接續：論鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)政策的演進(jìn)與創(chuàng )新建議（之一）。
通過(guò)研究軌道交通場(chǎng)站綜合體建設及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)實(shí)施相關(guān)政策，各省市政策層面，鼓勵紅線(xiàn)內用地在規劃之初即考慮“站城一體化”理念，按照“城站一體，高度融合”的概念，在規劃設計中充分體現TOD的設計理念，以交通樞紐作為組織城市生活的中心，立體布局城市復合功能，通過(guò)“站-城”的高效無(wú)縫對接，弱化站城心理隔閡，打造空中-地面-地下多層級立體交通，從而促使土地使用高效集約、強化城市生活氣氛。
專(zhuān)欄5：各省市規劃統籌層面相關(guān)政策匯總表 | ||
政策文件 | 明確點(diǎn) | 具體內容 |
《關(guān)于推進(jìn)本市軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)利用的實(shí)施意見(jiàn)》（滬府辦〔2016〕79號） | · 探索軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)的規劃條件 | · 加強規劃研究和控制。在軌道交通網(wǎng)絡(luò )規劃編制中，要根據城市開(kāi)發(fā)邊界和地區功能布局，同步研究各場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)的總體要求…加強規劃統籌。軌道交通場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)利用規劃編制，要體現公共交通導向（TOD）模式… |
《廣州市軌道交通場(chǎng)站綜合體建設及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)實(shí)施細則(試行)的通知》（穗府辦規〔2017〕3號） | · 軌道交通場(chǎng)站綜合體建設及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)提供工作指引 | · 在軌道交通線(xiàn)網(wǎng)建設規劃階段同步編制軌道交通場(chǎng)站周邊土地綜合開(kāi)發(fā)規劃方案，由市屬軌道交通投資建設主體聯(lián)合市土地開(kāi)發(fā)中心、各區政府共同編制，并通過(guò)優(yōu)化土地使用性質(zhì)和開(kāi)發(fā)強度，提升土地使用價(jià)值和土地開(kāi)發(fā)收益。 · 軌道交通場(chǎng)站周邊土地綜合開(kāi)發(fā)規劃方案應包括以下內容：規劃范圍、開(kāi)發(fā)定位、儲備用地規模、控制性詳細規劃及土地利用總體規劃調整建議、交通專(zhuān)項規劃、土地開(kāi)發(fā)及收益測算、實(shí)施計劃等。 |
政策導向：綜合開(kāi)發(fā)利用專(zhuān)項規劃應與地下空間專(zhuān)項規劃、站點(diǎn)樞紐綜合交通規劃等規劃相銜接。
（二）土地供給層面
國家政策層面，37號文提出鼓勵鐵路用地集約利用，支持分層確權，用地性質(zhì)符合劃撥條件的，采取劃撥方式供地，不符合劃撥條件的，可以采取協(xié)議出讓方式。
各地方政府層面，多數省份延續37號文政策要求，針對紅線(xiàn)內用地采取劃撥方式，不符合劃撥條件的可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續。江蘇省提出對于低效鐵路用地的再開(kāi)發(fā)可參照低效產(chǎn)業(yè)用地模式，廣東省提出參照低效用地和三舊改造模式。
專(zhuān)欄6：國家及各省市投資主體層面相關(guān)政策匯總表 | ||
政策文件 | 明確點(diǎn) | 具體內容 |
《關(guān)于支持鐵路建設實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2014〕37號） | · 鼓勵集約用地，支持分層確權 · 符合劃撥條件，劃撥出讓方式 · 不符合劃撥條件，協(xié)議出讓方式 | · 鼓勵提高鐵路用地節約集約利用水平。利用鐵路用地進(jìn)行地上、地下空間開(kāi)發(fā)的，在符合規劃的前提下，可兼容一定比例其他功能，并可分層設立建設用地使用權。 · 符合《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式辦理用地手續；不符合《劃撥用地目錄》的，可按協(xié)議方式辦理有償用地手續。 |
《江蘇省政府辦公廳關(guān)于支持鐵路建設推進(jìn)土地綜合開(kāi)發(fā)的實(shí)施意見(jiàn)》（蘇政辦發(fā)〔2016〕162號） | · 對于低效鐵路用地的再開(kāi)發(fā)可參照低效產(chǎn)業(yè)用地再開(kāi)發(fā)相關(guān)政策執行。 · 因實(shí)施城市規劃或其他公共利益需要使用鐵路用地的，依法予以補償安置。 | · 分層設立的建設用地使用權。 · 對于低效鐵路用地的再開(kāi)發(fā)可參照低效產(chǎn)業(yè)用地再開(kāi)發(fā)相關(guān)政策執行。 |
