房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)分兩塊，租賃和二手房交易。如果要貸款買(mǎi)二手房，一般按房子的評估價(jià)按一定成數辦理，大部分銀行之前的要求是，房齡加貸款年限不超過(guò)30年，賣(mài)主年齡加貸款年限不超過(guò)65歲。
房子有幾個(gè)支撐價(jià)格區別的硬指標：樓層、電梯、朝向、結構、通風(fēng)采光、是否有黑房、房齡、居住環(huán)境、物業(yè)、水電氣、裝修。頂樓，比如8樓的8樓（簡(jiǎn)稱(chēng)8/8），或9/9，無(wú)電梯，一梯多戶(hù)（6-8戶(hù)）樓道黑、樓梯陡、廚房廁所窗戶(hù)朝走道、朝向不好（東或西）、有黑房、房齡老（90年代初80年代末）、沒(méi)有物業(yè)、容積率高。家里有老人，爬樓不方便，朝向不好，通風(fēng)采光差，有黑房意味著(zhù)東西容易長(cháng)霉，頂樓意味著(zhù)夏天熱冬天冷，廚房廁所朝向走道，意味著(zhù)樓梯間充滿(mǎn)油煙和糞香、墻面油跡斑斑。
一、 產(chǎn)權情況
房屋產(chǎn)權指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。房屋產(chǎn)權的類(lèi)型有很多，包括：私產(chǎn)房（合同房）、公產(chǎn)房、經(jīng)濟適用房、房改房、集資建房等；房屋的產(chǎn)權性質(zhì)不同，其價(jià)值也不盡相同。
日常交易中“私產(chǎn)房”最為常見(jiàn)，私產(chǎn)房的權屬證明文件有兩個(gè)，俗稱(chēng)兩證：《房屋所有權證》《國有土地使用證》；也有老百姓稱(chēng)三證的，其實(shí)是指兩證之外另加一本《國有土地使用納稅證》。
我們在查明房屋產(chǎn)權時(shí)要要注意以下情況：
1. 有房屋未必有產(chǎn)權，如單位自建、農村宅基地建房、社區配套用房、違建房等；
2. 產(chǎn)權是否登記？如預售房、抵押商品房未登記等；
3. 產(chǎn)權是否完整？如已抵押未解除、公房不符合上市出售條件；
4. 產(chǎn)權有無(wú)糾紛？如拍賣(mài)競得、婚姻或財產(chǎn)繼承、確定為拆遷的房屋等；
5. 有房地產(chǎn)兩證未必就有產(chǎn)權，如偽造房產(chǎn)兩證、被查封或強制拍賣(mài)、遺失補辦后發(fā)生過(guò)轉讓?zhuān)?/span>
二、 房屋外部情況
1. 地段及繁華程度：地段是房屋最重要的固定屬性，也是所有購房者在購房時(shí)都很關(guān)注的，買(mǎi)家一但圈定了一定的地段區域，需求較難引導；選擇哪一區域、市區還是郊區主要圍繞客戶(hù)的需求而定。
2. 交通便捷程度； 交通是買(mǎi)房者會(huì )考慮的重要因素，包括公汽、輕軌、地鐵、輪渡等公共交通的線(xiàn)路數，與市內各主要區域及上班所在地聯(lián)系的廣泛程度，從房子所在地到各公交點(diǎn)的距離，公交工具運行起止時(shí)間、運行速度、是否經(jīng)常堵車(chē)、票價(jià)等都是客戶(hù)會(huì )盤(pán)算的細節。四通八達、進(jìn)出方便、經(jīng)濟實(shí)惠，居住的便利性才能得以體現；
3. 公共生活配套：調查公共生活配套應關(guān)注以下各要素；
1) 教育設施：托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的交通便利、級別等；
2) 醫療衛生設施：醫院、衛生站、社區門(mén)診等；
3) 文化體育設施：公園、體育場(chǎng)、綜合文化活動(dòng)中心等；
4) 商業(yè)服務(wù)設施：商場(chǎng)、超市、集貿市場(chǎng)、藥店及其他第三產(chǎn)業(yè)設施；
5) 金融郵電設施：銀行、郵局等；
6) 行政管理設施：街道辦事處、派出所、居委會(huì )、房管機構等。
4. 周邊環(huán)境：
