近期碧桂園、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng )展等多家房企發(fā)債中止，引發(fā)市場(chǎng)在流動(dòng)性緊張背景下的擔憂(yōu)。專(zhuān)家預計，今年下半年會(huì )有較多的中小房企違約風(fēng)險事件發(fā)生，中小房企或加速退出市場(chǎng)，行業(yè)集中度提升速度料進(jìn)一步加快。與此同時(shí)，眾多房企亦在探索新融資模式。
債券發(fā)行中止頻現
據克而瑞統計數據顯示，5月30日，合生創(chuàng )展集團有限公司2018年非公開(kāi)發(fā)行31億元公司債券遭到中止；5月29日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司非公開(kāi)發(fā)行60億元2018年住房租賃專(zhuān)項公司債券遭遇中止；5月28日，碧桂園擬發(fā)行200億元額度小公募債中止；5月25日，花樣年集團擬發(fā)行的50億元住房租賃私募債中止。
與此同時(shí)，大批的房企仍在排隊發(fā)債。近日，金地股份宣布擬公開(kāi)發(fā)行2018年第二期公司債券30億元，債券所募資金擬用于償還銀行貸款和到期債務(wù)。中天金融擬非公開(kāi)發(fā)行2018年度公司債券60億元。
根據華泰證券統計，截至2018年5月中旬，房地產(chǎn)信用債發(fā)行規模為2136億元，而到期規模2997億元?？紤]到到期規模的大幅增加，交易所和銀行間市場(chǎng)有望延續“借新續舊”操作，預計全年發(fā)行量高于償還量，但是預計凈融入額進(jìn)一步收縮，融資成本上浮明顯。2019-2021年地產(chǎn)信用債到期規模將進(jìn)一步增長(cháng)至4029億元、5217億元、5802億元，如果監管機構繼續執行嚴格審核標準，房企資金鏈和融資成本預計進(jìn)一步承壓。
中信建投房地產(chǎn)首席分析師陳慎指出，今年房地產(chǎn)行業(yè)成長(cháng)邏輯將從過(guò)去的“資源”集中度向“融資”集中度轉移。近期部分地產(chǎn)公司地產(chǎn)債中止，多是技術(shù)原因造成?！懊駹I(yíng)地產(chǎn)企業(yè)很多是香港上市公司，信息披露時(shí)間點(diǎn)和內陸不一致，很多數據必須等到年報以后監管機關(guān)才能進(jìn)行審批。而監管機關(guān)反饋有15個(gè)工作日的時(shí)限要求，這期間就必須提出中止。4、5月份很多公司地產(chǎn)債出現中止的情況大部分都是因為這個(gè)原因。另外，還有極個(gè)別情況為有重大訴訟、資金使用合規性等檢查在進(jìn)行導致有問(wèn)題，但并不代表整個(gè)行業(yè)政策有變化?！?/p>
創(chuàng )新融資另辟蹊徑
國家統計局數據顯示，2018年1-4月房企資金來(lái)源累計同比增速由1-2月的4.8%逐月放緩至2.1%。其中，國內貸款累計同比增速自2016年3月以來(lái)首次為負。從1-3月的細分數據來(lái)看，國內銀行貸款累計同比減少4.0%，而非銀金融機構貸款累計同比增速高達31.3%。銀行在對房企普遍提高開(kāi)發(fā)貸利率上浮水平，收緊開(kāi)發(fā)貸額度的同時(shí)，進(jìn)一步穿透審查并購貸款。
當前，整體融資渠道收窄。以“資產(chǎn)穿透”為代表的新監管要求致使非標債權渠道銳減；銀行貸款（開(kāi)發(fā)貸）、公司債發(fā)行對房企規模、資質(zhì)要求進(jìn)一步提升；公司債在單筆規模設定上限基礎上，進(jìn)一步設定資金用途限制，對于債務(wù)到期的企業(yè)，只放開(kāi)2018年到期公司債規模的“借新還舊”。有機構認為，相對于以前陣痛式的調整，這輪的去杠桿可能會(huì )持續較長(cháng)時(shí)間。