《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于支持鐵路建設推進(jìn)土地綜合開(kāi)發(fā)若干政策措施的通知》（粵府辦〔2018〕36號） | · 鐵路項目法人單位依法取得的劃撥用地，因轉讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的由政府收回實(shí)施開(kāi)發(fā)的，可參照低效用地再開(kāi)發(fā)和“三舊”改造相關(guān)政策執行 | · 分層設立的建設用地使用權： · 鐵路項目法人單位依法取得的劃撥用地，因轉讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的，可按國辦發(fā)〔2014〕37號文規定采取協(xié)議方式辦理用地手續；由政府收回實(shí)施開(kāi)發(fā)的，可參照低效用地再開(kāi)發(fā)和“三舊”改造相關(guān)政策執行； |
政策導向：分類(lèi)處置，逐步細化。①符合國家供地政策和《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式辦理用地手續；不符合《劃撥用地目錄》的，可按不同類(lèi)別的建設用途出讓底價(jià)、以協(xié)議出讓方式辦理用地手續；②探索低效產(chǎn)業(yè)用地、三舊改造等相關(guān)政策，進(jìn)一步細化模式細節。
（三）分層確權層面
在供地方式上，各地方大多采用分層設立建設用地使用權。依據現有土地供應政策，對符合《劃撥用地目錄》的交通用地部分，仍以劃撥方式供地，其他部分需招拍掛出讓的，主要采取招標、掛牌出讓?zhuān)灿胁扇f(xié)議出讓、作價(jià)出資等方式。在供地價(jià)格上，各地一般按照不同用途綜合計算，具體操作方式有一定差別。
專(zhuān)欄7：各省市土地供應及價(jià)格評定方式匯總表 | ||
政策文件/操作項目 | 供地方式 | 供地價(jià)格 |
北京五路車(chē)輛段項目 | · 分層確權，創(chuàng )新立體釘樁方式，以預留夾層結構為界限，合理劃分軌交及二級開(kāi)發(fā)使用功能 · 土地出讓時(shí)設置融合性理念及軌交運營(yíng)安全要求等相關(guān)條件 | - |
《關(guān)于推進(jìn)本市軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)利用的實(shí)施意見(jiàn)》（滬府辦〔2016〕79號） | · 創(chuàng )新軌道交通綜合開(kāi)發(fā)土地利用方式 · 軌道交通建設主體、相關(guān)企業(yè)可以單獨或聯(lián)合設立開(kāi)發(fā)主體 · 場(chǎng)站綜合建設用地可以采取協(xié)議方式出讓給開(kāi)發(fā)主體 | - |
《廣州市軌道交通場(chǎng)站綜合體建設及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)實(shí)施細則(試行)的通知》（穗府辦規〔2017〕3號） 廣州市萬(wàn)勝廣場(chǎng)項目 | · 采用高程坐標方式，實(shí)現軌道交通上蓋用地分層出讓新模式 · 根據軌交場(chǎng)站綜合體用地來(lái)源、結合城市更新政策，因地制宜設置收儲標準及流程 | · 萬(wàn)勝廣場(chǎng)項目地塊約定“本合同項目國有建設用地出讓價(jià)款未包括地下建筑面積出讓價(jià)款。地下車(chē)庫按出讓宗地所在地段工業(yè)用途基準地價(jià)的50%補交土地出讓金；地下商業(yè)、商務(wù)等經(jīng)營(yíng)性用途按地上可售面積成交樓面單價(jià)50%計收”。 |
《前海開(kāi)發(fā)單元規劃》 深圳市前海綜合交通樞紐上蓋物業(yè)項目 | · 分層控制地下使用權空間，理清地下空間邊界關(guān)系 · 項目用地作價(jià)出資給地鐵集團，地上地下空間同時(shí)供應給地鐵集團 | · 由于存在現有軌道運營(yíng)安全引起投資增加等因素，對地上和下空間不單獨確定使用權價(jià)格。 |
《杭州市城市軌道交通地上地下空間綜合開(kāi)發(fā)土地供應實(shí)施辦法》（杭政辦函〔2018〕82號） | · 差異化供地 · 按照是否符合《劃撥用地目錄》的非經(jīng)營(yíng)性地上/地下空間、不具備單獨規劃建設條件的經(jīng)營(yíng)性地下/地上空間、具備單獨規劃建設條件或與地鐵場(chǎng)站有地下連通要求的經(jīng)營(yíng)性地上/地下空間分別設置不同出讓方式 | · 地下空間補辦出讓手續時(shí)，地下一層土地出讓金按照基準地價(jià)對應用途樓面地價(jià)（容積率為2.0）的20%收取，地下二層減半，地下三層不再計繳土地出讓金。 · 按規定補辦出讓手續后，允許地下空間按照最小基本單元分割轉讓。 |
《成都市人民政府關(guān)于完善重大土地資源配置的實(shí)施意見(jiàn)》（成府發(fā)〔2017〕10號） | · 整體規劃、整體供地、分層登記 · 在同一宗土地上劃撥與出讓方式相結合、地上與地下項目相結合、經(jīng)營(yíng)性用地與市政設施用地相結合的軌道交通上蓋綜合開(kāi)發(fā)項目協(xié)議出讓整體供地 | - |
