房觀(guān)察4月20日訊 自“金融危機”及“房市危機”以來(lái)，人民法院受理的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中“退房”糾紛呈現出增長(cháng)的趨勢，購房者起訴開(kāi)發(fā)商要求“退房”?？梢?jiàn)，影響之大，焦點(diǎn)之集中。為了對“退房”（法律上的正式說(shuō)法叫“合同的解除”）這一問(wèn)題進(jìn)行比較細致的總結，就此房觀(guān)察新媒體特邀觀(guān)察家智庫專(zhuān)家、四川恒高律師事務(wù)所徐江，根據其曾經(jīng)辦理過(guò)的一些案件、法律的規定并結合購房者的一些主張和理由，為大家解讀，以供參考（說(shuō)明：本文僅就“商品房”問(wèn)題進(jìn)行梳理，不涉及二手房、經(jīng)濟房、政策房、安置房、私房等房產(chǎn)問(wèn)題，因為這些不同的房產(chǎn)適用不同的法律規則，而商品房反映出來(lái)的問(wèn)題是最多的，故重點(diǎn)探討商品房的法律問(wèn)題）。
1、合同無(wú)效情形下的退房。
合同無(wú)效有很多原因，在此不能一一細數，只能擇實(shí)踐中之大端進(jìn)行分析。
首先，違反法律和行政法規強制性規定的合同未經(jīng)法律規定之效力補正，則合同確定、自始、當然無(wú)效。此情形下，可以要求退房。具體來(lái)說(shuō)，根據相關(guān)法律規定，實(shí)踐中，如果開(kāi)發(fā)商在預售房產(chǎn)時(shí)，未取得預售許可證（或提供虛假預售許可證），且在購房者提起訴訟之日也未取得該證，則合同無(wú)效，可以退房。不過(guò)有一點(diǎn)要說(shuō)明，很多咨詢(xún)者說(shuō)“五證”不全、合同無(wú)效。這種說(shuō)法是錯誤的。司法實(shí)踐中，在2003年6月1前這種說(shuō)法可以成立。但現在不能以“五證”來(lái)評判合同的效力。
其次，商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有備案合同是否無(wú)效，能否退房？不能。商品房買(mǎi)賣(mài)合同的備案在法律上只是一種行政管理手段，目的是為國家宏觀(guān)調空提供數據基礎，法律規定不是作為效力依據。購房者不能以此為由要求退房。
再次，土地不合法，可以要求退房。這種情況通常就是實(shí)踐中經(jīng)常提到的“小產(chǎn)權房”。根據我國相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)法律以及土地管理的法律，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只能在二級土地市場(chǎng)進(jìn)行操作，所用于開(kāi)發(fā)的土地，必須是國有土地，在農地、集體土地上開(kāi)發(fā)的“商品房”由于土地的原因會(huì )導致購房者后續的辦證不能，而土地不合法也會(huì )導致其“合同”無(wú)效。因此，購房者可退房。
又次，開(kāi)發(fā)商的嚴重不誠信行為可退房。具體是指：A、先押后賣(mài)。即故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；B、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實(shí)。應當注意的是，并不是所有的“先押后賣(mài)”行為都是“嚴重不誠信行為”。還要注意法律上的界定是“故意隱瞞”。當然，考察實(shí)踐中的做法，這種情況很少發(fā)生。因為，一般來(lái)講，開(kāi)發(fā)商不會(huì )也沒(méi)有這個(gè)能力“不押”，否則，其資金是無(wú)法保障的。第二，抵押本身也是法律所鼓勵的一種資金融通方式，只要按照法律規則辦理就是合法的；第三，現有的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（四川版）也已經(jīng)明確把抵押情況列明在合同中，只要開(kāi)發(fā)商預售時(shí)在合同中列明就不屬于“故意隱瞞”。所以去年有位咨詢(xún)者就咨詢(xún)說(shuō)開(kāi)發(fā)商賣(mài)給他的房子是已經(jīng)抵押了的，是不合法的，要退房。但其實(shí)這就是一種對法律的“誤讀”，因為，抵押行為是否導致退房在法律上有嚴格界定，并不是只要房產(chǎn)是抵押了的就會(huì )導致千篇一律的退房。因此，如果僅以此做退房理由的話(huà)，其主張難于得到支持。關(guān)于B點(diǎn)其實(shí)也是一房數賣(mài)的變種。不過(guò)此情形下是指在合同簽定時(shí)的一房數賣(mài)。另外，由于拆遷房的特種債權性質(zhì)，法律上也把這種情況作為法定退房理由。
最后，購房者不能以房?jì)r(jià)下降為由要求降低現有合同價(jià)款、也不能以此為由要求退房。關(guān)于這一點(diǎn)，可能是所謂“金融危機”后最為集中的一個(gè)問(wèn)題，很多購房者都試圖以此為由要求降價(jià)或退房。但是，這種要求在法律上是站不住腳的，是不合理的要求。因為從法律上來(lái)講，降價(jià)屬于合同價(jià)格條款的變更，退房屬于整個(gè)合同的解除，而合同變更須得雙方達成一致，合同解除（法定解除除外）也須得雙方達成一致或事先解除權之保留。否則，不能變更或解除，在司法實(shí)踐中要得到支持相當困難。
2、根本違約情形下的退房。
