九、如何檢查二手房的質(zhì)量
購房者在選購二手房時(shí)，要對二手房質(zhì)量的下述方面進(jìn)行仔細審查：
檢查房屋有無(wú)裂縫
首先仔細察看二手房屋的地面和頂上有無(wú)裂縫，沒(méi)有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來(lái)說(shuō)．與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問(wèn)題，但基本不存在危險，修補后不會(huì )妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說(shuō)明該房屋沉降嚴重，存在結構性質(zhì)量問(wèn)題。
其次，看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬于嚴重的質(zhì)量問(wèn)題。
第三，看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患。對這類(lèi)存在嚴重隱患的房屋，購買(mǎi)者一定不能報僥幸心理。
檢查房屋有無(wú)傾斜
雖然專(zhuān)業(yè)檢測房屋的傾斜度需用專(zhuān)門(mén)的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度、遠近距離仔細觀(guān)測也能基本上發(fā)現問(wèn)題?？稍诜宽斏嫌眉毨K拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。
檢查房屋有無(wú)滲漏
選擇頂樓的購買(mǎi)者，應仔細觀(guān)察頂層是否有裂縫。同時(shí)，還要仔細觀(guān)察墻角是否有發(fā)黃的痕跡和墻面石灰較大面積的變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。再者，還應察看廚房、衛生間、陽(yáng)臺的頂部和管道接口有否滲漏情況。
選擇底樓的購房者還得注意察看房屋的地面滲水情況，要仔細檢查房屋墻腳是否有變色、起泡的痕跡。若有，這表明該房地面嚴重潮濕，必須改造。再觀(guān)察地面水泥的顏色是否比層外地面的顏色過(guò)重，有無(wú)陰冷的感覺(jué)，通風(fēng)條件如何。也可用硬物敲擊地面，檢查其是否堅實(shí)。房屋頂層和衛生間管道出入口的滲漏，以及底樓地面的潮濕是目前較為普遍的質(zhì)量問(wèn)題，雖不危及安全，但十分惱人，不得不查。
檢查墻面有無(wú)石灰“爆點(diǎn)”
這是由于石灰沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠的時(shí)間熟化或水泥中所滲的泥沙過(guò)多或攪拌不均所致，可用鐵器敲打“爆點(diǎn)”。若發(fā)現面積比較大的疏松、脫落，也屬質(zhì)量問(wèn)題，將會(huì )給您的居住和裝修帶來(lái)極大的麻煩，不可忽視。
另外，還不妨在衛生間和陽(yáng)臺等處作一個(gè)排水試驗，即在此處澆上一些水，看其是否能暢通無(wú)阻地排向出水口。否則，將給您的居住帶來(lái)不便或增大您的裝修改造費用。
十、如何考查房間的空間組合
室內空間的質(zhì)量還在于室內空間的序列、室內空間的層次，這些都體現在室內空間的組合上。購房者應如何來(lái)挑選二手房房間的空間組合呢？
一般來(lái)說(shuō)，各使用空間應存在對比和變化，不同功能的房間，其空間大小、形狀一定存在差異，在設計中如若精心安排，可使空間對比效果強烈，取得良好的空間效果。如在大空間周?chē)O置一些小空間，可使人覺(jué)得小空間更小，大空間更大。若在建筑內有較長(cháng)的流線(xiàn)，最好能形成空間序列?？臻g序列是指在建筑內按一定的流線(xiàn)組織空間的起、承、開(kāi)、合等轉折變化。一幢建筑內有許多流線(xiàn)，但主流線(xiàn)上的空間變化是最重要的，購房者選擇時(shí)，也應針對主流線(xiàn)的變化選擇。
對于居住性二手房的室內空間組合，首先應實(shí)用。居住性二手房中空間組合一般以客廳、飯廳為中心樞紐展開(kāi)，一般不應設置專(zhuān)門(mén)的緩沖空間來(lái)過(guò)渡和銜接。如出現一些小過(guò)道，最好能連接較多的方向和人口。住宅的空間變化應體現在門(mén)廳與客廳、客廳與臥室、客廳與飯廳之間，尤其以人口、門(mén)廳、客廳、飯廳這幾者的關(guān)系為重要。門(mén)廳應小巧、簡(jiǎn)潔，客廳要獨立完整，最好有一個(gè)完整的角，有一完整墻面（墻面上無(wú)門(mén)、窗），同時(shí)，客廳要能快速、簡(jiǎn)捷地將人流分開(kāi)，從客廳到各房間繞行距離要短。飯廳要與客廳聯(lián)系緊密，飯廳也可承擔部分疏散任務(wù)。
十一、考查二手房的幾項常用指標
單個(gè)房間的物理性能包括房間內的溫度、濕度、光線(xiàn)的明暗和強弱，房間內的色彩和色調，空間的形狀，空間的大小。
對于居住性二手房，除了客廳以外，其空間的形狀以規整為宜，消費者要避免選擇異形房間做臥室。
臥室中要布置床，床為規則的矩形，若房間為異形，易形成角落空間，不好再布置其他家具，造成空間的利用程度低。異形房間較多的住宅，其施工的標準化、規?；潭鹊?，造價(jià)一般高于規則形套房，高造價(jià)必是高售價(jià)。
客廳的形狀可為異形，但是空間不能過(guò)于狹長(cháng)，以呈方形為宜。各使用空間大小要有良好比例，建議購房者不要選擇那種片面追求客廳大、臥室小的設計。主臥室的建筑面積應有12平方米以上為宜，非開(kāi)放性家庭客廳面積也不宜超過(guò)20平方米，廚房、衛生間的空間大小要滿(mǎn)足基本的操作要求?？偯娣e大，而出現“瓶頸”制約空間的住宅套房不宜選用。
購房者應察看室內形狀、燈頭位置是否恰當，數量是否滿(mǎn)足基本要求；察看室內粉刷是否細致，用手摸墻，看是否易掉粉。如果地面處理過(guò)，應查看地面色調與墻面是否協(xié)調，圖案是否符合自己的心愿。
十二、二手房的平面布局最重要
平面組合是房屋建筑的基本，在很大程度上決定著(zhù)房屋的適用性效果。在挑選二手房時(shí)，一定要仔細考察、反復推敲擬購二手房的建筑平面，注意建筑的平面組合效果。
注意房間的功能分區是否明確
一般而言，房屋的公共空間（如客廳）與私密空間（如臥室）既要保持良好的聯(lián)系又不互相干擾。因此，可看客廳內門(mén)開(kāi)得是否過(guò)多，客廳門(mén)多者不宜；可看客廳與外空間隔效果如何，客廳的聲響以不影響臥室休息為宜；另外，在只有一個(gè)衛生間的情況下，衛生間應既要與客廳聯(lián)系方便，又要接近臥室，其門(mén)開(kāi)啟位置要隱蔽。服務(wù)空間（如廚房、衛生間）與被服務(wù)空間（如臥室）在使用上要聯(lián)系方便，同時(shí)要避免服務(wù)空間對被服務(wù)空間的影響和干擾。從入口到廚房的距離應短、直接，與臥室的分區應明確。如進(jìn)門(mén)要繞一個(gè)大圈才到廚房，廚房的廢棄物要在房屋內許多部分經(jīng)過(guò)，不但有礙觀(guān)瞻，而且這些東西容易使其他地方受到污染。
檢查平面組合“水分”是否過(guò)大，走道是否過(guò)多，是否必要
一般而言，房間越大，自然對交通聯(lián)系空間的面積要求越大。在一些大面積房間中出現走道也是理所當然。但是，由于過(guò)去不少房屋設計技巧不高，在房屋面積不大的情況下，內部也出現了走道，而且這些走道一般不采光、不通風(fēng)。這種走道，對面積只有幾十平方米的住宅利用率不高，也不可能帶來(lái)多大空間效果，在選擇二手房時(shí)要盡量避免這種房屋。購房者在對二手房使用空間審視時(shí)，一定要堅持這一原則：空間的靈活性要大，適應性要強。具體的選擇方法是：角落、過(guò)道、走廊空間以少為宜，空間的采光面以多為宜，房間的進(jìn)深以小為宜，房間的開(kāi)間以大為宜，房間中的門(mén)以少而集中為宜。
