我國物業(yè)管理是近年來(lái)出現的新事物，業(yè)主委員會(huì )更是物業(yè)管理中的新事物。隨著(zhù)房改的不斷深化和住宅建設的投入，我國在未來(lái)幾年中將有大量各種類(lèi)型房產(chǎn)納入物業(yè)管理的軌道，業(yè)委會(huì )的總量將會(huì )大量增加。無(wú)疑，大量業(yè)委會(huì )的出現將是我國居民從傳統的“房客”向自治的“業(yè)主”轉變的必然趨勢。雖然有關(guān)法規對業(yè)委會(huì )的地位、作用、運行程序都作了一些規定。但是，由于種種原因，業(yè)委會(huì )在實(shí)際操作中困難重重，面對一些無(wú)法回避的困境。
困境之一：一些業(yè)委會(huì )組建程序顛倒、構成人員草率，缺乏廣泛性和代表性，使業(yè)主游離于自治管理之外，處于被動(dòng)或被管的地位。考試大論壇來(lái)源：考試大來(lái)源：考試大
業(yè)委會(huì )是在物業(yè)管理區域內代表全體業(yè)主或承租人，即全體物業(yè)的所有權人或全體承租人對物業(yè)實(shí)施自治管理的群眾性組織。肩負著(zhù)維護廣大業(yè)主或承租人權益，督促業(yè)主或承租人履行義務(wù)與處理物業(yè)管理公司關(guān)系和協(xié)調各方關(guān)系的重任。因此，業(yè)委會(huì )的組建應在政府有關(guān)部門(mén)的指導下，通過(guò)廣大業(yè)主的選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì )，構成人員應以產(chǎn)權人或承租人為主，居委會(huì )、派出所代表為輔。業(yè)委會(huì )只能代表本區域物業(yè)主人的利益，選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)管理本區域的物業(yè)。但一些業(yè)委會(huì )大都由房管所、企業(yè)房產(chǎn)處轉制的物業(yè)公司牽頭指定人員組成或由開(kāi)發(fā)商自行組建的物業(yè)公司牽頭組建，也就是說(shuō)先成立物業(yè)管理公司，后組建業(yè)委會(huì )。這就勢必造成一些業(yè)主或承租人不了解或不重視業(yè)委會(huì )；有的業(yè)委會(huì )主要人員不是本物業(yè)區域的業(yè)主；有的業(yè)委會(huì )主任、執行秘書(shū)由物業(yè)公司
派人擔任或兼任，甚至出現一些業(yè)委會(huì )的圖章由物業(yè)公司管理使用的本末倒置的現象?？陀^(guān)上造成一些業(yè)委會(huì )實(shí)權仍在物業(yè)公司手中，使一些業(yè)委會(huì )成為物業(yè)公司的附屬機構。有的則起不到任何作用。其結果只能使廣大業(yè)主游離于物業(yè)自治管理之外，使理應處于主導地位的廣大業(yè)主實(shí)際上處于被動(dòng)或被管的附屬地位，使業(yè)委會(huì )成為一種可有可無(wú)的“擺設”。
試想，這樣的業(yè)委會(huì )怎么能代表廣大業(yè)主的利益來(lái)選聘物業(yè)公司從而來(lái)審議物業(yè)管理公司提出的標準、計劃、財務(wù)預決算和監督物業(yè)公司的服務(wù)活動(dòng)?又怎么能協(xié)助物業(yè)公司開(kāi)展管理服務(wù)工作?又怎能教育協(xié)調業(yè)主履行權利和義務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理的正確發(fā)展?
