陶光遠中德可再生能源合作中心執行主任
【文/觀(guān)察者網(wǎng)專(zhuān)欄作者 陶光遠】
一位交往多年的德國朋友"時(shí)代范"最近來(lái)中國出差。工作之余，我請他吃飯時(shí)，不經(jīng)意聊起了德國的保障房建設。
柏林84%以上的家庭租住在這樣的公租房里，圖|exilism/Flickr
有關(guān)德國保障房建設的對話(huà)
“時(shí)代范，你夫人最近忙什么呢？”（在德國朋友之間稱(chēng)呼名字，第二人稱(chēng)用你不用您）
“她現在在聯(lián)邦建設部的住房與城市規劃司工作?！?/p>
“住房工作？這是什么差事？”
“主要工作是促進(jìn)全德國的保障房建設。她現在每年手里要支出100億歐元的保障房建設資金?！?/p>
“這么多錢(qián)，是建設資金？還是補貼？”
“是建房補貼。德國聯(lián)邦政府每年建設大約40萬(wàn)套廉租房?！蔽宜懔艘幌?，每套房的建設補貼為大約2.5萬(wàn)歐元。
“每套房多大面積？”
“60平方米左右?！钡聡话阏f(shuō)住房面積指的是使用面積。60平方米的使用面積，大約相當于80平方米的建筑面積。我算了一下，每平方米建筑面積的保障房建設，德國聯(lián)邦政府要補助300歐元左右，合約2300元人民幣/平方米。
“德國的人均住房面積已經(jīng)很大了，為什么每年還要建設這多么廉租房？”我問(wèn)。
“德國有一些大城市，如慕尼黑等城市的房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，價(jià)格過(guò)高。中下層收入的人負擔不起。房?jì)r(jià)上漲過(guò)高對已經(jīng)購買(mǎi)了住房居住的人當然沒(méi)有影響。你知道，德國有租房保護法，每年的房租上漲有限制，所以房?jì)r(jià)上漲過(guò)快對老租戶(hù)的影響也不大。但是對于新租戶(hù)，房租就高了。對于很多新來(lái)這些城市的人，例如對于很多新來(lái)這些城市的“中低收入“群體，例如警察、幼兒園的老師，就很難負擔。另外，去年還來(lái)了100多萬(wàn)難民，也需要給他們建設住房?！蹦侥岷谑堑聡?jì)r(jià)最高的城市之一，單位住宅面積的均價(jià)已經(jīng)達到了中國北京的一半左右。
“州和市縣一級的地方政府也拿出補貼建設廉租房嗎？”
“也有，但不多，現在每年大概建設10多萬(wàn)套吧。廉租房建設補貼主要是聯(lián)邦政府出?！边@樣一算，德國居住人口8200萬(wàn)左右，每年建設50多萬(wàn)套廉租房；其規模就相當于在中國每年建設800多萬(wàn)套廉租房，這夠2000多萬(wàn)人住的。而中國現在每年從鄉村到城鎮的人口也就是1000多萬(wàn)人。
“廉租房建設的補貼為什么主要是聯(lián)邦政府支付？”
“根據法律，對中下層民眾的住房保障主要由聯(lián)邦政府負責?！?/p>
“誰(shuí)是廉租房的業(yè)主呢？”
“地方政府下屬的公共住房公司，如各個(gè)市縣的公共住房公司，也有私人投資商?！?/p>
“對業(yè)主有什么要求嗎？”
“要求業(yè)主作為廉租房給符合租賃廉租房條件的家庭出租。作為廉租房出租至少要達到15年。之后可以作為正常的出租房出租或者銷(xiāo)售”
回來(lái)后，我想了好長(cháng)時(shí)間，聯(lián)想到好多事情。我現在把這段對話(huà)公開(kāi)，供感興趣的讀者們參考一二。
德國住房現狀：自有住房?jì)H40%德國是個(gè)老百姓住房負擔不是很重的國家。其原因不是因為其市場(chǎng)是自由的，反而是因為這個(gè)市場(chǎng)始終得到政府的調控，在這方面，有很多零碎的報道。
