房觀(guān)察4月10日訊 年初以來(lái)，成都二手中介代理市場(chǎng)漲薪動(dòng)作頻繁，繼伊誠、鏈家、滿(mǎn)堂紅調整員工薪資后，四川中原二手房代理板塊也開(kāi)始執行提成漲薪政策，最高漲至70%。這是成都二手房中介機構普遍面臨的經(jīng)紀人緊缺的被動(dòng)策略，而隱藏在漲薪背后的是二手中介的變革和行業(yè)門(mén)檻的抬升。
市場(chǎng)惡劣 二手中介被動(dòng)漲薪
去年4月伊始，成都新房市場(chǎng)持續走下坡路。然而，二手房市場(chǎng)日子也并不好過(guò)。四川中原數據顯示，2014年成都市主城區二手商品住宅成交面積458.01萬(wàn)平方米，環(huán)比下降19.36%；成交套數51025套，環(huán)比下降21.32%。
今年3月，二手房市場(chǎng)開(kāi)始有了轉暖跡象，3月成都市六城區二手住宅共成交4899套，成交面積45.16萬(wàn)平方米，成交套數和面積環(huán)比分別上升54.69%和54.87%，3月二手房與新房成交之比為0.68:1。
通過(guò)數據可以看出，新房始終是市場(chǎng)主導，二手房成交在更多時(shí)候不及新房成交的一半。市場(chǎng)份額不多，僅在成都就有近20家二手房經(jīng)紀品牌連鎖公司，上千家門(mén)店，另有3000家左右的私人中介還蠶食了一部分市場(chǎng)份額，行業(yè)競爭巨大。
出乎意料的是，今年剛剛開(kāi)年，鏈家地產(chǎn)率先掀起了一場(chǎng)聲勢浩大的行業(yè)并購，2015年的前3個(gè)月，鏈家已先后進(jìn)行了3次并購，在拿下成都伊誠、上海德佑，打開(kāi)華東和西南市場(chǎng)大門(mén)之后，鏈家又選擇了與中聯(lián)地產(chǎn)的合并，試圖將市場(chǎng)拓展到華南和華中，引發(fā)行業(yè)地震。
在這期間，還有互聯(lián)網(wǎng)對二手代理行業(yè)的沖擊。滿(mǎn)堂紅（成都）置業(yè)有限公司總經(jīng)理譚自力分析當前市場(chǎng)環(huán)境認為，“移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)也開(kāi)始二手中介行業(yè)，受影響的主要是工作方式和生產(chǎn)力的問(wèn)題，工作效率能夠通過(guò)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的手段得到提升，這樣就意味著(zhù)收傭可能會(huì )進(jìn)一步下調，其次，經(jīng)紀人的工作組織架構工作方式都會(huì )因為互聯(lián)網(wǎng)發(fā)生變化。這樣的大背景下，驅使著(zhù)行業(yè)的變革?！贝送?，被普遍倡導的線(xiàn)上與線(xiàn)下的o2o模式也被引入到二手中介行業(yè)里來(lái)，資本運作的介入和互聯(lián)網(wǎng)的沖擊使得行業(yè)的不安情緒開(kāi)始躁動(dòng)。
面對行業(yè)的變動(dòng)，如何留住人才成為行業(yè)內領(lǐng)導層的思考的問(wèn)題，二手房經(jīng)紀人流動(dòng)性太大，要抓住市場(chǎng)，就得有足夠的人才，才能保證市場(chǎng)占有率。漲薪成為吸引人才的利器，然而這個(gè)關(guān)乎成本的問(wèn)題，最開(kāi)始并沒(méi)有一家的公司敢做一次領(lǐng)頭羊。
就在此時(shí)，鏈家在收購伊誠的同步動(dòng)作下，伊誠在2月9日宣布了全新的薪酬績(jì)效政策，轉正員工提傭由10%-30%，變?yōu)?0%-75%，傭金幾乎提升一倍之多，鏈家也開(kāi)始執行漲薪政策。
此外，與伊誠鏈家同步漲薪的還有滿(mǎn)堂紅，滿(mǎn)堂紅（成都）置業(yè)有限公司總經(jīng)理譚自力介紹，公司經(jīng)紀人提成原來(lái)最高是35%，現在是最低35%，提成空間是35%—60%，而剛進(jìn)成都不久的科威不動(dòng)產(chǎn)也將提成空間擴大至了30%—100%。
值得注意的是，房觀(guān)察向多家二手中介代理公司了解發(fā)現，漲薪并不是個(gè)例，這已成為了行業(yè)內品牌公司的普遍做法。
行業(yè)變革 門(mén)檻抬升促使優(yōu)勝劣汰
雖漲薪成為二手中介公司吸引人才的法寶，但不可否認，這意味著(zhù)二手中介公司將會(huì )投入更多的成本，這是一場(chǎng)比拼資金實(shí)力的廝殺。