分析整個(gè)建筑的平面組合
了解一下擬購二手房所在的整個(gè)大樓是如何組織空間的，是一梯四戶(hù)、一梯三戶(hù)還是一梯二戶(hù)。每層樓戶(hù)數過(guò)多，那么每戶(hù)的來(lái)光面積和采光方向要受到局限，在通風(fēng)、采光、防夕曬方面均要受到影響；同時(shí)，一梯四戶(hù)對樓梯的使用頻率較高，造成樓梯對各用戶(hù)的干擾也較大，對用戶(hù)的好處就是各戶(hù)分擔的樓道面積較小。購房者在選二手房時(shí)，同樣的套型、同樣的面積，如果每平方米和售價(jià)相差不大，平面中樓梯服務(wù)戶(hù)數較少的應優(yōu)先。購房者再要檢查的就是戶(hù)與戶(hù)之間的“獨立性”強不強？比如，有些住宅外墻凸凹過(guò)多，雖然爭取到了采光面，但易造成戶(hù)與戶(hù)之間窗戶(hù)過(guò)近，而且“面對面”，這樣，房間的私密性降低，房間的質(zhì)量也大打折扣。還有，戶(hù)與戶(hù)之間是否可以“攀越”。如果兩戶(hù)人的外窗離得過(guò)近，一戶(hù)可以輕而易舉攀越到另一戶(hù)，房屋的安全性也隨之下降。
十三、如何檢驗底層或頂層的二手房
由于二手房多為舊房，其房屋建筑在使用過(guò)程中會(huì )或多或少地暴露出一些問(wèn)題，特別是一些特殊的樓層更是如此。因此，購房者在選擇二手房時(shí)，應明確自己的購房目的和使用狀況，分析各樓層的優(yōu)劣，選擇最適宜自己的樓層。在選擇一些特殊樓層（如底層、頂層）時(shí)，更要注意仔細分析和考察。雖然說(shuō)現在有“頂天立地”的說(shuō)法，底層可利用周邊空地種草養花，臨街面還能穿墻作店，頂層也可搞“屋頂花園”，但由于二手房中老式建筑居多，建筑水平有所局限，不僅“頂天立地”會(huì )受到一定限制，而且還可能隱藏著(zhù)不少其他樓層不一定具有的問(wèn)題。
如何選擇底層
底層如果沒(méi)有架空半層，室內陸面只比地面高60至90厘米的話(huà)，購房者一定要仔細檢查其防潮設計和措施。在南方潮濕多雨地區，底層的防潮措施如果不過(guò)關(guān)，當天降大雨之時(shí)，地面、墻壁會(huì )特別潮濕。因此，在挑選二手房底樓時(shí)，應該在天連續下雨的情況下去觀(guān)察房屋的潮濕程度。底層還有一個(gè)特點(diǎn)是下水管道容易堵塞。因此，在挑選底層時(shí)一定要看各排水管道、系統是否經(jīng)過(guò)特殊處理、底層的排水系統是否獨立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來(lái)自上面各層的排水，自成系統，那么就不會(huì )出現由于上面各戶(hù)的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面；如果底層的管道與上面各層是相連的，那么就要看其管道是否在一樓變粗、變大。另外，底層最容易接受地面環(huán)境的影響。如果地面植物繁茂、景色優(yōu)美，底層的住戶(hù)當然是“近水樓臺先得月”。但如果底層四周下水管道處理不當、化糞池處理不當，往往會(huì )造成臭氣熏天、蚊蟲(chóng)蒼蠅滋生。因此，購房者在看完底層的室內時(shí)，千萬(wàn)不要忘記看看室外，看陰、陽(yáng)溝是否通暢，化糞池口是否離自己住宅較遠，地面排水系統是否完善，有沒(méi)有積水的可能，有沒(méi)有一些死角地帶等。
如何選擇頂層
要選擇好頂層，就要把握頂層特殊之處。頂層受太陽(yáng)直射的機會(huì )多，面積大，因此頂層的隔熱就直接關(guān)系到頂層空間的質(zhì)量。購房者在挑選頂層時(shí)，就要考察頂層隔熱的措施和效果。購房者可看屋面是否設置通風(fēng)板，位置和高度夠不夠；可看頂層的層高是否比其他的層高要高，是否利于空氣流動(dòng)和散熱；可看頂層的遮陽(yáng)是否有所改善或不同于下面各層，屋頂的形式是否做了特殊處理，如處理成坡屋頂，或退臺形式，是否有利于通風(fēng)，是否留出空間可用于晾曬和乘涼等。除了隔熱，購房者還應看頂層的防水、防雨措施。如果屋面壞了，當其沖受害的就是頂層住戶(hù)。屋面是否有良好的防漏措施，并能耐久就成了問(wèn)題的關(guān)鍵。屋面漏雨，多出現在結構變化部位（如結構縫、沉降縫）、構造變化部位（如伸縮縫等），因此購房者在選房時(shí)，就要避免選擇處在結構變化部位、構造變化部位的房間。其次，要看其防漏措施的施工質(zhì)量，如泛水的處理是否做得結實(shí)、均勻。頂層的風(fēng)一般較大，下雨時(shí)雨水很容易被吹入室內，購房者在挑選時(shí)，可看其雨篷伸出距離是否加大,是否增加了其他方向的遮陽(yáng)板等。
十四、如何選擇二手房建筑的層高
任何房屋建筑都具有三維空間，在選擇合理的平面組合之后，還要注意較理想的剖面效果。購房者在考察二手房建筑時(shí)，必須對二手房建筑的層高進(jìn)行合理選擇，注意處理好以下關(guān)系：
建筑層高與平面的關(guān)系
房屋空間是由墻、頂棚、地面合圍而成，各個(gè)界面的大小、高低、顏色、質(zhì)感不同，房屋空間給人的感受就不同。當頂棚、地面都確定后，墻體的高度變化就會(huì )給人以不同的感受。如果整個(gè)房間的面積挺大，但是層面很矮，那么整個(gè)空間給人的感覺(jué)就很壓抑，人在里面會(huì )有壓抑、不透氣的感覺(jué)；如果房間的面積很小，但層高又特別高，容易給人以飄渺、向上的感覺(jué)。因此，購房者在選購二手房時(shí)，必須注意建筑層高與平面的協(xié)調問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，層高在房間平面長(cháng)邊與短邊長(cháng)度之間為宜。如果房間平面是方形，層高與平面邊長(cháng)則以1：1為宜。
建筑層高與結構的關(guān)系
建筑的結構是建筑空間圍合的主要手段，結構形式的不同，對空間的劃分、分割方式也不同，對建筑的層高也有一定的影響?？蚣芙Y構，由于墻體只是其中的分割構件，而非承重構件，其位置布置、更改就相對靈活。但由于梁的跨度一般較大，高度較高，在空間的分割中，有時(shí)候會(huì )橫在一間房子的中間暴露出來(lái)，橫梁使層高發(fā)生變化，整個(gè)空間的統一性被打破。即使房間的主要層高滿(mǎn)足要求，也給室內空間的布置、使用帶來(lái)了難題。因此，購房者在挑選二手房層高的時(shí)候，一定要注意考察房屋的結構形式和結構部位，看房?jì)仁欠裼辛和怀?，是否?huì )破壞房屋的頂界面。
建筑層高與空間綜合利用關(guān)系
建筑的層高主要滿(mǎn)足人們的生理需要（如有足夠的空氣可以呼吸，光線(xiàn)可以大部分地進(jìn)入）和心理需要（對空間的感覺(jué)等）。因此，高明的建筑設計，往往會(huì )使建筑層高變化有致，使錯落的空間得到充分合理的應用。購房者在選擇二手房時(shí)需看是否充分利用了上層空間做貯藏空間。過(guò)去我國的一般居民住宅，不會(huì )專(zhuān)門(mén)設計貯藏間，但貯藏卻是家庭功能中不可缺少的一項。不少家庭就以陽(yáng)臺為“雜貨間”，使其更是不堪重負。如果房間有門(mén)廳，可看是否設計吊柜。因門(mén)廳面積小，就空間感覺(jué)來(lái)說(shuō)，空間可以低一些，這樣就給吊柜留下了空間。由于門(mén)廳不會(huì )停留過(guò)多的人，因此即使空間壓低，也不會(huì )帶來(lái)空氣不新鮮、光線(xiàn)不充分的問(wèn)題。同時(shí)，由于門(mén)廳空間的相對收縮，與室內空間在大小、明暗上的對比就更為強烈，使空間效果更加生動(dòng)鮮明。同樣，在走道處也可以檢查是否降低了層高，設置了貯藏空間。