政策導向：分層設立建設用地使用權，進(jìn)行地下、地表、地上分層供地、分層開(kāi)發(fā)。
（四）投資主體層面
紅線(xiàn)內用地經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資主體可借鑒城市軌道交通做法，各地方省市多以城市軌道交通建設運營(yíng)主體作為開(kāi)發(fā)主體，同時(shí)部分城市鼓勵涉鐵的社會(huì )資本方積極參與紅線(xiàn)內綜合開(kāi)發(fā)項目。
專(zhuān)欄8：國家及各省市投資主體層面相關(guān)政策匯總表 | ||
政策文件 | 明確點(diǎn) | 具體內容 |
《關(guān)于推進(jìn)本市軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)利用的實(shí)施意見(jiàn)》（滬府辦〔2016〕79號） | · 鼓勵涉鐵社會(huì )資本方獨立或聯(lián)合設立開(kāi)發(fā)主體 | · 充分發(fā)揮區政府和軌道交通建設主體的各自?xún)?yōu)勢，原則上由項目所在區政府組織實(shí)施軌道交通場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)，鼓勵相關(guān)企業(yè)、軌道交通建設主體單獨或聯(lián)合設立開(kāi)發(fā)主體。 |
《杭州市城市軌道交通上蓋物業(yè)預留工程前期審批指導辦法（試行）》（杭政辦函〔2018〕103號） | · 明確實(shí)施主體及工程費用墊付方 | · 市地鐵集團為預留工程的實(shí)施主體，負責預留工程涉及的相關(guān)設計、報批及施工工作。預留工程相關(guān)費用由市地鐵集團先行墊資。 |
《市住房城鄉建設委等七部門(mén)關(guān)于印發(fā)推進(jìn)天津市軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)利用實(shí)施意見(jiàn)（試行）的通知》（津住建發(fā)[2019]6號） | · 明確由城市軌交建設運營(yíng)主體為開(kāi)發(fā)主體（天津軌道交通集團） | · 為保障城市軌道交通主體工程建設和運營(yíng)在安全、技術(shù)等方面的銜接，軌道交通站點(diǎn)及車(chē)輛基地用地（均包括地下空間，下同）綜合開(kāi)發(fā)由相關(guān)城市軌道交通建設運營(yíng)主體作為開(kāi)發(fā)主體，結合城市軌道交通建設時(shí)序，同步開(kāi)展規劃、設計及建設等工作。 |
政策導向：借鑒城市軌道交通做法，紅線(xiàn)內用地經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)，采取投資主體需以線(xiàn)路投資企業(yè)為主體，鼓勵相關(guān)企業(yè)、軌道交通建設主體參與聯(lián)合開(kāi)發(fā)。
（一）規劃統籌層面
國家政策層面，37號文提出統籌土地綜合開(kāi)發(fā)相關(guān)規劃管理，地方政府應在編制土地利用總體規劃和城市規劃時(shí)，統籌考慮鐵路用地及站場(chǎng)毗鄰區域土地綜合開(kāi)發(fā)利用需求，并據此及時(shí)組織編制土地綜合開(kāi)發(fā)相關(guān)規劃。
各地方政策層面，云南省提出了使土地綜合開(kāi)發(fā)規劃與土地利用總體規劃、城鄉規劃、生態(tài)環(huán)境保護規劃、鐵路建設規劃、其他交通規劃有機結合，實(shí)現“多規合一”；重慶市提出開(kāi)展鐵路站場(chǎng)綜合開(kāi)發(fā)規劃設計，完善站場(chǎng)周邊城市功能，統籌地上地下空間開(kāi)發(fā)利用；廣東省明確可行性研究階段同步編制土地綜合開(kāi)發(fā)規劃；貴州省提出明確由沿線(xiàn)縣級人民政府負責統籌規劃，提出應邀請出資人代表參與編制。
專(zhuān)欄9：國家及各省市規劃統籌層面相關(guān)政策匯總表 | ||
政策文件 | 明確點(diǎn) | 具體內容 |
《關(guān)于支持鐵路建設實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2014〕37號） | · 綜合開(kāi)發(fā)與土規、城規進(jìn)行統籌 | · 統籌土地綜合開(kāi)發(fā)相關(guān)規劃管理。地方政府應在編制土地利用總體規劃和城市規劃時(shí)，統籌考慮鐵路用地及站場(chǎng)毗鄰區域土地綜合開(kāi)發(fā)利用需求，并據此及時(shí)組織編制土地綜合開(kāi)發(fā)相關(guān)規劃。 |
《云南省人民政府辦公廳關(guān)于支持鐵路建設土地綜合開(kāi)發(fā)的實(shí)施意見(jiàn)》（云政辦發(fā)〔2014〕80 號） | · 提出多規合一 | · 盤(pán)活現有鐵路用地、綜合開(kāi)發(fā)新老站場(chǎng)用地時(shí)，要加強各類(lèi)規劃統籌，使土地綜合開(kāi)發(fā)規劃與土地利用總體規劃、城鄉規劃、生態(tài)環(huán)境保護規劃、鐵路建設規劃、其他交通規劃有機結合，實(shí)現“多規合一” |