查看小區的環(huán)境要從以下幾個(gè)方面入手：
1) 安全性：小區是否封閉、安全防盜措施等；
2) 小區規模、綠化覆蓋率、景觀(guān)布局、樓間距等；
3) 內部生活配套，會(huì )所設施（健身、娛樂(lè )）、教育、停車(chē)、購物等；
4) 物業(yè)管理：管理狀況，服務(wù)質(zhì)量、收費。
5) 環(huán)保情況：
a) 衛生狀況：關(guān)注社區居民生活習慣、衛生現狀。生活垃圾處理情況、給、排水是否通暢、有無(wú)雨季漬水等情況；
b) 噪音：安靜與否？有無(wú)臨馬路、鐵路、餐飲、集市等？
c) 用水：飲用水供水方式采用直接供水、水泵還是水箱？
d) 空氣：注意有無(wú)餐飲、工廠(chǎng)、垃圾站等污染；
e) 其它：有無(wú)通信接收設施、高壓變電裝置等？
三、 內部情況
1. 戶(hù) 型：戶(hù)型的分類(lèi)形式很多
1) 按照居室數量分類(lèi)：如一居，兩居，三居等；
2) 按照廳、衛數量分類(lèi)：有一室一廳一衛、兩室一廳（兩廳）一衛、三室兩廳二衛（一衛），四室兩廳兩衛等；
3) 按建筑形式分類(lèi)可分為：平層戶(hù)型、錯層戶(hù)型、躍層戶(hù)型、復式戶(hù)型四類(lèi)。
a) 平 層：又叫單平面層戶(hù)型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶(hù)型。是應用最廣的戶(hù)型形式，其最大優(yōu)勢在于所有功能都在同一平面，因此它是最經(jīng)濟的戶(hù)型，同時(shí)也是無(wú)障礙戶(hù)型。缺點(diǎn)在于室內空間不夠豐富，建筑外形比較單調。
b) 錯 層：錯層是指不同使用功能不在同一平面層上，豎向錯開(kāi)一定的高度，形成多個(gè)不同標高平面的戶(hù)型。解決了廳、室、衛等功能、動(dòng)靜、干濕的分區問(wèn)題，使住宅室內環(huán)境錯落有致，極富韻律感。不足是錯層降低了建筑結構的均一性，在結構設計上為了達到建筑抗震要求，必然會(huì )使建筑成本增加，最終會(huì )提高商品住房的售價(jià)。
c) 躍 層：躍層是指套內空間跨越兩樓及以上的戶(hù)型，各層之間相對獨立，最大優(yōu)點(diǎn)在于動(dòng)靜要求不同的區域可以分布在不同的平面層上，避免了臥室易受起居室干擾的問(wèn)題，給予人與別墅同樣的感受，而且躍層住宅更易形成錯落有致的建筑立面。最大缺點(diǎn)在于樓梯占用戶(hù)內面積。
d) 復 式；是指單元住宅的房間置于兩個(gè)或兩個(gè)以上平面層上，與躍層的最大區別在于復式戶(hù)內擁有一個(gè)或幾個(gè)房間是貫穿兩層的通透空間。復式戶(hù)型除了具備躍層的優(yōu)點(diǎn)以外，還具有良好的視覺(jué)效果和給人豐富的空間感受，便于觀(guān)賞室外景觀(guān)，客廳的采光也會(huì )特別好，而且會(huì )顯得特別氣派。缺點(diǎn)在于客廳兩層高的墻體、二層的回廊設計造價(jià)較高，最終抬高了房?jì)r(jià)。
4) 無(wú)論何種戶(hù)型，最好能最大限度的滿(mǎn)足以下功能：
a) 實(shí)用經(jīng)濟、功能分室；
b) 面積適當、尺度適宜；
c) 分區合理（動(dòng)靜分區、公私分區、主次分區、干濕分區）；
d) 朝向合理、日照充足，光線(xiàn)充分；
e) 通風(fēng)良好。
2. 面 積：理想的房屋建筑面積，1居室在30-50㎡左右，2居室在60-90㎡左右、3居室在100-130㎡左右。以3居室為例，理想的面積為：
客 廳 ：21—30平方之間，開(kāi)間不小于
臥 室 ：12—15平方之間，雙人臥室開(kāi)間不小于
衛生間、廚 房：4—
儲藏間、陽(yáng) 臺：5—6平方左右
3. 樓 層：樓層是大部分客戶(hù)都特別關(guān)注的點(diǎn)，而且對房屋的價(jià)值影響較大。
1) 一般住宅按照樓層分為低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅，其中：
