“房?jì)r(jià)小助手”在以前的推送中也曾經(jīng)對比過(guò)新房和二手房之間的差異。相對于新房，二手房一般交通、配套比較成熟，房款上也比新房低，在高昂房?jì)r(jià)面前成為了很多家庭的首選，可是購買(mǎi)二手房還是要多多注意！
二手房看房要注意
如果是通過(guò)房屋中介購房，一定要選擇正規的、有一定信譽(yù)度的中介機構，必要時(shí)可查閱其"兩證"，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。
除了中介帶領(lǐng)去看房子之外，最好自己在不同的時(shí)間段去看房子，白天看采光，晚上看周?chē)欠襦须s，雨點(diǎn)看有沒(méi)有漏水什么的，總之不要嫌麻煩。
或者去問(wèn)問(wèn)鄰居和物業(yè)，了解下房子的具體情況。對房屋設施的審查還包括對供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線(xiàn)走向等細節以及了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項目及收費標準。
購買(mǎi)二手房的程序
購買(mǎi)“二手房”買(mǎi)賣(mài)雙方必須要簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并到房屋所在區、縣國土房管局市場(chǎng)交易管理部門(mén)，辦理已購住房出售登記、過(guò)戶(hù)和繳納國家規定的稅費手續。
對有意向的房子可以啟動(dòng)“偵查模式”
一、了解該套“二手房”是否屬于允許出售的房屋。因為公有住房“房改”售房時(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購權。所以，一定要征詢(xún)原產(chǎn)權單位同意所購房屋轉讓的書(shū)面意見(jiàn)，并簽章。
二、了解房屋所有權是否真實(shí)、完整、可靠。要仔細查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購房時(shí)的相關(guān)憑據，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據以初步確認房屋產(chǎn)權歸屬。
三、了解所購“二手房”的準確建筑面積。合同中約定出售房屋的面積應以現在的產(chǎn)權證上注明的為準，其他面積不計在內。
與房主談判什么？
了解屋內設施細節。有些業(yè)主在簽訂合同時(shí)常?？陬^向客戶(hù)保證，屋內裝修的鋁合金門(mén)窗、地板、空調以及柜子、熱水器可以全部贈送。結果到實(shí)際交房時(shí)客戶(hù)卻發(fā)現門(mén)窗被卸、地板被撬、屋內狼藉不堪，而業(yè)主承諾的空調、熱水器更是不見(jiàn)蹤影。
給訂金
給訂金一般好像都跟房主商量，看給多少合適。給完訂金，記得讓房主寫(xiě)個(gè)收條。如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應該交由第三方監管。如果買(mǎi)賣(mài)雙方都有可以信賴(lài)的第三方，則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣(mài)方，需注明“交給監管第三方則視為賣(mài)家收訖，賣(mài)家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒(méi)有可信賴(lài)的第三方，定金最好交由銀行監管。
具體做法是：買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行去簽一份監管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續后，劃撥到賣(mài)家賬戶(hù)上。一般來(lái)說(shuō)，在交定金的時(shí)候會(huì )簽一份預約買(mǎi)賣(mài)合同，約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責任等，具體條款見(jiàn)示范文本。
付款方式
在購房合同簽訂過(guò)程中，必須注意付款方式的一個(gè)個(gè)環(huán)節。比如，買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定，在付款方式的選擇上標明，在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，客戶(hù)即支付相當于房?jì)r(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司等。不要一次性把錢(qián)付給房東。所有的錢(qián)都必須先打給中介公司的監管賬戶(hù)，并約定在辦完三證之后再由中介打給房東。
交房時(shí)間
在合同簽訂的時(shí)候還應該明確注明房屋交驗時(shí)間是在過(guò)戶(hù)后第幾個(gè)工作日或雙方約定的其他時(shí)間；房屋交驗前產(chǎn)生的費用及房屋交驗時(shí)產(chǎn)生的費用由誰(shuí)承擔；另外，雙方的其他約定也需在合同中注明。
違約責任
買(mǎi)賣(mài)雙方在合同約定時(shí)最好清楚標明各方的責任義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約責任、違約金款項、逾期付款責任、滯納金款項及其他違約情況等。為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除1萬(wàn)元左右的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。
選銀行和辦按揭
如果不是一次性付款，買(mǎi)家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買(mǎi)賣(mài)合同。申請貸款時(shí)直接找到銀行的客戶(hù)經(jīng)理，說(shuō)要做房產(chǎn)按揭，他就會(huì )幫忙處理。一般來(lái)說(shuō)當天就能夠確批復。
但有時(shí)候也會(huì )出現貸款額度不能達到預期的情況，像評估價(jià)高的銀行需要再評估，一般會(huì )延長(cháng)二三個(gè)工作日。不過(guò)在辦理按揭前，買(mǎi)方需要自己心里有個(gè)數，如果房產(chǎn)樓齡較新，例如是在2000年以后入伙，因為評估價(jià)比較高，貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子，那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監管，也可以在申請按揭時(shí)同時(shí)辦理，免得來(lái)回跑腿。
至于銀行的選擇，中介人員推薦說(shuō)四大國有銀行的貸款額度會(huì )較寬松，而且辦事效率會(huì )高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。
過(guò)戶(hù)及交稅
去過(guò)戶(hù)時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權登記中心去辦理過(guò)戶(hù)手續。買(mǎi)賣(mài)雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買(mǎi)賣(mài)合同。
交稅時(shí)，如果合同約定是各付稅費，那么兩人必須同時(shí)到場(chǎng);如果是業(yè)主實(shí)收，就只需要買(mǎi)家到場(chǎng)。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復印件，銀行也會(huì )自動(dòng)去國土房管局辦理抵押手續，在5個(gè)工作日后放尾款給業(yè)主。
戶(hù)口問(wèn)題也是交房時(shí)容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶(hù)口是否已經(jīng)遷出。
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