從自然環(huán)境上講，中韓均位于亞洲東部，都屬于人多耕地少的國家；從文化傳統上來(lái)講，中韓均較多的受到儒家思想的影響；而從經(jīng)濟發(fā)展方式上來(lái)講，中韓也都在上個(gè)世紀經(jīng)歷了從傳統農業(yè)國向現代工業(yè)國轉換的歷史過(guò)程，也不約而同的在早期采取了出口導向、政府主導等相同的發(fā)展政策。正是因為兩國諸多的相似點(diǎn)，在探討發(fā)展規律時(shí)，先行一步的韓國便經(jīng)常被作為標桿來(lái)預測中國未來(lái)的發(fā)展。下面我們就對韓國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行梳理，以尋找一些對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有益的經(jīng)驗。
【韓國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況梳理】
韓國從1975年開(kāi)始系統調查房?jì)r(jià)，并由建設部（現國土海洋部）公布全國年度房?jì)r(jià)指數數據（1986年開(kāi)始公布月度數據），結合部分學(xué)者對1965年-1975年的研究，我們可以判定從1965年到2010年的歷史階段中，韓國房?jì)r(jià)保持了整體快速向上的增長(cháng)趨勢。具體的，韓國的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以細分為以下幾個(gè)時(shí)期：
（1）第一次房地產(chǎn)投機風(fēng)潮階段（1965-1969）：1965年起樸正熙政府轟轟烈烈地開(kāi)展經(jīng)濟開(kāi)發(fā)五年計劃，韓國的經(jīng)濟進(jìn)入快速騰飛期，而以慶尚北道高速公路的開(kāi)工為契機，房地產(chǎn)投機行為開(kāi)始急劇發(fā)展。1965年至1969年，12個(gè)主要城市的地價(jià)年平均漲幅超過(guò)50%，僅5年就上漲5倍。而單單在1969年，1年內12個(gè)城市地價(jià)年平均增長(cháng)80.7%，首爾地價(jià)年平均增長(cháng)84.1%。依據當時(shí)韓國住宅銀行調查的宅基地為43坪（1坪為3.3平方米）、建筑面積為13坪的住房的價(jià)格變動(dòng)率來(lái)看，1965年至1969年全國房?jì)r(jià)年平均增長(cháng)38.2%（國土開(kāi)發(fā)研究院，1982）。學(xué)界推測全國地價(jià)變動(dòng)率為年平均35%（韓東秀，1995）。
（2）第一次房?jì)r(jià)平穩上升期（1970-1974）：20世紀70年代上半期韓國經(jīng)濟進(jìn)入不景氣期，而1973年第一次石油危機導致了全球性的經(jīng)濟危機，在此經(jīng)濟背景，韓國的房?jì)r(jià)增速有所放緩，但與之后的平穩期不同，由于韓國快速的城鎮化、工業(yè)化，這段時(shí)期的房?jì)r(jià)依舊處于較高的增長(cháng)水平中：1970至1974年的5年內，地價(jià)和房?jì)r(jià)分別以年平均15.7%和16.3%的速度持續上漲（韓東秀，1995；國土開(kāi)發(fā)研究院，1982）。
（3）第二次房地產(chǎn)投機風(fēng)潮階段（1975-1979）：隨著(zhù)韓國重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展政策和大城市發(fā)展政策的實(shí)施，很多建筑公司都通過(guò)大量的土地開(kāi)發(fā)和住宅建設而迅速成長(cháng)起來(lái)。而同時(shí)由于韓國人奔赴中東地區的建設熱潮使大量外匯涌入韓國，導致了韓國第二次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高峰爆發(fā)。在1975年到1979年的5年內，韓國地價(jià)飆升了4倍。僅1978年1年，全國地價(jià)就上漲49%，6大城市上漲79%，首爾上漲136%（國土海洋部，《地價(jià)變動(dòng)率》各年度統計數據）。房?jì)r(jià)在同一時(shí)期年平均上漲33.4%（國土開(kāi)發(fā)研究院，1982）。
