目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)是老百姓買(mǎi)不起房子。對于這個(gè)問(wèn)題，過(guò)去的輿論熱點(diǎn)集中在房?jì)r(jià)太高的指責上。然而，單純指責房?jì)r(jià)太高并不見(jiàn)得完全有理。因為老百姓買(mǎi)不起房子，可能是因為房?jì)r(jià)太高，也可能是老百姓收入太低以及兼而有之。那么，老百姓買(mǎi)不起房，究竟是房?jì)r(jià)太高還是收入太低呢？
雙重二元結構導致弱者愈弱
近期，筆者對"二元結構與中國房地產(chǎn)發(fā)展"的問(wèn)題進(jìn)行研究，發(fā)現中國傳統的城鄉二元結構在當前城市化過(guò)程中已演化成新的雙重二元結構，即傳統城鄉二元結構與城市內部二元結構的并列，這種新型二元結構的形態(tài)是導致中國房地產(chǎn)發(fā)展出現許多問(wèn)題的深層成因。從新型二元結構的角度看，當前老百姓買(mǎi)不起房，既有房?jì)r(jià)非理性上漲的因素，也因為收入太低。從長(cháng)遠看，雙重二元結構的收入分配結構將制約中國房地產(chǎn)健康發(fā)展。
眾所周知，二元結構是城市化的巨大拉力，因為城鄉收入間高達5～6倍的差距，才有了源源不斷向城市涌入的人群。從1996年以來(lái)的情況看，每年平均有2000多萬(wàn)人進(jìn)城，但除了200萬(wàn)從農村考入大學(xué)從而可以進(jìn)入城市白領(lǐng)的人員外，其余過(guò)億人口的收入都非常低。這意味著(zhù)中國過(guò)去的城鄉二元結構已經(jīng)轉化為城市內部的二元結構："新市民"收入低，在住房消費等方面卻無(wú)法融入城市人群，此外城市中也有一部分"老市民"由于改制等原因而成為城市中的"弱勢群體"。老百姓買(mǎi)不起房的問(wèn)題由此成為中國二元結構在城市化過(guò)程中的基本問(wèn)題。
二元結構的收入分配結果可以從基尼系數中得到反映。對于我國的基尼系數，又有很多說(shuō)法，國家權威部門(mén)的說(shuō)法認為，其已經(jīng)超過(guò)國際公認的警戒標準0.4，而學(xué)者們一般認為已經(jīng)超過(guò)0.5。筆者不想去深究基尼系數測算的是與非，可確定的是，在二元社會(huì )結構下，人們的收入差距在拉大這是不爭的事實(shí)，而且這個(gè)趨勢在短時(shí)間內不可能出現根本改變。
從國際比較看，在世界銀行的《World Development Report 2004》中，中國的收入不良指數排在第十七位，僅在巴西等拉丁美洲和南美洲國家之后；前十大經(jīng)濟規模國家的收入不良指數，中國在其中排第二位，第一是墨西哥，美國排在第三位；考察前十大人口規模國家的收入不良指數，中國排在第三位，排第一的是巴西；比較世界上19個(gè)轉型國家的收入不良指數，中國則排在第一位，排在第二位的是俄羅斯。根據國家統計局城調總隊最新的季度報告，中國人的收入差距不僅達到了驚人地步，而且仍在繼續擴大：2005年第一季度，最高收入10%人群組的人均可支配收入8880元(是全國平均水平的3倍)，比去年同季增加1203元，增長(cháng)率為15%，高出全國平均增長(cháng)水平4.4個(gè)百分點(diǎn)；而最低收入10%人群組的人均可支配收入755元,比去年同季僅增加53元，增長(cháng)率為7.6%，比全國平均增長(cháng)水平低3.7個(gè)百分點(diǎn)。其結果是兩組人群組的人均可支配收入之比為11.8倍，明顯高于去年同季的10.9倍。而且，如果對兩組人群的收入增幅進(jìn)行比較，我們可以發(fā)現前者人均可支配收入增加額是后者的近23倍。
在這種情況下，各階層住房消費模式如何，最終又如何影響房?jì)r(jià)呢？
打壓房?jì)r(jià) 不能解決多數人住房問(wèn)題
據統計，當前我國城市82%的家庭擁有自己的住房，也就是說(shuō)，我國計劃經(jīng)濟下的城市老居民的情況是"有家有業(yè)有錢(qián)"，那么這些人是不是就不買(mǎi)房子了呢？不會(huì )的。他們中的高收入者一定還會(huì )買(mǎi)房，其目的自然是改善住房條件及投資，改善性購房和投資性購房便成為主流。上海有關(guān)部門(mén)統計，2004年，投資性購房已經(jīng)占二至三成。開(kāi)發(fā)商的選擇，當然便是為這些有房又有錢(qián)的富人造房，房?jì)r(jià)自然也就不斷水漲船高了！
另一部分是剛剛被城市化的人們，他們買(mǎi)房的目的很簡(jiǎn)單，就是為了居住，能在城市安家，融入城市。無(wú)論是高端進(jìn)入的高校學(xué)子，還是打工和失地進(jìn)入城市的農民工，雖然他們對住房的"需要"非常強烈，但收入低，即使經(jīng)過(guò)積累，現有購買(mǎi)力仍然很低。在當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)化形勢下，他們力量較弱，只能是市場(chǎng)的接受者，不會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生決定性的影響。如果這批人只是極少數，那比較好辦，讓他們去住廉租房可也，就像美國等國家那樣。但問(wèn)題是他們已占城市的相當比重，并且將成為城市中的大部分人群，因此，他們不是可以忽略的少數，而是必須重視的"大多數"。