1-3層為：低層住宅
4-6層為：多層住宅
7-9層為：中高層住宅
10層及以上為：高層住宅
2) 客戶(hù)選擇樓層時(shí)一般會(huì )結合考慮以下幾個(gè)因素：
a) 通風(fēng)、采光、日照情況；
b) 家庭人口、年齡構成及健康狀況；
c) 安全性、生活的便利程度；
d) 給、排水；
e) 景觀(guān)、環(huán)境；
f) 住宅總層數；
4. 朝 向：房屋的朝向也是客戶(hù)購房時(shí)特別關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，特別是在冬冷夏熱的武漢。
但是，如何判斷房屋的朝向呢？
1) 一般一梯兩戶(hù)的建筑物以單元門(mén)的入口朝向為此建筑的朝向；（如單元門(mén)朝南或北的為南北朝向）
2) 對于一梯多戶(hù)的房屋，也可以房屋主要采光面所面對的方向為房屋的朝向，如果主要采光面不是很突出，則以主臥室的朝向作為房屋的朝向 ；
3) 按合理布局的設計，一般客廳、主臥室、書(shū)房、陽(yáng)臺在陽(yáng)面向南為宜；次臥室、廚房、衛生間、儲藏間可次之 ；
4) 最佳的房屋朝向當然是南北向，東西向則是客戶(hù)比較忌諱的（如西向有建筑物遮擋稍好）；如房屋為塔樓，則朝向優(yōu)劣排序一般為：東南、西南、東北、西北（也就是俗稱(chēng)的金、銀、銅、鐵角）；
5. 房屋結構：一般而言，房屋結構能夠反映房屋的開(kāi)間、空高、采光、抗震、房齡等。房屋的結構分類(lèi)一般有以下四類(lèi)；
1) 磚木結構：這類(lèi)建筑物的主要承重構件是用磚、木做成。其中，豎向承重構件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架采用木材。特點(diǎn)是：層數較低，一般在3層以下。1949年以前建造的城鎮居民住宅，20世紀50～60年代建造的民用房屋和簡(jiǎn)易房屋，大多為這種結構。
2) 磚混結構：豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板或屋頂板，少量的屋頂采用木屋架。 特點(diǎn)是：98年以前的房屋基本上都是磚混結構，一般在7層以下，造價(jià)較低，但抗震性能較差，正逐步被鋼筋混凝土結構所替代。 從內部結構上來(lái)看一般磚混的開(kāi)間、進(jìn)深的尺寸、層高、采光面都受到一定的限制不是很開(kāi)闊，沒(méi)有明顯的柱、橫梁，較老的房屋能夠從天花板上看到很明顯的條型預制板。
3) 鋼筋混凝土：承重構件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、 屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。其圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。 特點(diǎn)是：結構適應性強抗震性能好,耐用年限較長(cháng)。一般8樓以上、98年以后的房屋基本上都是鋼筋混凝土結構，從內部結構上看，即使是裝修過(guò)的房屋仍能看到立柱或從吊頂的層次中看到較明顯的橫梁。
4) 鋼結構：主要承重構件均是用鋼材制成。 特點(diǎn)是：建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠(chǎng)房等。
6. 房 齡：房齡是指房屋從正式建成之日起至今的時(shí)間，是客戶(hù)非常關(guān)心的、對房屋價(jià)值產(chǎn)生重大影響的一個(gè)因素；如果辦理抵押貸款，也是銀行審批貸款時(shí)非常關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。有時(shí)房主為了讓房屋賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)也會(huì )刻意把房齡報“年輕”些。；置業(yè)顧問(wèn)要了解房屋的真實(shí)房齡可以采取以下方式：