根本違約是違約行為中最為嚴重的形態(tài)，它直接導致合同相對方不能依據合同實(shí)現合同目的、取得期待利益，這種情況下，合同已經(jīng)沒(méi)有意義，法律允許解除。對此，我國合同法第九十四條作出了原則性規定。針對商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的具體情況，最高法院對根本違約作出了細化規定，凡符合根本違約的商品房買(mǎi)賣(mài)合同允許解除。主要是指：A、先賣(mài)后押。即：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；B、一房數賣(mài)。即商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。此兩種情形下，剝奪了購房者的合同期待權，購房者可以要求退房。當然，此兩種情形的適用是有嚴格條件限制的，必須以“商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現的，無(wú)法取得房屋”為前提條件。否則不能主張解除。比如，在先賣(mài)后押的情形下，如果出賣(mài)人滌除了抵押權，則不會(huì )導致購房者“不能取得房屋”，在這種情況下，就不能主張退房，除非開(kāi)發(fā)商資金斷裂或緊張而無(wú)法為滌除行為始得解除。又比如在一房數賣(mài)的情形下，如果開(kāi)發(fā)商與后手并未辦理產(chǎn)權登記也并不必然導致購房者“不能取得房屋”，因此，也不能主張退房，除非開(kāi)發(fā)商與后手辦理了產(chǎn)權登記，后手已確定地取得了房屋產(chǎn)權。
3、面積誤差情形下的退房。
關(guān)于面積誤差的情形和合理誤差值，不管是法律還是合同的示范文本，均予以了明確規定（但允許約定優(yōu)先）。一般以3%作為合理誤差的參照。以此為是否退房的條件。即：超過(guò)3%（無(wú)論是增加還是減少）購房者可以選擇退房；沒(méi)有超過(guò)3%一般是據實(shí)補算差價(jià)。至于具體的規則，合同文本中有詳細的規定，購房者可以參閱合同作出判斷。但有一點(diǎn)值得注意，在房屋總建面不變而套內改變或公攤改變的情況下，解除權的約定問(wèn)題。最好要爭取只要其中一項的改變超過(guò)約定合理誤差值，購房者均可要求退房。
4、質(zhì)量缺陷情形下的退房。
此種情形主要是指房屋的主體結構或地基基礎發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，導致房屋的安全問(wèn)題。購房者可以要求退房。但是實(shí)踐中這種情況一般不多見(jiàn)。因為工程質(zhì)量是非常重要的一個(gè)方面，如果連工程質(zhì)量都出了問(wèn)題，那其他的問(wèn)題也就都不是問(wèn)題了。要注意的是實(shí)踐中一般會(huì )出現房屋的滲漏、門(mén)窗開(kāi)關(guān)問(wèn)題、地面空鼓、墻皮脫落、抹灰不勻等問(wèn)題，這些問(wèn)題屬于質(zhì)量瑕疵，不屬于質(zhì)量缺陷，購房者不能以這些理由要求退房，但可以要求開(kāi)發(fā)商維修，費用由開(kāi)發(fā)商承擔。
5、規劃設計變更情形下的退房。
實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商改變規劃條件、更改戶(hù)型等情形是經(jīng)常出現的，根據合同的約定，這種情況下，開(kāi)發(fā)商要書(shū)面通知購房者，征求其是否退房的意見(jiàn)。如果開(kāi)發(fā)商怠于通知，則購房者可以要求退房。
6、延期交房情形下的退房。
開(kāi)發(fā)商逾期交房是我們在實(shí)務(wù)中最常見(jiàn)的情形。因為逾期交房加大了購房者的風(fēng)險，所以不管法律還是合同對開(kāi)發(fā)商的這一違約行為都必須予以適當歸制，以保護購房者的權益。歸結起來(lái)，逾期交房的條件主要是期限問(wèn)題，而期限問(wèn)題一般由合同約定，實(shí)踐中比較常見(jiàn)的是兩個(gè)點(diǎn)：60日和90日。一般逾了這個(gè)期限，購房者即可要求退房。
7、逾期付款情形下的退房。
這種情形下的解除權一般是保留給開(kāi)發(fā)商。主要指購房這未在合同約定期限內付款，開(kāi)發(fā)商可以解除合同，將房屋另行出賣(mài)，以保護開(kāi)發(fā)商的利益。
8、辦證遲延（不能）情形下的退房。
辦證遲延（不能）將嚴重影響購房者的利益，故法律規定，在這種情形下，購房者可選擇退房。辦證遲延的情形，一般根據合同約定的辦證最后期限屆滿(mǎn)之日起一年后，仍然不能辦證的，購房者可選擇退房。辦證不能的原因相當復雜，有開(kāi)發(fā)商的土地問(wèn)題、資金問(wèn)題、規劃問(wèn)題等等，但不管是由于哪一方面出了問(wèn)題，購房者是確定地不能取得產(chǎn)權，那么購房者無(wú)法實(shí)現自己的合同目的，也不能擁有房屋的所有權，所以，這種情況下，購房者最好選擇退房。
9、按揭辦理不能情形下的退房。
這種情形下，又分兩種情況。A、當事人一方的原因導致?；蛘唛_(kāi)發(fā)商，或者購房者。這種情況下，對方當事人可以請求解除合同。即，開(kāi)發(fā)商的原因導致，購房者可以解除；購房者的原因導致，開(kāi)發(fā)商可以解除。此為一方解除權。B、不可歸責于當事人雙方的事由。此種情況下既不是開(kāi)發(fā)商的原因也不是購房者的原因，則開(kāi)發(fā)商和購房者任何一方均可解除。此為雙方解除權。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的情況是多變的，本文僅僅是就實(shí)踐中常見(jiàn)的基本情況從法律上做一個(gè)大致的梳理，未能也不可能窮盡所有的問(wèn)題。商品房買(mǎi)賣(mài)的具體問(wèn)題只有針對具體情況才能做更進(jìn)一步的分析。
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