十五、如何選擇二手房的朝向
建筑朝向與房間通風(fēng)的關(guān)系
房間內能保持空氣新鮮是人們對房間的基本要求之一。房間要保持空氣新鮮，必須與外界保持良好的溝通。要達到此目的，就要考慮建筑的朝向和開(kāi)窗。購房者在選擇二手房時(shí)首先應看客廳的朝向。因客廳是一套住房中使用頻率最高，使用人數最多的房間，其空間質(zhì)量尤為重要。我國處于北半球，客廳一般以朝南為最佳。這樣，在冬天無(wú)凜冽寒風(fēng)呼嘯，在夏天又有涼風(fēng)習習。除此之外，其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東南。東、西南、北、西。其次，購房者應挑臥室的朝向。一套房?jì)?，臥室一般有二、三間，其朝向也不完全一致。而且在大多數情況下是有好有差。消費者應以主臥室朝向好或多數臥室朝向好為評判標準。臥室也以南向為佳，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室雖有涼風(fēng)，但射入的陽(yáng)光也較北向房間多；若是西向外墻，室內溫度一定較高。臥室朝向為東南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要大多，有一間尚可，因北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯，但在夏天卻是十分涼快。廚房、衛生間的朝向相對次要些。衛生間只要能直接采光、通風(fēng)就行，但最好還是避免選擇西向的衛生間。廚房由于本身會(huì )產(chǎn)生許多油煙，因此，其室內空氣必須與外界經(jīng)常保持交換。一般來(lái)說(shuō)，要防止由于朝向不好、外面風(fēng)壓太大，引起油煙的“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向為宜。
建筑朝向與房間采光的關(guān)系
房間的朝向不同，各季節房間內的光線(xiàn)變化規律將不一樣，在一天內光線(xiàn)的變化也不一樣。在一般的住宅建筑中，購房者對光線(xiàn)變化的要求不會(huì )太高。但是，消費者對于陽(yáng)光的強弱和時(shí)間的長(cháng)短還是有自己的愿望。一般來(lái)說(shuō)，一天之內陽(yáng)光能射入房間2～3小時(shí)，對于消除房間內濕氣、殺滅細菌、調節室內溫度、加速空氣流動(dòng)均有好處。對于客廳、臥室的朝向，要以能接受光線(xiàn)直接射入為宜，以南向或偏南方向為佳。
對于廚房，應避免西向為宜，因廚房?jì)缺緛?lái)已有熱源，再接受陽(yáng)光直射，其溫度會(huì )更高。衛生間也以能接受一定的陽(yáng)光照射為宜，因衛生間相對來(lái)說(shuō)陰暗潮濕，有陽(yáng)光的射入能避免病菌滋生。一套居室內，最好有兩個(gè)陽(yáng)臺，其中一個(gè)陽(yáng)臺一定要向陽(yáng)，使晾曬和休息有充足的陽(yáng)光。
建筑朝向與房間隔熱、保暖的關(guān)系
建筑的各個(gè)面由于朝向不同，接受太陽(yáng)的輻射也不同。一套屋中的不同房間，有時(shí)會(huì )出現很大的溫差。一般來(lái)說(shuō)，消費者盡可能希望房間的保溫。隔熱措施較好，一套房?jì)鹊臏囟仁芡饨缬绊懖淮?，變化不大。因此，購房者在挑選二手房時(shí)，應對居室內各房間的具體情況具體分析。朝向好的房間，其優(yōu)勢是否可為其他房間借用，流入室內的風(fēng)是否可以在其他房間里流動(dòng)；朝向差的房間，是否采取了較為專(zhuān)門(mén)的措施。比如，朝西的房間是否延長(cháng)了遮陽(yáng)板,墻體的保濕措施是否有特殊的處理,是否用的是空心磚,是否加了隔熱材料等。
建筑朝向與戶(hù)型的關(guān)系
現在多數二手房住宅為一梯二戶(hù)型。對于條式一梯二戶(hù)，一套只有二個(gè)方向通風(fēng)、采光。而這種建筑的朝向多為南北向，因此，有一半左右的房間均是朝北的，消費者在挑選時(shí)，就要看設計者是否將較次要的房間放在北向。對于點(diǎn)式一梯二戶(hù)，一套房至少有三個(gè)面臨空，因此其房間的朝向應該都較滿(mǎn)意。對于一梯三戶(hù)，一梯四戶(hù)，由于套數較多，要為各戶(hù)都留有一個(gè)相對較好的主朝向，故一戶(hù)的朝向很難完美，有時(shí)候會(huì )出現有較大缺陷的朝向。消費者在挑選這種類(lèi)型二手房住宅的時(shí)候，一定要去現場(chǎng)空地觀(guān)察，并要考慮到時(shí)間變化和季節變化。
十六、如何選擇二手房的地段
對于居住性二手房，購房者應找出擬購二手房所在居住區，找出小區規劃圖，結合城市規劃著(zhù)小區的發(fā)展前景，看小區在整個(gè)城市中處于哪個(gè)區域，是文化區，工業(yè)區，還是商業(yè)區。整個(gè)大區內的交通是否便捷，到市內其他各區是否方便？
選住宅的位置，應選文化區為佳。因為文化區內校園較多，綠化面積也相對較多，而且文化區內居住者的文化層次普遍較高，為形成良好的人文環(huán)境奠定了基礎。文化區內由于不從事生產(chǎn)和服務(wù)，區內物流較少，生產(chǎn)污染較小，利于形成良好的自然環(huán)境。因此，選擇在文化區居住，就有了一個(gè)好的大環(huán)境。
消費者還可結合規劃圖，實(shí)地考察，檢驗擬購二手房所在小區內的基礎設施。小區的綠化面積應在小區面積的8％之上。小區的人口密度以500～700人／公頃為宜。小區內的人均用地一般應在13～19平方米之間為宜。然后消費者可看自己的住房離幼兒園，中小學(xué)的距離，是否要穿過(guò)小區內主干道。小區內的菜市場(chǎng)是否高自己的住宅有合適的距離，如果太近，難免不受其干擾；如果太遠，購物又不方便。小區內應有醫院或小型診所。小區內的其他設施，如商店、理發(fā)店、小食店、郵亭也應以使用方便為宜。消費者要看小區內陸面排水系統是否通暢，自己所選住宅是否位于地勢低洼地段。如果住宅處在低洼地段，排水口又少，那么，一降暴雨就會(huì )引起管道堵塞、排水不暢。垃圾收集點(diǎn)應分布均勻，離各住房較近。在垃圾臨時(shí)存放點(diǎn)，消費者要看有無(wú)防護設施，是否采取了隔離和隱蔽措施。無(wú)衛生防護設施的垃圾臨時(shí)存放點(diǎn)，易成為污染源。
十七、二手房自用購房與投資購房在位置選擇上有哪些不同
二手房的購買(mǎi)者可能具有兩種基本目的：自用和投資。對于自用型購房者來(lái)說(shuō)，如何在二手房市場(chǎng)上，尋找并發(fā)現符合自己消費水平或相對價(jià)廉物美的房屋，滿(mǎn)足其安居樂(lè )業(yè)的需要是重要的；而對于投資型購房者來(lái)說(shuō)，如何在二手房市場(chǎng)上，尋找并發(fā)現能使自己投入的資金在最短的時(shí)間內獲得盡可能多的效益的房屋是重要的。由于他們的目的不同，因而在二手房的位置選擇上也具有不同的側重點(diǎn)：
對二手房的地點(diǎn)環(huán)境因素考慮的側重點(diǎn)不同
自用型購房者對二手房地點(diǎn)的環(huán)境質(zhì)量要求較高，這一方面體現在對房屋內在環(huán)境要求居住舒適，另一方面還體現在對小區環(huán)境要求優(yōu)美宜人。作為投資性購房者來(lái)說(shuō)，雖然環(huán)境質(zhì)量高的二手房由于自用型購房者的偏愛(ài)易于找到賣(mài)出對象，但是他們主要側重于考慮投資成本及房屋本身的升值潛力，對環(huán)境質(zhì)量的要求不是那么嚴格。更有些投資者熱衷于購買(mǎi)城市低洼棚戶(hù)區的二手房，而等待舊城改造工程的實(shí)施而獲得高額的拆遷補償。
