加入WTO后的中國房地產(chǎn)
本文以中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現狀和中國房地產(chǎn)行業(yè)的運行機制為立足點(diǎn)，結合中國加入WTO協(xié)議當中對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響的具體條款、對中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所應該采取的對策和措施進(jìn)行了分析研究。
一、中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現狀及評價(jià)
宏觀(guān)指標
中國房地產(chǎn)業(yè)興起于20世紀80年代。到目前只有近20年的發(fā)展歷史。中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大主要是在20世紀90年代期間。表1和表2的統計資料大體上反映出了目前中國房地產(chǎn)業(yè)的基本現狀。
表1中國房地產(chǎn)基本數據（一）（截至到2001年6月30日）
全國人均住房面積
城市——20萬(wàn)平方米
農村——25萬(wàn)平方米
住宅成套率——70%
住宅業(yè)增加值占GDP的比重
城市——4%
城鄉合計——7.5%
住宅建設對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻率——1.5%
表2、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況（1999年統計資料）
全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)——2．7萬(wàn)個(gè)
從業(yè)人員——100多萬(wàn)人
完成開(kāi)發(fā)投資額4012．2億元同比增長(cháng)11%
商品房施工面積55105萬(wàn)平方米同比增長(cháng)13.3%
商品房竣工面積19784萬(wàn)平方米同比增長(cháng)28%
商品住宅銷(xiāo)售面積11879萬(wàn)平方米同比增長(cháng)24.9%
商品房銷(xiāo)售額2655.3億元同比增長(cháng)23.9%
居民自有住宅比例60%
房地產(chǎn)估價(jià)機構——5000余家
從業(yè)人員——10萬(wàn)人
房地產(chǎn)估價(jià)師——15萬(wàn)人
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構——2.5萬(wàn)個(gè)
從業(yè)人員——20萬(wàn)人
物業(yè)管理企業(yè)——2萬(wàn)個(gè)
從業(yè)人員——200萬(wàn)人
產(chǎn)業(yè)評價(jià)
中國房地產(chǎn)業(yè)在中國改革開(kāi)放20年當中的發(fā)展速度是比較快的。到目前為止，中國房地產(chǎn)業(yè)在投資開(kāi)發(fā)總量、竣工面積和銷(xiāo)售總額幾個(gè)方西都已經(jīng)達到相當大的規模、中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也日益走向規范。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。它對改善中國城鄉居民的居住條件起著(zhù)十分重要的作用。
但從另一方面看，目前中國的房地產(chǎn)業(yè)還處于起步、成長(cháng)階段，無(wú)論在技術(shù)含量，還是管理水平上都還是比較落后的，雖然中國房地產(chǎn)企業(yè)數雖多、從業(yè)人員多，但真正有實(shí)力、高素質(zhì)、高水平的企業(yè)還是非常少的，何況中國的大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尚未真正建立起現代企業(yè)制度，管理體制上存在許多弊端，綜合競爭力較弱。
比較分析
就在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上的競爭而言，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與國外經(jīng)濟發(fā)達國家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，既有明顯的優(yōu)勢，也有明顯的不足或劣勢，其優(yōu)勢表現為：
1、更熟悉中國當地的房地產(chǎn)市場(chǎng)；
2、更了解中國當地人們的需求；
3、有良好的社會(huì )資源優(yōu)勢；
4、勞動(dòng)力成本較低。
其劣勢表現為：
1、企業(yè)發(fā)展歷史短，經(jīng)驗不足；
2、企業(yè)規模較小，資金實(shí)力較弱；
3、企業(yè)管理水平低，營(yíng)銷(xiāo)手段落后，市場(chǎng)競爭能力有限；
4、從業(yè)人員素質(zhì)普遍較低，服務(wù)意識較差。
二、加入WTO給中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的影響
加入WTO將給中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)前所未有的機遇和挑戰，這已經(jīng)為國內大多數專(zhuān)家學(xué)者所公認，但讓這種機遇和挑戰停留在概念和認識階段是不夠的，深入細致地分析一下這種機遇和挑戰對中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是有意義的。