1) 社區積累：在日常社區時(shí)應對每一社區的房屋基本情況（包括房齡）做細致的調查、記錄，這是作為置業(yè)顧問(wèn)的基本功；注意有些比較大型的小區，分幾期建成、或后期又有拆建的，有時(shí)房齡跨度會(huì )有十幾年的差異。
2) 產(chǎn)權證辦證日期：如是商品房，正常辦證、從未交易過(guò)，從產(chǎn)權辦理時(shí)間前推一兩年時(shí)間，基本為此房的房齡；
3) 觀(guān)察不易改造處：從房屋的外立面、樓道、樓梯臺階、廚房、衛生間管道、水、電表等不易改變的地方的實(shí)際狀況也可大致判斷出實(shí)際房齡；
4) 咨詢(xún)相關(guān)人士：對于樓棟外墻面有過(guò)粉飾和內部有裝修的房屋，可以從內部業(yè)主、周?chē)用窕蚍抗懿块T(mén)那里確認房屋的真實(shí)年代。
7. 配 套：一般的房屋配套設施包括：
1) 給、排水：
a) 給水系統：關(guān)注水量、水質(zhì)、水壓。
b) 排水系統：包括生活污水、雨水等排水系統；要求安裝正確、牢固、不滲不漏、管道運行正常；
2) 用電：用電的便利與安全也是很重要的一個(gè)問(wèn)題，包括導線(xiàn)、配電箱、電開(kāi)關(guān)、電表各部分的設計、使用狀況等。
說(shuō)明：我們常說(shuō)的一戶(hù)一表即一戶(hù)1水表+1電表。要注意的是有的小區水、電表是一個(gè)單元共用一個(gè)總表，然后每戶(hù)再有一個(gè)分表，這不是實(shí)際意義上的一戶(hù)一表。
3) 氣：購買(mǎi)二手房時(shí)，房屋有無(wú)天然氣、煤氣供應管道是客戶(hù)較關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題，其使用方便，費用較低的特點(diǎn)是房屋的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。
4) 電話(huà)線(xiàn)、寬帶線(xiàn)、有線(xiàn)（數字）電視線(xiàn)等。
5) 電梯：用戶(hù)對電梯的要求主要要是考慮安全可靠、舒適、方便；
以上是二手房常用的一些配套設施，部分較高檔小區還設有以下配套：
1) 采暖：近年，一些有條件的區域、單位或較高檔的小區開(kāi)始采用供曖設備。分別有集中采暖、局部采暖、區域供熱等；
2) 供水：除了供應自來(lái)水外，部分高端社區還供應熱水，分質(zhì)供水（一套供應生活用水，另一套提供高質(zhì)、凈化的直飲水）；
3) 樓宇智能化配套設施：即在建筑物內建立一個(gè)由計算機系統統一管理的一元化集成系統，全面實(shí)現對通信系統、辦公自動(dòng)化系統和各種建筑設備（空調、供熱、給排水、變配電、照明、電梯、消防、公共安全）等的綜合管理。
8. 裝修程度：房屋的裝修一般分為毛坯、簡(jiǎn)裝、中裝及精裝，但以上分級沒(méi)有十分清晰的標準，按照行業(yè)慣例分類(lèi)如下：
a) 毛坯：是指新房交房后未作任何處理，如水電未通到位，水泥地面、墻等，廚、衛尚不能投入使用。還有的是老式公房或住宅，未做任何裝修即入住的情況；
b) 簡(jiǎn)裝：是指水電鋪設到位，地面鋪瓷磚，白墻，鋁合金以上門(mén)窗，能夠正常入住的標準；
c) 中裝：裝修投入在300元/㎡-500元左右，如包門(mén)、包窗，木地板，有的有配套的家具，廚、衛有一定的裝修，居住舒適；
d) 精裝：裝修投入在500元/㎡以上的水平，一般具有明顯的家裝設計元素，用材考究，體現出一定的裝修風(fēng)格，居住享受；
有的客戶(hù)認為買(mǎi)到房后能按自己的生活習慣、品味來(lái)裝修是買(mǎi)房后最快樂(lè )的事；也有客戶(hù)認為裝修是一件較煩瑣的事情，勞心勞力傷財，而且沒(méi)有經(jīng)驗很容易上當受騙；部分中低端的客戶(hù)喜歡買(mǎi)裝修不錯可直接入住的房屋，一是省心，二是裝修實(shí)在、成色較新的房屋的相對性?xún)r(jià)比較高；
