政策解讀：土地增值稅清算清算什么
作者：
麥兜與流氓兔 提交日期：2009-12-18 14:00:00
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作者：賈學(xué)穎
土地增值稅征管的松或緊，直接與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益相關(guān)。土地增值稅清算是加強土地增值稅征管的具體措施，備受房地產(chǎn)界關(guān)注，加上這項工作難度大，對正加大力度堵漏增收的稅務(wù)部門(mén)來(lái)講，也是重中之重。據此，國家稅務(wù)總局最近出臺了《土地增值稅清算管理規程》。
《土地增值稅清算管理規程》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)規程)自2009年6月1日起施行。規程所稱(chēng)土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關(guān)政策規定，計算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。納稅人應當如實(shí)申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實(shí)性、準確性和完整性。稅務(wù)機關(guān)應當為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導。主管稅務(wù)機關(guān)應及時(shí)對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。
規程規定，納稅人符合下列條件之一的，應進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的，二是整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的，三是直接轉讓土地使用權的。
對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷(xiāo)售(預售)許可證滿(mǎn)3年仍未銷(xiāo)售完畢的；納稅人申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續的。
對于符合本規程第九條規定，應進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿(mǎn)足條件之日起90日內到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續。對于符合本規程第十條規定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。
主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。主管稅務(wù)機關(guān)已受理的清算申請，納稅人無(wú)正當理由不得撤消。
主管稅務(wù)機關(guān)按照本規程第六條進(jìn)行項目管理時(shí)，對符合稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應當做出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導批準，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對確定暫不通知清算的，應繼續做好項目管理，每年做出評估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算資料后，應在一定期限內及時(shí)組織清算審核。具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。
清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數據、邏輯審核，重點(diǎn)審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎上，通過(guò)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀(guān)性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。在清算審核時(shí)，應審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開(kāi)發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。在審核收入情況時(shí)，應結合銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同(含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷(xiāo)售(預售)許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶(hù)明細表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細表、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項目可售面積的數據關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計稅收入；對銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進(jìn)行審核；對銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。
關(guān)于非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定，規程規定：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時(shí)應視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確定。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應的成本和費用。
土地增值稅扣除項目審核的內容包括：取得土地使用權所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用；與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；國家規定的其他扣除項目。
審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。拆遷補償費是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。
審核前期工程費、基礎設施費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：前期工程費、基礎設施費是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。多個(gè)(或分期)項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。
審核公共配套設施費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預提的公共配套設施費情況；是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用記入公共配套設施費；多個(gè)(或分期)項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。
審核建筑安裝工程費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費用是否重復計算扣除項目。參照當地當期同類(lèi)開(kāi)發(fā)項目單位平均建安成本或當地建設部門(mén)公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設的，還應當關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開(kāi)具。
審核開(kāi)發(fā)間接費用時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：是否存在將企業(yè)行政管理部門(mén)(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費用記入開(kāi)發(fā)間接費用的情形。開(kāi)發(fā)間接費用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預提開(kāi)發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。
審核利息支出時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調整至開(kāi)發(fā)費用；分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤；利用閑置專(zhuān)項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
在審核收入和扣除項目時(shí)，應重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。應當關(guān)注企業(yè)大額應付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。
在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。符合核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書(shū)后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。