《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于支持鐵路建設實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的實(shí)施意見(jiàn)》（渝府辦發(fā)〔2018〕75號） | · 統籌地上地下空間開(kāi)發(fā)利用 | · 開(kāi)展鐵路站場(chǎng)綜合開(kāi)發(fā)規劃設計，完善站場(chǎng)周邊城市功能，統籌地上地下空間開(kāi)發(fā)利用。 |
《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于支持鐵路建設推進(jìn)土地綜合開(kāi)發(fā)若干政策措施的通知》（粵府辦〔2018〕36號） | · 明確可行性研究階段同步編制規劃 | · 對于新建鐵路項目，項目所在地地級以上市人民政府應在項目可行性研究階段統籌組織項目建設投資主體或項目公司，同步編制站場(chǎng)土地綜合開(kāi)發(fā)規劃。 |
《貴州省自然資源廳關(guān)于印發(fā)貴州省支持鐵路建設土地綜合開(kāi)發(fā)實(shí)施辦法的通知》（黔自然資規〔2018〕1 號） | · 明確由沿線(xiàn)縣級人民政府負責統籌規劃 · 提出應邀請出資人代表參與編制 | · 鐵路沿線(xiàn)縣級人民政府負責統籌鐵路站場(chǎng)毗鄰區域土地綜合開(kāi)發(fā)規劃編制； · 縣級人民政府在統籌編制鐵路站場(chǎng)毗鄰區域土地綜合開(kāi)發(fā)規劃時(shí)，應邀請省人民政府鐵路出資人代表參與編制工作。 |
政策導向：多規合一，即鐵路項目站場(chǎng)及毗鄰區域土地綜合開(kāi)發(fā)專(zhuān)項規劃、國土空間規劃、控制性詳細規劃多規合一。統籌規劃主體為沿線(xiàn)區縣政府及統籌組織項目建設投資主體或項目公司。規劃編制與線(xiàn)路可行性研究階段同步啟動(dòng)。
（二）用地規模及指標層面
（1）用地規模
國家政策層面，37號文提出合理確定土地綜合開(kāi)發(fā)的邊界和規模，扣除站場(chǎng)用地后，同一鐵路建設項目的綜合開(kāi)發(fā)用地總量按單個(gè)站場(chǎng)平均規模不超過(guò)50公頃控制，少數站場(chǎng)綜合開(kāi)發(fā)用地規模不超過(guò)100公頃。
各地方政策層面，地方多數省份沿用37號文50-100公頃范圍；河北省確定了不同行政區域對應的用地規模，縣級為不超過(guò)50公頃，市區級為不超過(guò)100公頃；湖北省提出以站場(chǎng)為中心，半徑1000米范圍內作為開(kāi)發(fā)備選用地；廣東省明確站點(diǎn)中心向外半徑800米范圍內作為開(kāi)發(fā)備選用地；廣西壯族自治區提出2公里范圍的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區域。
專(zhuān)欄10：國家及各省市用地規模層面相關(guān)政策匯總表 | ||
政策文件 | 明確點(diǎn) | 具體內容 |
《關(guān)于支持鐵路建設實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2014〕37號） | · 提出50-100公頃范圍 | · 合理確定土地綜合開(kāi)發(fā)的邊界和規模，扣除站場(chǎng)用地后，同一鐵路建設項目的綜合開(kāi)發(fā)用地總量按單個(gè)站場(chǎng)平均規模不超過(guò)50公頃控制，少數站場(chǎng)綜合開(kāi)發(fā)用地規模不超過(guò)100公頃。 |
《河北省人民政府辦公廳關(guān)于支持鐵路建設實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)利用的意見(jiàn)》（冀政辦字[2015]73號） | · 縣（市）站場(chǎng)綜合開(kāi)發(fā)用地規模不超過(guò)50公頃，設區市市區內不超過(guò)100公頃 | · 縣（市）行政區域內站場(chǎng)綜合開(kāi)發(fā)用地規模原則上不超過(guò)50公頃，設區市市區內站場(chǎng)綜合開(kāi)發(fā)用地規模不超過(guò)100公頃。 |
《湖北省人民政府關(guān)于加強武漢城市圈城際鐵路沿線(xiàn)土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》（鄂政發(fā)〔2013〕26號） | · 站場(chǎng)為中心，半徑1000米范圍內 | · 紅線(xiàn)外開(kāi)發(fā)備選用地規模。各地可以站場(chǎng)為中心、半徑1000米左右范圍確定開(kāi)發(fā)備選用地。 |
《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于支持鐵路建設推進(jìn)土地綜合開(kāi)發(fā)若干政策措施的通知》粵府辦〔2018〕36號 | · 站場(chǎng)為中心，半徑800米范圍內 | · 沿線(xiàn)市縣人民政府應及時(shí)對以站點(diǎn)為中心、半徑800米范圍內用地實(shí)施規劃控制，并結合城市、鎮規劃和城市路網(wǎng)等實(shí)際情況，確定站場(chǎng)中心點(diǎn)向外半徑800米左右范圍內的土地作為開(kāi)發(fā)備選用地。 |