權證、金融基本概念
一、房屋產(chǎn)權的一般分類(lèi)
1. 私產(chǎn)房：
是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人投資建造或購買(mǎi)的房產(chǎn)，以及中國公民投資的私營(yíng)企業(yè)（私營(yíng)獨資企業(yè)、私營(yíng)合作企業(yè)、私營(yíng)有限責任公司）投資建造或購買(mǎi)的房產(chǎn)。住宅的產(chǎn)權，包括擁有權、占有權、處分權、收益權歸以上主體所有。
2. 公 房：
使用權房，也稱(chēng)公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是可售公有住房，一類(lèi)是不可售公有住房。
3. 經(jīng)濟適用房 ：
經(jīng)濟適用房是國家為解決中低收人家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，以微利價(jià)出售給符合條件的家庭，它是具有社會(huì )保障性質(zhì)的商品住宅；
經(jīng)濟適用房只有本地人才可以購買(mǎi)，5年內的經(jīng)濟適用房只能賣(mài)給固定人群（即有資格購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的人），而且原則上只能按原價(jià)出售，購得的產(chǎn)權性質(zhì)仍是經(jīng)濟適用房。5年后的經(jīng)濟適用房出售時(shí)對人群、價(jià)格都沒(méi)什么限制，但是得補交一次成本價(jià)，購得的產(chǎn)權是商口房。5年是以房產(chǎn)證到手時(shí)間或者契稅完稅證明所注時(shí)間為準，哪個(gè)在前就算哪個(gè)的。2006年12月以后買(mǎi)的的經(jīng)濟適用房,已經(jīng)不能賣(mài)了,如果賣(mài)要先賣(mài)給國家.還有就是要買(mǎi)經(jīng)濟適用房一些證明。
4. 集體所有房：
是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購買(mǎi)的房產(chǎn)。包括鄉產(chǎn)、軍產(chǎn)、校產(chǎn)等；
二、房產(chǎn)交易相關(guān)名詞
1. 《房屋所有權證》
是房屋產(chǎn)權登記機關(guān)頒發(fā)給權利人的法定憑證，權利人依法憑證行使房屋的所有權。
2. 《房屋共有權證》
是房屋產(chǎn)權登記機關(guān)頒發(fā)給兩個(gè)或者兩個(gè)以上的權利人的法定憑證。共有的房屋，由權利人推舉持證人收執《房屋所有權證》。其余共有人各執房屋共有權證書(shū)一份。房屋共有權證書(shū)與房屋所有權證書(shū)具有同等法律效力。
3. 《房屋他項權證》
是房屋產(chǎn)權登記機關(guān)頒發(fā)給抵押權人或者典權人等他項權利人的法定憑證。房屋他項權證書(shū)由他項權利人收執。他項權利人依法憑證行使他項權利，受?chē)曳杀Ｗo。
4. 《國有土地使用權證》
是房屋產(chǎn)權人對房屋占用范圍的國有土地享有使用權的憑證。土地的使用權性質(zhì)一般分為出讓步或劃撥兩種。
5. 土地使用權的出讓
指國家以協(xié)議、招標、拍賣(mài)的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，“土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
1) 居住用地：70年；
2) 工業(yè)用地：50年；
3) 教育、科技、文化、衛生、體育用地：50年；
4) 綜合或者其他用地：50年。
5) 商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地：40年；
