按照萬(wàn)達的目標，在未來(lái)5年內，萬(wàn)達將把現有的7000萬(wàn)平米銷(xiāo)售物業(yè)完全轉化為輕資產(chǎn)項目，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)將完全去房地產(chǎn)化，轉型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，類(lèi)似于酒店管理公司。同時(shí)，5年后，萬(wàn)達廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)數量也將由重資產(chǎn)模式下240-250個(gè)，翻番達到400-500個(gè)。
4月15日，萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林在深交所發(fā)表“萬(wàn)達的輕資產(chǎn)模式”主題演講時(shí)，披露了萬(wàn)達的新目標，這也是王健林首次完整地公開(kāi)闡述萬(wàn)達的輕資產(chǎn)模式。
5年后將沒(méi)有重資產(chǎn)項目
萬(wàn)達正在試圖通過(guò)輕資產(chǎn)的途徑，為自己挖一條更寬更深的“護城河”。
萬(wàn)達為什么要做輕資產(chǎn)？王健林表示，房地產(chǎn)高利潤時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展，但難度在加大，要快速擴大規模，就要轉型輕資產(chǎn)。
今年年初，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢(qián)公司4家機構投資240億元共同建設約20座萬(wàn)達廣場(chǎng)。萬(wàn)達對外表示，這標志著(zhù)萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式正式啟動(dòng)，萬(wàn)達將走上輕重并舉的道路。
“投資建設萬(wàn)達廣場(chǎng)，全部資金別人出，萬(wàn)達負責選址、設計、建造、招商和管理，所產(chǎn)生的租金收益，萬(wàn)達與投資方按一定比例分成。這種全新模式，萬(wàn)達去年開(kāi)始研發(fā)，現在已開(kāi)始運行?！蓖踅×终f(shuō)。由于萬(wàn)達廣場(chǎng)從選址到開(kāi)業(yè)的建設周期是3年左右，所以今年開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達廣場(chǎng)還全部是重資產(chǎn)，但是明年計劃開(kāi)業(yè)的50個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)里，超過(guò)20個(gè)是輕資產(chǎn)，2017年以后，萬(wàn)達將保持每年至少開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)的速度，其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn)。5年以后，萬(wàn)達廣場(chǎng)將不再有重資產(chǎn)項目。
重點(diǎn)發(fā)展中小城市
輕資產(chǎn)模式將帶來(lái)一系列好處
在區域的選擇上，由于重資產(chǎn)主要看房?jì)r(jià)，銷(xiāo)售利潤高才能投資，所以難以進(jìn)入三四線(xiàn)城市發(fā)展，但輕資產(chǎn)模式不需關(guān)心房?jì)r(jià)，只要城區人口夠多，租金回報比合適就可以做。在這樣的背景下，萬(wàn)達可以進(jìn)入大量三四線(xiàn)城市。
相對于一二線(xiàn)城市天價(jià)的土地、已經(jīng)過(guò)熱的市場(chǎng)，三四線(xiàn)城市土地價(jià)格相對便宜，現在去還能選到中心地段。按照萬(wàn)達的經(jīng)驗，一個(gè)四五十萬(wàn)人口的三四線(xiàn)城市，完全能承載一個(gè)大型萬(wàn)達廣場(chǎng)，而且這里消費者的忠誠度往往更高?！叭木€(xiàn)城市房?jì)r(jià)租金有那么高嗎？”王健林說(shuō)，這種普遍的質(zhì)疑是對不動(dòng)產(chǎn)的不理解。不動(dòng)產(chǎn)最核心的指標不是房?jì)r(jià)和單平方米租金高低，而是租金回報比，一個(gè)項目每年收取的租金，扣除各種稅費后，除以項目投資來(lái)看回報率高低。從租金回報比看，一二線(xiàn)城市可能不如三四線(xiàn)城市項目，因為地價(jià)更貴、投資更大。
輕資產(chǎn)快速擴大規模，還能產(chǎn)生邊際效應。以萬(wàn)達院線(xiàn)來(lái)說(shuō)，它的影城多數開(kāi)在萬(wàn)達廣場(chǎng)里，萬(wàn)達廣場(chǎng)發(fā)展速度快，院線(xiàn)發(fā)展速度就快；萬(wàn)達正在做的寶貝王，如果按照萬(wàn)達廣場(chǎng)的發(fā)展速度，很快就能成為全球最大的兒童娛樂(lè )企業(yè)；另外，萬(wàn)達廣場(chǎng)數量擴大，還能為萬(wàn)達做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等帶來(lái)更多資源。
管理模式的改變
“萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)轉向輕資產(chǎn)，不是大家想象的那樣忽然華麗轉身，而是一步步做出來(lái)的”，王健林透露，從標準模塊、信息化的商業(yè)管理到建立融資管道，萬(wàn)達已經(jīng)折騰了一年多。
輕資產(chǎn)首先要建立標準模塊。重資產(chǎn)模式下，萬(wàn)達考核地方公司主要看利潤，到各地發(fā)展主要看房?jì)r(jià)，而輕資產(chǎn)的考核目標主要看成本和租金。因此現在的輕資產(chǎn)項目做不做從過(guò)去由發(fā)展部門(mén)牽頭，變成由商業(yè)管理公司決定，需要建立一套各地租金的測算模型。
萬(wàn)達工程管理和商業(yè)管理模式也進(jìn)行重大改革，分別推出了省時(shí)省力高效的“交鑰匙工程”和高度的信息化智能管理平臺。
萬(wàn)達做輕資產(chǎn)，錢(qián)從哪來(lái)？王健林表示，除了外部的基金、保險等機構投資者，萬(wàn)達正在建立內部融資管道。萬(wàn)達成立自己的電子商務(wù)公司、收購了快錢(qián)支付公司，這兩家公司都在做全新的理財產(chǎn)品，采用眾籌方式為萬(wàn)達廣場(chǎng)融資。至于退出機制，萬(wàn)達想好了兩種方法：資本化或賣(mài)掉，萬(wàn)達的理財產(chǎn)品就是準REITS，即使屆時(shí)不做REITS，5年后廣場(chǎng)成熟了，租金比較高，也會(huì )賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。5年后，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)將實(shí)現兩個(gè)戰略目標：一是開(kāi)業(yè)400個(gè)至500個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)，二是凈利潤的三分之二要來(lái)自租賃收入。
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