去年以來(lái)中國的房地產(chǎn)冰火兩重天，去庫存的同時(shí)再次出現過(guò)熱苗頭，各地紛紛出臺限購政策。自上周雄安新區千年大計計劃出臺后，又遭炒房團阻擊，但中央態(tài)度明確，發(fā)令堅決遏制炒房者。有媒體引用京津冀協(xié)同發(fā)展專(zhuān)家咨詢(xún)委員會(huì )專(zhuān)家鄔賀銓的話(huà)稱(chēng)，國家將在雄安新區試點(diǎn)全新的房地產(chǎn)改革，找出一條能夠發(fā)展房地產(chǎn)，又能夠控制房?jì)r(jià)，保證更多需要有住房的人有房住，一條適合創(chuàng )業(yè)者、城市經(jīng)濟發(fā)展的房地產(chǎn)改革新道路。
借此機會(huì )，我一并將自己在德國幾十年工作生活中所了解的情況寫(xiě)出來(lái)，跟大家分享。
按照2010年的數據（現在有變化，但不大），德國總共有8200多萬(wàn)人，有住房3869萬(wàn)套。德國人均住房面積：1990年為約35平方米（使用面積，下同），2009年為約42平方米，估計現在為45平方米左右。其中：
1） 自住房1513萬(wàn)套，其中：約占住房總套數的40%左右：
2） 專(zhuān)業(yè)出租房，專(zhuān)業(yè)出租房976.9萬(wàn)套，約占住房總套數的25%左右：
3） 私有出租房1379.1萬(wàn)套，約占住房總套數的35%左右：
在以上的數據中，我們可以注意到以下幾點(diǎn)：
一、在德國，自有住房?jì)H占40%左右。而德國的自有住房，大部分是單棟或雙拼住宅，即中國所說(shuō)的“別墅”，分布在鄉村、小城鎮和城市邊緣。自有住房只有19%是樓房里的住宅單元。這說(shuō)明，德國城區租房住的比例更高，有些城市的城區甚至達到80%左右。
二、大部分人租房住的結果是，房屋的使用率大大提高。中國人現在大部分人買(mǎi)房住，造成部分二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市房屋的空置率很高，看看一些城市很多小區入夜稀疏的燈光就能明白。
三、德國的專(zhuān)業(yè)出租房比例很高，占整個(gè)住房套數的25%左右。而且當地政府和集體建房/住房合作社建房是最大的出租房建房者，占到其中的一半多。這說(shuō)明政府對住房的干預很大。
在歷史上，德國有過(guò)兩次大的住房短缺時(shí)期，一次是普法戰爭結束后至一次大戰前的德國經(jīng)濟高速發(fā)展時(shí)期，另一次是二次大戰后1945年至1965年的德國戰后重建時(shí)期。在這兩次住房大規模短缺時(shí)期，國家都從各個(gè)方面大量融資大規模新建或重建住宅。在這兩個(gè)時(shí)期，都是地方政府和集體建房的高潮期。
德國房?jì)r(jià)漲幅比較小，圖為德國與美國、英國、加拿大房?jì)r(jià)指數對比，以2002年為100做基準。
之后，又有過(guò)一次小的住房短缺時(shí)期，一次是1980年~1990年，由于年齡結構的影響和人們擴大住房需求引起的再次住宅短缺。國家再次大規模對住宅建設融資。
德國鼓勵民眾投資購買(mǎi)自住房，其政策包括住房公積金制度和購房免除部分稅收。只不過(guò)遺憾的是，盡管如此，德國租房住的家庭還是占到60%左右。
城市政府都有自己的住房公司
德國的基本政策是盡量減少?lài)覍ψ》渴袌?chǎng)的干預，鼓勵居民自助解決住房，國家僅對低收入家庭提供資助。但在住房特別短缺時(shí)，政府還是要直接干預住房市場(chǎng)，甚至直接參與住房建設。德國各個(gè)城市政府都有自己的住房公司，并成為最大的專(zhuān)業(yè)出租房者擁有者。