6. 土地使用權劃撥
是指政府無(wú)償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒(méi)有使用期限的限制。以無(wú)償劃撥取得的土地使用權，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門(mén)同意，補交出讓金后方可進(jìn)行轉讓、出租和抵押。
7. 房產(chǎn)評估
是指房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，以房地產(chǎn)為對象，根據委托人不同的估價(jià)目的，按照一定的估價(jià)程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎上，對房地產(chǎn)價(jià)格客觀(guān)合理地估計、推測和判斷，此價(jià)格通常與實(shí)際買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)不同。
房產(chǎn)評估的目的一般有二個(gè)，一是為買(mǎi)房貸款提供貸款成數的依據（房地產(chǎn)抵押評估報告），二是為房屋買(mǎi)賣(mài)繳納的稅費提供依據（房地產(chǎn)交易評估報告）。
8. 房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)
即房屋所有權的變更，是指原房屋所有權人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈與等方式將房屋所有權（包括房屋所有權和土地使用權）轉移為他人所有的過(guò)程。
9. 契 稅
契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時(shí)，就當事人所訂契約按房屋成交價(jià)（或評估價(jià)）的一定比例向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權變動(dòng)征收的一種專(zhuān)門(mén)稅種。
10. 個(gè)人住房按揭貸款
個(gè)人住房按揭貸款即買(mǎi)方在向賣(mài)方（或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）購買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，自己先交首期房款，其余部分由銀行貸款墊付，并用所購買(mǎi)的房產(chǎn)權益作為抵押，以后再按月償還貸款本息（月供）的一種貸款方式。
11. 貸款額度
又稱(chēng)貸款限額，貸款人一般會(huì )用不同的指標，對借款人的貸款金額做出限制性規定。如：最高金額、最高貸款成數、最高償還金額等指標。
12. 貸款期限
是指借款人應還清全部貸款本息的期限。貸款期限由貸款人和借款人根據實(shí)際情況商定，但一般有最長(cháng)貸款期限的規定。如個(gè)人住房貸款期限最長(cháng)為30年。貸款人可能根據住房的使用年限（壽命），借款人的年齡等，對貸款期限作出限制。
13. 個(gè)人住房按揭貸款的分類(lèi)
個(gè)人住房貸款按資金來(lái)源分類(lèi)，可分為商業(yè)性貸款、住房公積金貸款和組合貸款
1）商業(yè)性貸款是貸款人以營(yíng)利為目的的貸款；
2）住房公積金貸款是用住房公積金發(fā)放的貸款，帶互助性質(zhì)，利率比商業(yè)性貸款要低；
3）組合貸款是借款人所需資金先申請往房公積金貸款，不足部分申請商業(yè)性貸款，即貸款總額由住房公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組成。
私產(chǎn).一次性付款流程
(一) 過(guò)戶(hù)前的準備工作：
1. 提前還貸：如交易所涉及的房屋存在貸款未還清，須辦理提前還貸手續，由客戶(hù)自行辦理；