困境之二：居民長(cháng)期福利性住房觀(guān)念一時(shí)難以轉變，從“房客”向“業(yè)主”角色轉換慢；一些物業(yè)管理企業(yè)擺不正同業(yè)委會(huì )之間的位置，仍用傳統的那一套管理物業(yè)，使廣大業(yè)主同物業(yè)公司關(guān)系不順、矛盾加深糾紛不斷。
隨著(zhù)商品房市場(chǎng)的確立和公房上市交易流通的實(shí)施，業(yè)主與物業(yè)公司之間產(chǎn)生矛盾的事例也屢有發(fā)生，業(yè)主缺乏對優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)物業(yè)管理的認識，盲目追求低價(jià)位而又要求高服務(wù)，他們認為，自己花錢(qián)買(mǎi)了房，還要付物業(yè)管理費，覺(jué)得太不合算，心中老惦記著(zhù)過(guò)去福利型的房管體制。享受了管理服務(wù)后，該付的費不付，該交的錢(qián)不交，反而指控物業(yè)公司服務(wù)不到位。有的買(mǎi)下住宅后，自己是該住宅的主人，卻弄不清業(yè)主同房客的區別，不明白業(yè)主有哪些權利和責任。有的業(yè)主或個(gè)別業(yè)委會(huì )成員在觀(guān)念上仍沒(méi)跳出“房客”的框框；有的強調個(gè)體利益，重權利輕義務(wù)；凡事都以站在物業(yè)公司的對立面為榮，把“炒魷魚(yú)”作為自己的唯一“法寶”。而物業(yè)公司仍習慣于傳統管理，有的名義上是“轉制”公司，實(shí)際上卻是“翻牌”公司，既未真正感受到來(lái)自市場(chǎng)競爭的壓力，又沒(méi)有一個(gè)真正與物業(yè)公司平等的業(yè)委會(huì )來(lái)監督，服務(wù)上發(fā)生錯位、工作上發(fā)生偏差，收費上又不按規定，擺不正管理與服務(wù)的關(guān)系，往往擺出“管業(yè)主”的架子。這就勢必造成一方面業(yè)委會(huì )沒(méi)有一個(gè)廣泛的業(yè)主基礎，無(wú)法真正成為維護全體業(yè)主利益的代表和小區業(yè)主的核心；另一方面，廣大業(yè)主同物業(yè)公司關(guān)系不順，投訴、告狀不斷，矛盾日趨加深，阻礙了物業(yè)管理的正常發(fā)展。來(lái)源：考試大來(lái)源：考試大的美女編輯們
困境之三：社會(huì )各界對業(yè)委會(huì )這一小區物業(yè)管理中的新事物認識不到位，存在著(zhù)有形、無(wú)形的“軟性阻力”；業(yè)委會(huì )又缺乏一套行之有效的工作制度和必要的工作條件，使大多數業(yè)委會(huì )處于等待觀(guān)望的狀態(tài)。
既然業(yè)委會(huì )是依法成立的群眾性自治組織，它就應該能夠獨立行使民事權利和承擔民事責任，然而，目前的社會(huì )環(huán)境卻未給形成業(yè)委會(huì )一個(gè)成長(cháng)發(fā)展的強烈氛圍，以致出現一些無(wú)法理解的現象：一是物業(yè)管理公司已成為住宅小區管理的主角，被喻為“大管家”、“總管家”，但相當多的業(yè)主卻把物業(yè)管理公司當作是“萬(wàn)事通”，什么都要做，什么都要管，大小事要求解決，而且不屬于物業(yè)管理責任管理的事也要必須解決。二是小區內掙錢(qián)的地方大家都去管理，無(wú)錢(qián)的地方都無(wú)人管理，如小區夜間機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)，本應由物業(yè)公司統一管理收錢(qián)，但派出所沿襲的是傳統作法，獨家收錢(qián)管理，有關(guān)部門(mén)雖然下發(fā)文件要求由物業(yè)公司收錢(qián)管理以彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足，但卻遲遲難以改變。三是物業(yè)管理公司既然是一個(gè)自負盈虧自我發(fā)展的企業(yè)，理應按市場(chǎng)要求和價(jià)值規律實(shí)行有償服務(wù)的收費機制，但一些業(yè)主的費卻很難收上來(lái)，有的連一戶(hù)幾元錢(qián)的衛生清掃費都難以收到，物業(yè)管理公司虧本經(jīng)營(yíng)，長(cháng)期靠主管部門(mén)“輸血”補充才能正常運行。而稅收部門(mén)一看是企業(yè)，必須上交所得稅、營(yíng)業(yè)稅。其實(shí)，物業(yè)公司連微利都沒(méi)有，哪來(lái)的利稅可交?有的連正常的工資開(kāi)支都無(wú)法籌措，哪來(lái)的各種攤派的費可交?