很多小區的物業(yè)公司和業(yè)主，就像是上輩子有仇一樣，你看我不順眼，我看你不安逸，這里服務(wù)沒(méi)到位，那里業(yè)主又拖欠物業(yè)費，扯不完的皮，絆不完的經(jīng)。
這不，又有一位小伙伴提了關(guān)于物業(yè)的問(wèn)題：小區物業(yè)要求一次性預交一年的物管費，到底合不合理？我可不可以拒交？
乍一看，這是一個(gè)非常義憤填膺的問(wèn)題，物業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，事情都沒(méi)做就要先收錢(qián)，一收還收整整一年，咋個(gè)都要一兩千，業(yè)主心里當然不舒服。
然而，這個(gè)錢(qián)不是業(yè)主不想交就可以不交的，具體咋個(gè)辦，還要看你們物業(yè)合同的約定！如果物業(yè)合同里面寫(xiě)明，物業(yè)公司可以提前預收一年物管費，你簽了字就表示同意，那就要乖乖交錢(qián)；如果合同里面寫(xiě)的是預收半年，物管非要收一年，那你就可以拒絕。
其實(shí)業(yè)主最害怕的就是物業(yè)收了錢(qián)不辦事，好像把錢(qián)提前交出去，業(yè)主就沒(méi)有話(huà)語(yǔ)權了，對于這一點(diǎn)，小區可以成立業(yè)委會(huì )，有啥問(wèn)題，找業(yè)委會(huì )去跟物業(yè)協(xié)商溝通，慢慢解決。
既然話(huà)都說(shuō)都這兒，我們干脆把一些跟物業(yè)相關(guān)的常見(jiàn)問(wèn)題整理一下，大家一次性看個(gè)清楚明白。
1、物業(yè)的服務(wù)范圍到底是哪些？
總有人抱怨物業(yè)啥都不管，那物業(yè)到底該管些啥子？一般而言，物業(yè)服務(wù)具體包括房屋及共用設施設備的維護管理、環(huán)境衛生及綠化管理、治安管理、停車(chē)管理服務(wù)、公共秩序維護、消防工作、裝飾裝修管理服務(wù)、其他生活服務(wù)等內容，具體還是以物業(yè)合同為準。
2、遇到漏水等房屋質(zhì)量問(wèn)題，該不該找物業(yè)？
房屋質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)常被踢皮球，物業(yè)喊你找開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商喊你找物業(yè)，到底物業(yè)有沒(méi)有房屋修繕的責任？
有個(gè)東西叫《住房質(zhì)量保證書(shū)》，交房時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì )給你，不同的項目都有保質(zhì)期。
如果你的房屋質(zhì)量問(wèn)題在保質(zhì)期內，就是開(kāi)發(fā)商的責任，找開(kāi)發(fā)商；
如果已經(jīng)過(guò)期，公共部分可以申請使用維修基金，自己家里私有的部分就只有自掏腰包?！?/span>點(diǎn)擊此處查看漏水詳情】
3、業(yè)主家中被盜，物業(yè)是否有賠償責任？
這又是一個(gè)要看合同約定的問(wèn)題，如果你們合同里約定物業(yè)要提供相應的服務(wù)保障業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，而物業(yè)又沒(méi)有履約，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害，比如約定有人值班卻沒(méi)有，約定要查驗陌生人身份證卻沒(méi)查，那你就可以主張賠償。
但是在實(shí)際情況里，物業(yè)的責任很難界定和舉證，通常遇上這類(lèi)糾紛，業(yè)主告了物業(yè)，最終也大多是判物業(yè)承擔一定比例的責任，很少有負全責的。豌豆尖兒還是建議，大家在買(mǎi)房之初就選擇安防度高的小區，平時(shí)關(guān)好門(mén)窗，有需要可以安裝防護欄，加強防盜意識。
4、沒(méi)有收房入住，需不需要交物管費？
這也是一個(gè)老生常談的問(wèn)題，作為業(yè)主的一方，總是覺(jué)得自己沒(méi)有享受到物管服務(wù)，就不需要交物管費，然而根據規定，只要開(kāi)發(fā)商在約定的時(shí)間內通知業(yè)主收房，由于業(yè)主單方面的原因未能及時(shí)收房，依然需要繳納相應的物管費，除非雙方另有書(shū)面約定。
5、不交物管費，物業(yè)公司有權斷水斷電嗎？
某些物業(yè)公司會(huì )用斷水斷電這招來(lái)對付拖欠物管費的業(yè)主，這是不合法的！