以德國紐倫堡為例，50.3萬(wàn)居民居住者26.8萬(wàn)套住宅。WBG城市住房公司是紐倫堡市最大的出租房公司，總共有22,000多套住房，全市大約8%的住戶(hù)居住在該公司的出租房?jì)取?/p>
出租房公司是紐倫堡能源公司的子公司，而紐倫堡能源公司屬于紐倫堡市政府，WBG城市住房公司的監事會(huì )主席由紐倫堡市市長(cháng)擔任。WBG城市住房公司超過(guò)20%的住宅為政策性保障出租房，其建設或改造得到了公共資金的補貼，由紐倫堡市住房與城市開(kāi)發(fā)局出租給符合規定的低收入家庭。
德國減輕民眾住房負擔的另一個(gè)法寶是鼓勵集體建房，即住房合作社建房。德國集體建房有兩個(gè)大規模發(fā)展時(shí)期，一個(gè)是威廉一世/俾斯麥的經(jīng)濟和城鎮化高速發(fā)展時(shí)期，集體建房就是在這個(gè)時(shí)期出現的，議會(huì )還制定了相應的法律。今天，德國集體建房擁有的住房占專(zhuān)業(yè)出租房套數的約23%，在專(zhuān)業(yè)出租房中，其規模僅次于地方政府，占全國住房套數的6%左右。
德國對低收入家庭在自建房和建設保障性出租房方面給予資助。例如巴伐利亞州對保障性出租房提供低息貸款，貸款利率僅為0.5%，貸款年限為25年，但房屋建成后必須出租給符合要求的低收入家庭，如未出租給符合要求的低收入家庭，則立即停止貼息。另外，市政府根據自己的財政狀況也給這類(lèi)房屋的建設給予附加的補助。
為了鼓勵民眾投資建設出租房，住房還對投資出租房建設給予部分免稅的好處。譬如，柏林就建了一些民眾可以投資的出租房，投資這些出租房，可以有一些免稅優(yōu)惠。
德國大多數可以建房的土地不屬于政府。政府對土地的用途提前做出規劃，在一些發(fā)展比較快的大城市一般提前幾十年規劃出來(lái)；小地方就不好說(shuō)了，超過(guò)一百年城市規劃沒(méi)有大變化的也不少。規劃上可以建房的地方如果建房，業(yè)主有自由土地或者買(mǎi)了土地按程序報批就是了，只不過(guò)接電、自來(lái)水、道路等的費用得另外繳納。不過(guò)這也都有清晰的標準。在一些發(fā)展比較快的地區，政府則及時(shí)對土地規劃進(jìn)行追加性的規劃。
譬如，著(zhù)名的德國軟件公司SAP在一個(gè)小鄉村里，沒(méi)想到幾十年間年間，從幾個(gè)人發(fā)展到了幾萬(wàn)人，于是當地政府就追加規劃了許多的土地建設面積。連附近的很多村子都相應規劃了更多的住房建設面積。
德國以前從未發(fā)生過(guò)房屋價(jià)格大幅上漲的情況，不過(guò)近年來(lái)卻發(fā)生了。主要是因為銀行的存款和貸款利率很低，存款利率接近零，人們存款基本沒(méi)有收益，而買(mǎi)房貸款利率很低，五年期貸款的年利率只有1%左右，十五年期的貸款年利率也只有1.5%左右，于是人們購房的積極性高漲，引起了近年來(lái)住房售價(jià)的大幅上漲（德國的房?jì)r(jià)大幅上漲和中國的房?jì)r(jià)大幅上漲差一個(gè)數量級）。
很多德國人對此很憂(yōu)慮，擔心這樣下去會(huì )引起房屋過(guò)剩。不過(guò)，最近來(lái)了100多萬(wàn)難民，對此多少會(huì )有沖抵作用。
2006年以后，德國各州的住房情況出現了較大的差異：東德一些地區人口大量遷出引起住宅過(guò)剩，而西德一些地區由于人口遷入則發(fā)生住宅短缺，因此德國將住房補助政策從聯(lián)邦下放到各州，由各州根據自己的情況制定住房促進(jìn)和扶助政策。
德國公租房
由于德國的老齡化，國家現在正在促進(jìn)建設適合老年人居住的住宅，或改造現有住宅以適合老年人居住。
我曾經(jīng)陪國內一個(gè)城市的代表團考察德國的出租房情況，紐倫堡市政府的負責官員給這個(gè)代表團介紹了一個(gè)最近政府資助的住宅建設項目。這是一個(gè)老年人與單親家庭混居的住宅樓，以便鄰里間互相照顧，因此該樓為無(wú)障礙建筑，樓內建有公共圖書(shū)室，公共廚房，公共大陽(yáng)臺。
