瓊海市房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀及發(fā)展趨勢
（一）瓊海市房地產(chǎn)近年開(kāi)發(fā)情況
縱觀(guān)整個(gè)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，海南省的第三大城市——瓊海具有相當大的發(fā)展空間和潛力，從以下幾個(gè)方面來(lái)看：
首先，空氣污染指數遠遠低于?？谑?。瓊海是旅游城市。同處于海南的城市，自然環(huán)境相差不遠，與?？谙啾容^，它多了一份自然。
第二，博鰲會(huì )議帶動(dòng)瓊?；A設施的建設。?？?、瓊海的最大差別在于城市功能上的差別，但是在基礎設施上的差異性并不大。
第三，瓊海房地產(chǎn)起步階段，后勁較足。任何一個(gè)城市的任何行業(yè)的起步階段都存在一定的發(fā)展空間，在沒(méi)有達到利潤最大值的時(shí)候價(jià)值將有很大的上升幅度。?？诘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)比較成熟了，上升的空間不會(huì )太大；三亞房地產(chǎn)價(jià)格基本上達到了一定的高度，繼續上升的可能性不大；瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，綜合因素考慮3—5年的發(fā)展后，潛力不可估量。
第四，2005年瓊海市全社會(huì )建筑業(yè)增加值完成68542萬(wàn)元，按可比價(jià)格計算，比上年增長(cháng)13.6%。房屋建筑施工面積201.8萬(wàn)平方米，增長(cháng)12.6%；房屋建筑竣工面積136.7萬(wàn)平方米，增長(cháng)25.1%。固定資產(chǎn)投資在《博鰲亞洲論壇》的推動(dòng)下，保持較快增長(cháng)。據了解，2006年全年瓊海市已報建項目46個(gè)，建筑面積在240萬(wàn)平方米左右。
由上面的數字我們可以看出，瓊海市的房地產(chǎn)或者固定資產(chǎn)的投入是逐年增加，發(fā)展態(tài)勢良好，很多投資商和發(fā)展商對瓊海的前景表示樂(lè )觀(guān)的態(tài)度，許多大型項目現在已在瓊海開(kāi)始啟動(dòng)，如，大興集團在完全河邊上開(kāi)發(fā)的《伊比亞河畔》。瓊海市場(chǎng)日益得寵。
（二） 瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析:幾個(gè)表性的樓盤(pán)以及結合相關(guān)同行的溝通了解，可以看出瓊海市內的房地產(chǎn)現階段的情況.
①以板式點(diǎn)式相結合的為主 :經(jīng)兩年，瓊海房產(chǎn)建造的結構多為板式點(diǎn)式結構，即使有的是點(diǎn)式通風(fēng)采光效果也很好，大部分結構比較合理
②產(chǎn)品豐富,中、小戶(hù)型產(chǎn)品是主力,部分2004年以后建設的小區以?xún)煞繛橹?，三房及其他?hù)型結構為輔，面積大小適中，有利于銷(xiāo)售采取低總價(jià)策略，客戶(hù)容易接受.戶(hù)型最集中的面積區間,二居室68～90㎡， 三居室100平米以上。
③低檔規模小區較多。瓊海市居住小區整體規模分布比較平均，而伊比亞河畔建筑面積在24萬(wàn)平方米，相對海南來(lái)講，屬于大規模的樓盤(pán)。
④價(jià)格是瓊海房地產(chǎn)取勝的最大優(yōu)勢 。環(huán)境差異不大、消費水平相對較低，市政配套相對完善等等，寓?？谙啾容^，瓊海房地產(chǎn)最大的優(yōu)勢在于房?jì)r(jià)。瓊海商品房均價(jià)集中在4500—5000元/㎡的區間，根據小區的位置、環(huán)境的不同、施工進(jìn)度的影響而改變。在萬(wàn)泉河路段的地產(chǎn)已經(jīng)被瓊海當地人普遍看好，價(jià)格略高于其他地區，在6000元/㎡左右。
（三）瓊?？蛻?hù)群體來(lái)源：東北、華北、西北城市為主的能源城市，即環(huán)境惡劣的城市 年齡層次： 30—60歲 ，購房用途：養老居多 。