（4）第二次房?jì)r(jià)平穩上升期（1980-1986）：進(jìn)入20世紀80年代以后，由于公營(yíng)住宅的占比迅速提高到50%以上，房地產(chǎn)投機行為得到了一定的打擊，房?jì)r(jià)的增長(cháng)速度重新回到個(gè)位數，并在1986年首次出現了負增長(cháng)。
（5）第三次房地產(chǎn)投機高峰期（1987-1990）。以1986年的亞運會(huì )和1988年奧運會(huì )的召開(kāi)為契機，韓國進(jìn)行大規模開(kāi)發(fā)，特別是加強西海岸開(kāi)發(fā)力度，再加1985年下半年至1987年上半年，韓國經(jīng)濟出現的“三低”現象，即低利息、低油價(jià)、低韓元價(jià)值，導致1988年至1990年韓國地價(jià)年平均上漲26.7%，房?jì)r(jià)上升了16.3%。在房地產(chǎn)投機達到頂點(diǎn)的1989年，全國地價(jià)年平均上漲32%，首爾地價(jià)則上漲了33.5%。在此次房?jì)r(jià)上漲過(guò)程中，房屋租金也不斷發(fā)生變化，根據國民銀行《全國住宅價(jià)格動(dòng)向調查》的結果顯示，從1986年1月到1990年6月，房?jì)r(jià)上漲53.1%，而房租價(jià)格竟暴漲97.6%。大邱、蔚山、原州、水原、昌原等城市的房租價(jià)格上漲了2倍。
（6）第一次房?jì)r(jià)振蕩回落期（1991-2000）：隨著(zhù)韓國第一次物業(yè)稅改革的實(shí)施，韓國房?jì)r(jià)開(kāi)始振蕩回落，全國平均地價(jià)于1992年跌落1.3%，1993年跌落7.4%，1994年跌落0.6%。房?jì)r(jià)的跌落幅度也是從1991年的0.1%增加到1995年的5%。緊接著(zhù)在遭受1997年金融危機后，1998年地價(jià)跌落13.6%，房?jì)r(jià)跌落12.4%。
（7）第三次房?jì)r(jià)平穩上升期（2001-至今）：為了刺激經(jīng)濟、使韓國從金融危機的衰退中走出來(lái)，韓國政府又相繼放松了各項房地產(chǎn)管制政策，從而使得房?jì)r(jià)在2002和2003年間出現了15%到20%的報復性反彈，但是隨著(zhù)之后新的房地產(chǎn)投機打擊政策的制定、2007年次債危機以及韓國經(jīng)濟整體經(jīng)濟增速、城鎮化速度的放緩，房?jì)r(jià)的快速增長(cháng)并沒(méi)有持續。在2004年之后的時(shí)間里韓國保持在最高不超過(guò)10%的速度水平上平穩上漲。
【韓國房?jì)r(jià)快速增長(cháng)的基本動(dòng)力】
（1）韓國經(jīng)濟水平的持續增長(cháng)
從上世紀 60年代初的經(jīng)濟改革開(kāi)始，到 1997年金融危機爆發(fā)，韓國經(jīng)濟經(jīng)歷了近 40年來(lái)的高速增長(cháng)，1960-1996年的GDP年均復合增長(cháng)率達到7.99%,人均 GDP 1960年的1153美元上升到10119 美元，年均復合增長(cháng)率達到6.21%。經(jīng)濟快速增長(cháng)的同時(shí)，由于當時(shí)韓國國內投資渠道也非常狹窄，眾多投資者都認可房地產(chǎn)為在這個(gè)人口巨大的國家最好的投資標的，這一切奠定了房?jì)r(jià)上漲的財富基礎。而在亞洲金融危機以后，韓國的GDP和人均GDP增速分別回落了到了2.29%和1.95%,與之對應的房?jì)r(jià)的增速也下降到10%以下。
