第一章：房地產(chǎn)基本概念
第一節：
一、區分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)三者間的概念差別，并明確三者間的聯(lián)系。
二、土地所有權類(lèi)型，著(zhù)重強調城市商品房的土地所有權性質(zhì)。
第二節：
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)廣義與狹義的概念區別
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的各層次的概念與所包含的業(yè)務(wù)內容，尤其突出二級市場(chǎng)。
三、介紹本地的各個(gè)房地產(chǎn)級別市場(chǎng)的現狀，詳盡講解二級市場(chǎng)的狀況，包括：新商品房的現上市量，總體的銷(xiāo)售狀況、市場(chǎng)總體平均價(jià)格、主流價(jià)格區間、商品房市場(chǎng)發(fā)展走勢等。
第三節：
一、購房者購買(mǎi)意圖分類(lèi)
二、各種影響房產(chǎn)價(jià)格的因素內容及影響程度的差異
第二章：建筑基礎知識
第一節：
一、商品房按照結構材料及結構承重方式所區分的類(lèi)別特征。‘
二、建筑物多層、中高層、高層和超高層的層數界限。
第二節：
一、各種主要建筑材料的作用及性能。
二、房屋的主要構成內容及其作用，突出強調本地區的特色部分。
1、 基礎的種類(lèi)、特點(diǎn)及適用范圍
2、 墻體的作用分類(lèi)及各種尺寸規格
3、 梁的類(lèi)別與作用及其在建筑中的位置分布
4、 地面的構造
5、 樓板按制作工藝的分類(lèi)
6、 門(mén)與窗的工藝類(lèi)別及其使用范圍
7、 各種類(lèi)型屋頂的基本概念
第三節：
一、商品房在銷(xiāo)售中會(huì )遇到的各種面積概念
二、各種特殊部位的面積分攤計算方法，如：外墻、樓梯間、電梯間伸縮縫等。
第四節：結合本地的建筑情況，對照講解各類(lèi)建筑風(fēng)格。
第五節：以實(shí)圖為例，說(shuō)明各類(lèi)圖紙在銷(xiāo)售工作中的作用與識別方法。
其中，
平面圖：標尺的識別、室內設施標志識別、承重與非承重墻的區分、房屋格局的識別等。
電路圖：正負極的區分、線(xiàn)路識別、用電器預留位置標識等。
水暖圖：水暖線(xiàn)路識別、可供接口標識等。
第三章：房地產(chǎn)交易知識
第一節：在銷(xiāo)售過(guò)程中將會(huì )遇到的各類(lèi)價(jià)格概念，如：房地產(chǎn)價(jià)格、樓面價(jià)格、單位價(jià)格、地面價(jià)格等。
第二節：商品房的哪些自身條件對價(jià)格產(chǎn)生影響。
第三節：挑選房產(chǎn)應考慮的主要內容。
第五節：
一、各種信息渠道在銷(xiāo)售工作中的作用
二、除去商品房自身價(jià)格外，哪些相關(guān)的稅費會(huì )直接影響消費者的購買(mǎi)行為
第六節：參照本地的有關(guān)規定，講解商品房交易過(guò)程中所涉及的稅費種類(lèi)及金額。
第七節：根據本地實(shí)際情況，講解按揭、公積金貸款的辦理流程、涉及相關(guān)部門(mén)及費用。
第四章：房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規
一、凡涉及到商品房銷(xiāo)售中，客戶(hù)可能會(huì )提出問(wèn)題的法規制度應突出強調。
二、選擇本地區的地方性的相關(guān)規定予以補充完善。
房地產(chǎn)知識百問(wèn)
1、什么是房地產(chǎn)一級市場(chǎng)？
答：房地產(chǎn)一級市場(chǎng)又稱(chēng)土地一級市場(chǎng)，是土地使用權出讓的市場(chǎng)，即國家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場(chǎng)是國家壟斷的市場(chǎng)。
2、什么是房地產(chǎn)二級市場(chǎng)？