《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關(guān)于支持鐵路建設促進(jìn)土地綜合開(kāi)發(fā)的若干措施》桂政辦發(fā)〔2018〕165號 | · 提出2公里范圍的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區域 | · 大城市初期應重點(diǎn)開(kāi)發(fā)新建鐵路站場(chǎng)周邊2公里以?xún)葏^域，可適當控制預留遠期發(fā)展空間 |
政策導向：根據綜合開(kāi)發(fā)用地實(shí)際需求確定，原則上遵循國家37號文50-100公頃的用地規模要求，在落地層面根據實(shí)際站點(diǎn)情況進(jìn)行分類(lèi)設定。
（2） 用地指標
國家政策層面，37號文提出落實(shí)綜合開(kāi)發(fā)用地指標支持政策，鐵路建設項目配套安排的土地綜合開(kāi)發(fā)所需新增建設用地指標，經(jīng)省級人民政府嚴格審核后，暫由國土資源部（原）予以計劃單列。
各地方政策層面，江蘇省提出用地指標可以由國土資源部（原）安排計劃單列，也可以由縣（市、區）先行安排，年底報國土資源部（原）審核，使用預留國家計劃指標；貴州省提出優(yōu)先安排每年不少于200公頃的綜合開(kāi)發(fā)利用計劃指標；福建省提出用地指標不足時(shí)，可在設區市域范圍內統籌解決，占用耕地不需使用城鄉建設用地增減掛鉤指標以及開(kāi)辟用地報批“綠色通道”，不受供地率限制。
專(zhuān)欄11：國家及各省市用地指標層面相關(guān)政策匯總表 | ||
政策文件 | 明確點(diǎn) | 具體內容 |
《關(guān)于支持鐵路建設實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2014〕37號） | · 國土資源部（原）予以計劃單列 | · 鐵路建設項目配套安排的土地綜合開(kāi)發(fā)所需新增建設用地指標，經(jīng)省級人民政府嚴格審核后，暫由國土資源部予以計劃單列。 |
《江蘇省政府辦公廳關(guān)于支持鐵路建設推進(jìn)土地綜合開(kāi)發(fā)的實(shí)施意見(jiàn)》蘇政辦發(fā)〔2016〕162號 | · 提出指標可以由國土資源部（原）安排用地計劃，也可以由市、縣（市、區）先行安排 | · 由省國土資源廳會(huì )同省鐵路辦報省人民政府審核后，按國家政策規定報國土資源部予以計劃單列?！蓢鴦?wù)院批準城市批次用地的鐵路綜合開(kāi)發(fā)用地，由國土資源部安排用地計劃；其他城市的鐵路綜合開(kāi)發(fā)用地計劃指標，由市、縣（市、區）先行安排，年底報國土資源部審核，使用預留國家計劃指標。 |
《貴州省人民政府關(guān)于加快鐵路建設的意見(jiàn)》（黔府發(fā)〔2016〕18號） | · 明確省國土資源廳、省自然資源廳年度優(yōu)先安排指標 | · 省國土資源廳每年優(yōu)先安排不少于200公頃土地綜合開(kāi)發(fā)利用計劃指標，由省人民政府鐵路出資人代表牽頭負責用于省內鐵路沿線(xiàn)土地綜合開(kāi)發(fā)。 |
《貴州省自然資源廳關(guān)于印發(fā)貴州省支持鐵路建設土地綜合開(kāi)發(fā)實(shí)施辦法的通知》黔自然資規〔2018〕1 號 | · 省自然資源廳每年優(yōu)先安排不少于200公頃鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)利用計劃指標。 | |
《福建省人民政府關(guān)于支持福廈高鐵土地綜合開(kāi)發(fā)九條措施的通知》閩政〔2017〕44 號 | · 提出了用地指標不足時(shí)，可在設區市域范圍內統籌解決； · 占用耕地不需使用城鄉建設用地增減掛鉤指標； · 開(kāi)辟用地報批“綠色通道”，不受供地率限制 | · 用地規劃指標不足的，可在設區市域范圍內統籌解決，并按規定依法組織修改土地利用總體規劃；“ · 綜合開(kāi)發(fā)中涉及城鎮住宅和商服用地占用耕地的，不需使用城鄉建設用地增減掛鉤指標；開(kāi)辟用地報批“綠色通道”，不受供地率限制，不納入供地率考核范圍。 |
政策導向：在用地指標上，優(yōu)先爭取省級計劃指標單列，避免用地指標由沿線(xiàn)市、縣區自行解決。
（三）土地供應層面
國家政策層面，37號文提出新建鐵路站場(chǎng)地區綜合開(kāi)發(fā)用地采用市場(chǎng)化方式供應，出讓公告不得少于60個(gè)工作日；新建鐵路項目未確定投資主體的，可以將土地綜合開(kāi)發(fā)權與線(xiàn)路投資兩標并一標；土地可按開(kāi)發(fā)分期約定一次或分期提供，供地價(jià)格按出讓時(shí)的市場(chǎng)價(jià)確定；新建鐵路項目已確定投資主體但未確定土地綜合開(kāi)發(fā)權的，綜合開(kāi)發(fā)用地采用招標拍賣(mài)掛牌方式供應，并將統一聯(lián)建的鐵路站場(chǎng)、線(xiàn)路工程及相關(guān)規劃條件、鐵路建設要求作為取得土地的前提條件；紅線(xiàn)內土地用途不再符合《劃撥用地目錄》的，可依法采取協(xié)議方式辦理用地手續。分層設立的建設用地使用權，符合《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式辦理用地手續；不符合《劃撥用地目錄》的，可按協(xié)議方式辦理有償用地手續。
