《財政部、國家稅務(wù)總局、建設部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財稅字〔1999〕278號）規定：對個(gè)人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅。雖然《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于繼續有效的個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策目錄的公告》（財政部、稅務(wù)總局公告2018年第177號）文列舉的繼續有效的個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策并未包括該文件，但列舉繼續有效的文件中，包括《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知》（財稅字〔1994〕020號），該文件規定：個(gè)人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暫免征收個(gè)人所得稅。認定個(gè)人轉讓生活用房是否可以享受個(gè)人所得稅優(yōu)惠應把握以下六點(diǎn)： 一、“生活用房”的界定。房屋用途主要分為兩類(lèi)：一類(lèi)是居住用房；一類(lèi)是非居住用房。非居住用房又分為商業(yè)用房、工業(yè)用房等。個(gè)人轉讓的是否為生活用房，原則上應依據《房地產(chǎn)權證》上“房屋用途”一欄來(lái)確認。目前，《房地產(chǎn)權證》上“房屋用途”一欄是根據規劃部門(mén)批文，由房管部門(mén)在辦理《房地產(chǎn)權證》時(shí)確認房屋的用途。并且《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號）進(jìn)一步明確規定，這里的生活用房是指住房，不包括非住房，比如連同單獨辦理產(chǎn)權的車(chē)庫一并轉讓?zhuān)m然車(chē)庫屬于生活用房范疇，但由于車(chē)庫不屬于住房范疇，所以對車(chē)庫轉讓所得就不屬于個(gè)人所得稅的免稅范圍。 二、“唯一”的界定。張某（未婚）在北京、上海、深圳各有一套家庭生活用房，是否屬于唯一生活用房？答案是肯定的。因為國稅發(fā)〔2007〕33號文件規定，“唯一生活用房”是針對同一省、自治區、直轄市范圍內而言。也就是說(shuō)，只要是個(gè)人在同一省、自治區、直轄市中是唯一一套生活用房，而不論在其他省、自治區、直轄市是否擁有生活用房，均為“唯一”生活用房。以張某為例，假如張某將位于北京的唯一一套并且居住5年以上的住房轉讓給他人，則再轉讓時(shí)應當免征個(gè)人所得稅。 三、“家庭”人員范圍的界定。個(gè)人所得稅政策規定，只有個(gè)人轉讓自用5年以上、并且是“家庭”唯一生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅。中國是一個(gè)非常講究親情的國度，不僅有三口之家，還有幾代同堂。那么，如何確定“家庭”的人員范圍呢？《財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉建設部關(guān)于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2010〕94號）規定，對個(gè)人購買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。但該成員范圍是針對契稅政策而言，并不適用個(gè)人所得稅。這也是實(shí)踐中經(jīng)常容易混淆的地方。對個(gè)人所得稅中的家庭成員范圍應當執行《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號）的規定，即“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。也就是說(shuō)，個(gè)人所得稅中的成員范圍僅包括購房人及其配偶。也就是說(shuō)，購房人或購房人的配偶在同一省、自治區、直轄市范圍內僅擁有一套住房，除購房人、配偶外的其他家庭人員擁有的住房不受限制。但應當注意的是：個(gè)別地方稅務(wù)機關(guān)明確規定，對個(gè)人轉讓自用5年以上，并且是家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未滿(mǎn)18周歲的未成年子女)唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。 四、“自用”的界定。個(gè)人所得稅政策規定，對個(gè)人轉讓的必須是“自用”5年以上。而自用是指供產(chǎn)權人或產(chǎn)權人配偶使用，如果是作為他用，比如出租使用，則不屬于個(gè)人所得稅的免稅范圍。在實(shí)踐中，由于是否自用的舉證責任在于稅務(wù)機關(guān)，稅務(wù)機關(guān)一般很難查清是否為個(gè)人自用，在沒(méi)有證據的情況下一般作為自用處理。 五、“5年以上”購買(mǎi)時(shí)間起點(diǎn)的界定。根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強個(gè)人將受贈不動(dòng)產(chǎn)對外銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅稅收管理問(wèn)題》（國稅發(fā)〔2006〕144號）的規定, 個(gè)人將通過(guò)無(wú)償受贈方式取得的住房對外銷(xiāo)售征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，對通過(guò)繼承、遺囑、離婚、贍養關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購買(mǎi)時(shí)間確定;對通過(guò)其他無(wú)償受贈方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間以取得的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買(mǎi)房屋的時(shí)間，房屋產(chǎn)權證和契稅完稅證明所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買(mǎi)房屋的時(shí)間。而對拆遷還建的住房, 該行為不屬于通過(guò)受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買(mǎi)形式取得的住房。被拆遷戶(hù)銷(xiāo)售與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司產(chǎn)權調換而取得的拆遷補償住房,根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售拆遷補償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復》（國稅函〔2007〕768號）規定，被拆遷戶(hù)以其原擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司處獲得了另一處不動(dòng)產(chǎn)所有權，應按《國家稅務(wù)總局財政部建設部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）文件的規定確定該住房的購買(mǎi)時(shí)間,即個(gè)人購買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買(mǎi)房屋的時(shí)間，房屋產(chǎn)權證和契稅完稅證明所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買(mǎi)房屋的時(shí)間。根據國家房改政策購買(mǎi)的公有住房，以購房合同的生效時(shí)間、房款收據的開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購買(mǎi)房屋的時(shí)間。但上述房屋購買(mǎi)的時(shí)間適用營(yíng)業(yè)稅，對個(gè)人所得稅并非完全適用，這也是實(shí)踐中經(jīng)?；煜牡胤?。對于個(gè)人所得稅中購房時(shí)間的界定應遵循《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號）的規定，即個(gè)人按照國家房改政策購買(mǎi)的公有住房，以其購房合同的生效時(shí)間、房款收據開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定；個(gè)人購買(mǎi)的其他住房，以其房屋產(chǎn)權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。即房屋產(chǎn)權證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權證注明的時(shí)間為購買(mǎi)房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購買(mǎi)房屋的時(shí)間。契稅完稅證明上注明的時(shí)間是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。對通過(guò)繼承、遺囑、離婚、贍養關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購買(mǎi)時(shí)間確定;對通過(guò)其他無(wú)償受贈方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間以取得的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買(mǎi)房屋的時(shí)間，房屋產(chǎn)權證和契稅完稅證明所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買(mǎi)房屋的時(shí)間。 六、“5年以上”轉讓時(shí)間終點(diǎn)的確定。雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議并非標志著(zhù)產(chǎn)權的成交，所以，房屋銷(xiāo)售時(shí)間點(diǎn)并不能以合同簽訂的時(shí)間。根據房地產(chǎn)登記管理辦法規定，房地產(chǎn)登記由當事人向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請，并按照規定提交申請登記材料。因為，住房銷(xiāo)售時(shí)間應當以房地產(chǎn)交易登記機構受理轉讓申請之日計算，從而界定享受優(yōu)惠政策的時(shí)點(diǎn)。但因現行政策是“先稅后證”，根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號）的規定，個(gè)人轉讓房屋的日期，以銷(xiāo)售發(fā)票上注明的時(shí)間為準。
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