隨著(zhù)今年融資成本逐漸提高，中小房企爭相赴港IPO。近日，大發(fā)地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、美的置業(yè)等房企向港交所提交了IPO申請，希望借此打通境外融資通道。與此同時(shí)，眾多房企亦在探索新融資模式。
房企創(chuàng )新融資也在另辟蹊徑。聯(lián)訊證券首席宏觀(guān)研究員李奇霖認為，截至2018年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化類(lèi)產(chǎn)品共發(fā)行81單，融資總規模為1253億元。與房企傳統的融資模式相比，資產(chǎn)證券化有四點(diǎn)優(yōu)勢：第一，受到政策限制較少；第二，提高了資產(chǎn)的流動(dòng)性，讓房企在不增加負債的情況下補充資金；第三，通過(guò)結構化設計，為產(chǎn)品增信，減少低評級發(fā)行人的成本；第四，發(fā)行規模限制較小，資金用途更為廣泛。
東北證券分析師高建表示，發(fā)行機構鼓勵創(chuàng )新融資，也希望把創(chuàng )新融資做成“非標轉標”的一種形式。未來(lái)房企ABS和ABN的發(fā)行規模有望繼續增加。某券商債承部人士表示，今年地產(chǎn)公司比去年更重視ABS、ABN，包括CMBS、REITs、尾款、供應鏈等，其原因為資產(chǎn)證券化目前較可行，尤其如供應鏈等支持了中小企業(yè)資金回款的品種受到政策支持。REITs和CMBS等產(chǎn)品因為有較優(yōu)質(zhì)的物業(yè)與監管層支持，地產(chǎn)公司包括民營(yíng)、國企均參與。其他如信托等融資，受資管新規影響，存在再融資壓力。
陳慎表示，再融資過(guò)程中，券商亦開(kāi)發(fā)新合作模式幫助房企緩解資金壓力。在增量方面：一是拓展新的融資品種，包括ABS、REITs等產(chǎn)品。今年這些品種的融資預計會(huì )成為地產(chǎn)企業(yè)主要的融資品種。二是新增的公司債還本付息，也在申報的過(guò)程中。同時(shí)與銀行進(jìn)行戰略合作，未來(lái)將在債券銷(xiāo)售過(guò)程中能夠給予支持。三是配合企業(yè)做并購等資本操作。
行業(yè)集中度快速提升
陳慎表示，過(guò)去兩年房地產(chǎn)行業(yè)集中度快速提升。從第三方等數據跟蹤發(fā)現，中小型的企業(yè)尤其是民企在融資層面將面臨壓力。目前很多大公司尤其國企仍能享受到較為低廉的成本和充裕額度，然而很多中小民企則會(huì )主動(dòng)或者被動(dòng)降杠桿，或以處理股權的形式回籠現金流，從另外一個(gè)角度帶動(dòng)行業(yè)集中度的提升。
華泰證券研究員賈亞童指出，百強房企市占率持續提升，內部結構延續分化，各梯隊內部市占率均出現不同程度的下滑。前三位雖然銷(xiāo)售規模的基數較大，但是依然保持了較為穩定的增速水平，市場(chǎng)集中度的搶占優(yōu)勢明顯。
高建認為，今年地產(chǎn)融資收緊趨勢已現，行業(yè)去杠桿的過(guò)程仍將持續。監管機構也將防范出現新的金融風(fēng)險。對于國資背景的房企和優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企，融資成本的上升整體可控。到位資金的收緊，各大房企的投資拿地也將更加趨向于理性。隨著(zhù)土地溢價(jià)率的進(jìn)一步走低，土地成交樓面價(jià)有望在下半年下行，屆時(shí)資金充裕的房企有望獲取成本較低的土儲，以平滑總體土地成本，未來(lái)有望保持穩定的盈利能力。在這個(gè)過(guò)程中，中小房企將加速退出市場(chǎng)，行業(yè)集中度提升的速度也將進(jìn)一步加快。
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