各地方政策層面，多數省份沿用37號文政策內容，山東省提出分期供地最長(cháng)不超過(guò)5年；廣西壯族自治區提出合理確定出讓底價(jià)，底價(jià)不得低于土地整理成本，針對不同性質(zhì)用地可以給予不超過(guò)30%的地價(jià)優(yōu)惠，土地分期供應時(shí)間不得超過(guò)3年。
專(zhuān)欄12：國家及各省市土地供應層面相關(guān)政策匯總表 | ||
政策文件 | 明確點(diǎn) | 具體內容 |
《關(guān)于支持鐵路建設實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2014〕37號） | · 采用市場(chǎng)化方式供應 · 供地公告不少于60工作日 · 可將土地綜合開(kāi)發(fā)權與線(xiàn)路投資兩標并一標 · 土地開(kāi)發(fā)可以采取一次供地或分期供應方式 · 可以設置出讓條件使得線(xiàn)路投資主體順利摘地 · 紅線(xiàn)內不符合劃撥屬性可以采取協(xié)議出讓方式辦理 · 分層設立不符合劃撥性質(zhì)的可以采取協(xié)議出讓方式 | · 新建鐵路站場(chǎng)地區綜合開(kāi)發(fā)用地采用市場(chǎng)化方式供應，供地公告時(shí)間不得少于60個(gè)工作日。 · 新建鐵路項目未確定投資主體的，可在項目招標時(shí)，將土地綜合開(kāi)發(fā)權一并招標，新建鐵路項目中標人同時(shí)取得土地綜合開(kāi)發(fā)權，相應用地可按開(kāi)發(fā)分期約定一次或分期提供，供地價(jià)格按出讓時(shí)的市場(chǎng)價(jià)確定。新建鐵路項目已確定投資主體但未確定土地綜合開(kāi)發(fā)權的，綜合開(kāi)發(fā)用地采用招標拍賣(mài)掛牌方式供應，并將統一聯(lián)建的鐵路站場(chǎng)、線(xiàn)路工程及相關(guān)規劃條件、鐵路建設要求作為取得土地的前提條件。 · 土地由其他市場(chǎng)主體取得的，其他市場(chǎng)主體應與鐵路建設投資主體協(xié)商安排鐵路建設與土地綜合開(kāi)發(fā)相關(guān)事宜，確保鐵路等各項建設按規劃有序進(jìn)行。 · 鐵路運輸企業(yè)依法取得的劃撥用地，因轉讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的，可依法采取協(xié)議方式辦理用地手續。 · 分層設立的建設用地使用權，符合《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式辦理用地手續；不符合《劃撥用地目錄》的，可按協(xié)議方式辦理有償用地手續。 |
《山東省人民政府辦公廳關(guān)于支持鐵路發(fā)展實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》（魯政辦字〔2020〕9號） | · 分期供地最長(cháng)不超過(guò)5年 | · 分期供地的時(shí)限最長(cháng)不得超過(guò)5年，因土地使用權人原因導致分期供地不能在5年內完成的，不得辦理余下土地的供地手續。未確定規劃條件的地塊，不得供應。 |
《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣西支持鐵路建設促進(jìn)土地綜合開(kāi)發(fā)若干措施的通知》 （桂政辦發(fā)〔2018〕165號） | · 明確合理確定出讓底價(jià) · 底價(jià)不得低于土地整理成本 · 針對不同性質(zhì)用地可以給予不超過(guò)30%的地價(jià)優(yōu)惠 | · 采用招標拍賣(mài)掛牌方式供應的鐵路用地及站場(chǎng)毗鄰區域綜合開(kāi)發(fā)土地，出讓底價(jià)可按不低于政府已支付的土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規定應收取的相關(guān)費用確定。 · 符合自治區確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項目，可按不低于所在地土地等別相對應工業(yè)用地最低價(jià)標準的70%確定出讓底價(jià)。 · 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（含商業(yè)、寫(xiě)字樓等）項目的出讓底價(jià)應當依據土地估價(jià)結果、供地政策和土地市場(chǎng)行情等，集體決策，綜合確定。擬定的土地出讓底價(jià)不得低于出讓地塊所在級別基準地價(jià)的70%，競買(mǎi)保證金不得低于出讓底價(jià)的20%。 · 分期供地的時(shí)限最長(cháng)不得超過(guò)3年。因土地使用權人原因導致分期供地不能在3年內完成的，不得再辦理余下土地的供地手續。 |