1、入世將帶來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的較大增加。原因是：1）外商用商品房需求增加。國外廠(chǎng)商來(lái)華投資建廠(chǎng)的數量增多，銀行業(yè)、保險業(yè)、中介服務(wù)業(yè)等外商開(kāi)設的分支機構和營(yíng)業(yè)場(chǎng)所增多，外商來(lái)華人員增多、帶動(dòng)中國國內工業(yè)廠(chǎng)房、辦公用房、營(yíng)業(yè)用房和購租住宅的輻求大大增加；2）中國國內住房的有效需求擴大。入世帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展，居民就業(yè)機會(huì )增多，收入增加，購房支付能力相應提高；3）中國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的檔次提高。由于收入增加，對居住物業(yè)的舒適性、享受性要求提高；同時(shí)收入差距拉開(kāi)，促使住房消費需求層次更加分明。這將給中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)質(zhì)和量?jì)蓚€(gè)方面的發(fā)展機遇，即廣闊的需求空間和多樣化的需求層次。
2、由于需求增長(cháng)的拉動(dòng)作用和外商對中國房地產(chǎn)的投資增加，會(huì )促使中國房地產(chǎn)業(yè)投資量增大,商品房供給量上升。伴隨外商投資引入的先進(jìn)設計、技術(shù)和設備，特別是高科技、智能化，會(huì )促使中國商品房供給質(zhì)量提高。這將影響和分化中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一方面中國的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有機會(huì )利用自己的優(yōu)勢“本地”資源和國際化的強勢資源進(jìn)行強強聯(lián)合，迅速提升自己在國內市場(chǎng)上的競爭力，另一方面沒(méi)有把握好自身“本地”資源優(yōu)勢的中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì )因失去競爭能力而逐漸退出市場(chǎng)。
3、由于入世后關(guān)稅降低，帶來(lái)進(jìn)口建材價(jià)格下降，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品建筑成本會(huì )隨之下降，加之競爭加劇，國內建材市場(chǎng)價(jià)格也會(huì )不同程度下降，預測短期內房?jì)r(jià)會(huì )趨于下降。從長(cháng)遠趨勢看，商品房房?jì)r(jià)構成中的一些不合理收費也將會(huì )逐步取消，稅費會(huì )日趨規范，房?jì)r(jià)趨向合理化。如果考慮到需求增長(cháng)的拉動(dòng)因素和土地資源的有限性，商品房?jì)r(jià)格會(huì )呈現出穩步上揚的整體趨勢。這將使中國的房地產(chǎn)業(yè)走上“成本決定”的軌道。“機會(huì )利潤空間”、“權力利潤空間”將逐漸消失，一些缺乏成本控制能力的中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì )面臨巨大的投資風(fēng)險。
4、外商進(jìn)入增多必然引起中國房地產(chǎn)市場(chǎng)竟爭加劇，而目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行規則的建設雖有所進(jìn)步，但仍不健全，突出表現在土地有償使用與無(wú)償使用并存、商品房與非商品房并存、外銷(xiāo)房與內銷(xiāo)房并存的“雙軌制”，這將與WTO的規則出現明顯的沖突。這就提出了健全體制、完善規則的迫切需求。入世會(huì )加速上述問(wèn)題的解決，這將使中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)成為公平競爭的平臺，給有市場(chǎng)運作實(shí)力的中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了發(fā)展的良好機遇，同時(shí)也會(huì )使“機會(huì )型開(kāi)發(fā)企業(yè)”和“保護型開(kāi)發(fā)企業(yè)”逐漸退出市場(chǎng)。
5、入世后，預計國外知名的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )有較大增加，這些企業(yè)實(shí)力強，挾資金、技術(shù)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等優(yōu)勢，具有較強的競爭力。而中國現有的2萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于歷史的、體制的原因，長(cháng)期存在著(zhù)規模小、資金少、服務(wù)差、資質(zhì)低等問(wèn)題，處于劣勢，缺乏競爭實(shí)力；同時(shí)，中國大量國有房地產(chǎn)企業(yè)還處于轉制過(guò)程中，企業(yè)制度還不健全，與市場(chǎng)經(jīng)濟的要求不相適應。有實(shí)力的外商進(jìn)入后，會(huì )給國內眾多的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較大的沖擊。這對中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將是一場(chǎng)巨大的考驗。