該建筑共有44套住宅，其中31套受到政府補貼，須租給符合規定的低收入家庭。而且，該建筑也是紐倫堡地區50年來(lái)建設的第一個(gè)集體建房/住房合作社住宅建筑。
紐倫堡WBG城市住房公司的職員還帶我們參觀(guān)了WBG公司一個(gè)住宅小區中的剛剛改建裝修的樓房中的一套公共租賃房。
整個(gè)住宅大樓為二十世紀三十年代建造，當時(shí)每一個(gè)門(mén)洞每層有三套住宅，而過(guò)去的一套住房面積太小，不適合需要，因此進(jìn)行了改造，將三套并為兩套，增加了每套的建筑面積，在改造的同時(shí)進(jìn)行了節能改造，屋頂加保溫層，外墻外保溫層采用聚苯泡沫，厚度達120mm，窗戶(hù)更換為節能玻璃窗。為提高舒適性，增加了避免產(chǎn)生熱橋的獨立支撐陽(yáng)臺。
德國各主要城市公租房?jì)r(jià)格（歐元），慕尼黑最貴
大家參觀(guān)了其中一套裝修即將完成的兩室一小廳住宅。該住宅的使用面積為約54平方米，其中：6.3平方米的衛生間，6.7平方米的廚房，4.7平方米的門(mén)庭過(guò)道（算作小廳），兩個(gè)房間，一間16.6平方米，一間16.5平方米，3.1平方米的陽(yáng)臺。該住宅的基本租金為425.81歐元/月（2011年的價(jià)格，現在略有上漲），物業(yè)和垃圾處理預付費為75.56歐元/月（年終結算），合計為501.37歐元/月，對低收入家庭的最高補助可達54歐元/月。
另外，還有12.16歐元/月的寬帶電視網(wǎng)費，電力和天然氣費直接交給能源公司。由于建筑做了很好的保溫改造，因此采暖費大大降低。室內精裝修，墻紙已貼，但墻紙的顏色由住戶(hù)自己根據個(gè)人喜好自己刷。另外，在地下室有儲物空間，在地下室有公共晾衣室，有公共的停自行車(chē)空間。下面是這個(gè)建筑的外景和這套住宅間里衛生間的照片。
在紐倫堡，一個(gè)大學(xué)剛畢業(yè)的碩士工程師，稅前收入一般在3500歐元/月左右。收入較低的白領(lǐng)工作者，如剛工作的秘書(shū)，稅前收入一般在1500歐元/月以上。商店里的售貨員，工資較低，但一般也在1200歐元/月以上。
那么，501.37歐元/月的公租房，如果是一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生的家庭，房租占其毛收入的1/7左右。而對于一個(gè)售貨員，算上政府補貼，則占其毛收入的不到40%。這還是按一個(gè)家庭只有一個(gè)人工作的情況計算。
如果是兩個(gè)人工作，則房租占其收入的比例就更低了。當然，如果家庭人均收入過(guò)低，則有社保補貼，并且由更多的住房補貼；對于沒(méi)有收入的家庭，則房租完全由政府負擔了，不過(guò)這已經(jīng)屬于另外的政府補貼范疇了。
對德國住房政策最重要的影響因素是，控制房?jì)r(jià)（主要是租房?jì)r(jià)格），使民眾的住房負擔不要過(guò)高，是政府執政優(yōu)劣的衡量指標。我們很多地方的政府僅將GDP增長(cháng)作為執政優(yōu)劣的衡量指標，衡量標準不夠全面；而維護房地產(chǎn)的繁榮成了保持GDP增長(cháng)的慣有思路，后果就不言自明了。中國城市今天的住房大部分為自住房；而在租賃房中，絕大部分又是私人出租房。租房住的民眾居住缺乏安全感。
希望中國的房地產(chǎn)行業(yè)能夠真正健康發(fā)展，不擠占實(shí)體經(jīng)濟，減輕百姓住房負擔。
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