（四）瓊海市房地產(chǎn)發(fā)展潛力
瓊海經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，早已確立了在海南東部經(jīng)濟、文化、教育、娛樂(lè )中心的絕對地位，高級飯店、酒
城市運營(yíng)的成功發(fā)展，提供了地產(chǎn)、房產(chǎn)升值的土壤。亞洲論壇的建設，使博鰲觀(guān)光會(huì )議發(fā)展規模日新月異，然而，博鰲小鎮面對突如其來(lái)的發(fā)展陣勢，遠遠無(wú)法應對如此巨大的商品消費和文化娛樂(lè )需求，最近中信集團、曉?shī)W集團的投資計劃將使這個(gè)矛盾更加激化。而近在咫尺、經(jīng)濟發(fā)達的嘉積，正好提供了觀(guān)光會(huì )議在博鰲、吃穿住玩在嘉積的天然條件。博鰲亞洲論壇的建設，再一次給嘉積房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了歷史性的契機。
瓊海經(jīng)濟結構的相對完善是得天獨厚的旅游房產(chǎn)發(fā)展潛質(zhì)，這是西線(xiàn)、中線(xiàn)其他市縣都不具備的，這也瓊海房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)在二級市縣率先脫穎而出的根本原因所在。瓊海商品房市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，所以無(wú)論從價(jià)格還是其他的競爭因素上都有很大空間，同時(shí)也醞釀著(zhù)一種新的投資契機。
2、高性?xún)r(jià)比的養老居住價(jià)值
由于受宏觀(guān)調控影響，上海等長(cháng)三角地區房地產(chǎn)景氣指數近期連續下滑，由此導致了上海、江浙等地個(gè)人投資購房意識和信心相對減弱；所以在海南房地產(chǎn)的“金九銀十”旺季整體不旺
?？诤腿齺喌姆慨a(chǎn)價(jià)格波動(dòng)從很大程度上限制了這種消費群體，尤其是西部、北部的一些能源性城市已經(jīng)或將退休的異地置業(yè)群體，消費水平相對較低，但同時(shí)具有強烈的健康意識和異地置業(yè)需求.瓊海的房產(chǎn)無(wú)論從整體自然環(huán)境、人文環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展趨勢和城市發(fā)展步伐都更加適合此類(lèi)目標群體,從中國整體人口年齡結構來(lái)看，養老產(chǎn)業(yè)正逐漸以幾何方式增長(cháng)，瓊海房產(chǎn)所擁有的各種資源和高性?xún)r(jià)比將與這種龐大的市場(chǎng)需求對接，潛力巨大 .
以“亞洲論壇”為軸心，實(shí)現道路基本網(wǎng)絡(luò )化，建設嘉博路、文山路和東線(xiàn)高速公路南路口等，使嘉積、博鰲、官塘三大城市組團緊密聯(lián)結起來(lái)，構成優(yōu)勢區域網(wǎng)絡(luò )，形成大瓊海格局，建設“海岸經(jīng)濟帶”和“萬(wàn)泉河經(jīng)濟帶”，未來(lái)五年瓊海將成為海南東部地區的經(jīng)濟發(fā)展中心，商貿中心、城市人口將達到約20萬(wàn)人的中等旅游城市。宏觀(guān)調控政策看來(lái)，對房地產(chǎn)發(fā)展較早的地區，以及區域性的高段物業(yè)產(chǎn)生影響。瓊海作為海南三線(xiàn)城市，房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步，因此空間較大，越來(lái)越會(huì )成為海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重要城市。原文于2009 瓊海市房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀及發(fā)展趨勢.
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