政策導向：采取市場(chǎng)化方式供地，通過(guò)設置出讓條件摘地。符合劃撥條件按劃撥供地、不符合劃撥或不具備單獨規劃建設經(jīng)營(yíng)性地下空間采取協(xié)議出讓、地上部分帶條件招拍掛。采用一次性供地或分期提供，針對不同用地性質(zhì)，在滿(mǎn)足不低于土地整理成本的前提下，允許出讓底價(jià)給予一定優(yōu)惠及下浮。
（四）收益分配層面
國家政策層面，33號文提出綜合開(kāi)發(fā)收益支持鐵路發(fā)展，37號文及其他國家政策針對收益分配層面并沒(méi)有出臺明確規定，此部分交由各地方省市自行規定。
各地方政策層面，部分省市政策針對收益分配層面暫無(wú)明確規定，給予明確規定的地方省市，收益用途均用于反哺鐵路建設投資缺口及運營(yíng)補虧，僅在收益分配的比例與方式上存在差異。重慶市按照土地出讓收入扣除成本及剛性計提后，剩余資金優(yōu)先彌補鐵路建設投資；江蘇省按照土地出讓收入扣除國家和省規定的剛性計提后，用于鐵路建設和運營(yíng)管理；山東省提出出讓收益分市核算，同時(shí)明確土地出讓金后3個(gè)月內以安排專(zhuān)項補助資金的形式撥付至合資開(kāi)發(fā)公司；福建省按照土地出讓金后扣除成本及計提稅費后的收益全額，在1個(gè)月內安排專(zhuān)項補助資金至合資公司；廣東省建立“鐵路項目+土地開(kāi)發(fā)”綜合開(kāi)發(fā)模式，土地出讓收入扣除成本及剛性計提后，根據開(kāi)發(fā)協(xié)議撥付資金至項目公司。
專(zhuān)欄13：國家及各省市收益分配層面相關(guān)政策匯總表 | ||
政策文件 | 明確點(diǎn) | 具體內容 |
《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設的意見(jiàn)》（國發(fā)〔2013〕33號） | · 提出開(kāi)發(fā)收益支持鐵路發(fā)展 | · 地方政府要支持鐵路企業(yè)進(jìn)行車(chē)站及線(xiàn)路用地一體規劃，按照市場(chǎng)化、集約化原則實(shí)施綜合開(kāi)發(fā)，以開(kāi)發(fā)收益支持鐵路發(fā)展。 |
《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于支持鐵路建設實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的實(shí)施意見(jiàn)》（渝府辦發(fā)〔2018〕75號） | · 土地出讓收入扣除成本及剛性計提后，剩余資金優(yōu)先彌補鐵路建設投資 | · 土地出讓后的收益扣除土地成本、國家和市級財政計提資金后，剩余資金可由沿線(xiàn)區縣政府、鐵路項目主管部門(mén)和相關(guān)鐵路投資主體協(xié)商，優(yōu)先用于彌補鐵路建設投資缺口。 |
《江蘇省政府辦公廳關(guān)于支持鐵路建設推進(jìn)土地綜合開(kāi)發(fā)的實(shí)施意見(jiàn)》（蘇政辦發(fā)〔2016〕162號） | · 土地出讓收入扣除剛性計提后，剩余資金彌補鐵路建設投資 | · 出讓收入除國家和省規定的剛性計提外，其余經(jīng)審計后由沿線(xiàn)市、縣（市）人民政府與省鐵路辦及相關(guān)鐵路投資主體商定，用于鐵路建設和運營(yíng)管理。 |
《山東省人民政府辦公廳關(guān)于支持鐵路發(fā)展實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》（魯政辦字〔2020〕9號） | · 出讓收益分市核算 · 土地出讓金后3個(gè)月內以安排專(zhuān)項補助資金的形式撥付至合資開(kāi)發(fā)公司 | · 沿線(xiàn)地方政府提供的鐵路綜合開(kāi)發(fā)用地出讓收益分市（設區的市）核算。 · 沿線(xiàn)地方政府按照收支兩條線(xiàn)的要求，將扣除征地和拆遷補償、前期土地開(kāi)發(fā)相關(guān)費用等和國家、省規定的政策性計提以及其他有關(guān)支出后的出讓收益，經(jīng)審計部門(mén)審計后，通過(guò)列入年度財政預算，在收到土地出讓金后3個(gè)月內以安排專(zhuān)項補助資金的形式撥付至合資開(kāi)發(fā)公司，用于鐵路建設和運營(yíng)補虧。 |
《福建省人民政府關(guān)于支持福廈高鐵土地綜合開(kāi)發(fā)九條措施的通知》（閩政〔2017〕44 號） | · 土地出讓金后扣除成本及計提稅費后的收益全額，在1個(gè)月內安排專(zhuān)項補助資金至合資公司 | · 土地出讓后，地方政府按照扣除土地收儲成本和按規定應計提的專(zhuān)項資金及相關(guān)稅費后的出讓收益的全額，按照收支兩條線(xiàn)的要求，在收到土地出讓金后一個(gè)月內通過(guò)安排專(zhuān)項補助資金至相應合資子公司，分期繳款的分期辦理，支持福廈高鐵提高資金籌集能力和收益水平以及運營(yíng)補虧。 |
