減法、主流住宅、快速周轉。這幾個(gè)關(guān)鍵詞成就了千億萬(wàn)科，也一直為萬(wàn)科及其創(chuàng )始人王石所津津樂(lè )道。但從2010年開(kāi)始，董事長(cháng)王石淡出后的萬(wàn)科再度涉足商業(yè)地產(chǎn)，后千億時(shí)代的萬(wàn)科重操加法也是來(lái)勢洶洶，短短兩年間對商業(yè)地產(chǎn)的投入就接近300億元。
“就算我死了，你們搞多元化，我還是會(huì )從骨灰盒里伸出手來(lái)干擾你?！苯衲?月下旬游學(xué)歸來(lái)的王石語(yǔ)出驚人。這不僅讓外界猜疑王石與繼任者郁亮間的矛盾，也讓萬(wàn)科的未來(lái)戰略選擇突然間蒙上了一層迷霧。
3月下旬，王石再度開(kāi)腔。
“改革特區”試水 突破社區商業(yè)
這顯然突破了郁亮所堅稱(chēng)的社區商業(yè)為主的模式，而享有萬(wàn)科“改革特區”權利的似乎并不僅僅是深圳。
談及與總裁郁亮的關(guān)系，向來(lái)敢言的萬(wàn)科董事長(cháng)依舊直率。有了分歧該怎樣面對？“對我而言，只要不是致命的，即使你認為對方是錯的，你也要尊重?！边@也是王石首度直接回應他與郁亮的觀(guān)點(diǎn)分歧。
從2010年，萬(wàn)科開(kāi)始籌備進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)?！叭f(wàn)科不做商業(yè)，連住宅都做不了?！比f(wàn)科CEO郁亮曾表示。2007年萬(wàn)科才完成瘦身，將旗下所有商業(yè)物業(yè)打包給凱德置地經(jīng)營(yíng)。不到3年，萬(wàn)科又重回商業(yè)項目。市場(chǎng)已經(jīng)“沒(méi)有純住宅項目了，那萬(wàn)科做不做，答案是做?！蓖跏癁楣镜臎Q策變化解釋道。在他看來(lái)沒(méi)有一成不變的事物，萬(wàn)科的決策也在變化。
2009年，萬(wàn)科在北京房山拿了一塊地，土地成本比一街之隔的首創(chuàng )地產(chǎn)貴上一倍。因為后者承諾用部分面積建一個(gè)大型的奧特萊斯商業(yè)項目。
“過(guò)去萬(wàn)科做的是傳統郊區大盤(pán)，很少有超過(guò)2000畝的，一般來(lái)說(shuō)大盤(pán)規劃的都是純住宅區，商業(yè)配套不超過(guò)8%?！蓖跏嬖V《中經(jīng)經(jīng)營(yíng)報》記者，但情況近年發(fā)生了變化，“近年有了很多進(jìn)入市區的項目，有些參與到老城改造，當中純住宅的項目就少之又少，”于是萬(wàn)科就要經(jīng)營(yíng)包括商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、商城在內的各種業(yè)態(tài)?！斑@是萬(wàn)科董事會(huì )的決策?！蓖跏硎?。
在各種場(chǎng)合中，萬(wàn)科各高層都在強調只做服務(wù)于住宅的商業(yè)。在去年11月的記者會(huì )中，郁亮依舊強調服務(wù)于住宅的商業(yè)。今年3月中旬的投資者交流會(huì )上，萬(wàn)科董秘譚華杰表示，萬(wàn)科在非住宅業(yè)務(wù)領(lǐng)域的探索，是為了更好地做住宅，主要集中在那些符合城市發(fā)展方向，能夠與住宅相配套的物業(yè)類(lèi)型中。
