萬(wàn)科日前發(fā)布公告稱(chēng)，擬提請發(fā)行150億元債務(wù)融資工具，有效期限為24個(gè)月，融資工具期限最長(cháng)不超過(guò)10年。
“資金來(lái)源多樣化，企業(yè)不受某一方約束，財務(wù)狀況也更安全，哪種融資方式利率低，我們就選擇哪種?！比f(wàn)科內部人士對記者說(shuō)，公司目前的債務(wù)結構中，中短期負債較高，如果能夠發(fā)行長(cháng)期票據，到期一次性付清，有利于改善公司短期的運營(yíng)壓力。
在監管層放松中期票據融資后，已有富力地產(chǎn)、金融街、中南建設3家房企公布融資計劃158億元。蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶告訴記者，監管層放開(kāi)上市房企票據融資，有助于解決房企周轉資金難題，某種程度上，也是一種救市方式。
萬(wàn)科備過(guò)冬“糧草”
據公告披露，萬(wàn)科發(fā)行的債務(wù)融資工具品種，包括但不限于境內市場(chǎng)的中期票據、短期融資券、超短期融資券和資產(chǎn)支持票據等。
此次債務(wù)融資工具的有效期限為24個(gè)月，這也意味著(zhù)萬(wàn)科可在兩年內擇機進(jìn)行債務(wù)融資，可一次或多次發(fā)行，且可為若干種類(lèi)，債務(wù)融資工具的期限最長(cháng)不超過(guò)10年。
萬(wàn)科內部人士告訴記者，票據主要是向銀行、保險、債券基金、貨幣基金等機構發(fā)行，通常為3-7年期，目前市場(chǎng)上5年期的票據融資利率在5%-6%之間，低于銀行貸款利率。
“通常一個(gè)二三十萬(wàn)平方米的項目，開(kāi)發(fā)周期要5年左右，如果銀行開(kāi)發(fā)貸款是一年期或者兩年期，項目還沒(méi)開(kāi)發(fā)完就要還貸，又需籌集后續開(kāi)發(fā)資金?！比f(wàn)科內部人士稱(chēng)，很顯然，貸款周期越長(cháng)，越有利于項目順利開(kāi)發(fā)。
截至2014年6月，萬(wàn)科持有的貨幣資金為428.6億元，大于一年內到期的有息負債222.8億元。一年以上有息負債為591億元，占比72.62%。從負債類(lèi)型看，有息負債中，銀行借款占比45%，應付債券占比12.16%，其它借款占比42.81%。
“通常銀行貸款最長(cháng)不超過(guò)3年，相比之下，票據長(cháng)期融資更適合房企長(cháng)開(kāi)發(fā)周期?！逼桨层y行一位客戶(hù)經(jīng)理說(shuō)，今年房企開(kāi)發(fā)貸資金普遍較緊，雖然萬(wàn)科不愁拿不到貸款，但利率也不低。
實(shí)際上，為了降低融資成本，在2013年下半年，萬(wàn)科就設立了20億美元的中期票據計劃，5年期債券利率為4.5%。
不過(guò)，盛富資本協(xié)眾國際總裁黃立沖告訴記者，海外票據融資需要機構評級，若加上配售等費用，實(shí)際融資利率也要5%，而國內的票據融資更簡(jiǎn)單，不需要評級和外保內貸等繁瑣手續。
數據顯示，今年1-8月，萬(wàn)科累計實(shí)現銷(xiāo)售金額1294.7億元，同比增長(cháng)14.6%，位居行業(yè)第一。
值得注意的是，萬(wàn)科回款只有700億元，甚至不及去年同期，銷(xiāo)售資金回籠比例只有54%，而中海上半年的資金回籠比例超過(guò)75%。
業(yè)內人士指出，銷(xiāo)售回款占萬(wàn)科資金來(lái)源超過(guò)一半，當銷(xiāo)售回款放緩時(shí)，萬(wàn)科無(wú)疑需要其它融資渠道補充流動(dòng)資金。
“雖然萬(wàn)科有400多億元現金，但萬(wàn)科資產(chǎn)規模已超5000億元，需要源源不斷的錢(qián)去投入，如果不做票據融資，就需要別的方式融資?！比f(wàn)科內部人士直言，對房企而言，當然是錢(qián)越多越好。
萬(wàn)科表示，此次募集的資金將用于公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，調整債務(wù)結構，補充流動(dòng)資金及(或)項目投資等用途。
多家房企瞄準中期票據
今年9月初，市場(chǎng)傳出對房企放開(kāi)中票融資消息，監管層將允許已上市房企在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據。
萬(wàn)科內部人士告訴記者，在此之前，由于政策限制，房企沒(méi)有發(fā)行過(guò)中期票據，而近期市場(chǎng)確實(shí)有所松動(dòng)，上市房企隨即抓住機遇。
對于募集資金用途，監管層做了明確規定：募集資金將用于符合國家政策支持的普通商品房項目、補充流動(dòng)資金、償還銀行貸款，而該貸款必須為保障房項目、普通商品房項目的項目貸款，不能作為土地款等其他用途。
不過(guò)業(yè)內人士認為，資金用途并不妨礙開(kāi)發(fā)商正常開(kāi)發(fā)普通商品房，這將給房企帶來(lái)新的融資渠道，此前，在國內除了銀行貸款，以及利率高昂的信托、基金類(lèi)產(chǎn)品，很少有其它低成本融資渠道，A股市場(chǎng)融資即使在去年8月開(kāi)始放開(kāi)，但真正能夠靠增發(fā)股份融資成功的寥寥無(wú)幾，導致房企被逼從境外融資。
“今年市場(chǎng)銷(xiāo)售萎靡，開(kāi)發(fā)商回款普遍不理想，資金緊缺是毋庸置疑的?！币晃皇煜とf(wàn)科的分析人士稱(chēng)，市場(chǎng)調整也是拿地好時(shí)機，但房企手頭沒(méi)錢(qián)無(wú)法拿地，如果能在冬天備足糧草，等小房企開(kāi)發(fā)受阻時(shí)，大房企則可趁機入股合作開(kāi)發(fā)。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監張大偉表示，如果萬(wàn)科的債務(wù)融資工具完全在境內發(fā)行，將有望成為國內房企最大規模的融資。萬(wàn)科此次擬實(shí)施的債務(wù)融資工具，從側面上也反映了中票融資將在房地產(chǎn)行業(yè)徹底放開(kāi)。
實(shí)際上，不只是萬(wàn)科，富力地產(chǎn)也擬申請發(fā)行70億元中票融資計劃，期限3年至10年，用于補充流動(dòng)資金。
9月17日，金融街公告稱(chēng)，擬發(fā)行不超過(guò)52億元中期票據，期限5年或以上，利率在不超過(guò)限定水平條件下由公司根據發(fā)行時(shí)市場(chǎng)情況與主承銷(xiāo)商協(xié)商確定。9月18日，中南建設也宣布擬發(fā)行注冊不超過(guò)36億元中期票據，期限不超過(guò)5年，可以為單一期限品種，也可以是多種期限的混合品種，可分期發(fā)行。
“雖然像萬(wàn)科這類(lèi)上市房企，談不上很缺錢(qián)，但無(wú)疑有助于優(yōu)化債務(wù)結構，補充現金流?！彼窝討c對記者說(shuō)。
黃立沖認為，在市場(chǎng)低迷時(shí)，每家房企都缺錢(qián)，但上市房企融資渠道更多，過(guò)冬會(huì )有很多房企死掉，大房企做好融資過(guò)冬，可以等著(zhù)收購活不下去的房企項目。
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