答：二級市場(chǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)主體為各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其經(jīng)營(yíng)內容是按照城市總體規劃和小區建設規劃，對土地進(jìn)行初級開(kāi)發(fā)和再次開(kāi)發(fā)。然后將開(kāi)發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)出售給用地、用房單位或個(gè)人。
3、什么是房地產(chǎn)三級市場(chǎng)？
答：房地產(chǎn)三級市場(chǎng)，是購買(mǎi)房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉讓或轉租的市場(chǎng)，也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。
4、什么是房地產(chǎn)權利人？
答：房地產(chǎn)權利人，是指依法享有土地使用權、房屋所有權以及不可售公房使用權的自然人、法人和其他組織。
5、什么是商品房？
答：狹義是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，經(jīng)批準用于市場(chǎng)出售而建造的房屋稱(chēng)為商品房。
6、什么是使用權房？
答：房屋只有使用權，沒(méi)有產(chǎn)權，俗稱(chēng)使用權房。
7、什么是空置商品房？
答：商品房屋竣工驗收并達到可交付使用的條件。經(jīng)初始登記后在一定時(shí)期內，尚未出售或
出租的房屋，稱(chēng)作空置商品房。這一“一定時(shí)期內”的時(shí)間界限，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市投資建造的并符合出售條件，自竣工驗收之日起已超過(guò)一年，尚未出售或出租的新建住宅。
8、公用建筑面積的分攤原則是什么？
答：（1）房屋公用建筑面積分攤以幢為單位。
?。?）房屋公用建筑面積按各戶(hù)套內建筑面積乘以房屋公用建筑面積分攤系數進(jìn)行分攤。
?。?）商、住、辦綜合樓，其房屋內各部位使用功能，房型分隔差異較大，應根據其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分攤全幢公用建筑面積（此次分攤的最小單位為層），然后再分攤各自公用建筑面積。
?。?）商品房按“套”或“單元”出售。
9、房地產(chǎn)權證有哪幾種形式？
答：房地產(chǎn)權證有綠色權證、黃色權證和紅色權證三種（黃色權證視作綠色權證）。
10、什么是房地產(chǎn)轉讓?zhuān)糠康禺a(chǎn)轉讓主要包括哪些方式？
答：房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈與或者其他合法的方式將其所有的房地產(chǎn)轉移給他人的行為。房地產(chǎn)轉讓主要包括下列方式：
（1） 買(mǎi)賣(mài)；
（2） 交換；
（3） 贈與；
（4） 以房地產(chǎn)抵債；
（5） 以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的；
（6） 因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的；
（7） 法律、法規、規章許可的其他方式。
11、房地產(chǎn)轉讓合同什么時(shí)候生效？
答：房地產(chǎn)轉讓合同自轉讓當事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：
（1） 轉讓當事人約定合同生效條件的，轉讓合同自約定的條件成立之日起生效；
（2） 法律、法規、規章規定必須進(jìn)行合同公證或者轉讓當事人約定進(jìn)行合同公證的，轉讓合同自公證之日起生效。
根據有關(guān)規定，購房人持非中國護照購房所簽的商品房轉讓合同必須進(jìn)行轉讓合同公證。
12、商品房預售應按照什么程序進(jìn)行？
答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可證后，方可按照以下程序進(jìn)行商品房預售：
（1） 訂立認購合同、預售合同，收取首期房款；
（2） 預售合同的登記備案，辦理按揭貸款手續；
（3） 預售款的收??；
（4） 辦理預售的商品房過(guò)戶(hù)手續。
13、轉讓預購商品房，應當按什么程序進(jìn)行？