顯然，中國城市化的主力軍將是進(jìn)城務(wù)工的農民，中國的城市化是農民工的城市化，如果二元社會(huì )結構持續存在，他們雖然進(jìn)了城，但在工資和福利體制上依然是"農民工"，無(wú)法獲得城市身份認同，那么每年新增2000多萬(wàn)新城市人的同時(shí)，就必然同時(shí)新增了2000多萬(wàn)可能在網(wǎng)絡(luò )和各種場(chǎng)合下指責和批評政府的龐大人群，這將是一件可悲而又可怕的事情。這也許能夠解釋?zhuān)瑸槭裁疵耖g會(huì )有如此激烈的反對房?jì)r(jià)上漲的聲音。
但解決之道顯然不在于一昧地打壓房?jì)r(jià)，因為房?jì)r(jià)再打壓，二元結構中的這大部分低端收入人群仍然可望不可及。比如，按照北京市公布的社會(huì )平均工資2000元左右，房?jì)r(jià)就是降30%～50%，絕大部分市民還是無(wú)法自行解決自己的住房；上海的房?jì)r(jià)每平方米從2萬(wàn)元降至1萬(wàn)元，前來(lái)抄底的一定還是高收入人群或境外資金，而不可能是城市中洶涌增長(cháng)的低收入者。
過(guò)不在市場(chǎng)化 還地于民方能治本
值得關(guān)注的是，收入分配問(wèn)題的背后又與土地資產(chǎn)收益分配不公有關(guān)。本來(lái)，中國農民曾經(jīng)有兩次重要的機會(huì )可以分享社會(huì )經(jīng)濟繁榮帶來(lái)的益處：一次是改革開(kāi)放后大力發(fā)展鄉鎮企業(yè)的工業(yè)化階段；二次是當前的城市化階段。但這兩次都由于現行土地制度的制約，農民未能得到其中增值的收益，因而只能靠出賣(mài)勞動(dòng)力獲取低收益，最終滯留在低收入群體階層。根據國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組最近做的調查顯示：土地增值部分的收益分配，有20%～30%留在鄉以下，其中，農民的補償款占5% ～10%；城市政府拿走土地增值的20%--30%；各類(lèi)城市房地產(chǎn)公司、開(kāi)發(fā)區、外商投資公司等等，拿走土地增值收益的大頭，占40%--50%。另?yè)W(xué)者估計，農民在土地的收益上已為城市化"貢獻"近30萬(wàn)億元。一些學(xué)者由此提出要"叫停城市化"、"反對市場(chǎng)化"。其實(shí)，問(wèn)題不在城市化、工業(yè)化、市場(chǎng)化本身，而在于我們的土地制度。
因此說(shuō)，目前房產(chǎn)市場(chǎng)已放開(kāi)，但"地產(chǎn)市場(chǎng)"并沒(méi)有真正市場(chǎng)化，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的前端沒(méi)有市場(chǎng)化。這顯然不是真正的市場(chǎng)化。
要使房地產(chǎn)市場(chǎng)根本上持續健康發(fā)展，政府必須做兩件事，相比之下打壓房?jì)r(jià)只是治標不治本的辦法。一是改變當前的二元結構，大力培育中產(chǎn)階層，為此需要國家在戶(hù)籍制度的放松、收入分配調控、打破壟斷部門(mén)利益、遏制權力資本上做許多工作。二是放開(kāi)地產(chǎn)市場(chǎng)，使之完全市場(chǎng)化。政府一手壟斷土地交易市場(chǎng)，不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，而且容易滋生腐敗，如果在交易過(guò)程中遇上貪官污吏在里面上下其手，最后這些人會(huì )一夜暴富，加劇中國的二元結構現象。
那么地產(chǎn)(土地)市場(chǎng)到底怎么放？又該怎樣市場(chǎng)化呢？方案很簡(jiǎn)單：還地于民。把土地交給老百姓，特別是農村集體所有的土地要交給農民。政府不再以莊家身份出現在土地交易市場(chǎng)，土地市場(chǎng)真正市場(chǎng)化。土地交給農民后，農民有了土地，可以由自己來(lái)決定要不要賣(mài)，地產(chǎn)的供需情況將發(fā)生根本性改變，房地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)也將發(fā)生巨大變化，中國房地產(chǎn)將進(jìn)入健康的制度發(fā)展軌道。
對土地制度進(jìn)行這樣的根本變革會(huì )帶來(lái)許多好處。第一，它可以使這項改革惠及中國目前最廣泛也是人口最多的農民，緩解二元結構。第二，它對房地產(chǎn)市場(chǎng)大有好處。對土地制度進(jìn)行變革、完全市場(chǎng)化以后，將打破政府一手包辦土地市場(chǎng)的壟斷局面，放開(kāi)土地供應，房?jì)r(jià)就上不到哪里去。如果再配套一些政策，消除二元結構導致的經(jīng)濟背謬現象和房地產(chǎn)畸形，相信大多數人就能夠買(mǎi)得起房子，開(kāi)發(fā)商就會(huì )轉而為大多數人造房子，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回到更加健康的軌道上來(lái)。第三是政府不再壟斷土地市場(chǎng)，可以使政府專(zhuān)心致力于維護生態(tài)、改善環(huán)境、做好社會(huì )保障等公益事業(yè)，發(fā)揮好公共管理職能。生態(tài)好了，環(huán)境好了，土地管理好了，土地就會(huì )升值，政府可以從土地增值稅等方面獲益；相反，若以犧牲環(huán)境為代價(jià)，靠出賣(mài)土地發(fā)展經(jīng)濟，不注重環(huán)境，房?jì)r(jià)就會(huì )一落千丈，對地方未必有益。
在已經(jīng)情緒化、泡沫化、庸俗化的中國住房爭論熱潮中，我們的確還需要理性地去思考這些深層次問(wèn)題
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