《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于支持鐵路建設推進(jìn)土地綜合開(kāi)發(fā)若干政策措施的通知》（粵府辦〔2018〕36號） | · 建立“鐵路項目+土地開(kāi)發(fā)”綜合開(kāi)發(fā)模式 · 土地出讓收入扣除成本及剛性計提后，根據開(kāi)發(fā)協(xié)議撥付資金至項目公司 | · 納入土地綜合開(kāi)發(fā)收益后，鐵路項目財務(wù)內部收益率原則上不應低于3%的行業(yè)基準值，并結合招募社會(huì )資本情況綜合確定。 · 土地綜合開(kāi)發(fā)收益分市核算，用于該市路段的項目可持續經(jīng)營(yíng)。 · 由出讓土地獲得收入的沿線(xiàn)地級以上市人民政府按照收支兩條線(xiàn)的要求，根據與項目建設投資主體簽訂的綜合開(kāi)發(fā)協(xié)議約定，從土地綜合開(kāi)發(fā)收益中安排專(zhuān)項補助資金撥付項目公司，提高鐵路項目資金籌集能力和收益水平。 |
政策導向：線(xiàn)路公司與地方政府共贏(yíng)。①扣除前期做地等投入及除國家和省級剛性計提外，剩余部分線(xiàn)路公司與地方政府采取分成模式。②在政策中明確具體返還比例、時(shí)間及返回路徑。
（五）投資主體層面
國家政策層面，國家政策針對投資主體層面暫無(wú)明確規定，此部分交由各地方省市結合線(xiàn)路實(shí)際情況自行規定。
各地方政府層面，多數省份投資主體為省轄市、縣(市、區)政府與鐵路項目投資主體合作開(kāi)發(fā)，負責實(shí)施區域的鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)項目。湖北省按照省市聯(lián)合開(kāi)發(fā)的，由省聯(lián)合發(fā)展投資集團有限公司作為省級出資人代表，分別與各沿線(xiàn)市出資人代表成立由省方主導的合資開(kāi)發(fā)公司；江蘇省由江蘇鐵路投資發(fā)展有限公司會(huì )同沿線(xiàn)各地和鐵路單位統籌實(shí)施，同時(shí)鼓勵其他社會(huì )投資者和民間資本參與鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)；福建省按照福廈高鐵沿線(xiàn)設區市政府應根據開(kāi)發(fā)時(shí)序，分別與福建高鐵綜合開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合組建合資子公司，負責實(shí)施所在設區市的鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)項目。
專(zhuān)欄14：國家及各省市投資主體層面相關(guān)政策匯總表 | ||
政策文件 | 明確點(diǎn) | 具體內容 |
《湖北省人民政府關(guān)于加強武漢城市圈城際鐵路沿線(xiàn)土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》（鄂政發(fā)〔2013〕26號） | · 省聯(lián)合發(fā)展投資集團有限公司 · 各沿線(xiàn)市出資人代表 · 合資開(kāi)發(fā)公司由省方主導 | · 由省市聯(lián)合開(kāi)發(fā)，或者由沿線(xiàn)市負責開(kāi)發(fā)，具體由省市協(xié)商確定。 · 其中，省市聯(lián)合開(kāi)發(fā)的，由省聯(lián)合發(fā)展投資集團有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)省聯(lián)發(fā)投集團）作為省級出資人代表，分別與各沿線(xiàn)市出資人代表成立由省方主導的合資開(kāi)發(fā)公司 |
《江蘇省政府辦公廳關(guān)于支持鐵路建設推進(jìn)土地綜合開(kāi)發(fā)的實(shí)施意見(jiàn)》（蘇政辦發(fā)〔2016〕162號） | · 江蘇鐵路投資發(fā)展有限公司 · 沿線(xiàn)各地和鐵路單位 · 鼓勵其他社會(huì )投資者和民間資本參與 | · 由鐵路項目主要投資主體會(huì )同其他投資主體與沿線(xiàn)政府組建開(kāi)發(fā)主體。省鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)由江蘇鐵路投資發(fā)展有限公司會(huì )同沿線(xiàn)各地和鐵路單位統籌實(shí)施。鼓勵其他社會(huì )投資者和民間資本參與鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)。 |
《福建省人民政府關(guān)于支持福廈高鐵土地綜合開(kāi)發(fā)九條措施的通知》（閩政〔2017〕44 號） | · 福廈高鐵沿線(xiàn)設區市政府 · 福建高鐵綜合開(kāi)發(fā)有限公司 | · 福廈高鐵沿線(xiàn)設區市政府應根據開(kāi)發(fā)時(shí)序，分別與福建高鐵綜合開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合組建合資子公司，負責實(shí)施所在設區市的鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)項目。 |
政策導向：由線(xiàn)路公司同沿線(xiàn)區縣平臺公司共同成立綜合開(kāi)發(fā)項目公司，為各站點(diǎn)綜合開(kāi)發(fā)投資主體。
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