房產(chǎn)商破產(chǎn)，意味著(zhù)其在建的樓盤(pán)很可能面臨“爛尾”的窘境。想要購房的剛需人群不由地捏把汗——要是真買(mǎi)到了爛尾樓，怎么才能維護好自己的合法權益呢？
文／本刊記者 徐卓航
2014年底，江西贛州長(cháng)發(fā)置業(yè)有限公司和贛州銀信置業(yè)有限公司先后破產(chǎn)，而兩家公司的法定代表人為同一人，這便成了贛州房地產(chǎn)公司破產(chǎn)第一案。一時(shí)間，新年的房地產(chǎn)市場(chǎng)沉浸在蕭瑟之中：2015會(huì )成為房企（特別是中小型房企）的破產(chǎn)年嗎？
房產(chǎn)商破產(chǎn)，意味著(zhù)其在建的樓盤(pán)很可能面臨“爛尾”的窘境。想要購房的剛需人群不由地捏把汗——要是真買(mǎi)到了爛尾樓可怎么辦呢？
房企境況不佳
國家統計局近日公布的數據顯示，全國房地產(chǎn)2014年的投資增速一路下滑，房企到位資金增速放緩，開(kāi)發(fā)商拿到錢(qián)已經(jīng)越來(lái)越難。2014年1~11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金11.0115萬(wàn)億元，同比增長(cháng)0 .6%，而在2013年的前11月，這個(gè)數字是27%。統計局發(fā)布的數據還顯示，2014年同期民間固定資產(chǎn)的投資增長(cháng)為17 .9%。
“大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的危險，房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉潮不遠了?！北本┦姓f(xié)委員、經(jīng)濟學(xué)者馬光遠接受采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，2014年國有房企的資金成本普遍增長(cháng)約18%，資金正在加速逃離房地產(chǎn)。而衛民不動(dòng)產(chǎn)策劃智庫總經(jīng)理蔡為民(博客,微博)更是認為，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)過(guò)去的2014年還不算“真正的苦日子”，而是“好戲在后頭”。
可見(jiàn)，隨著(zhù)房地產(chǎn)數據的惡化，庫存和資金鏈等壓力持續，2015年房企很可能會(huì )遭遇“適者生存”的局面。在這樣的環(huán)境下，因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)而引發(fā)的“爛尾樓”現象也就可以預見(jiàn)了。
爛尾樓如何產(chǎn)生
爛尾樓，通常指的是已經(jīng)辦理用地、規劃手續，項目開(kāi)工后，因開(kāi)發(fā)商無(wú)力繼續投資建設或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項目。此外，因為產(chǎn)權發(fā)生糾紛、或是工程質(zhì)量不合格等原因而停工的項目，也算作爛尾樓。
爛尾樓形成的原因可說(shuō)是多種多樣，現實(shí)中包括在建樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設資金、項目涉及經(jīng)濟糾紛、開(kāi)發(fā)商違法違規而導致工程停工等等，都有不少真實(shí)例子出現。不過(guò)，其中出現最多的還是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拿不出錢(qián)來(lái)，銀行也不愿繼續貸款，而項目又無(wú)法轉讓給其他投資人，最終就形成了無(wú)人問(wèn)津的爛尾樓，讓購房者無(wú)所適從。
弄清產(chǎn)權歸屬
一般而言，爛尾樓同樣也是貸款銀行及各地政府的一塊“心病”，過(guò)去幾年也有過(guò)續建、復建、盤(pán)活爛尾樓的案例。不過(guò)，萬(wàn)一購房者真的遭遇了爛尾樓，首先要做的還是學(xué)會(huì )“自救”，通過(guò)法律等手段盡可能保障自身的權益。