答：預售合同登記備案后，預購人需轉讓預售商品房的，應當按照下列程序進(jìn)行：
（1） 訂立預售合同之權益轉讓書(shū)；
（2） 預售商品房轉讓合同的變更登記備案；
（3） 辦理預售的商品房過(guò)戶(hù)手續。
14、購房后為什么要辦理產(chǎn)權登記？
答：根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《上海市房地產(chǎn)登記條例》規定，上海市實(shí)行房屋所有權和土地使用權登記發(fā)證制度，依法登記的房地產(chǎn)權利（包括房屋所有權及所產(chǎn)生的抵押、設典、租賃等其他權利）受法律保護。根據《上海市房地產(chǎn)登記條例》規定，商品房預售合同及其變更合同應當登記備案，未進(jìn)行登記備案的，不得對抗第三人。所以購房者購房（包括預購）后應立即辦理登記或者登記備案手續，以免開(kāi)發(fā)商或原業(yè)主賣(mài)給第三人而造成不必要的法律糾紛。
15、購房后如何辦理產(chǎn)權登記？
答：房地產(chǎn)轉讓當事人應當在轉讓合同或者與轉讓有關(guān)的法律文件生效后，向房地產(chǎn)交易管理機構提出過(guò)戶(hù)申請，并提交下列文件：
（1） 房地產(chǎn)權證書(shū)；
（2） 轉讓當事人的身份證明；
（3） 轉讓合同或者與轉讓有關(guān)的法律文件；
（4） 其他
16、購房人在購房時(shí)，應當被告知哪些相關(guān)情況？
答：房地產(chǎn)轉讓人轉讓房地產(chǎn)時(shí)，應當如實(shí)向受讓人告知房地產(chǎn)的質(zhì)量和其他有關(guān)情況，如抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等相關(guān)情況。
房地產(chǎn)轉讓人如違反上述規定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。
17、購房投資主要考慮哪些因素？
答：購房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問(wèn)題：
（1） 物業(yè)所在的地段是否具有投資價(jià)值；
（2） 有否重大政策導向（如即將開(kāi)發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)）；
（3） 有否正在開(kāi)工或規劃新建的重大市政項目（如地鐵、機場(chǎng)）；
（4） 是否由可信度高的發(fā)展商營(yíng)造；
（5） 同比地段房?jì)r(jià)相對較低，或房?jì)r(jià)的上升空間較大；
（6） 出眾的生活環(huán)境（如：有山、水、公園、溫泉等）；
（7） 特別的生活配套設施（如名牌學(xué)校、醫療機構、著(zhù)名大商店等）；
（8） 超前的設計規劃（如前瞻性的小區規劃、房型和使用功能等）；
（9） 漂亮（或標志性）的建筑外觀(guān)；
（10）良好（出色）的物業(yè)管理；
（11）合理的房型面積和總價(jià)（便于出租或轉手）；
（12）新穎的建材設備和新科技含量等。
18、多層、高層住宅各有什么優(yōu)缺點(diǎn)？
答：一般來(lái)說(shuō)，四至八層稱(chēng)多層住宅，八層（不含八層）以上的住宅稱(chēng)高層住宅。
多層住宅的優(yōu)點(diǎn)主要是得房率較高；建造費用、物業(yè)管理費和修護費用相對較低；由于多層住宅一般為條狀建筑，房型總體來(lái)說(shuō)較好，每戶(hù)主要房間基本上都朝南；目前多層商品住宅較多采用一梯兩戶(hù)，透風(fēng)性較好。缺點(diǎn)主要是使用壽命比高層住宅低，抗震性能不如高層，結構單一缺少變化；居民（尤其是年老居民）有爬樓梯之苦。
高層住宅的優(yōu)點(diǎn)主要是結構牢固，抗震性較好，使用壽命較長(cháng)；由于上海地區規定高層住宅必須安裝電梯，所以進(jìn)出較為方便；高層住宅中較高層面視野較好，空氣較好，可免裝防蚊紗窗，如朝向和空氣穿透性較好的戶(hù)室，夏天冷氣空調使用的頻率較低。缺點(diǎn)主要是得有關(guān)的文件。
房率相對較低；物業(yè)管理費和維護費用較高；如是點(diǎn)狀高層住宅，總體房型不如多層，部分戶(hù)室朝向欠佳，私密性較差。
