開(kāi)端（刺激期）：地產(chǎn)行業(yè)真正市場(chǎng)化的開(kāi)端（1998年開(kāi)始）：1998年全面推行住房分配貨幣化的住房體制改革和2000年按揭政策的開(kāi)始實(shí)施，為房地產(chǎn)業(yè)真正走向市場(chǎng)化拉開(kāi)序幕，房地產(chǎn)行業(yè)自此進(jìn)入了快速發(fā)展階段。
第一階段（緊縮期）：嚴控土地供應和開(kāi)發(fā)商信貸（2002~2004年）：
03年下半年全面推行土地招拍掛出讓?zhuān)伦×藚f(xié)議出讓的口子，一方面通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)競爭扭轉了廉價(jià)土地進(jìn)入市場(chǎng)的局面，使土地價(jià)值回歸合理；另一方面規范的出讓程序和回歸合理的價(jià)格導致進(jìn)入市場(chǎng)的土地面積減少以及土地購置面積增速的放緩。04年國家控制固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資對土地的嚴控保證土地供應回歸平穩，但從另外的一個(gè)角度也導致了對未來(lái)供給預期的減少，從而拉動(dòng)了房?jì)r(jià)的上升。
03年開(kāi)始啟動(dòng)房地產(chǎn)金融政策干預，對開(kāi)發(fā)商資金信貸的嚴格管理使得開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中銀行貸款從調控前24%下降到18%，隨后幾年一直維持在較低的比例上。該政策一方面有效的控制的銀行信貸風(fēng)險，但另一方面，開(kāi)發(fā)商資金的緊缺也導致了隨后商品房供給相對需求的增速放緩，與土地政策相結合一起推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲。
第二階段（緊縮期）：信貸緊縮、抑制需求（2005~2007年）：
抑制需求是05~07年主要的調控基調。2005年新一輪宏觀(guān)調控的開(kāi)始，調控的手段更加多元化，涵蓋了信貸、金融、稅收、住房結構和土地供應等方面。
具體來(lái)看，抑制需求的政策有：實(shí)行差異化的房貸利率，提高首付款比例（除90平米以?xún)仁滋追渴赘抖赏?，其他首付由兩成提高至三成，二套房首付提高到四成），營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由兩年變?yōu)槲迥辏?7年央行六次加息。
供給方面，繼續實(shí)行控制土地供給總量的政策，并加大對開(kāi)發(fā)商資金管理（提高開(kāi)發(fā)商自有資金比例由30%提高到35%、嚴格土地增值稅清繳）；首次引入加大中小戶(hù)型和保障性住房供應量（“70/90”政策、發(fā)布廉租房和經(jīng)濟適用房具體操作的規定）。
隨著(zhù)2008年全球金融危機的到來(lái)以及調控政策未能及時(shí)靈活轉向，08年房地產(chǎn)量?jì)r(jià)齊跌，銷(xiāo)售面積同比萎縮13%，房?jì)r(jià)自99年以來(lái)首次下跌。
第三階段（刺激期）：全面放松、刺激需求（2008年）：
08年的政策是對之前緊縮政策的全面解放，從中央到地方展開(kāi)了擴大需求的干預：房貸利率下調（利率優(yōu)惠由之前的85折下降為7折），改善型二套房比照首次購房?jì)?yōu)惠政策執行，營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由五年變?yōu)閮赡?，地方政府減免房產(chǎn)交易的契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、所得稅等多種稅率；央行五次減息。
對開(kāi)發(fā)商也進(jìn)行信貸扶持和放寬要求（開(kāi)發(fā)商自有資金比例由35%下調到20%，放寬地價(jià)款支付期限和比例、放寬開(kāi)、竣工期限、支持開(kāi)發(fā)商融資等）。
開(kāi)發(fā)商在年內減少了土地購置使得新增住房供應減少，大眾對房?jì)r(jià)下跌的預期也使購房需求未能釋放，供需差異經(jīng)過(guò)一年調整后再次擴大。隨著(zhù)中國經(jīng)濟的復蘇和寬松信貸環(huán)境的支持，累積的購房需求在09年二季度爆發(fā)，成交量和房?jì)r(jià)進(jìn)入快速上升通道，一直延續到2010年初。
第四階段（緊縮期）：擴大供給、抑制需求—地產(chǎn)政策達到歷史上最嚴厲水平（2010年）：
此次調控政策的嚴厲程度強于之前任何一個(gè)調控期，不僅房貸利率和首付款比例上調（房貸優(yōu)惠利率由7折提高至8折以上，首套房首付提高至三成，二套房貸款利率高于1.1倍、首付比例不低于五成），更要求了暫停發(fā)放第三套房貸款，以及停止為非本地居民發(fā)放房貸，地方政府可限定購房套數等在針對性強、可操作性強的嚴厲措施。土地供給方面，首次明確提出增加住房的有效供給，加大土地供給特別是保障性住房的供給力度，達到平抑房?jì)r(jià)的目的。
涵蓋面廣、打擊力度強的房地產(chǎn)調控政策的密集出臺迅速收到成效，成交量在系列新政出臺一周后連續兩周跌幅達20%以上，房?jì)r(jià)跌幅略滯后于成交量的萎縮，三周后下跌10%左右。
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