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黃女士因不滿(mǎn)物業(yè)公司的服務(wù)新寧物業(yè)公司取得當事人黃女士居住小區的物業(yè)管理資格。
黃女士認為物業(yè)存在服務(wù)不到位的問(wèn)題，拒交物業(yè)費。物業(yè)公司上門(mén)催繳，均遭拒絕。
黃女士收到西寧市城西區人民法院傳票，新寧物業(yè)公司以不交納物業(yè)費為由將黃女士告上法庭。
城西區法院經(jīng)審理后作出判決，被告黃女士于判決書(shū)生效后10日內向原告新寧物業(yè)公司支付物業(yè)費。
黃女士上訴至西寧市中級人民法院。請求撤銷(xiāo)城西區法院作出的民事判決，將本案發(fā)回重審。
西寧市中院開(kāi)庭審理此案，并維持一審原判。
“我要跟你們反映一下，咱們小區停車(chē)位設計不合理，垃圾清理也不及時(shí)……”
“房子住了這么多年，消防設施都是壞的，應該由業(yè)主維修，還是有人來(lái)?yè)?？”家住西寧市城西區某小區的黃女士多次向小區物業(yè)公司——新寧物業(yè)公司（化名）反映問(wèn)題，但物業(yè)公司沒(méi)有任何作為。2016年，新寧物業(yè)公司接管了黃女士所住的小區，并于當年10月、12月，與小區業(yè)主委員會(huì )分別簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)委托合同書(shū)》和《物業(yè)管理服務(wù)合同書(shū)》。據此，新寧物業(yè)公司取得某小區的物業(yè)服務(wù)資格。一開(kāi)始，黃女士連續兩年按時(shí)交納物業(yè)費、采暖費等相關(guān)費用?？墒请S著(zhù)新寧物業(yè)公司在服務(wù)中的問(wèn)題越來(lái)越多，黃女士心生不滿(mǎn)?！熬G化不達標，消防門(mén)、安全門(mén)不合格，門(mén)禁系統經(jīng)常失靈，存在安全隱患。物業(yè)公司對電梯廣告費、小區維修基金不公示，進(jìn)出車(chē)輛管理混亂，衛生清掃不及時(shí)，找物業(yè)公司反映，一直都得不到解決。這么多問(wèn)題，物業(yè)公司不解決，還怪我不交納物業(yè)費？”黃女士說(shuō)。物業(yè)公司多次上門(mén)催要物業(yè)費，均遭黃女士拒絕，之后雙方矛盾不斷升級。2020年，黃女士收到西寧市城西區人民法院傳票，新寧物業(yè)公司以不交納物業(yè)費為由將黃女士告上法庭。新寧物業(yè)公司請求法院，判令黃女士支付拖欠的物業(yè)費（含公攤電費）6591.7元、取暖費15462.99元、違約金22041.57元，共計44096.26元。不滿(mǎn)物業(yè)服務(wù)，能否拒交物業(yè)費
法院經(jīng)審理查明，新寧物業(yè)公司具有物業(yè)服務(wù)（二級）資質(zhì)。2016年與西寧市城西區某小區業(yè)主委員會(huì )分別簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》和《物業(yè)管理服務(wù)合同》，取得了該小區的物業(yè)服務(wù)資格，并未違反法律、法規，合法有效。
黃女士是該小區業(yè)主，業(yè)主委員會(huì )的決定對黃女士具有約束力。故新寧物業(yè)公司與該小區業(yè)主委員會(huì )簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對黃女士具有約束力。黃女士提出的物業(yè)公司提供的服務(wù)存在不足，屬于合同履行瑕疵，不屬于合同法中的根本違約，黃女士不能據此拒絕履行交納物業(yè)費的合同義務(wù)。根據物業(yè)公司服務(wù)中存在瑕疵，可酌情減除黃女士違約金。2020年11月，城西區法院經(jīng)審理后作出判決，被告黃女士于判決書(shū)生效后10日內向原告新寧物業(yè)公司支付物業(yè)費（含公攤電費）6591.70元、取暖費15462.99元、違約金6612.47元，共計28667.16元。2021年3月，黃女士上訴至西寧市中級人民法院。請求撤銷(xiāo)城西區法院作出的民事判決，將本案發(fā)回重審；新寧物業(yè)公司退還多收和預收的違約金4792元。