四是小區內原本由各專(zhuān)業(yè)公司、市政系統承擔的任務(wù)，物業(yè)公司為了小區的統一，主動(dòng)參與協(xié)助，但“吃力不討好”，還要分別上交各專(zhuān)業(yè)公司、市政公司本應承擔的費用，如小區按路燈還要上交路燈配套費；連大樓內的光明工程樓道燈，電力部門(mén)也要按數上交配套費。再如小區住戶(hù)生活垃圾由物業(yè)公司統一收齊歸集送到垃圾轉運站，環(huán)衛部門(mén)也要收物業(yè)公司的垃圾運輸費，甚至有的物業(yè)公司買(mǎi)垃圾轉運車(chē)，環(huán)衛部門(mén)可以不交車(chē)輛購置費和養路費，而物業(yè)公司買(mǎi)的垃圾專(zhuān)用轉運車(chē)，則一分錢(qián)都不能少；再如住宅樓二次加壓、自來(lái)水的跑、漏損耗，本由自來(lái)水公司承擔，而一旦小區成立了物業(yè)管理公司后，對不起一切損耗統統由物業(yè)公司來(lái)承擔；有的甚至可以不用“二次加壓”的，自來(lái)水公司也非要你加一個(gè)二次加壓設備。無(wú)疑，這些有形無(wú)形的“軟性阻力”人為地加重了剛剛興起的物業(yè)公司的負擔。五是業(yè)委會(huì )同物業(yè)管理企業(yè)是小區內的兩個(gè)平等組織，物業(yè)管理企業(yè)可以獲取資質(zhì)證書(shū)，物業(yè)管理企業(yè)可以得到的有關(guān)文件、材料，業(yè)委會(huì )卻享受不到；物業(yè)管理企業(yè)有自己的行業(yè)協(xié)會(huì )進(jìn)行指導幫助，業(yè)委會(huì )卻沒(méi)有自己的聯(lián)合會(huì )。六是業(yè)委會(huì )既缺乏一套適合自己區域的工作制度，又未明確業(yè)委會(huì )自治管理的范圍與職責，更未擁有決策和監督機構所必備的、能夠正常運作的辦公場(chǎng)所和活動(dòng)經(jīng)費，致使大多數業(yè)委會(huì )處于無(wú)所事事、可有可無(wú)、等待觀(guān)望的狀態(tài)。來(lái)源：考試大考試大論壇
困境之四：業(yè)委會(huì )的合法身份模糊，業(yè)主自身權利、義務(wù)、職責不清，使業(yè)委會(huì )在物業(yè)管理中的核心地位、主體作用、工作權威難以正常發(fā)揮。
業(yè)委會(huì )是在物業(yè)管理區域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，離開(kāi)了業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)管理是難以實(shí)現的。但目前由于一些“物業(yè)管理條例”尚未出臺，業(yè)委會(huì )的權利和職責尚不明確，在法律上又沒(méi)有給業(yè)主委員會(huì )應有的地位。致使業(yè)委會(huì )在運行過(guò)程中出現了三種偏差：一是業(yè)委會(huì )的合法身份尚未得到確認，工作沒(méi)有權威。業(yè)委會(huì )一旦成立，便標志了業(yè)主在物業(yè)中的核心和主體地位作用。但目前一些業(yè)委會(huì )雖然大部分都已成立，但有的僅僅是一種組織形式，既不能獨立行使民事權利和承擔民事責任，又不具備法人地位；既沒(méi)有固定的辦公場(chǎng)所，又無(wú)一定的活動(dòng)經(jīng)費。而且沒(méi)有自己的主管部門(mén)，掛靠在物業(yè)管理協(xié)會(huì )或政府物業(yè)部門(mén)名下，名不正、言不順，關(guān)系也不清，給日常工作帶來(lái)極大困難。二是業(yè)委會(huì )不能充分行使權力，發(fā)揮應有的作用。有些業(yè)委會(huì )，沒(méi)有辦公場(chǎng)所，缺少人員缺少經(jīng)費，無(wú)法正常開(kāi)展工作，處于“有名無(wú)實(shí)”和“凡事由物業(yè)公司代辦”的狀態(tài)；在明確契約的前提下，與物業(yè)公司合作較好，真正履行自己職責，能夠發(fā)揮作用維護業(yè)主合法權益的為數很少。造成這種局面的有主客觀(guān)兩個(gè)方面的原因：客觀(guān)上主要是物業(yè)企業(yè)運作不規范；主觀(guān)上主要是業(yè)主認識不到位，大多數業(yè)主仍停留在依賴(lài)房管所管房的舊觀(guān)念上，不懂得自己管好自己的產(chǎn)業(yè)，自治能力不強。三是業(yè)委會(huì )不能正確行使權力，行為不規范。業(yè)委會(huì )同物業(yè)公司應該遵循“業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)管理相結合的原則”平等依法共同協(xié)助管好小區，而不是一味指責物業(yè)公司，不能把業(yè)主在管理中的主導地位片面理解為對物業(yè)公司“指揮一切”，也不能從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，進(jìn)而激發(fā)小區物業(yè)管理的矛盾，更不能不經(jīng)任何法定程序就炒物業(yè)管理公司的魷魚(yú)，或在合同沒(méi)有解除的情況下，另行主張聘請物業(yè)公司，出現“一女二嫁”現象。