對二手房地點(diǎn)未來(lái)城市規劃考慮的側重點(diǎn)不同
自用型購房者非?？粗厮彾址康攸c(diǎn)，要求有一良好而穩定的功能劃分、明確的城市規劃，以避免遷入后又很快被拆遷，或改變原先設定住用功能的房屋。不少自用型購房往往就落入不穩定規劃的陷講，而白白耗費掉不少時(shí)間和精力不停地搬家。投資型購房者則不然，他們考慮城市規劃的著(zhù)重點(diǎn)，在于未來(lái)的城市規劃功能是否會(huì )令其所購房變得更有利于其升值，甚至在城市規劃實(shí)施后所購房屋突然由不臨街變?yōu)闉榕R街、由住宅類(lèi)房屋變?yōu)榭捎米魃虡I(yè)用房等等。從總體上說(shuō)來(lái)，自用型購房者希望所購二手房地點(diǎn)不要有太多變化，至少是不改變其使用功能；而投資型購房者希望通過(guò)城市規劃的實(shí)施，而使其所購二手房增加附加價(jià)值，甚至改變使用功能而獲得轉手利潤。
對二手房地點(diǎn)區位價(jià)值考慮的側重點(diǎn)不同
自用型購房者在進(jìn)行所購二手房地點(diǎn)選擇之前，往往先確定一個(gè)相對明確的購房計劃，包括對房屋區位的大致篩選，然后重點(diǎn)進(jìn)行現場(chǎng)勘查和談判。因此，自用型購房者對自己所購房屋區位價(jià)值都很明確，不會(huì )好高騖遠或者是屈尊低就。對于投資型購房者而言，雖然也考慮投資成本，但只要是其“操作”范圍內的房屋和具有較快變化能力的房屋，將不過(guò)多考慮二手房地點(diǎn)的區位價(jià)值而迅速完成購房行為。
對二手房地點(diǎn)選擇時(shí)限的側重點(diǎn)不同
自用型購房者由于是有限次的購買(mǎi)，經(jīng)驗欠缺以及對房地產(chǎn)市場(chǎng)特征及其運作情況的生疏，加上對大多數自用型購房者而言，購房置業(yè)往往將傾注其畢生的積蓄，因此多種因素的共同影響，決定了自用型購房者在下手時(shí)顯得尤為審慎，整個(gè)選擇過(guò)程相對漫長(cháng)。投資型購房者則不然，因其對二手房市場(chǎng)相關(guān)市場(chǎng)行情及政策法規的熟稔，加上多次買(mǎi)賣(mài)進(jìn)出的豐富經(jīng)驗，只要認為二手房地點(diǎn)對所購房屋提供了足夠的升值空間，就會(huì )迅速下手購買(mǎi)，選擇時(shí)限相對他短得多。
證件及產(chǎn)權
一、買(mǎi)房時(shí)需要查看的證件
一、查看開(kāi)發(fā)商品的《營(yíng)業(yè)執照》
營(yíng)業(yè)執照是國家政府部門(mén)批準一個(gè)單位依法經(jīng)營(yíng)的證明。查看營(yíng)業(yè)執照的目的有二：看這個(gè)單位是否存在，看該單位的營(yíng)業(yè)范圍。同時(shí)，還應注意營(yíng)企業(yè)執照是否經(jīng)過(guò)年檢，若未經(jīng)年檢則為無(wú)效。當一個(gè)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執照為臨時(shí)營(yíng)業(yè)執照的時(shí)候，該企業(yè)注冊資金還未全部到位，這時(shí)的企業(yè)還未正式成立。若是開(kāi)發(fā)商委托銷(xiāo)售代理機構銷(xiāo)售該住宅，需要查看《代理銷(xiāo)售委托書(shū)》及該機構的《營(yíng)業(yè)執照》。
二、查看開(kāi)發(fā)商的《建設用地規劃許可證》
依據法律規定，城市土地的利用必須符合城市規劃，開(kāi)發(fā)商所使用的土地在用途、位置和界限上應與建設用地規劃許可證相互一致。
三、查看開(kāi)發(fā)商的《建設工程規劃許可證》
它可以確認有關(guān)建設活動(dòng)的合法地位，并作為建設活動(dòng)進(jìn)行過(guò)程中接受監督檢查時(shí)的法定依據。
四、查看《國有土地使用證》
依據我國法律，只有經(jīng)過(guò)出讓的土地才能從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商在向政府繳納一定地價(jià)款后，才能獲得國有土地使用證，沒(méi)有此證的企業(yè)開(kāi)發(fā)的房子不能買(mǎi)賣(mài)。
五、查看《建設工程施工許可證》
購買(mǎi)期房應查看開(kāi)工證，以確定開(kāi)工手續是否齊全，是否納入年度施工計劃。買(mǎi)現房檢查工程質(zhì)量檢驗單看房子質(zhì)量是否合格。
六、查看《商品房預售許可證》
無(wú)論是銷(xiāo)售現房還是預售期房，都應報政府有關(guān)部門(mén)批準，并取得相應許可證，才能從事銷(xiāo)售和預售，否則其銷(xiāo)售行為違法，最終影響產(chǎn)權證的辦理。
二、五證二書(shū)是指什么
商品房的“五證”包括：建設用地規劃許可證，建筑工程規劃許可證，國有土地使用證，建設工程施工許可證，商品房預(銷(xiāo))售許可證。
“兩書(shū)”是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書(shū)》和《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。
三、房屋產(chǎn)權是否只有七○年
購房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房合同時(shí)，合同中有條款注明，房屋所占用土地的使用年限住宅用地為70年。既然土地使用權只有70年，那么所買(mǎi)的房子其所有權也只有70年呢？
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲于屆滿(mǎn)前一年申請續期，除根據社會(huì )公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。這一條規定說(shuō)明，土地使用年限屆滿(mǎn)時(shí)，使用者要繼續使用土地的可以申請繼續使用。所以購房者買(mǎi)的房子所有權不只有70年。
四、產(chǎn)權證分哪幾種
房屋權屬證書(shū)包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產(chǎn)權證》、《房地產(chǎn)共有權證》、《房地產(chǎn)他項權證》。
1.《房屋所有權證》是房屋產(chǎn)權登記機關(guān)頒發(fā)給權利人的法定憑證，權利人依法憑證行使房屋的所有權。
2.《房屋共有權證》是房屋產(chǎn)權登記機關(guān)頒發(fā)給兩個(gè)或者兩個(gè)以上的權利人的法定憑證。共有的房屋，由權利人推舉持證人收執《房屋所有權證》。其余共有人各執房屋共有權證書(shū)一份。房屋共有權證書(shū)與房屋所有權證書(shū)具有同等法律效力。
3.《房屋他項權證》是房屋產(chǎn)權登記機關(guān)頒發(fā)給抵押權人或者典權人等他項權利人的法定憑證。房屋他項權證書(shū)由他項權利人收執。他項權利人依法憑證行使他項權利，受?chē)曳杀Ｗo
五、集資建房的產(chǎn)權如何確定
對于職工和單位參與集資建房的，分兩種情況：
1）如果職工辦理入社手續后，并且職工個(gè)人按照建造費用集資且單價(jià)高于當年房改成本價(jià)的，所購住房執行經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權規定。