19、如何收集各類(lèi)房源信息？
答：房源信息一般可通過(guò)下列各種渠道獲得：
（1） 各種傳播媒體；
（2） 各種房展會(huì )；
（3） 各交易中心和交易市場(chǎng)；
（4） 可以通過(guò)已購房的親友或從事房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)工作的親友了解房源信息；
（5） 購房者如選購特定的區域，也可以親自到該區域，相關(guān)售樓處一般都會(huì )以醒目的標識表明售樓處位置。
20、購買(mǎi)現房好還是購買(mǎi)期房好？
答：購買(mǎi)現房具有較強的安全性和直觀(guān)性。購房者在購房前可以對所購房屋進(jìn)行實(shí)地考察，對房屋的質(zhì)量、裝修、位置、室內格局等各個(gè)方面進(jìn)行詳細的了解，可將實(shí)地調查的結果與房地產(chǎn)廣告、售樓書(shū)上的介紹進(jìn)行對照比較。不必為房屋是否會(huì )延期交付、質(zhì)量有無(wú)保證等問(wèn)題擔心，可避免購買(mǎi)期房可能帶來(lái)的風(fēng)險，具有較大的安全性。與期房相比，現房的價(jià)格要高一些，付款壓力也較大。如果發(fā)展商設計沒(méi)有前瞻性的話(huà)，房型、樓層、朝向往往已所剩無(wú)幾。
購買(mǎi)期房就是購房者購買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。購買(mǎi)期房最大的好處是價(jià)格較低，在同等條件下，期房的價(jià)格一般要比現房便宜。購買(mǎi)期房，挑選的余地較大。但購買(mǎi)期房與購買(mǎi)現房相比較，購房者承擔的風(fēng)險相對較大一些，如期房能否按時(shí)建成，建筑質(zhì)量能否保證，小區生活配套是否齊全，開(kāi)發(fā)商所作出的各種承諾能否兌現等都是未知數。購房者選擇購房時(shí)機不當，還可能會(huì )遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)趨淡，價(jià)格下降所帶來(lái)的損失。
21、無(wú)《住宅交付使用許可證》的住宅將受什么限制？
答：無(wú)《住宅交付使用許可證》的住宅，表示該住宅沒(méi)有達到規定的交付使用要求，不能交付居民使用。
22、什么是住宅使用說(shuō)明書(shū)？
答：《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是指住宅出售單位在交付住宅時(shí)提供給用戶(hù)的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項的文本。住宅使用說(shuō)明書(shū)應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖（注明承重結構的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為。
根據規定，《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應作為住宅（每套）轉讓合同的附件。
23、《新建住宅使用說(shuō)明書(shū)》包含哪些內容？
答：《新建住宅使用說(shuō)明書(shū)》應當對住宅的建筑結構、類(lèi)型和各設施容量、布置情況等性能、標準作出說(shuō)明，并提出使用注意事項。一般應包含以下內容：
（1） 開(kāi)發(fā)建設單位、設計單位、施工單位、監理單位的名稱(chēng)；
（2） 建筑結構類(lèi)型，承重墻體平面布置說(shuō)明；
（3） 自來(lái)水、雨污水、強弱電、燃氣、熱力、通訊等設施容量、配置、管線(xiàn)走向的說(shuō)明。
（4） 有關(guān)設施安裝預留位置的說(shuō)明和安裝注意事項；
（5） 門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項；
（6） 配電負荷說(shuō)明；
（7） 裝飾、裝修注意事項；
（8） 其他需說(shuō)明的問(wèn)題；
（9） 住宅公用面積使用規定說(shuō)明；
（10）住宅外立面使用、底層天井使用、封陽(yáng)臺的說(shuō)明；
（11）小區公用設施使用、維護說(shuō)明。