業(yè)主跟物業(yè)、業(yè)主和供水供電公司是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，物業(yè)公司沒(méi)有權力對業(yè)主采取停水、停電的措施，也沒(méi)有權利進(jìn)行其他處罰。如果業(yè)主因此受到了損害，可以起訴物業(yè)公司，追究其侵權損害賠償責任。
6、家里住一樓，還需要交電梯費嗎？
一棟住宅，按所有權可劃分為兩部分，即專(zhuān)有部分和共有部分。共有部分是指不屬于單個(gè)產(chǎn)權人所有而供全體產(chǎn)權人使用的空間、部位、設施和設備。電梯系統屬于共有設備，產(chǎn)權上屬全體產(chǎn)權人所有，功能上供全體產(chǎn)權人使用，實(shí)物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權人。費用也由全體產(chǎn)權人分攤。
所以隨便你住幾樓都要交電梯費。
7、業(yè)主沒(méi)在家，物業(yè)有義務(wù)代收快遞嗎？包裹掉了負不負責？
一般情況下，如果物業(yè)合同里沒(méi)有相關(guān)約定，業(yè)主也沒(méi)有和物管簽訂代收代管協(xié)議或繳納保管費用，物管人員并無(wú)義務(wù)代簽收業(yè)主包裹；若在業(yè)主授權或征得業(yè)主同意下代簽收了包裹，那物管人員就必須承擔代為保管的職責和義務(wù)，假如這一過(guò)程中不慎造成包裹丟失或損壞，代簽人就需要承擔責任。不過(guò)對于業(yè)主來(lái)說(shuō)，因為未實(shí)際簽收，除非快遞公司能明確證明業(yè)主要求物業(yè)代收，否則業(yè)主有權要求快遞公司承擔法律責任，畢竟快遞公司有義務(wù)將物品交付收貨人驗收并確認。
這也是個(gè)很難界定容易有糾紛的問(wèn)題，大家最好還是自己收包裹或者讓快遞員放在快遞箱里。
說(shuō)半天，最重要的一點(diǎn)，還是物業(yè)合同！很多東西都是以合同約定為準，所以不管是買(mǎi)房的購房合同，還是物業(yè)合同，還是各種補充協(xié)議，只要需要你白紙黑字簽名的，都要認真看，仔細讀，不要一時(shí)偷懶換來(lái)后悔莫及。
附：24K干貨，法院看法
都離不開(kāi)物業(yè)的貼心服務(wù)。
業(yè)主生活需要安全的環(huán)境，
好的物業(yè)公司成了業(yè)主生活的“好管家”！
業(yè)主也是恨呀！
咋辦？能否不交物業(yè)費？
業(yè)主咋維權？
到底是先服務(wù)還是先收費？
那么首先，
▍物業(yè)管理費包括哪些項目呢？
現在的生活小區一般都是由物業(yè)管理公司管理，然后收取一定的管理費用的，有些住戶(hù)只是知道每月收取的物業(yè)管理費是多少，但是卻并不了解這個(gè)物業(yè)管理費包括哪些項目，具體物業(yè)管理費包括哪些項目呢？
隨后讓本君來(lái)告訴小伙伴一批物業(yè)糾紛經(jīng)典案例，
對以上“盲區”一掃而凈。
該承辦法官說(shuō)：
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》規定，經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。
針對現實(shí)中業(yè)主最為普遍的服務(wù)不達標的抗辯意見(jiàn)，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不達標為由進(jìn)行抗辯并要求減免物業(yè)服務(wù)費用，人民法院應當要求業(yè)主說(shuō)明不達標的具體情形；物業(yè)服務(wù)人能夠證明其已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)，物業(yè)服務(wù)范圍內的秩序有序、清潔，安全保衛工作基本到位，業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費用的抗辯理由不予采納。
現在，不少業(yè)主因房屋質(zhì)量、小區偷盜行為等遷怒物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并拒交物業(yè)費。依據權責利相對等原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要做到了其職責范圍內的事情（比如小區攝像頭良好，巡邏人員定點(diǎn)巡視），其就算履行了善良管理人的注意義務(wù)，不能苛求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區內所有事情負責，對于超出物業(yè)服務(wù)企業(yè)職權范圍內的事情，業(yè)主可以請物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助，找相關(guān)部門(mén)及人員予以解決。