“我們不能被動(dòng)的挨打?！彼拇ㄖ性禺a(chǎn)三級市場(chǎng)住宅部總經(jīng)理劉柯良在接受房觀(guān)察采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，漲薪被伊誠鏈家率先提出，其他品牌二手代理公司不會(huì )坐以待斃，適當調整薪資才能有助于公司穩定。
清明節前，中原地產(chǎn)二手房部門(mén)召開(kāi)會(huì )議，開(kāi)始執行漲薪政策，他們將提成比例也提高到了此前機構提出的平均水平，提成最高達到70%。不同的是，中原地產(chǎn)保證了員工的底薪收入，他們認為這是最有利于激勵員工的薪資構成。
實(shí)際上，一些二手代理機構的普遍做法是實(shí)行保底責任制的薪資構成。劉柯良介紹，每一個(gè)員工都會(huì )有保底任務(wù)，以2000元的保底為例，當員工完成保底任務(wù)時(shí)，公司將不為員工發(fā)這2000元的底薪，薪資構成就是本月的提成，而沒(méi)有完成保底任務(wù)的，將會(huì )下發(fā)底薪，但連續數月沒(méi)有完成任務(wù)將會(huì )被淘汰。
劉柯良認為，這是一種非常不利于員工長(cháng)遠發(fā)展的薪資構成，一味促進(jìn)成交而缺乏職場(chǎng)規劃，也不利于一個(gè)公司對員工的管理。
“通過(guò)漲薪，我們從本身的經(jīng)營(yíng)角度講，是能夠刺激到員工的積極性，激發(fā)他們做事的熱情，達到雙贏(yíng)，實(shí)際上行業(yè)的的盈利很薄，很多都是虧損狀態(tài)，調薪之后實(shí)際上是成本的抬高?！?劉柯良如是說(shuō)。
但盡管漲薪會(huì )抬高成本，仍舊有不少品牌連鎖中介加入戰場(chǎng)，但對多數公司而言，加入這場(chǎng)漲薪的戰場(chǎng)還有一些被動(dòng)的因素：不漲薪便失去了吸引人才的競爭力。
譚自力認為，“競爭實(shí)力在短期內是不太容易改變的，要改變一定要有非常新奇的競爭優(yōu)勢才能脫穎而出，現在都在調整薪酬，競爭更加激烈，這樣的后果是一些小的中介會(huì )被大中介合并，以后的市場(chǎng)，可能會(huì )形成幾家大公司獨占的局面?！?/font>
盡管一線(xiàn)經(jīng)紀人的薪資得到提高，但是否能夠帶來(lái)更多的成交尚且難定。而向二手房買(mǎi)賣(mài)雙方收取的傭金沒(méi)有提高的情況下，削弱的是中介公司的盈利空間。
現實(shí)的情況是，傭金被提高的可能性不大，互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，降低了傭金收取標準，市面上并沒(méi)有規定傭金收取標準，被普遍執行的是2到3個(gè)點(diǎn)的傭金。要保障盈利，譚自力認為有兩個(gè)方法可以做，一是還是以傳統的傭金為主營(yíng)收入，一定不能降低傭金，而且要提升傭金，但目前來(lái)講不太現實(shí)，還可以通過(guò)工作效率的提升，來(lái)獲得降傭的空間促進(jìn)成交量；其次，不靠傭金收入，通過(guò)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和金融操作模式來(lái)賺取其他收入。
“但是中介公司能不能不依靠傭金而通過(guò)其他方式盈利還有待驗證，如果這種競爭模式只是一個(gè)概念而不能從中盈利，那么競爭會(huì )越來(lái)越激烈，行業(yè)會(huì )迎來(lái)一次大洗牌變革?！弊T自力說(shuō)。
從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，加薪實(shí)際上提高了行業(yè)的門(mén)檻，這促使中小中介被收購合并或者關(guān)張的進(jìn)程。這變相地增加了行業(yè)創(chuàng )業(yè)者的成本，成都的一些小中介的生存會(huì )更加艱難。
在劉柯良看來(lái)，目前的市場(chǎng)競爭已經(jīng)達到空前混亂，資本市場(chǎng)的介入抬高了行業(yè)的門(mén)檻，“做生意一定要看利潤，如果有錢(qián)來(lái)不斷投入，當其他的公司已經(jīng)玩不動(dòng)了，堅持到最后的這家公司就擁有話(huà)語(yǔ)權，來(lái)定制行業(yè)規則?！?劉柯良說(shuō)。
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