6、中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展歷史較短，從全國范圍看尚處于初期階段，且地區發(fā)展不平衡，70％左右的投資開(kāi)發(fā)集中在沿海發(fā)達地區，企業(yè)的技術(shù)素質(zhì)和管理素質(zhì)較低，開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、流通、分配、消費各環(huán)節的體制、機制不健全，同國外成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，存在較大差距。入世初期在與外商競爭中勢必處于不利地位。
7、入世后外國金融勢力將大舉進(jìn)軍中國房地產(chǎn)金融保險業(yè)，憑借其資金實(shí)力、金融技術(shù)和金融人才優(yōu)勢，在中國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上獲取較多的市場(chǎng)份額。而中國房地產(chǎn)金融剛剛起步，房地產(chǎn)保險十分薄弱，完善的房地產(chǎn)金融體系尚未建立，房地產(chǎn)金融保險必然受到較大沖擊。
8、國外的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為其本國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)增加值一般占GDP的10％左右。中國房地產(chǎn)業(yè)目前占GDP比重才達到4％，即使上海也只達到了5.2％。入世將從多方面促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)逐步走向成熟，進(jìn)一步成長(cháng)為支柱產(chǎn)業(yè)，提高其對國民經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻度。
三、加入WTO，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的對策
面對入世帶來(lái)的機遇和挑戰，中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有采取積極的對策，分析已經(jīng)出現的和可能出現的問(wèn)題、找出解決的辦法，才能變被動(dòng)為主動(dòng)，求得入世后的生存與發(fā)展。
1、中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要研究中國的房地產(chǎn)法規、政策與WTO條款，盡快與WTO規則接軌。中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須學(xué)習和研究WTO規則中與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的部分，做到心中有數，分清利弊得失。同時(shí)也要對中國現有房地產(chǎn)法規進(jìn)行研究，分清哪些是符合WTO規則要求的，哪些是不符合WTO規則要求的，將會(huì )按中國的法律程序予以撤銷(xiāo)、修改、補充的，通過(guò)這樣的學(xué)習和研究，學(xué)會(huì )利用WTO的有利規則實(shí)施自我保護和發(fā)展，如利用技術(shù)標準、資質(zhì)管理等提高市場(chǎng)準入的“門(mén)檻”等。
2、中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加快自身的經(jīng)營(yíng)機制轉換，增強企業(yè)實(shí)力。這就要求：l）要加快中國國有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立現代企業(yè)制度的進(jìn)程，徹底實(shí)現政企分開(kāi)、政資分開(kāi)、政事分開(kāi)，使房地產(chǎn)企業(yè)真正面向市場(chǎng)，自主經(jīng)營(yíng)，獨立運作，捉高效率。2）要進(jìn)一步推進(jìn)中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組，組建大型企業(yè)集團，增強競爭力。3）中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強科學(xué)管理；提高企業(yè)素質(zhì)，要提高企業(yè)領(lǐng)導人員的管理水平，牢固樹(shù)立“以人為本”意識，提高員工素質(zhì)。4）中國的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團要嘗試走出國門(mén)，打進(jìn)國際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。
3、中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要努力建立起符合國際慣例和中國國情的企業(yè)市場(chǎng)運作機制。這包括：1）要研究土地使用的合理、可持續發(fā)展的經(jīng)濟模式，適應中國土地使用制度改革的下一步發(fā)展，學(xué)會(huì )在土地租賃制、城市土地有償使用全覆蓋、土地使用權交易規范化的市場(chǎng)環(huán)境中生存與發(fā)展。2）要研究和把握中國住房制度改革的進(jìn)程，學(xué)會(huì )在住房資源市場(chǎng)化配置和住房分配貨幣化改革的過(guò)程中獲得發(fā)展機會(huì )，要了解世界各國不同住房政策的通常做法和利弊得失，以及對本國房地產(chǎn)業(yè)的影響，借以擺正企業(yè)的發(fā)展方向。