4月26日，西寧市中院開(kāi)庭審理此案。黃女士在法庭上陳述：“收到一審判決書(shū)后，我去物業(yè)公司交納費用才知道新寧物業(yè)公司計費時(shí)間段和計費金額有誤。2020年至2021年4月15日時(shí)間還沒(méi)到就提前收取物業(yè)費、采暖費和違約金不符合法律規定，新寧物業(yè)公司把未到時(shí)間、尚未產(chǎn)生的費用都納入欠費并計算違約金是錯誤的，我應該只承擔2018年的違約金。2020年多次交納費用但被物業(yè)公司拒收，所以也不應收取2019年的違約金?！?/span>新寧物業(yè)公司辯稱(chēng)，公司是按照合同約定計收違約金，黃女士已交納2016年和2017年的費用，是知道交費標準的，一審法院酌情認定的違約金數額是正確的，請求二審法院維持一審判決。經(jīng)過(guò)對一審案件的認真梳理，通過(guò)上訴雙方的陳述，西寧市中院認為：黃女士為某小區居住業(yè)主，小區業(yè)主委員會(huì )與新寧物業(yè)公司簽訂的相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)合同對黃女士具有約束力。物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)，黃女士享受了物業(yè)服務(wù)，亦應承擔合同約定交費義務(wù)。黃女士認可自2018年起未交納物業(yè)費、取暖費等費用，現新寧物業(yè)公司依據《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定向黃女士主張自2018年起拖欠的物業(yè)費及取暖費等費用于法有據，應予支持。對于黃女士主張新寧物業(yè)公司多收違約金的上訴理由，根據《物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定，物業(yè)管理費、取暖費向業(yè)主或使用人預收，逾期交納的，從逾期之日起按每天應交費用的3‰收取滯納金。合同中約定了業(yè)主逾期交納物業(yè)費、取暖費應承擔滯納金，黃女士未按約定交納相應費用，長(cháng)期拖欠物業(yè)費及取暖費，應承擔違約責任，原判決基于合同約定的滯納金過(guò)高，酌情判令黃女士承擔延期交費的違約金并無(wú)不當，應予維持。綜上，黃女士的上訴理由不能成立，應予駁回，一審法院認定事實(shí)清楚，判決結果正確，應予維持。物業(yè)費的收取是物業(yè)公司管理的痛處，外部需要面對小區業(yè)主的不滿(mǎn)，以各種理由延期交納或者不交物業(yè)費，內部運營(yíng)又需要錢(qián)，為業(yè)主提供更好服務(wù)。
進(jìn)入“民法典時(shí)代”，物業(yè)公司服務(wù)和相關(guān)企業(yè)、社區居民等各方更應該適應新規。青海軍輝良劍律師事務(wù)所律師黃良彪告訴記者：“合同是民事主體之間設立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議。民法典合同編調整的是因合同產(chǎn)生的民事關(guān)系。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的法律依據，也是界定建設單位、業(yè)主和物業(yè)公司之間權利義務(wù)和責任的契約基礎，物業(yè)服務(wù)合同的重要性不言而喻?！?/span>物業(yè)公司的服務(wù)具有公共性，收取物業(yè)費是用于整體物業(yè)設施的維護保養、正常秩序維護所必需的費用，個(gè)別業(yè)主拒交物業(yè)費的行為，不僅損害了物業(yè)公司的利益，也損害了其他正常交費業(yè)主的利益，不利于物業(yè)公司整體管理。黃良彪說(shuō)：“物業(yè)公司應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行服務(wù)義務(wù)，其提供的物業(yè)服務(wù)能夠維持小區各項基本功能的正常運轉時(shí)，業(yè)主就應當履行對等的交納物業(yè)費義務(wù)。物業(yè)服務(wù)如存在瑕疵，只能引起物業(yè)費的部分減免，并不能完全免除業(yè)主交納物業(yè)費的義務(wù)，不能成為業(yè)主拒交全部物業(yè)費的理由。 物業(yè)小兵 物業(yè)一線(xiàn)工作人員學(xué)習平臺
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