（2）總人口數上漲和適齡購房人口的增加是房?jì)r(jià)上升的需求基礎
朝鮮戰爭結束后的十年是韓國的生育高峰期，這期間出生的人在韓國被稱(chēng)為嬰兒潮一代，而這期間韓國人口的自然增長(cháng)率也達到了3%，韓國的高出生率一直持續到了80年代初，嬰兒潮一代在進(jìn)入70年代后開(kāi)始逐漸成熟，這也構成了70年代開(kāi)始房?jì)r(jià)上漲的需求基礎。另外此區間內韓國家庭小型化的趨勢也非常明顯，1970-1990 年的全國總戶(hù)數復合增長(cháng)率達到 3.36%，遠大于同期人口增長(cháng)率的 1.48%。
（3）城市化率的快速提高
韓國在1966年達到34%之后進(jìn)入城鎮化水平的快速提高階段，在之后的25年里城鎮化率以每年平均1.6%的絕對增加額的速度提高，而達到75%以后處于緩慢發(fā)展階段。在其城市化率快速提高的過(guò)程中，大量的農村人口轉移為城鎮人口帶來(lái)了巨大的住房需求增量，由此也推動(dòng)了在1990年之前的房?jì)r(jià)快速上漲。
【外部因素與政策因素的影響】
（1）1997年亞洲金融危機和2007年次債危機
1997年起席卷亞洲的金融危機對韓國的房地產(chǎn)行業(yè)形成了強烈的沖擊，1998年韓國房?jì)r(jià)出現了歷史最大幅度的下跌，當年房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)值也出現了歷史上的首次負增長(cháng)。在此次危機中韓國的住房市場(chǎng)陷入空前低谷，大批民間房地產(chǎn)企業(yè)因有效需求不足、資金周轉困難而陷入困境，僅在 1998 年，14.3%的房企破產(chǎn)，但正是為了讓韓國盡快脫離危機的泥潭，韓國政府陸續出臺了搞活住房市場(chǎng)的諸多措施，所以使得房地產(chǎn)行業(yè)在較快時(shí)間內重新得到了復蘇。
2006年，第二輪物業(yè)稅改革對房?jì)r(jià)的抑制效應逐漸失效，當年房?jì)r(jià)增速再次達到10%以上水平，但2007年全球再次爆發(fā)金融危機，房?jì)r(jià)增速再次回復到5%以?xún)鹊乃健?/span>
（2）韓國的相關(guān)政策
政策階段一（1960-1988年）：韓國在1960年開(kāi)始即開(kāi)始了一系列的房地產(chǎn)調控政策，以執行力度和實(shí)際效果而言，1988年之前的階段中供應政策力度最強、實(shí)際效果也最明顯，因此該階段可以總結為供應政策為主、綜合使用限價(jià)、需求政策的階段，具體各項政策可以參見(jiàn)表1：
高強度的供應政策、限價(jià)政策、需求抑制政策在短期內具有一定的作用，但其擠出效應可能引致未來(lái)房?jì)r(jià)更強烈的反彈：
在這個(gè)階段中，韓國的房地產(chǎn)政策是處于一個(gè)不斷加碼的狀態(tài)下的，早期的限價(jià)政策、供應政策、交易稅等政策等在一定程度上對房?jì)r(jià)具有抑制作用，但在韓國快速的工業(yè)化、城鎮化的影響和未來(lái)房?jì)r(jià)上升引致的投機行為下，韓國的房?jì)r(jià)快速上升的勢頭抑制未能遏制住。隨著(zhù)韓國房地產(chǎn)調控政策愈發(fā)的嚴厲，尤其供應政策中1978的韓國土地開(kāi)發(fā)公司（KLDC）的直接成立，導致1980年公營(yíng)住宅一度成為韓國住宅市場(chǎng)主流形式，其占比從 1970年的 10.4%快速提升至 1981年的 51%，并在 1987年達到了驚人的 68%。公共部門(mén)住房供應數量的快速增長(cháng)與1978年開(kāi)始實(shí)施的限價(jià)政策、交易稅政策等幾項手段一起使得韓國的房?jì)r(jià)在一定程度上得到了遏制，1982-1986年間韓國房?jì)r(jià)溫和上升，并在1986年曾短暫的出現了負增長(cháng)。