有的業(yè)委會(huì )同物業(yè)公司對如何管理自己物業(yè)出現意見(jiàn)對立時(shí)，不是通過(guò)協(xié)商或者通過(guò)合法程序予以解決而是采取公開(kāi)對抗，工作不配合，甚至少數以集體拒交物業(yè)管理費來(lái)表示對物業(yè)公司不滿(mǎn)，造成了物業(yè)管理工作難以正常開(kāi)展。業(yè)主有權監督物業(yè)公司，但都不應干涉物業(yè)公司的正常經(jīng)營(yíng)權利，更不應是非不分，一味把責任都推到物業(yè)公司頭上，比如，房屋質(zhì)量保修期內出現房屋質(zhì)量問(wèn)題應由開(kāi)發(fā)商負責，物業(yè)公司在其中起協(xié)調作用。有的業(yè)委會(huì )同街道、居委會(huì )等相關(guān)部門(mén)當職能發(fā)生“碰撞”或工作上有意見(jiàn)分歧時(shí)不是通過(guò)共同協(xié)商搞好物業(yè)管理，而是互相對立、鬧矛盾，影響小區物業(yè)管理工作開(kāi)展。
市民從傳統的“房客”向自治的“業(yè)主”角色的轉化，無(wú)論從觀(guān)念還是從實(shí)際運行中都要有一個(gè)適應過(guò)程，為使業(yè)委會(huì )納入規范化運行的軌道，特提出以下建議：
建議之一：教育、規范業(yè)主行為和業(yè)主委員會(huì )的運作機制，提高業(yè)主、業(yè)委會(huì )的自治和自律能力。
要營(yíng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境的重要因素在于業(yè)主與業(yè)委會(huì )的自律程度，既要維護自己的合法權益，又要履行有關(guān)法律、公約和合同規定的義務(wù)。一是要有一定的物業(yè)管理觀(guān)念，增強自律意識。小區的日常管理，一方面需物業(yè)公司統一管理服務(wù)，另一方面，更有賴(lài)于全體業(yè)主及物業(yè)使用人的支持和配合，作為“主人”，應以身作則，嚴于律己，對損害小區物業(yè)和安居樂(lè )業(yè)氛圍的行為進(jìn)行抵制。
二是規范業(yè)委會(huì )的組建程序，克服業(yè)委會(huì )人員由物業(yè)公司指定或兼任的作法，業(yè)委會(huì )主要人員的推薦選舉要民主、公平、合法；要調整和充實(shí)現行的業(yè)委會(huì )人選，使其具有規范性和代表性。三是規范業(yè)主自身行為，充分發(fā)揮業(yè)主自治管理的基本準則——《業(yè)主公約》的引導和規范作用，對每一個(gè)業(yè)主在物業(yè)使用、維護和支出費用方面的行為予以規范和制約，使業(yè)主盡快脫離福利性住房管理軌道。三是強化業(yè)主的自治意識，凈化業(yè)主心靈，抓好《業(yè)主公約》、《住戶(hù)公約》等基礎工作。來(lái)源：考試大
建議之二：發(fā)掘、尋找和培養業(yè)委會(huì )合適的干部，明確業(yè)委會(huì )主任、秘書(shū)等人選的基本條件。
任何組織要真正發(fā)揮作用，在一切條件中人是最基本的條件。業(yè)內專(zhuān)家認為，一個(gè)物業(yè)管理區域內的工作能否搞好，關(guān)鍵在于要有一個(gè)合適的業(yè)主委員會(huì )，而業(yè)委會(huì )的人選尤其重要。業(yè)委會(huì )優(yōu)秀的人選必須注重以下條件：本管理區域的當然業(yè)主、為人正直、處事公道、道德修養良好、熱心于公益事業(yè)、有一定的文化水平和辦事能力、作風(fēng)正派、不“假公濟私”、身體健康、有時(shí)間和精力參與業(yè)委會(huì )的工作等。同時(shí)，必須堅持民主公平制度，廣泛征求各方面的意見(jiàn)，把那些符合業(yè)委會(huì )人員基本條件的人選推薦出來(lái)，并對業(yè)委會(huì )人員進(jìn)行適當和必要的培訓，以明確自己的職責、權利和義務(wù)，提高業(yè)委會(huì )人員的政策水平和組織活動(dòng)能力，通過(guò)有關(guān)物業(yè)管理公司、業(yè)委會(huì )的基本運作程序以及業(yè)委會(huì )同有關(guān)組織的關(guān)系。業(yè)委會(huì )作為一個(gè)自治自律的組織是業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與政府、業(yè)主與物業(yè)公司間的一座橋梁，追求的