2）對于單位參與住宅合作社建房，單位再以當年的房改政策向職工出售所建集資建房，那么職工應按照房改售房的有關(guān)規定辦理產(chǎn)權登記。
六、八類(lèi)房屋產(chǎn)權
第一類(lèi)是國有房產(chǎn)，即歸國家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設或購買(mǎi)的房產(chǎn)。具體又分三個(gè)細類(lèi)：直管產(chǎn)、自管產(chǎn)和軍產(chǎn)。直管產(chǎn)是由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴建的房產(chǎn)（房屋所有權已正式劃撥給單位的除外）大多數由政府地產(chǎn)管理部門(mén)直接管理、出租、維修，少部分免租撥借給單位使用。自管產(chǎn)包括國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產(chǎn)。軍產(chǎn)指中國人民解放軍部隊所有的房產(chǎn)，包括由國家劃撥的房產(chǎn)、利用軍費開(kāi)支購建的房產(chǎn)以及軍隊自籌資金購建的房產(chǎn)。其中直管產(chǎn)又分中央級公產(chǎn)、市級公產(chǎn)、區（縣）級公產(chǎn)和撥用產(chǎn)（房屋產(chǎn)權屬于房地局所有、免租撥借給單位使用，由使用單位自管、自修的房產(chǎn)）四類(lèi)。
第二大類(lèi)是集體所有房產(chǎn)，指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購買(mǎi)的房產(chǎn)。
第三大類(lèi)是私有房產(chǎn)，是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買(mǎi)的房產(chǎn)以及中國公民投資的私營(yíng)企業(yè)（私營(yíng)獨資企業(yè)、私營(yíng)合作企業(yè)和私營(yíng)有限責任公司）所投資建造、購買(mǎi)的房產(chǎn)。它包含兩個(gè)細類(lèi)，私產(chǎn)和部分產(chǎn)權。其中私產(chǎn)又有私產(chǎn)、個(gè)體產(chǎn)和外私產(chǎn)三種：私產(chǎn)指私人所有的房產(chǎn)，中國公民所投資建造、購買(mǎi)的房產(chǎn)；個(gè)體產(chǎn)指中國公民投資的私營(yíng)企業(yè)（私營(yíng)獨資企業(yè)、私營(yíng)合伙企業(yè)和私營(yíng)有限責任公司）所投資購建、購買(mǎi)的房產(chǎn)；外私產(chǎn)指港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買(mǎi)的房產(chǎn)。部分產(chǎn)權是指按照房改政策，職工個(gè)人以標準價(jià)購買(mǎi)的住房，擁有部分產(chǎn)權。
第四大類(lèi)是聯(lián)營(yíng)企業(yè)房產(chǎn)，指不同所有制性質(zhì)的單位之間共同做成新的法人型經(jīng)濟實(shí)體所投資建造、購買(mǎi)的房產(chǎn)。
第五大類(lèi)是股份制企業(yè)房產(chǎn)，指股份制企業(yè)所投資建造或購買(mǎi)的房產(chǎn)。
第六大類(lèi)是港、澳、臺胞房產(chǎn)，指港、澳、臺地區投資者以合資、合作形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買(mǎi)的房產(chǎn)。具體有三種：合資產(chǎn)、合作產(chǎn)和獨資產(chǎn)。合資產(chǎn)是指港、澳、臺地區以合資的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買(mǎi)的房產(chǎn)。合作產(chǎn)是指港、澳、臺地區以合作的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買(mǎi)的房產(chǎn)。獨資產(chǎn)是指港、澳、臺地區以獨資的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買(mǎi)的房產(chǎn)。
第七大類(lèi)是涉外房產(chǎn)，指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作企業(yè)和外資企業(yè)、外國政府、社會(huì )團體、國際性機構所投資建造合伙購買(mǎi)的房產(chǎn)，有中外合資、中外合作、外企產(chǎn)和外產(chǎn)。中外合資指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)所投資建造或購買(mǎi)的房產(chǎn)。中外合作是指中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)所投資建造或購買(mǎi)的房產(chǎn)。外企產(chǎn)指外資企業(yè)所投資建造或購買(mǎi)的房產(chǎn)。外產(chǎn)指外國政府、社會(huì )團體、國際性機構所投資建造或購買(mǎi)的房產(chǎn)。
第八大類(lèi)是其他產(chǎn)。凡不屬于以上各類(lèi)別的房產(chǎn)，都歸這一類(lèi)。包括因所有權人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門(mén)、全民所有制單位、軍隊代為管理的房產(chǎn)以及宗教、寺廟等房產(chǎn)。具體有四種：其他產(chǎn)、代管產(chǎn)（因所有權人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門(mén)、全民所有制單位、軍隊代為管理的房產(chǎn)）、宗教產(chǎn)（宗教、寺廟等單位所投資建造或購買(mǎi)的房產(chǎn)）類(lèi)和社團類(lèi)、社團產(chǎn)（社會(huì )團體所投資建造或購買(mǎi)的房產(chǎn)）。
不同類(lèi)型的房產(chǎn)在權屬登記、產(chǎn)權轉移等許多過(guò)程中，所面臨的問(wèn)題也不一樣。有些類(lèi)型的房屋產(chǎn)權享有一定的政策性?xún)?yōu)惠。
七、什么是房屋的所有權、占有權、使用權、收益權和處分權
▲房屋的所有權，是指在法律規定的范圍內，對房屋全面支配的權利。根據《中華人民共和國民法通則》的規定，房屋的所有權可分解為占有、使用、收益和處分四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。
▲房屋的占有權，通常由所有權人在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中也稱(chēng)業(yè)主、房主、房東 來(lái)行使，但有時(shí)也由別人來(lái)行使，這也就是使用權與所有權分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權轉給非所有權人房客 來(lái)行使。這時(shí)，房屋所有權人并不因而喪失對房屋的所有權。
▲房屋的使用權，是指房主按照住房性能對房屋進(jìn)行事實(shí)上的利用。同樣通過(guò)一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權。房主將房屋租給他人使用，并不失去對房屋的所有權。
▲房屋的收益權，是指房主收取房屋這項財產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時(shí)房主也將部分收益權通過(guò)法律形式轉讓給非房屋所有權人。例如，房客可利用租來(lái)的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。