2. 各交易中心銷(xiāo)控崗統一與評估公司聯(lián)系，出具評估報告；
1) 銷(xiāo)控崗收到資料當天與評估公司聯(lián)系，評估公司24小時(shí)出具評估報告；
2) 如在下午4點(diǎn)以后簽收資料，則第二天早上與評估公司聯(lián)系，評估公司24小時(shí)出具評估報告；
3) 權證如在周六、周日簽收資料，則周一早上與評估評估公司聯(lián)系，評估公司24小時(shí)出具評估報告。
3. 《評估報告》出具后，通知權證崗領(lǐng)取過(guò)戶(hù)資料，預約客戶(hù)辦理過(guò)戶(hù)手續；
4. 評估報告須由公司統一出具，連鎖店不得自行辦理。外派必須辦理外派手續；如未經(jīng)審批自行出具評估報告，不論是否使用公司出具的評估報告，公司仍將從成單人個(gè)人收入和成單店店長(cháng)店收入中扣除相應評估費。
(二) 辦理產(chǎn)權證及土地證過(guò)戶(hù)手續
說(shuō)明：部分房地局實(shí)行“產(chǎn)權證”與“土地證”兩證合一同時(shí)過(guò)戶(hù)的程序；
1. 辦理產(chǎn)權證過(guò)戶(hù)手續（產(chǎn)權證進(jìn)件）；領(lǐng)取新的產(chǎn)權證（產(chǎn)權證出件）；
1) 辦理產(chǎn)權證過(guò)戶(hù)手續，需買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)到房產(chǎn)局辦理，如賣(mài)方產(chǎn)權人已婚，其夫妻雙方需共同到場(chǎng)；
2) 權證崗協(xié)買(mǎi)賣(mài)雙方將過(guò)戶(hù)資料交由房產(chǎn)局過(guò)戶(hù)窗口工作人員審核，審核無(wú)誤后收取相關(guān)資料；
3) 買(mǎi)賣(mài)雙方按房產(chǎn)局規定的繳稅時(shí)間繳納相關(guān)稅費（各區繳納稅費的時(shí)間略有不同）；過(guò)戶(hù)具體費用的計算依據為評估價(jià)和成交價(jià)取高值；
4) 權證崗憑客戶(hù)稅費繳納票據，領(lǐng)取《交易收件單》，收件單由權證崗負責保管；
5) 房產(chǎn)證進(jìn)件后，遵照各區房產(chǎn)局規定的時(shí)間節點(diǎn)，由過(guò)戶(hù)人員預約買(mǎi)方攜帶身份證原件、《交易收件單》到房產(chǎn)局領(lǐng)取《房屋所有權證》；
2. 辦理土地證過(guò)戶(hù)（土地證進(jìn)件）；領(lǐng)取土地證（土地證出件）
1) 權證崗在協(xié)同買(mǎi)方領(lǐng)取房產(chǎn)證的當日，可協(xié)助買(mǎi)方到土地局辦理土地過(guò)戶(hù)手續；
2) 由土地局過(guò)戶(hù)窗口工作人員審核過(guò)戶(hù)資料無(wú)誤后，由客戶(hù)繳納相關(guān)費用后，權證崗憑相關(guān)票據收件單領(lǐng)取土地證收件單，貸款的客戶(hù)，收件單必須由權證人員負責保管；
3) 土地證過(guò)戶(hù)的資料如下：
a) 土地證原件
b) 過(guò)戶(hù)后的新房產(chǎn)證復印件
c) 契稅及土地收益金發(fā)票復印件
d) 《XX市存量房合同》原件1份
e) 土地登記申請表一份
f) 買(mǎi)方身份證復印份一份
g) 土地證過(guò)戶(hù)的資料
4) 土地證過(guò)戶(hù)的費用：33元
(三) 結件手續
土地證收件單出件后，連鎖店可通知買(mǎi)賣(mài)雙方辦理物業(yè)交割及結件手續。
三、 私產(chǎn).商業(yè)貸款過(guò)戶(hù)流程
(一) 基本流程
1、首期款齊、資料齊后，由銷(xiāo)控崗為客戶(hù)辦理房屋評估；
2、評估出件后，由各交易中心銷(xiāo)控崗協(xié)同買(mǎi)方及配偶（行需賣(mài)方同時(shí)到場(chǎng)）到銀行進(jìn)行貸款面簽手續，三個(gè)工作日后，可得知面簽審核結果；
