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商品房預售中的延期付款之違約責任

案情：2007年7月6日，購房者林**與廣州市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定，林**向XX地產(chǎn)購買(mǎi)位于廣州市花都區一套房子，總房?jì)r(jià)381003元，以分期付款方式支付，共分三期。被告按照合同約定支付了第一、二期房款，，但第三期房款19051元，沒(méi)有在約定時(shí)間內支付，而是在2008年9月9日支付的。原告方XX房地產(chǎn)公司起訴要求被告按照雙方簽訂的《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條承擔延期付款的違約責任，支付違約金24955.7元（從2008年5月1日起至2008年9月9日共131天，計算方式為：房屋總款381003*每日萬(wàn)分之五*131天＝24955.7元）。注：事實(shí)上原告方廣州XX房地產(chǎn)公司延期交樓，直至2008年9月16日才通知被告收樓、領(lǐng)取鑰匙，這一事實(shí)已為法院判決確認。

合同相關(guān)條款約定

第六條：計價(jià)方式、價(jià)款、付款

1、該商品房屬預售，按套內建筑面積計價(jià)，該商品房單價(jià)為（人民幣）每平方米3890元，總額381003元。

2、甲方同意乙方按分期付款的方式按期付款：

（1）第一期：自本預售合同簽訂暨網(wǎng)上備案之日起即日內(不超過(guò)5日),支付全部房?jì)r(jià)款的50%,金額190501元。

（2）第二期：在2007年8月5日前支付全部房?jì)r(jià)款的45%，金額171451元。

（3）第三期：在2008年5月1日前支付全部房?jì)r(jià)款的的5%，金額19051元。

第九條：逾期付款的違約責任

1、分期付款的，如果乙方未能按照本合同第六條約定的支付期限將各期房款支付至監控賬戶(hù)，甲方有權要求乙方按每日房?jì)r(jià)款總額的萬(wàn)分之五的標準支付違約金。并有權解除合同。

第十條：交房期限

甲方應當在2008年5月1日前將作為本合同標的物的房屋交付乙方使用。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付使用的，甲方應當及時(shí)書(shū)面告知乙方。

交付后，甲方不得以房屋已交付使用為借口懈怠其在本合同中應承擔的其他義務(wù)，如：辦理產(chǎn)權證的義務(wù)。

第十三條：延期交房的違約責任

甲方如未能按本合同規定的期限交房，按以下方式處理：

1、逾期不超過(guò)三十天，自本合同第十條規定的最后交房期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房?jì)r(jià)款的萬(wàn)分之五的違約金，合同繼續履行。

2、逾期超過(guò)三十天后，乙方有權單方面解除合同，如果乙方要求繼續履行的，合同繼續履行，自本合同規定的最后交房期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房?jì)r(jià)款的萬(wàn)分之五的違約金。

本案法律關(guān)系其實(shí)很簡(jiǎn)單。開(kāi)發(fā)商延遲交樓，買(mǎi)方在開(kāi)發(fā)商交樓后才支付剩余房款導致開(kāi)發(fā)商起訴買(mǎi)方要求買(mǎi)方承擔違約責任，這個(gè)情形讓人不由得想到“惡人先告狀”。但是無(wú)論如何，法院仍舊要受理，我們仍舊要應訴，那么到底誰(shuí)是誰(shuí)非呢？

首先，買(mǎi)方因為賣(mài)方延期交樓而遲延支付房款，構成違約嗎？

買(mǎi)方構成違約 。

 支付房款是買(mǎi)方的主要合同義務(wù)，買(mǎi)方應該依照合同約定按時(shí)支付購房款，而買(mǎi)方延期至2008年9月9日才向賣(mài)方支付第三期房款19501元，超過(guò)了合同約定的2008年5月1日，構成違約，依法應當承擔違約責任。開(kāi)發(fā)商延遲交樓，應該由買(mǎi)方另行起訴要求開(kāi)發(fā)商按照合同約定承擔違約責任。(雖然有些人認為，買(mǎi)方的延期付款是屬于對開(kāi)發(fā)商的同時(shí)履行抗辯權和不安抗辯權，但這個(gè)理由經(jīng)不推敲。)

其次，開(kāi)發(fā)商訴訟中請求高達24955.7元的違約金，比未支付的19501元房款還高，合理嗎？

請求違約金數額過(guò)高，不合理。

    XX房地產(chǎn)公司訴稱(chēng)的違約責任與雙方合同約定不相符。林**購房是采用的分期付款的方式，雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同第九條第1款：“分期付款的，如果乙方未能按照本合同第六條約定的支付期限將各期房款支付至監控賬戶(hù)，甲方有權要求乙方按每日房?jì)r(jià)款總額的萬(wàn)分之五的標準支付違約金。并有權解除合同?！逼渲?，約定的是將“各期房款”而非“全部房款”，那么依據公平責任原則，違約責任應當依各期房款中部分違約數額計算違約金。計算公式為：延遲支付房款19501元*萬(wàn)分之五*131天。

    本案中商品房買(mǎi)賣(mài)合同是典型的格式合同，《合同法》第39條規定：“采用格式條款訂閱合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說(shuō)明”。第40條規定：“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無(wú)效?！钡?span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">41條規定：“對格式條款發(fā)生爭議的，應該按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款?！睋?，開(kāi)發(fā)商對于本案中違約責任條款的約定即第九條第1款的解釋?xiě)斒前凑召I(mǎi)方未支付的房?jì)r(jià)款按每日萬(wàn)分之五計算違約金。而且合同第十三條關(guān)于開(kāi)發(fā)商延期交樓的違約金的計算也是按購房者已支付房?jì)r(jià)款的每日萬(wàn)分之五計算違約金。所以，從合同的整體性、公平性理解，合同第九條的計算依據也應該是購房都未支付房?jì)r(jià)款。

    而且根據《合同法》第114條規定：“當事人可以約定一方違約時(shí)應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法；約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?！焙汀蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條規定：當事人以約定的違約金過(guò)高為由請求減少的，應當以違約金超過(guò)造成的損失30%為標準適當減少，當事人以違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。第17條規定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。原告XX房地產(chǎn)公司訴請的違約金數額過(guò)高，可以請求法院調低。

    所以買(mǎi)方應該履行且及時(shí)有效地履行其應該承擔的付款義務(wù)，同時(shí)因為延期支付的責任也應該是公平的、合法的。就延期付款，買(mǎi)方應該承擔其份內的違約責任，而對于開(kāi)發(fā)商的延期交樓，應由買(mǎi)方另案起訴追究開(kāi)發(fā)商的延期交樓責任。