近日，最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋正式實(shí)施。該司法解釋的實(shí)施，使得長(cháng)期以來(lái)，我國城鎮鄉村莊規劃區內的房屋租賃中經(jīng)常發(fā)生的糾紛真正做到了有法可依；該司法解釋更有新法律規則的突破。在該司法解釋實(shí)施前，房屋租賃糾紛依據的是我國<<合同法>>、<<民法通則>>及其解釋?zhuān)捎谙嚓P(guān)規定過(guò)于原則、抽象，很難滿(mǎn)足房屋租賃的特殊性。故在司法實(shí)踐中，同樣房屋租賃爭議糾紛，適用不同的裁決標準，得出不同裁決結果的現象，屢見(jiàn)不鮮。正是仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。該司法解釋的實(shí)施，統一了標準，統一了認識。不但使裁決機關(guān)，也使得廣大百姓在房屋租賃中有法可依，有章可循。筆者總結該司法解釋的規定，認為其存在如下十大亮點(diǎn):
1、房屋租賃合同無(wú)效的情形
該無(wú)效的情形主要考慮了出租方出租的房屋權屬是否獲得相關(guān)國家機關(guān)批準，也就是房屋本身存在的合法性問(wèn)題。無(wú)效有三種情形:1、未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋；2、未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時(shí)建筑；3、租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但同時(shí)又做了除外的規定，在一審法庭辯論終結前取得了相關(guān)部門(mén)批準的，也就是權屬完整的，租賃合同有效。
2、房屋租賃合同登記備案的效力
長(cháng)期以來(lái)，無(wú)論是司法界還是普通民眾都對房屋租賃合同登記備案是否影響合同效力爭論不休。該司法解釋統一了認識。明確規定,當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無(wú)效的，人民法院不予支持。同時(shí)又尊重當事人的意愿，當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
3、同一房屋訂立數份租賃合同的處理
在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，要按法定順序處理。（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的； （二）已經(jīng)辦理登記備案手續的； （三）合同成立在先的。
4、承租人解除租賃合同的條件
因下列情形之一，導致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
（一）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的； （二）租賃房屋權屬有爭議的； （三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關(guān)于房屋使用條件強制性規定情況的。
5、對裝飾裝修物的處理
裝飾裝修物的處理是租賃合同中經(jīng)常遇到的問(wèn)題，該司法解釋按照裝飾裝修物是否經(jīng)出租人同意、裝飾裝修物是否形成附合、合同的效力、解除、期滿(mǎn)等多方面明確具體的加以規定。 在承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。但因拆除造成的房屋毀損，承租人負有恢復原狀的責任；已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無(wú)效的過(guò)錯分擔現值損失。
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持； （二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價(jià)值范圍內予以適當補償；
（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過(guò)錯承擔相應的責任；
（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
6、轉租時(shí)對出租人權利的限制
為促使出租人及時(shí)行使權利，也為維持租賃合同的穩定性，維護次承租人的利益，該司法解釋規定， 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個(gè)月內未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
7、次承租人的抗辯權
為避免次承租人因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時(shí)，損害次承租人的權益，該司法解釋規定，次承租人可請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權。此時(shí)人民法院應予支持。但轉租合同無(wú)效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
8、共同經(jīng)營(yíng)人的繼續承租權
實(shí)踐中，大量存在承租人租賃房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但是以個(gè)體工商戶(hù)或者個(gè)人合伙方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，為避免因名義承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡而對租賃合同的不利影響，從而波及到實(shí)際的經(jīng)營(yíng)者，該司法解釋明確規定，出現上述情形時(shí)，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人有權請求按照原租賃合同租賃該房屋。
9、對承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的限制
該司法解釋對承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權進(jìn)行了一定的制約。在下列情形下，承租人主張優(yōu)先購買(mǎi)房屋的不會(huì )獲得人民法院的支持:（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買(mǎi)權的； （二）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內未明確表示購買(mǎi)的； （四） 第三人善意購買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續的。
10、買(mǎi)賣(mài)不破租賃的例外
買(mǎi)賣(mài)不破租賃應然是不變的法律規則，但該司法解釋做出了例外的規定，
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實(shí)現抵押權發(fā)生所有權變動(dòng)的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。在上述情形下，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，不會(huì )獲得人民法院的支持。
上述十個(gè)主題僅為筆者的個(gè)人認識，該司法解釋還規定了房屋租賃中其它方面的內容。但要強調的是，該部司法解釋也并非盡善盡美，還存在有待明確之處，如出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權情形時(shí)，承租人請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。 在出租人與第三人并非善意的情況下，如何適用?與第三人善意購買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續的規定是否矛盾等等。
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