按照規定，若房企破產(chǎn)宣告時(shí)房屋尚未建成，或人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人決定不再繼續修建未建成的房屋，就會(huì )造成破產(chǎn)企業(yè)對購房人債務(wù)履行事實(shí)不能的情況。根據房屋的買(mǎi)受方式不同，可以區分為兩種情況：按揭貸款買(mǎi)房和對賣(mài)方分期付款買(mǎi)房，這兩種買(mǎi)房的方式會(huì )對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，房屋的權利歸屬產(chǎn)生不同影響。因此，購房者首先應咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的法律意見(jiàn)，弄清自己的權利問(wèn)題?？傊?，有產(chǎn)權在手，總比什么都得不到強。
同時(shí)，業(yè)內人士指出，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后，購房者仍然可以按照程序向房管部門(mén)申請辦理房產(chǎn)證：1.購房者應到工商行政部門(mén)，查詢(xún)商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進(jìn)行了注銷(xiāo)；2.如已合法注銷(xiāo)，購房者可憑工商部門(mén)出具的開(kāi)發(fā)商合法注銷(xiāo)證明，以及商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件、個(gè)人身份證等在辦證過(guò)程中需由購房者出具的資料，到房管部門(mén)申請辦理房產(chǎn)證。房管部門(mén)經(jīng)核實(shí)后，應當予以辦理。
分步交涉維權
在搞清楚產(chǎn)權歸屬后，購房者則應盡量與其他業(yè)主一起，獲得最大限度的法律支持。
首先，如果所購買(mǎi)的樓盤(pán)只是存在“爛尾”可能，可以嘗試給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間，如果其能在短時(shí)間內籌措到資金，完成后續工程，購房者的損失便可降到最少。
其次，若是開(kāi)發(fā)商因為資不抵債而破產(chǎn)，遭遇“爛尾”危機，則不可將房子退給發(fā)展商。因為退房以后，購房者拿不到購房款，只能拿到收據或欠條。購房者和發(fā)展商之間的關(guān)系，將由買(mǎi)賣(mài)關(guān)系變?yōu)閭鶛鄠鶆?wù)關(guān)系。假如發(fā)展商最后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，其資產(chǎn)被法院拍賣(mài)，而根據破產(chǎn)法償債先后的規定，消費者比一般債主更容易得到發(fā)展商的補償款（特別是消費者已經(jīng)通過(guò)預購、獲得了房屋產(chǎn)權的）。
另外，若決定要起訴發(fā)展商時(shí)，業(yè)主也必須齊心一致。如果其他業(yè)主打了官司，并且獲得勝訴、得到賠償，而有的業(yè)主因為等待發(fā)展商完工沒(méi)有及時(shí)起訴，可能最終就得不到賠償。
未雨綢繆也重要
當然，作為消費者而言，在爛尾樓出現時(shí)購房者總是不免處于弱勢地位。與其出事后費時(shí)費力維權，不如事前利用好手中的主動(dòng)權，對開(kāi)發(fā)商做一個(gè)全面的了解。由于目前房地產(chǎn)實(shí)行的是預售制，根據相關(guān)規定，沒(méi)工商登記、稅務(wù)登記，資質(zhì)不全、手續不全開(kāi)發(fā)商不能施工，包括房地產(chǎn)五證、兩書(shū)不齊全的不能買(mǎi)，這都是老生常談了。
通常情況下，規模大、資金雄厚、知名度高的品牌大開(kāi)發(fā)商也會(huì )相對靠譜一點(diǎn)，而那些剛剛轉型的、經(jīng)驗不足的中小型開(kāi)發(fā)商，在目前的形勢下購房者就要加倍注意了。當然，有條件的直接買(mǎi)現房、即買(mǎi)即住，也不失為一個(gè)保險的方式。
另外，爛尾樓的產(chǎn)權狀況對購房人來(lái)說(shuō)尤為重要。業(yè)內人士提醒，購買(mǎi)時(shí)首先要確定房子的銷(xiāo)售手續和產(chǎn)權是否明晰，是否已被銀行抵押了；其次要先向銷(xiāo)售方確定房子是否有產(chǎn)權證和銷(xiāo)售許可證；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；最后如果是拍賣(mài)房，應弄清產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續是否已經(jīng)辦理等等。
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