在房產(chǎn)銷(xiāo)售領(lǐng)域的“空置房”是指房屋竣工一年后沒(méi)有售出的房屋，因此類(lèi)房屋的物業(yè)費應由建設單位繳納，故在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的“空置房”應當是指已經(jīng)銷(xiāo)售并交付給業(yè)主但未入住的房屋。
這里的“入住”包括進(jìn)駐裝修，因為房屋交付給業(yè)主后，業(yè)主對房屋已經(jīng)享有基本的處分、使用權利，進(jìn)駐裝修后就會(huì )產(chǎn)生生活和裝修垃圾，業(yè)主即開(kāi)始實(shí)際享受關(guān)涉自身利益的物業(yè)服務(wù)，此時(shí)不能再視為是空置房。
和物業(yè)打官司，為啥業(yè)主敗訴多呢？
近年來(lái)，物業(yè)服務(wù)費用糾紛呈大幅度上升趨勢，這類(lèi)糾紛不僅涉及到業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的利益，而且事關(guān)城市管理的民生問(wèn)題。
而業(yè)主拒交物業(yè)費的理由有：一、雙方無(wú)物業(yè)合同；二、自己沒(méi)有實(shí)際入??；三、對物業(yè)服務(wù)水平不滿(mǎn)意，認為物業(yè)服務(wù)不達標。第三點(diǎn)是引起糾紛的關(guān)鍵之處，而在業(yè)主不滿(mǎn)意物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費，被物業(yè)公司起訴的案件中，最后業(yè)主幾乎無(wú)一例外的被法院判決敗訴。
對此，有一些業(yè)主很不滿(mǎn)意，為啥和物業(yè)服務(wù)企業(yè)打官司，業(yè)主多敗訴呢？如果物業(yè)服務(wù)不到，業(yè)主的權益如何維護呢？
業(yè)主交納服務(wù)費用的依據是業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂閱的《物業(yè)服務(wù)合同》。國務(wù)院公布的《物業(yè)管理條例》第七條中明確規定“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用”是業(yè)主的一項基本義務(wù)。只有出現以下情形，業(yè)主才可以不交或少交物業(yè)服務(wù)費用：
1.物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外，自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主認可的，業(yè)主或使用人可以不支付費用。
2.實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費項目，業(yè)主對超過(guò)指導從的部分可以拒交。
3.物業(yè)管理企業(yè)不發(fā)行物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù)，業(yè)主可以不交或少交相應的物業(yè)服務(wù)費用。
4.物業(yè)管理企業(yè)擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標準，對擅自提高的部分業(yè)主可以不交納。
5.物業(yè)服務(wù)合同中約定先服務(wù)后收費的，在物業(yè)管理企業(yè)未提出相應服務(wù)的情況下，業(yè)主可以不交納相應的服務(wù)費用。
所以根據我國的《物業(yè)管理條例》規定，只要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供基本物業(yè)服務(wù)的前提下，業(yè)主都應該繳納物業(yè)費，這是合同的義務(wù)。也就是說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)做的不好，不能構成拒交物業(yè)費的理由。
而物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于拖欠或者拒交物業(yè)費的業(yè)主，斷水、斷電，限制門(mén)禁、不讓上電梯，造成業(yè)主損失，業(yè)主可以請求賠償，但業(yè)主還需證明斷水斷電給造成的經(jīng)濟損失是多少？如果沒(méi)有證明，那么法院是不會(huì )支持你的主張的。
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消息來(lái)源:物業(yè)管理資訊
實(shí)習生：云在青山月在天
編輯：黃海漁夫
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