以往萬(wàn)科的成功與其專(zhuān)業(yè)化密不可分，100%的精力放在住宅市場(chǎng)，甚至更集中其中的細分。數據顯示，2011年萬(wàn)科85%的產(chǎn)品滿(mǎn)足于首次置業(yè)或首次換房的剛需客戶(hù)，正由于極為明確的發(fā)展目標，這讓萬(wàn)科即使在調控嚴苛的時(shí)刻，依舊取得快速的銷(xiāo)售增長(cháng)。對于萬(wàn)科放棄副業(yè)，王石當年曾這樣解釋?zhuān)瑔我恢鳡I(yíng)是否會(huì )產(chǎn)生風(fēng)險，主要看市場(chǎng)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，在這樣大的一個(gè)市場(chǎng)中不會(huì )有多大風(fēng)險，按萬(wàn)科的發(fā)展規模，10～15年走單一經(jīng)營(yíng)是不會(huì )有風(fēng)險的。
曾經(jīng)萬(wàn)科的思路非常清晰，但再度進(jìn)入商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域的萬(wàn)科似乎有些迷惑。2010年郁亮曾公開(kāi)授予深圳、上海、北京等區域以“改革特區”的權利，各一線(xiàn)公司可以成立商業(yè)籌備小組，先行先試，總結商業(yè)地產(chǎn)的運營(yíng)經(jīng)驗。直至2011年4月，萬(wàn)科在深圳成立了第一家商業(yè)物業(yè)管理公司。
而新成立的深圳萬(wàn)科商業(yè)管理公司似乎并不滿(mǎn)足于社區商業(yè)，“從開(kāi)發(fā)社區到城市運營(yíng)，萬(wàn)科運作的商業(yè)概念也將從社區商業(yè)擴張為城市商業(yè)，開(kāi)拓更具規模和體量的城市及綜合體商業(yè)中心?！鄙钲谌f(wàn)科總經(jīng)理周彤曾強調。
按照深圳萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的“兩年計劃”，萬(wàn)科將在深圳建立100萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，其中包括3個(gè)體量在10萬(wàn)平方米以上的購物中心，45萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓，以及30萬(wàn)平方米的社區商業(yè)以及4家五星級酒店。
這顯然突破了郁亮所堅稱(chēng)的社區商業(yè)為主的模式，而享有萬(wàn)科“改革特區”權利的似乎并不僅僅是深圳?！?011年，東莞萬(wàn)科商業(yè)項目占10%，2012年比例會(huì )更高些?！睎|莞萬(wàn)科商用管理中心總經(jīng)理高駿表示，東莞萬(wàn)科的商業(yè)物業(yè)包括高260米的長(cháng)安萬(wàn)科中心，以及南城總部的萬(wàn)科大廈；投資接近10億元，號稱(chēng)東莞最大MALL的萬(wàn)科廣場(chǎng)，以及籌建中的位于東莞松山湖的精品酒店。
商業(yè)項目可能高周轉嗎？
做一個(gè)10萬(wàn)平方米的城市綜合體，資金占用之大，相當于少開(kāi)一個(gè)地方分公司。這也是當年王石選擇放棄商用物業(yè)的一個(gè)重要原因，在高周轉的指標考核面前，萬(wàn)科的部分商用物業(yè)不得不以散售為主。
“郁亮只抓總體數據，以及區域公司的目標完成情況，商業(yè)地產(chǎn)模式交由一線(xiàn)公司探索?！比f(wàn)科內部人士表示，實(shí)際上介入商用物業(yè)后的萬(wàn)科總顯示出諸多不適應。首當其沖是萬(wàn)科的高周轉模式。