▲房屋的處分權，表示房屋所有權的歸屬，是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權、繼承、贈與對象。有時(shí)房屋處分權也與所有權分離。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權人借債，若是到期不能清償債務(wù)，房屋的所有權也就轉歸債權人所有，債權人此時(shí)就可行使房屋的處分權。
八、辦理產(chǎn)權證的五個(gè)程序
房地產(chǎn)登記一般分為五個(gè)程序，即登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權審查、繪制權證、收費發(fā)證。
（1）登記收件。產(chǎn)權登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關(guān)接受產(chǎn)權人主張權利的申請。因此，產(chǎn)權人必須填寫(xiě)申請書(shū)，并交驗有關(guān)證明、證件，經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件，即接受申請書(shū)，收存需要進(jìn)一步審查的有關(guān)證明、證件。
（2）勘丈繪圖。它是對已申請產(chǎn)權登記的房地產(chǎn)逐戶(hù)、逐處進(jìn)行實(shí)地勘察，查清房地現狀，丈量計算面積，核實(shí)墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權全面審查和制圖發(fā)證提供依據。
（3）產(chǎn)權審查。對申請登記的房屋，經(jīng)過(guò)認真細致的實(shí)地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實(shí)況資料以后，即可轉入產(chǎn)權審查。
產(chǎn)權審查是以產(chǎn)權檔案的歷史資料和實(shí)地調查勘察的現實(shí)資料為基礎，以國家現行的政策、法律和有關(guān)的行政法規為依據，對照申請人提交的申請書(shū)、墻界表、產(chǎn)權證件、證明，逐戶(hù)、逐棟認真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權來(lái)源是否清楚，產(chǎn)權轉移和房屋變化是否合法等
整個(gè)復雜細致的工作過(guò)程。
（4）繪制權證。對申請人申請的房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)審查確認可以頒發(fā) 產(chǎn)權證后，應及時(shí)轉入制權證階段。這個(gè)階段的主要工作是繪制應頒 發(fā)的產(chǎn)權證件。
（5）收費發(fā)證。它是產(chǎn)權登記發(fā)證工作最后程序，要求把應收的登記費收繳入庫，把應發(fā)的權證發(fā)放到所有權人手中。
尾房選購
一、購買(mǎi)尾房的利與弊
購買(mǎi)尾房的兩點(diǎn)不利之處
1.價(jià)格上不一定有優(yōu)勢
通常一個(gè)項目從開(kāi)盤(pán)到入住，其售價(jià)會(huì )逐步調高約5％—10％，因此，到尾房時(shí)價(jià)格正常來(lái)講是高過(guò)其早期售價(jià)。
2.品質(zhì)相應差
通常留下的尾房是朝向、樓層、位置、戶(hù)型較差的住宅。
購買(mǎi)尾房的四點(diǎn)優(yōu)勢
1.價(jià)格、付款方式及談判中有空間
由于不少尾房在銷(xiāo)售時(shí)開(kāi)發(fā)商的心氣不同，還有不少開(kāi)發(fā)商忙于收尾開(kāi)展其他新項目，因此，在購買(mǎi)尾房時(shí)，買(mǎi)家可以在價(jià)格、付款方式上有一定的討價(jià)還價(jià)的空間，在一定意義上講往往有占優(yōu)的感覺(jué)。
2.能更客觀(guān)、冷靜
一般項目在開(kāi)盤(pán)時(shí)都能造成令人產(chǎn)生購買(mǎi)沖動(dòng)的銷(xiāo)售氛圍，不少買(mǎi)家都是在這種被哄熱的情況下一時(shí)沖動(dòng)買(mǎi)房的。但隨著(zhù)時(shí)間的推移，特別是不少項目從開(kāi)盤(pán)到入住要近一、二年時(shí)間，再加上市場(chǎng)中其他新項目的不斷問(wèn)市，當初的熱情會(huì )在項目接近尾聲中變得更客觀(guān)、冷靜。
3.風(fēng)險低、買(mǎi)得更踏實(shí)
在尾房時(shí)期去挑房，會(huì )對項目的前期承諾、質(zhì)量，特別是將來(lái)鄰居的構成有更準確的認定，能看到的東西總比圖畫(huà)中看到的更真實(shí)，買(mǎi)房也買(mǎi)得更踏實(shí)。
4.“性?xún)r(jià)比”更合算
許多人遇到中意的樓盤(pán)就急沖沖地購買(mǎi)，最擔心的是慢了一步看中的樓層、戶(hù)型、朝向已售出，這時(shí)就要看你是如何看待一個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)與售價(jià)比了，對于同一幢樓宇在房子的成本中其地價(jià)、配套設施、公共部分、裝修、設備標準對每個(gè)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)分擔的是一樣的，而所不同的只是體現在其朝向、景觀(guān)、樓層中。
二、如何選購尾房中的“好”房子
尾房不等于不好的房子
尾房容易給人的感覺(jué)是賣(mài)不出去的差房子，而實(shí)際上留到最后的不一定就不好。尾房應分為兩大類(lèi)：
一、有問(wèn)題、賣(mài)不出去的尾房，如：
朝向差；
樓層次；
景觀(guān)不理想；
戶(hù)型不合理等。
這類(lèi)有問(wèn)題的尾房在銷(xiāo)售上是“困難戶(hù)”，極有可能在銷(xiāo)售過(guò)程中被剩余下來(lái)。
二、沒(méi)有問(wèn)題或沒(méi)打算賣(mài)出去的尾房，如：
開(kāi)發(fā)商留作自用；
開(kāi)發(fā)商留作日后出租；
大買(mǎi)家有意向要購買(mǎi)而暫時(shí)保留的；
前期被人買(mǎi)走，后又提出退買(mǎi)的等。
這類(lèi)尾房極有可能是一些比前期所購買(mǎi)的還要好的房子，例如開(kāi)發(fā)商留作自用的一般都是好樓層、好朝向、好景觀(guān)、好戶(hù)型的房間。而前期已賣(mài)出去再被退回的也不一定就是不好。因為被退的原因很有可能是由于買(mǎi)家個(gè)人經(jīng)濟承擔力的問(wèn)題，或本來(lái)是已多買(mǎi)了二、三套，或是因為個(gè)人原因改買(mǎi)其他項目，因此，這些房子不屬于有問(wèn)題賣(mài)不出的、不好的房子。
巧妙看待尾房的購買(mǎi)空間