24、什么是住宅質(zhì)量保證書(shū)？
答：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對銷(xiāo)售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔保修責任。自1998年8月1日起，凡不向用戶(hù)提供《新建住宅質(zhì)量保證書(shū)》的，不得進(jìn)行銷(xiāo)售、配售及分配。
25、什么是房屋租賃？
答：房屋租賃，是指出租人將房屋交付給承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的
行為。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，房地產(chǎn)轉讓與租賃是最主要的形式，與房地產(chǎn)轉讓不同的是，房屋租賃并不發(fā)生房屋所有權的轉移，只是房屋的所有權人在一定期限內將房屋的使用收益權及其占用范圍內的土地使用權有償讓渡于承租人。
26、房屋租賃應當遵循哪些原則？
答：房屋租賃是一種財產(chǎn)使用權轉移的民事活動(dòng)，應當遵循平等、自愿、公平和誠實(shí)信用的民事法律原則。房屋租賃當事人應當遵守國家有關(guān)房地產(chǎn)管理的法律、法規規定。
房屋租賃應當依法納稅。
27、房屋出租必須具備哪些條件？
答：房屋出租人必須是房屋所有人。共有房屋的出租，應具有其他共有人同意出租的證明或委托書(shū)。
28、什么是個(gè)人住房抵押貸款？
（1） 《上海市內銷(xiāo)商品房預售合同》（期房）或《上海市內銷(xiāo)商品房出售合同》（現房）原件；
（2） 房?jì)r(jià)20%或以上預付款收據原件及復印件。
32、什么叫組合貸款？
答：如果職工購房申請住房公積金貸款額度不能滿(mǎn)足需要，同時(shí)又不到所購房?jì)r(jià)80%，可以再申請個(gè)人住房商業(yè)性貸款，兩項貸款總額不超過(guò)所購房?jì)r(jià)的80%，這叫組合貸款。
33、居住建筑的間距應符合哪些規定？
答：根據日照、通風(fēng)的要求和本市建設用地的實(shí)際情況，居住建筑的間距應符合下列規定：
1、朝向為南北向的［指正南北向和南偏東（西）45度以?xún)龋ê?5度），下同］，其間距在市區不小于南側建筑高度的1.0倍，在浦東新區、市級工業(yè)區和郊縣城鎮（含寶山、閔行、嘉定區城鎮，下同）不小于1.2倍。
2、朝向為東西向的［指正東西向和東（西）偏南45度以?xún)龋ú缓?5度），下同］，其間距
在市區不小于較高建筑高度的0.9倍，在浦東新區、市級工業(yè)區和郊縣城鎮不小于1.0
倍。
34、什么是建筑容積率（容積率）？
答：指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。
35、什么是建筑密度？
答：指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）。
36、什么是低層建筑？
答：指高度小于、等于10米的建筑，低層居住建筑為一層至三層。
37、什么是多層建筑？
答：指高度大于10米，小于、等于24米的建筑，多層居住建筑為四層至八層。
答：個(gè)人住房抵押貸款是指銀行要求借款人以房地產(chǎn)商品為抵押物作為保證的借款。
29、個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款有什么不同？
答：個(gè)人住房公積金貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權利。
個(gè)人住房商業(yè)性貸款，是我國公民因購買(mǎi)有產(chǎn)權的住房而向銀行申請的貸款。
30、個(gè)人住房貸款有哪幾種還款方式可供選擇？
答：個(gè)人住房貸款一般有兩種還款方式，一種是“等額本息還款法”；另一種是“等額本金還款法”。
31、個(gè)人住房公積金貸款需提供哪些材料和證明？
答：申請個(gè)人住房公積金貸款需提供下列材料和證明：
（1） 申請人和配偶及符合條件參與計算額度的直系血親的身份證（并隨帶身份證復印件）；
（2） 申請人和配偶及符合條件參與計算額度的直系血親的戶(hù)口簿（并隨帶戶(hù)口簿復印件）；