過(guò)于嚴格的土地規劃和供給管制政策一方面提高公共部門(mén)的住房供應的同時(shí)也將大量私人部門(mén)住房供給擠出了市場(chǎng)。由于韓國政府壟斷了全國土地一級開(kāi)發(fā)，并且對土地交易實(shí)行嚴格的交易管制和稅收管制，在繁瑣的土地交易審批制度和過(guò)高稅率的限制下，土地流轉效率低下，再加上對新房的的限價(jià)政策導致市場(chǎng)信號嚴重扭曲，最終結果就是整個(gè)市場(chǎng)的新建住房供給嚴重不足。1987的當年新建成房量與1977年相比僅僅增加20%，甚至還低于1978年的當年新建成住房供應量。過(guò)低的住房供應根本無(wú)法滿(mǎn)足剛性的住房需求，房?jì)r(jià)開(kāi)始報復性反彈，而在當時(shí)韓國經(jīng)濟低利息、低油價(jià)、低韓元價(jià)值的三低環(huán)境下，大量的資金開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)投機市場(chǎng)，1988年至1990年韓國地價(jià)年平均上漲26.7%。
政策階段二 (1988-今) ：1988年以后，在部分保持原有房地產(chǎn)政策的同時(shí)，韓國政府在房地產(chǎn)調控方面的一個(gè)顯著(zhù)變化即是開(kāi)始重視并大量使用物業(yè)稅的手段。
韓國在第一次實(shí)行保有環(huán)節稅費改革之后，房?jì)r(jià)并沒(méi)有很快下跌，反倒出現了進(jìn)一步的上漲，直到91年5月絕對房?jì)r(jià)才出現下跌。并且韓國房?jì)r(jià)下跌的同時(shí)美國、歐洲等地區的房?jì)r(jià)還出現了更大幅度的下跌，所以部分研究人員把這個(gè)情況歸結為韓國物業(yè)稅改革的完全失效。
但是一方面，對比同時(shí)期韓國和美國的經(jīng)濟發(fā)展情況，我們可以發(fā)現兩國的經(jīng)濟基本面存在有較大差異： 1991年韓國的GDP增長(cháng)率達到了9.39%，與美國-0.26%的增長(cháng)率之間差距非常顯著(zhù)，所以可以從中看出韓國的經(jīng)濟基本情況并沒(méi)有受到太多美國經(jīng)濟危機的影響。并且恰恰相反，在1992年美國經(jīng)濟增速恢復至3.4%的水平時(shí)，當年韓國的經(jīng)濟增速反而有所下滑，為5.87%。
另一方面，通過(guò)仔細挖掘韓國當時(shí)稅費改革實(shí)施細則，我們可以看到當時(shí)稅費改革初期，房?jì)r(jià)和地價(jià)采用的是地方政府評估的標準價(jià)值。而該標準價(jià)值與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)值卻存在了巨大偏離，最開(kāi)始標準價(jià)值只到實(shí)際價(jià)值的 15%。這嚴重的影響了稅費改革的實(shí)際效果。隨著(zhù)房?jì)r(jià)的進(jìn)一步攀升，韓國政府意識到了這個(gè)問(wèn)題，對標準價(jià)值進(jìn)行了調整，逐步增加標準價(jià)值與實(shí)際價(jià)值的比例。至 96 年，該比例達到了31.6%。隨著(zhù)該比例的逐步增加，房?jì)r(jià)也在91年中期得到抑制，并維持在穩定水平上。
因此，我們可以推斷第一次物業(yè)稅稅費改革的實(shí)行對于韓國的房?jì)r(jià)具有較強烈的抑制作用，在1997年亞洲金融危機發(fā)生前，物業(yè)稅的實(shí)施是當時(shí)房?jì)r(jià)增速放緩的主要原因。