是社會(huì )效益。因此，業(yè)委會(huì )的成員必須是熱心公益事業(yè)的人，而決不能讓那些尋求個(gè)人利益試圖從中撈取好處的人獲取這個(gè)職務(wù)。
建議之三：理順業(yè)委會(huì )同物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，使之在平等互利的基礎上保持溝通，共同合作管好物業(yè)。www.Ｅxamda.CoM考試就到考試大本文來(lái)源:考試大網(wǎng)
業(yè)委會(huì )同物業(yè)管理企業(yè)是矛盾統一兩個(gè)方面，雙方都為自己的利益所需在努力爭取對方合作，一方的權利往往正是另一方的義務(wù)。一方要求付錢(qián)少，管理服務(wù)要到位；一方要你付多少錢(qián)，我提供多少服務(wù)，“花錢(qián)買(mǎi)舒服”。各自都希望投入量少，而從對方獲取最大利益，往往圍繞著(zhù)投入與回報這個(gè)焦點(diǎn)進(jìn)行反復“較量”，這也是市場(chǎng)經(jīng)濟中的一種正常反映。作為一個(gè)企業(yè)，尤其是物業(yè)管理企業(yè)，決不能暴利，但為了生存，為了更好地為業(yè)主服務(wù)，必須要有利，哪怕微利也行，不賺錢(qián)、長(cháng)期虧本的企業(yè)是要倒閉的。作為業(yè)委會(huì )既要維護自己的合法權益，又要履行有關(guān)法律、公約和合同規定的義務(wù)?，F在物業(yè)管理工作中諸多矛盾的產(chǎn)生是因為過(guò)份強調了業(yè)主個(gè)人利益，忽視了業(yè)主的整體利益與應盡的義務(wù)。所以，業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司雙方在矛盾的作用下，不斷規范自己的行為，特別在物業(yè)管理培育的階段上，業(yè)委會(huì )更應該同物業(yè)公司在平等的基礎上保持良好的溝通，更加有力地教育業(yè)主理解并支持物業(yè)公司開(kāi)展工作。真正發(fā)揮廣大業(yè)主的主導作用。物業(yè)公司也應不斷規范自己的行為，提供更豐富的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的勞務(wù)商品，讓業(yè)主放心，使住戶(hù)滿(mǎn)意。
建議之四：提高立法層次，抓緊出臺《物業(yè)管理條例》等基本法規，明確業(yè)主在物業(yè)管理中的主體作用，使“房客”到“主人”的自身權益得到根本保障。
物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟體制下的一種經(jīng)營(yíng)行為，在我國的發(fā)展和成熟需要一個(gè)過(guò)程。近年來(lái)，物業(yè)管理在我國起步的同時(shí)，一些與其有關(guān)的地方性法規也相應而生，應當說(shuō)，這些法規對我市的物業(yè)管理起到了積極的指導作用。但也應看到，一些規定難以出現。以大連市為例在已頒布的有關(guān)物業(yè)管理現有的幾個(gè)法規中，還沒(méi)有一個(gè)經(jīng)過(guò)市最高立法機關(guān)人大常委會(huì )頒布的法規，即物業(yè)管理的基本法——《物業(yè)管理條例》，市出租汽車(chē)管理條例幾年前就已公布，而關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)，與每個(gè)人息息相關(guān)的物業(yè)管理條例，遲遲難以出臺，因而從某一個(gè)側面也影響了該市物業(yè)管理發(fā)展。一是加強法規建設，通過(guò)建立相應的法律制度和法規體系，特別是盡快出臺立法層次高的物業(yè)管理基本法《物業(yè)管理條例》，進(jìn)一步規范和調整政府、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理公司、物業(yè)使用人以及相關(guān)市政各專(zhuān)業(yè)公司、部門(mén)在物業(yè)管理中地位、作用、權力、責任、利益和相互間的關(guān)系。二是業(yè)委會(huì )代表業(yè)主利益，既是多元化產(chǎn)權的客觀(guān)需要，又是業(yè)主自治管理的主觀(guān)需要，要教育廣大業(yè)主擺正自己位置，不要說(shuō)不利于雙方合作的話(huà)，不要有不利于雙方合作的行為。業(yè)委會(huì )的工作范圍不僅僅局限于一般的房屋管理，還致力于提高整個(gè)小區的居住生活質(zhì)量和文明程度。三是進(jìn)一步規范業(yè)委會(huì )的運作規程和內容。 來(lái)源:考試大-物業(yè)管理師考試
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