曾于萬(wàn)科任職的北京譽(yù)翔安咨詢(xún)合伙人王珂表示，郁亮對于地區公司的業(yè)績(jì)考核只看財務(wù)指標，主要包括資本回報率、利潤率、存貨周轉率。其中存貨周轉率更是重中之重，開(kāi)盤(pán)當月去化率必須達到60%，這已成為萬(wàn)科的硬指標。但不少商用物業(yè)均為持有型，對資金占用尤為巨大。2010年一個(gè)萬(wàn)科內部會(huì )議上，郁亮曾抱怨，做一個(gè)10萬(wàn)平方米的城市綜合體，資金占用之大，相當于少開(kāi)一個(gè)地方分公司。
這也是當年王石選擇放棄商用物業(yè)的一個(gè)重要原因，在高周轉的指標考核面前，萬(wàn)科的部分商用物業(yè)不得不以散售為主。2011年5月，萬(wàn)科在上海的高端商務(wù)辦公項目對外發(fā)售，出現了獨棟別墅辦公、雙拼別墅辦公等罕見(jiàn)產(chǎn)品，市場(chǎng)反應良好，去化率不下于住宅產(chǎn)品。但散售對于商業(yè)物業(yè)的弊病也是有目共睹，由于業(yè)權分散，無(wú)法統一經(jīng)營(yíng)，品牌商家通常不愿進(jìn)駐這一類(lèi)型的商用物業(yè)，直接影響到物業(yè)價(jià)值的提升。
有鑒于此，萬(wàn)科一線(xiàn)公司也出現了各種類(lèi)型的嘗試。2012年3月，深圳萬(wàn)科社區商業(yè)項目“萬(wàn)科紅生活廣場(chǎng)”舉行了集體宣誓儀式，宣布誠信經(jīng)營(yíng)保證質(zhì)量。這是萬(wàn)科首次采取售后返租形式經(jīng)營(yíng)的項目。所謂售后返租，就是萬(wàn)科把一個(gè)大項目分割成一個(gè)個(gè)小商鋪對外出售，同時(shí)承諾按一定的年回報率返租，統一經(jīng)營(yíng)5年。這種業(yè)態(tài)在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域并不罕見(jiàn)，但客觀(guān)上還存在如何保障業(yè)主權益，以及假如出租率不佳如何防范風(fēng)險等諸多問(wèn)題。除此之外，2010年花了11.5億元購入的萬(wàn)科北京CBD贏(yíng)嘉中心B座，也傳出開(kāi)發(fā)商打算改造為私人會(huì )所散售的消息。
“當然既然是計劃介入商用物業(yè)，就不可能不持有物業(yè)?！比f(wàn)科內部人士向記者表示，例如在城市中心地段打造的萬(wàn)科廣場(chǎng)系列，高端寫(xiě)字樓的萬(wàn)科大廈，以及各大酒店[10.62 -3.46%]就基本以持有為主。從2010年開(kāi)始，萬(wàn)科在東莞長(cháng)安、西安曲江、深圳龍崗、武漢萬(wàn)科城都開(kāi)發(fā)這類(lèi)型項目，投資金額從十幾億元到幾十億元不等。
這會(huì )否沖擊萬(wàn)科的高周轉模式？數據顯示，萬(wàn)科去年結算毛利率30.44%，同比降2.16個(gè)百分點(diǎn)；結算凈利率15.01%，同比降0.51個(gè)百分點(diǎn)；但萬(wàn)科2011年實(shí)現凈資產(chǎn)收益率為18.2%，2008年以來(lái)連續第三年上升并創(chuàng )歷史新高。此外，反映萬(wàn)科的存貨周轉速度還是業(yè)內首屈一指，商業(yè)物業(yè)尚未形成沖擊。
“有時(shí)候對與錯是個(gè)角度問(wèn)題?！蓖跏硎?，“萬(wàn)科發(fā)展到現在，誰(shuí)都不能說(shuō)萬(wàn)科沒(méi)犯過(guò)錯，我也經(jīng)常犯錯誤，只要不是致命的，公司還在前進(jìn)，還在擴張?！蓖跏J為，放權給管理層更有利于下一代管理團隊的成熟。
“該怎么做，郁亮說(shuō)了算?！蓖跏缡堑?/p>
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