第二次保有環(huán)節稅費改革后，房?jì)r(jià)雖有下跌，但時(shí)間較短，之后房?jì)r(jià)繼續呈上漲趨勢。本次改革時(shí)效性較短的原因主要有兩個(gè)：一、綜合房地產(chǎn)稅打擊覆蓋的范圍較小，本身對房?jì)r(jià)的影響較為有限；二、改革推出的綜合房地產(chǎn)稅為國稅性質(zhì)，中央政府意在通過(guò)推出此稅種，打壓富裕人群。但由于各地方政府擁有 50%的稅率調整權利（可以在中央政府制定的稅率基礎上，上調或下調稅率的50%），考慮到納稅人在地方選舉中的重要作用，許多地方政府會(huì )使用這個(gè)調整權利，以對沖綜合房地產(chǎn)稅的稅負增加。由此，綜合房地產(chǎn)稅的實(shí)際效果大打折扣，使得房?jì)r(jià)不久仍然繼續上漲。
【韓國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗】
根據前面我們對韓國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程及各影響因素的分析，我們可以得到以下有借鑒意義的經(jīng)驗：
1、經(jīng)濟增長(cháng)、住房需求人口及總人口、城鎮化率的提高是房?jì)r(jià)持續上漲的根本動(dòng)力。這些因素構成了住房的根本需求，在韓國經(jīng)濟保持高速增長(cháng)、嬰兒潮后具購房需求的人數顯著(zhù)增加和在城鎮化率不斷提高的1970-1991年的時(shí)間段中，盡管政府出臺了各類(lèi)相關(guān)的打擊房地產(chǎn)投機、提高住房供應的一系列政策，但是韓國的房?jì)r(jià)和房地產(chǎn)行業(yè)均獲得了飛躍式的增長(cháng)。在韓國順利度過(guò)金融危機以后，盡管在2002-2003年間受政策性原因曾今有過(guò)短期的爆發(fā)式增長(cháng)，但是在韓國的經(jīng)濟增速放緩、老齡化人口占比增加、城鎮化率也穩定在80%以上的高水平的背景下，房地產(chǎn)發(fā)展的根本動(dòng)力已經(jīng)不復存在，因此之后即便政府開(kāi)始實(shí)施支持房?jì)r(jià)上漲的政策，韓國的房?jì)r(jià)和房地產(chǎn)行業(yè)也再也難見(jiàn)瘋狂式的增長(cháng)，轉而增速整體處于較為平穩和緩和的水平。
2、房地產(chǎn)政策在一定程度上存在有抑制房?jì)r(jià)快速上漲的功能，但政策效力各有差異。首先從韓國各政策的執行情況來(lái)看，物業(yè)稅政策具有比較好的抑制房?jì)r(jià)作用：首次物業(yè)稅在執行后不久即導致房?jì)r(jià)增長(cháng)的放緩甚至是下跌，而二次物業(yè)稅影響周期盡管較短，但是在實(shí)行之初也導致房?jì)r(jià)的負增長(cháng)。其次，供應政策對房?jì)r(jià)的抑制作用也較為顯著(zhù)，但是不對稱(chēng)性的政策容易導致對私營(yíng)住房投資的擠出：1980-1986年公營(yíng)住房超過(guò)50%，導致韓國房?jì)r(jià)出現了歷史上的首次下降，但由于韓國壟斷了土地一級市場(chǎng)，因此公營(yíng)住房的短期供應增加反而容易導致私營(yíng)住房的擠出，從而導致房?jì)r(jià)的報復性反彈。最后，交易稅政策和需求政策對房?jì)r(jià)的影響最不顯著(zhù)。本質(zhì)上，在需求存在的前提下，
3、房地產(chǎn)政策具體的執行情況對其實(shí)際的效力具有較為顯著(zhù)的影響。如首次物業(yè)稅改革，執行初期對地價(jià)和房?jì)r(jià)的統計不準導致物業(yè)稅對房?jì)r(jià)的并未起到立竿見(jiàn)影的影響，又如第二次物業(yè)稅改革，基于地方政府過(guò)多的自主權最終導致此次改革的效力僅限于早期對投資者心理預期的影響，而之后并無(wú)長(cháng)期效力。
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