如果一定想買(mǎi)商鋪，那么，為避免掉坑里，你要提前知道這4個(gè)買(mǎi)鋪要素：社區、沿街、小面積、熟鋪。
文/朱迪
朱迪曾經(jīng)有一個(gè)美麗的夢(mèng)想——坐擁整條街的商鋪，把數錢(qián)和花錢(qián)變成日常生活。
沒(méi)錯，就是在看韓劇《紳士的品格》的那段時(shí)間。人家在看張東健、金荷娜談戀愛(ài)，我成功跑偏到了女土豪的夢(mèng)想里。
這個(gè)躺著(zhù)賺錢(qián)的夢(mèng)想，不光是我，好多人都有。最近就有土豪級小財迷問(wèn)，住宅不能買(mǎi)了，商鋪要不要投？因為“一鋪養三代”啊。用逼格高點(diǎn)的說(shuō)法就是，這是一條財務(wù)自由之路啊。
放在10年前，這個(gè)想法是成立的。但現在，這條夢(mèng)想中的財務(wù)自由之路已經(jīng)斷了，商鋪的投資回報率已經(jīng)大不如前。
朱迪還真認識幾個(gè)靠投資房產(chǎn)實(shí)現了財務(wù)自由的人。這些人當中，買(mǎi)住宅的賺錢(qián)快，買(mǎi)商住的賺錢(qián)穩，但只有一個(gè)人敢買(mǎi)商鋪。
因為商鋪里面實(shí)在是坑大水深。作為投資品，它能幫你賺到的錢(qián)有兩部分：租金、交易差價(jià)。而這兩部分，都有局外人看不懂的坑。
第一大坑，租金收益率已經(jīng)下降了。
大家可以明顯感覺(jué)到，這兩年經(jīng)濟不景氣，電商行業(yè)又搶走了不少商鋪的生意，所以線(xiàn)下商業(yè)賺錢(qián)少了，商鋪租金自然就漲不動(dòng)。
唯一敢買(mǎi)商鋪的那位朋友有16年住宅、商鋪、寫(xiě)字樓投資經(jīng)驗，早就實(shí)現財務(wù)自由的人生贏(yíng)家。他名下有上海的20套商鋪，還全都是熟鋪——周邊消費人流量大，有穩定的商戶(hù)在里面做生意，租約不斷。
他的一手經(jīng)驗就是：10年前，熟鋪有8%的收益很常見(jiàn)，但最近兩年租金回報率都在5%-6%。這其實(shí)還算好的，參考下成熟經(jīng)濟體香港吧，根據美聯(lián)物業(yè)的統計，2016年香港黃金地段商鋪的租金回報率水平是1%～2%。
有的小財迷可能會(huì )覺(jué)得沒(méi)什么：租金收益下降了，那就把商鋪賣(mài)掉吧，賺買(mǎi)賣(mài)差價(jià)啊。
好，這就要說(shuō)第二個(gè)大坑，超高的交易稅費。
這個(gè)很復雜，為了便于理解，請看以下表格：
看暈了沒(méi)關(guān)系，簡(jiǎn)單說(shuō)結論就是：賣(mài)一套商鋪交掉的稅，占買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的30%～60%。
舉個(gè)例子，你10年前花100萬(wàn)買(mǎi)個(gè)熟鋪，現在漲到300萬(wàn)，差價(jià)200萬(wàn)，稅費以中間值45%計算，實(shí)際到手110萬(wàn)；年租金從8萬(wàn)漲到15萬(wàn)，10年租金共120萬(wàn)。
那么10年回報共計230萬(wàn)，算下來(lái)年化收益率大概12%。
感覺(jué)還挺多，對吧？
可是，請注意！這是10年前買(mǎi)入的人，才能賺得到的收益?，F在市場(chǎng)風(fēng)向已經(jīng)完全變了，租金回報已經(jīng)在下降，商鋪價(jià)格的增長(cháng)速度也會(huì )放慢。
比如剛才那個(gè)300萬(wàn)的鋪子，10年后漲到600萬(wàn)，差價(jià)300萬(wàn)，實(shí)際到手165萬(wàn)；年租金從15萬(wàn)漲到20萬(wàn)，10年共收租金170萬(wàn)。10年總回報335萬(wàn)，年化收益率7.5%。
如果是穩賺7.5%，當然也能跑贏(yíng)通脹?？墒?，投資還要看風(fēng)險。
剛才舉的例子，是理想狀態(tài)下、買(mǎi)對了商鋪才能賺到的錢(qián)。
大批買(mǎi)了爛商鋪的人，這筆買(mǎi)賣(mài)都做砸了：租半年、空一年，租金賺不到幾個(gè)，還得負擔物業(yè)成本；想賣(mài)掉脫手，也找不到接盤(pán)俠——誰(shuí)會(huì )買(mǎi)既不升值又租不出去的商鋪??？
所以，商鋪的二手交易成本超高，整體租金回報又走低，挑商鋪還很考驗專(zhuān)業(yè)眼光。不懂商業(yè)的，就別瞎折騰了。
如果實(shí)在土豪一定想買(mǎi)，那么，為避免你掉坑里，朱迪介紹一下上述那位朋友用16年經(jīng)驗總結的買(mǎi)鋪4要素：社區、沿街、小面積、熟鋪。
社區鋪離居民生活最近，是受電商沖擊最小的商鋪類(lèi)型。雖然手機App能解決所有生活需要，但別忘了占社區一半人口的大爺大媽們，還是習慣出門(mén)去買(mǎi)菜、吃早點(diǎn)的。經(jīng)營(yíng)小吃早點(diǎn)、中低檔餐飲、菜檔肉鋪、銀行網(wǎng)點(diǎn)、美容美發(fā)......這類(lèi)生意的社區鋪承載了“生活剛需”。
沿街鋪路過(guò)的人流多，能帶來(lái)的消費就多，生意一般都比犄角旮旯里的商鋪好。
小面積商鋪出租靈活，做餐飲的、賣(mài)蔬菜水果的、開(kāi)小理發(fā)店的商戶(hù)都能租。單開(kāi)間的商鋪首選25至40平方米，雙開(kāi)間的選60到80平方米。
熟鋪已經(jīng)度過(guò)了漫長(cháng)的養鋪期，風(fēng)險大大降低，買(mǎi)到手就能產(chǎn)生源源不斷的現金流。
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