3、銀行面簽通過(guò)后，由權證崗預約買(mǎi)、賣(mài)雙方（配偶），到房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權證及土地證過(guò)戶(hù)手續；
說(shuō)明：部分房地局實(shí)行“產(chǎn)權證”與“土地證”兩證合一同時(shí)過(guò)戶(hù)的程序；
4、辦理完產(chǎn)權證過(guò)戶(hù)后，領(lǐng)取產(chǎn)權證收件單，收件單收必須由權證人員保管；
5、根據各區房產(chǎn)局規定的過(guò)戶(hù)時(shí)間，由權證崗協(xié)同買(mǎi)方到房地局領(lǐng)取《房屋所有權證》；產(chǎn)權證必須由權證人員保管；
6、領(lǐng)取產(chǎn)權證當天，權證崗即可協(xié)同買(mǎi)方進(jìn)行土地證過(guò)戶(hù)，領(lǐng)取土地證收件單；收件單必須由權證人員保管；
7、根據各區土地避規定的過(guò)戶(hù)時(shí)間，由權證崗協(xié)同買(mǎi)方到土地局領(lǐng)取《國有土地使用權證書(shū)》，土地證收必須由權證人員保管；
8、抵押資料齊備、抵押評估報告出件后，由權證崗協(xié)同買(mǎi)方及配偶到房地局辦理抵押登記手續；
9、根據各區規定的時(shí)間，抵押出件后，他項權證返銀行，兩證返店后，由連鎖店向買(mǎi)方客戶(hù)交付兩證。
備注：除需過(guò)戶(hù)前需要辦理貸款面簽、兩證出件后需要辦理抵押登記手續外，其它流程與一次性過(guò)戶(hù)基本相同。
(二) 商業(yè)貸款資格
1. 18-60周歲的具有完全民事行為能力人；
2. 城鎮居民常住戶(hù)口或合法有效的居留身份證明；
3. 男性不超過(guò)60歲，女性不超過(guò)55歲；
4. 交齊首期購房款;
5. 有穩定合法收入，有還款付息能力；
6. 借款人月收入必須超過(guò)月供的2倍以上；
7. 借款人同意以所購房屋及其權益作為抵押物；
8. 所購二手房的產(chǎn)權明晰，符合武漢市政府規定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件；
9. 借款人、共同還款人和擔保人不得在其他銀行有貸款逾期記錄。
(三) 商業(yè)貸款受理的房產(chǎn)類(lèi)型
1. 房屋結構：混合結構以上，廳室結構；
2. 房 齡：不超過(guò)20年；
3. 抵押房產(chǎn)面積必須大于
4. 已購公有住房、經(jīng)濟適用房并符合上市條件或履合了合法批準程序；
5. 未被政府列入拆遷公告或城市改造規劃范圍。
(四) 貸款成數和期限
貸款總額以成交價(jià)和評估價(jià)的低值作為標準值，貸款成數不超過(guò)標準值的70%；貸款金額在5萬(wàn)以下不能辦理貸款；
(五) 還款方式
1. 貸款期不到一年的，采用一次還本付息方式；
2. 貸款期一年以上的，可采用“等額本息”和“等額本金”兩種方式。
(六) “等額本息還款”與“等額本金還款”方式的比較
比較兩種還款方式：從總還款金額這一結果指標上來(lái)看：相同的貸款額度和貸款年限，“等額本金”比“等額本息”更節省利息。從客戶(hù)還款壓力及使用資金的這一過(guò)程指標來(lái)看，“等額本金”對借款人現階段的財力要求較高，且前期還款壓力較大。
所以不同的還款方式，只是為滿(mǎn)足不同收入、不同年齡、不同消費觀(guān)念人們的不同需要或者消費偏好而設計。其實(shí)質(zhì)，無(wú)非是貸款本金的先還后還，造成貸款本金事實(shí)上的多用少用、長(cháng)用短用，進(jìn)而影響利息隨資金實(shí)際占用數量及期限長(cháng)短的變化而增減?？梢?jiàn)，不管采取哪種貸款還款方式，銀行都沒(méi)有做吃虧的買(mǎi)賣(mài)、客戶(hù)也不存在節省利息支出的實(shí)惠。因人而異、各取所需是選擇還款方式的原則。
聯(lián)系客服