通常對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)當整體銷(xiāo)售超過(guò)60％就意味著(zhù)該項目過(guò)了“生死線(xiàn)”，而當銷(xiāo)售率超過(guò)80％時(shí)，超出部分就是項目賺錢(qián)的空間了。因此，面對這剩下的20％的尾房，需要開(kāi)發(fā)商做出非常理智的決定。若開(kāi)發(fā)商覺(jué)得這部分尾房是屬于不好的尾房，又要同樣銷(xiāo)售出去，就應該在售價(jià)上做出相應的調低。但不少項目，對所謂“降價(jià)”之事所采取的態(tài)度通常是能不降而扛在那兒，而其結果是剩下一些價(jià)格又高、品質(zhì)又差的房子，加上市場(chǎng)上新項目不斷，自己的尾房又已過(guò)了先前的銷(xiāo)售氣氛，徹底失去了與市場(chǎng)競爭的能力，而成為真真正正的“尾房”。但若開(kāi)發(fā)商覺(jué)得在消化尾房時(shí)反正自己的資金壓力、風(fēng)險已很少了，留在手上的又是好東西，開(kāi)發(fā)商會(huì )在價(jià)格上相應提高售價(jià)。這種情況，若是在市場(chǎng)好的情況，是可以被買(mǎi)家接受的，也是對買(mǎi)賣(mài)雙方都合理的。但若市場(chǎng)不好，就要看買(mǎi)家對該項目的認可程度了。另外，若市場(chǎng)不好時(shí)，開(kāi)發(fā)商愿意根據市場(chǎng)需求在售價(jià)上做出相應的“犧牲”，對買(mǎi)家來(lái)說(shuō)應當是一件劃得來(lái)的事情，即以相當優(yōu)惠的價(jià)格買(mǎi)到了尾房中的“好”房子。
三、選購尾房八項注意
1.量體裁衣，根據經(jīng)濟狀況確定需求條件
購房者應從自身的實(shí)際情況出發(fā)，如果經(jīng)濟承受力較低，購房條件以滿(mǎn)足最基本需求為宜。根據經(jīng)濟狀況確定需求條件會(huì )避免一些因思想不明確而造成的購房波折，有利于更快、更貼切地選到好房！
2.綜合考慮，社區狀況也是評判標準之一
隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，社區屬性在房子綜合品質(zhì)中所占的比例已是越來(lái)越大。盡管社區狀況不一定在您的選房因素中占有多大比例，但把它作為綜合考慮的因素之一還是很有必要的！特別是追求舒適性的客戶(hù)，就應該更多考慮社區狀況了。
3.舊貌換新顏，不要忽視尾房的改造特性
看過(guò)房的人都有這樣的體會(huì )，樣板房往往比實(shí)際交工的現房要漂亮許多，彌補了房子的很多缺陷，展現出很多意想不到的好效果。這主要得益于裝修改造的功勞。其實(shí)房子在戶(hù)型、朝向、設計方面的一些“毛病”，許多都可以通過(guò)裝修改造“消化掉”，所以對于尾房選購中的這些問(wèn)題，不要立即否定，更不要發(fā)愁，仔細想一想，是否可以通過(guò)裝修改造來(lái)個(gè)“因地制宜”。
4.長(cháng)短結合，兼顧尾盤(pán)的投資收益性
如果您買(mǎi)房?jì)H僅是為了居住，也不妨考慮一下尾房的投資收益性，因為隨著(zhù)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，二、三級市場(chǎng)的逐漸完善，會(huì )有越來(lái)越多的房子用來(lái)交易流動(dòng)，買(mǎi)房投資的觀(guān)念會(huì )被更多人接受。如果在選購尾房的時(shí)候兼顧一下它的投資性，將來(lái)即使不住了，也可以有個(gè)好收益。
5.眼見(jiàn)為實(shí)，打消疑問(wèn)和思想顧慮
尾房在很多人眼里，還是“剩房”、“問(wèn)題房”的概念，即使遇到不錯的房子，但考慮到尾房的原因，總覺(jué)得房子一定是有什么問(wèn)題，才會(huì )成為尾房，因而顧慮重重，難以確定。其實(shí)這大可不必，造成尾盤(pán)的原因很多，不一定是別人挑剩的，而且尾盤(pán)當中確實(shí)有大家所公認的好房，這點(diǎn)毋庸置疑！所以您在買(mǎi)尾房的時(shí)候，要相信自己的眼睛，讓事實(shí)說(shuō)話(huà)，不必懷疑什么。只要是您親眼所見(jiàn)，確實(shí)挑不出什么毛病，就可以大膽地“搞定”它。
6.橫豎對比，了解尾盤(pán)的市場(chǎng)價(jià)值
比新樓盤(pán)便宜是很多人購買(mǎi)尾房的動(dòng)機。是真便宜，還是銷(xiāo)售上的策略？消費者還是要相信自己的調查。分兩方面分析，和尾房的過(guò)去價(jià)格比，是不是真的便宜，和周邊的新盤(pán)或者尾盤(pán)比，又怎么樣？如果還沒(méi)有周邊的新盤(pán)便宜，或者便宜不多（當然房子的其它條件要差不多），那不如買(mǎi)新盤(pán)。通過(guò)橫豎對比，有助于消費者了解尾房的真實(shí)情況，不至于被開(kāi)發(fā)商的不實(shí)行為所蒙蔽，同時(shí)也有利于了解尾房的市場(chǎng)價(jià)值，看看自己的選擇是不是真的物有所值！
7.因人而異，關(guān)鍵看是否適合自己
經(jīng)常聽(tīng)人說(shuō)：“這房不好，不方正，到處都是斜角。”您可能也會(huì )這么認為，可是仔細看看后你會(huì )發(fā)現，這些角并不影響房屋的使用功能，完全可以利用起來(lái)，客廳的角可以放那盆很漂亮的巴西木，臥室的角作個(gè)酒柜，這時(shí)你會(huì )發(fā)現，角對你確實(shí)不是什么太大的問(wèn)題。別人不喜歡的，不一定您就不喜歡，關(guān)鍵在于是否真正適合自己！
8.化解不利——不滿(mǎn)因素的解決之道
沒(méi)有十全十美的房子，買(mǎi)房只能滿(mǎn)足主要方面的需求。對于不利的因素，只要能找到較好的化解之道，就為購房提供了更多的選擇和更有力的條件。買(mǎi)房不僅僅是和開(kāi)發(fā)商單純的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而是自己生活方式的一個(gè)改變和調整，應該調動(dòng)更多因素，積極參與
四、正確看待尾房
尾房是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶(hù)零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房的一種。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷(xiāo)售后剩下了少量沒(méi)有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。
一般情況下，當商品住宅的銷(xiāo)售量達到８０％以后，就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。尾房的出現主要是兩個(gè)方面的原因：一是它們之中有一些客觀(guān)上確實(shí)存在諸如朝向差、樓層次、景觀(guān)不理想、戶(hù)型不合理等問(wèn)題；二是其他主觀(guān)原因，比如因開(kāi)發(fā)商留作自用、開(kāi)發(fā)商留作日后出租、大買(mǎi)家有意向要購買(mǎi)而暫時(shí)未打算賣(mài)出去的、前期被人買(mǎi)走后又提出退買(mǎi)的等。這類(lèi)尾房極有可能是一些比前期所售出的單位還要好的房子。
由此可見(jiàn)，＂尾房＂不一定就是＂劣質(zhì)品＂，更不能把它簡(jiǎn)單地與＂爛尾房＂一樣地理解和看待。同時(shí)，正是因為尾房與前期已售出的商品房在區位、環(huán)境、配套、質(zhì)量方面具有同樣的基礎條件和別無(wú)二致的市場(chǎng)評價(jià)，如果能夠以相對較低的價(jià)格購置下來(lái)，無(wú)論自住還是投資都不失為一種明智而實(shí)惠的選擇。
五、如何購買(mǎi)尾房
第一，最重要的一點(diǎn)就是認真區分“尾房”、“爛尾房”和一般空置房。