4、中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要實(shí)施具體的創(chuàng )新措施，這包括：1）要采取具位措施轉變企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)增長(cháng)方式，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)從粗放型向集約型轉化u要增加科技含量，實(shí)現集約型、效益型發(fā)展，增強企業(yè)競爭力、2）要積極引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，以利提高企業(yè)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的技術(shù)含量和現代化水平。
5、中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強主場(chǎng)預測研究；要調整企業(yè)投資結構，適應居民消費需求結構的變化，提高產(chǎn)品品位，要實(shí)施品牌戰略，創(chuàng )出企業(yè)的品牌，樹(shù)立企業(yè)自身的優(yōu)勢。
6、中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要學(xué)會(huì )適應中國金融體制的變化。入世將使中國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)生如下變化：1）中國將放松對房地產(chǎn)金融的控制，同時(shí)加強支持和監管力度。一方面，中國國內的銀行會(huì )放松房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對貸款的控制，放開(kāi)住房消費信貸，擴大貸款規模，以及早占領(lǐng)和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)；另一方面，國家會(huì )把金融監管的重點(diǎn)放在控制投入到房地產(chǎn)業(yè)的貨幣供應總量和貸款質(zhì)量方面，化解現有的不良資產(chǎn)。2）國內的銀行會(huì )調整房地產(chǎn)貸款結構，完善住房消費信貸機制。國外的住房抵押貸款一般占銀行信貸總額的30％左右，而中國目前才占3％多一點(diǎn)，有著(zhù)廣闊的發(fā)展前景。銀行會(huì )拓展住房消費信貸品種，實(shí)施還款方式和利率創(chuàng )新。會(huì )參照國外做法逐步推出等本每息還款方式、遞增還款方式、全過(guò)程固定利率或分段固定利率還款方式，形成適應不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種。3）中國也將會(huì )實(shí)行住房抵押貸款證券化。將銀行等金融機構發(fā)放的抵押貸款債權集中起來(lái)作為擔保，依此發(fā)行證券，并通過(guò)二級抵押貸款市場(chǎng)轉賣(mài)給投資者。4）中國將會(huì )促進(jìn)房地產(chǎn)保險業(yè)發(fā)展。除現有少量的房屋財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責任保險、房地產(chǎn)人身保險外，發(fā)展住房抵押貸款保險和房產(chǎn)質(zhì)量保險將會(huì )成為重點(diǎn)。上述變化會(huì )給中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)很多新的要求，金融市場(chǎng)的多樣化要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅要有很好的產(chǎn)品市場(chǎng)意識，而且還要有很好的金融市場(chǎng)意識，同時(shí)，它也給中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生產(chǎn)要素和進(jìn)行資本經(jīng)營(yíng)提供了廣泛的空間。中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要提高自身運作金融資本的能力。
7、中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要切實(shí)實(shí)施人才戰略，加快人才培養。要把房地產(chǎn)科技人才的培養提高到戰略地位予以高度重視。不僅要吸引人才，而且要提高現有人才的素質(zhì)。特別是要注意重點(diǎn)培養房地產(chǎn)高級設計人才、外向型經(jīng)營(yíng)人才、信息科技人才、管理人才和營(yíng)銷(xiāo)人才、這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與國際競爭所必須具備的基本條件。
8、中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要規范企業(yè)管理，提高管理效率。要從減少管理層次，實(shí)施科學(xué)化管理入手，逐步引入現代化企業(yè)管理制度。
四、結論
中國加入WTO給中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的影響將會(huì )是現實(shí)而深遠的，中國的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì )在入世之后迅速崛起而成為世界級開(kāi)發(fā)商，而另外也會(huì )有大多數企業(yè)因為適應不了新的競爭環(huán)境而被淘汰出局，這都將會(huì )是可以預見(jiàn)的事實(shí)。關(guān)鍵的關(guān)鍵是中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須明白現在該做些什么，解決如何把緊迫感化為行動(dòng)的問(wèn)題。這也是本文的核心宗旨。
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