（3） 開(kāi)發(fā)商的《上海市商品房預售許可證》（期房）或《上海市房地產(chǎn)權證》（現房）復印件；
32、什么叫組合貸款？
答：如果職工購房申請住房公積金貸款額度不能滿(mǎn)足需要，同時(shí)又不到所購房?jì)r(jià)80%，可以再申請個(gè)人住房商業(yè)性貸款，兩項貸款總額不超過(guò)所購房?jì)r(jià)的80%，這叫組合貸款。
33、居住建筑的間距應符合哪些規定？
答：根據日照、通風(fēng)的要求和本市建設用地的實(shí)際情況，居住建筑的間距應符合下列規定：
1、朝向為南北向的［指正南北向和南偏東（西）45度以?xún)龋ê?5度），下同］，其間距在市區不小于南側建筑高度的1.0倍，在浦東新區、市級工業(yè)區和郊縣城鎮（含寶山、閔行、嘉定區城鎮，下同）不小于1.2倍。
2、朝向為東西向的［指正東西向和東（西）偏南45度以?xún)龋ú缓?5度），下同］，其間距
在市區不小于較高建筑高度的0.9倍，在浦東新區、市級工業(yè)區和郊縣城鎮不小于1.0
倍。
34、什么是建筑容積率（容積率）？
答：指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。
35、什么是建筑密度？
答：指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）。
36、什么是低層建筑？
答：指高度小于、等于10米的建筑，低層居住建筑為一層至三層。
37、什么是多層建筑？
答：指高度大于10米，小于、等于24米的建筑，多層居住建筑為四層至八層。
38、什么是高層建筑？
答：指高度大于24米的建筑，高層居住建筑為八層以上（不含八層）。
39、什么是公寓式辦公建筑？
答：指單元式小空間劃分，每個(gè)單元平均建筑面積大于、等于150平方米，有獨立衛生設備的辦公建筑。
每個(gè)單元平均建筑面積小于150平方米的，按居住建筑處理。
40、什么是一般辦公建筑？
答：指非單元式小空間劃分，按層設置衛生設備的辦公建筑。
41、什么是商業(yè)建筑？
答：指綜合百貨商店、商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)各類(lèi)商品的專(zhuān)業(yè)零售和批發(fā)商店，以及飲食等服務(wù)業(yè)的建筑。
42、什么是商住綜合樓？
答：指商業(yè)和居住混合的建筑。
43、什么是商業(yè)綜合樓？
答：指商業(yè)和辦公混合的建筑。
44、什么叫裙房？
答：指與高層建筑緊密連接，組成一個(gè)整體的多、低層建筑。裙房的最大高度不超過(guò)24米，超過(guò)24米的，按高層建筑處理。
45、如何計算建筑面積？
答：按國家有關(guān)建筑面積的計算規則計算。對高度在2.2米以下（含2.2米）的設備層，可不計建筑面積；對設備層兼作避難層的，其高度可適當放寬，由城市規劃管理部門(mén)核定。
46、如何計算建筑容積率？
答：（1）在計算容積率時(shí)，地下室的建筑面積不計；屋頂層建筑面積不超過(guò)標準層建筑面積
1/8的不計；用作開(kāi)放空間的建筑面積不計；半地下室在室外地面以上部分的高度不超過(guò)1米的不計。
（2）半地下室的室外地面以上部分的高度超過(guò)1米的，按下式計算建筑面積：
A’＝KA
式中，A’表示折算的建筑面積，K表示半地下室地面以上的高度與其層高之比，A表示半地下室建筑面積。
（3）商辦綜合樓的容積率控制指標，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成，其建筑密度控制指標可按商業(yè)建筑的指標執行。
（4）商住綜合樓的容積率控制指標，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成，其建筑密度控制指標按《建筑密度和建筑容積率控制指標表》的規定執行。高層商住綜合樓商業(yè)用房的建筑面積應至少占總建筑面積的10%，不足10%的，其容積率和建筑密度的控制指標按高層居住建筑的規定執行；多層商住綜合樓商業(yè)用房應至少占兩層以上（含兩層），僅設底層商店的，其容積率和建筑密度控制指標按多層居住建筑的規定執行。
47、什么是住宅日照時(shí)間規定？
答：高層住宅的小套、中套應有一個(gè)居住空間，大套應有兩個(gè)居住空間能獲得冬至日連續滿(mǎn)窗有效日照不少于1小時(shí)。