所謂“爛尾房”，是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續建設，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會(huì )發(fā)生在房產(chǎn)推出銷(xiāo)售的時(shí)候的，而是隨著(zhù)項目的不斷推進(jìn)，一步步顯現。而一般意義上的尾房，大多已進(jìn)入現房階段，項目的主體已經(jīng)基本完成，此時(shí)購房者應該可以仔細、客觀(guān)判斷開(kāi)發(fā)商實(shí)力、項目?jì)r(jià)值、未來(lái)居住環(huán)境及狀況的，從而可以有效避免購到“爛尾房”。
空置房中還有因積壓、手續不全、歷史遺留、拆遷周轉等原因造成的閑置。人們在購買(mǎi)時(shí)只要照例查驗開(kāi)發(fā)商是否持有賣(mài)房所須的證件是否真實(shí)有效，就可避免意外的損失。
第二，比較物業(yè)的品質(zhì)優(yōu)劣，對物業(yè)管理、維護和修繕狀況等考察也很重要。
長(cháng)期而艱苦的實(shí)踐證明，減少尾房最有效的辦法就是追求住宅規劃設計的“均好性”，開(kāi)發(fā)商對環(huán)境設計、戶(hù)型設計、材料結構、小區設施配套、物業(yè)管理等套餐式設計的重視以及使項目中全部單位的綜合質(zhì)量達到均衡的追求越來(lái)越顯現成效。
與此同時(shí)，“尾房”就該“低價(jià)房”、“降價(jià)房”的觀(guān)念也越來(lái)越顯得偏激，不夠全面客觀(guān)。因此現階段，即使在挑選尾房的過(guò)程中，也要認真比較，擇優(yōu)購買(mǎi)，切不可只圖價(jià)格上的優(yōu)惠而放過(guò)真正的實(shí)惠。
在驗收住宅時(shí)應仔細檢查住宅設備、設施，正常了才可簽字認可。避免購買(mǎi)建造質(zhì)量差或缺乏具有競爭力的賣(mài)點(diǎn)，過(guò)于落后的物業(yè)。而且尾房在售出時(shí)，項目整體可能已經(jīng)售出多時(shí)，相差政策規定的保修期所剩無(wú)幾，購房者也萬(wàn)不可掉以輕心，應該與開(kāi)發(fā)商方面簽署相關(guān)文件以防保修期內不保修，或出問(wèn)題后賣(mài)方和物管單位可能拒絕承擔責任。更不能購買(mǎi)超過(guò)保修期的房產(chǎn)。
第三，希望從尾房上受益或者贏(yíng)利，最好能請教專(zhuān)業(yè)人士，得到切實(shí)可信的指點(diǎn)與支持。
就目前情況而言，尾房的銷(xiāo)售與非尾房并沒(méi)有特別的差異，主要包括現場(chǎng)銷(xiāo)售、展會(huì )推廣兩種形式。如果你早就對某個(gè)或某幾個(gè)項目一直有所垂青，只是出于不同的原因遲遲沒(méi)有行動(dòng)，那么你可以通過(guò)實(shí)地考察的方式來(lái)選擇它們的尾房；如果你沒(méi)有特別明確的目標，只是想在置業(yè)時(shí)獲得尾房在價(jià)格等方面的相對優(yōu)惠，“實(shí)地考察”的計劃就顯得不現實(shí)也不劃算。這種情況下參加房展會(huì )，不失為良策，開(kāi)發(fā)商會(huì )在房展會(huì )上推出尾房，只要多走幾個(gè)樓盤(pán)就有可能發(fā)現自己的所愛(ài)。
但是，毋庸諱言，尾房之所以吸引置業(yè)者的目光，最根本最主要的原因在于它有“價(jià)格優(yōu)勢”。但真正值得投資的項目卻寥寥無(wú)幾。
如果項目本身在某一方面或幾方面有明顯缺陷；或者項目的物業(yè)管理等方面出現了問(wèn)題未得到妥善解決，以至影響市場(chǎng)評價(jià)；再或者尾房的價(jià)格雖然比熱銷(xiāo)期時(shí)低，但已接近市場(chǎng)對項目?jì)r(jià)值的預期值上限，這樣的尾房就沒(méi)有什么值得側目的實(shí)惠可言了。
六、投資期房與尾房誰(shuí)更保險
商品房各階段都有不同程度的投資風(fēng)險:
開(kāi)盤(pán)期
樓盤(pán)剛開(kāi)始結構施工，將來(lái)的房子是否和開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的，或者廣告所宣傳的一樣？能否如期入??？面積有沒(méi)有縮水？工程質(zhì)量能保證嗎？……這一連串的疑問(wèn)，都需要時(shí)間去證實(shí)。此時(shí)的投資風(fēng)險最大，保險系數頂多為40％。
結構封頂期
結構封頂可以看作項目竣工的前哨戰，因為樓盤(pán)結構施工的投資約占樓盤(pán)整個(gè)投資的60％—70％，結構封頂意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商的資金有一定保障。另外，結構封頂也可以看出樓盤(pán)結構工程的質(zhì)量，可以推測出樓盤(pán)竣工的大致期限等。此時(shí)，雖然項目還未竣工，但一些風(fēng)險已經(jīng)可以化解，這一階段的保險系數設定為60％較為適宜。
竣工入住期
通常以為，都已經(jīng)入住了，大概不會(huì )有什么風(fēng)險了。其實(shí)風(fēng)險還是有的，比如：墻皮會(huì )不會(huì )裂縫？樓板會(huì )不會(huì )漏水？物業(yè)管理的水平怎么樣？暖氣熱不熱？社區什么時(shí)候完善？這些問(wèn)題只有住了一段后才有答案。這一階段的保險系數會(huì )達到80％左右。
尾盤(pán)中期
此時(shí)不論是項目開(kāi)發(fā)階段，還是入住階段的問(wèn)題都已經(jīng)暴露出來(lái)了，買(mǎi)房者對項目有了確切真實(shí)的了解。因此，可以認為保險系數接近100％。
七、購買(mǎi)尾房四要點(diǎn)
▲關(guān)注成熟社區
最好選一個(gè)成熟社區，人氣足，配套全，交通好，管理優(yōu)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力強。這樣，生活的大環(huán)境便有了保證。
▲別選非法項目
在購買(mǎi)尾房前一定要了解該項目的權屬狀況，有些尾房存在涉案糾紛，這些房子千萬(wàn)別選?！?
▲集團消費的剩余產(chǎn)品應首選
集團留下的尾房通常無(wú)大的缺陷，而且住戶(hù)的素質(zhì)都處于較高的層面。
▲實(shí)地考察很重要
有些樓盤(pán)，大部分業(yè)主已入住。你可以對這些業(yè)主進(jìn)行走訪(fǎng)。而且，還要深入到房子中，檢查墻壁有無(wú)裂縫，廚衛是否漏水，供暖是否有故障?，F房的好處也便在這里，各種問(wèn)題一目了然。
八、如何投資尾盤(pán)
投資買(mǎi)房已不是新鮮事，可什么時(shí)候投資樓盤(pán)最劃算？可能會(huì )有人告訴你，當然是開(kāi)盤(pán)初期，價(jià)錢(qián)便宜，戶(hù)型多，選擇余地大。但細算一筆投資明細賬后，好像不一定是那么回事。
投資劃算與否通過(guò)公式來(lái)計算
做出投資決定前，需要對價(jià)格、風(fēng)險和選擇范圍三方面綜合分析。那么，這三方面就會(huì )有孰輕孰重，其影響在商品房投資中所占比重的問(wèn)題，也就是通常所說(shuō)的權重。既然是投資，價(jià)格因素肯定是最重要的，起碼要占到60％的影響力，風(fēng)險和選擇面的影響力旗鼓相當，各占20％的權重。
知道了投資價(jià)格、投資風(fēng)險和投資范圍的關(guān)系，就可以對各階段投資價(jià)值進(jìn)行一個(gè)綜合分析。
先來(lái)看投資價(jià)格，設定尾盤(pán)中期的購房總價(jià)為1，各階段的投資價(jià)格比＝尾盤(pán)中期價(jià)／階段價(jià)。價(jià)格比越高，說(shuō)明房?jì)r(jià)越便宜，對投資越有利。
有了價(jià)格比，就可以算出價(jià)格權重值，該值可以反映房屋價(jià)格在房屋投資中所占的比重：價(jià)格權重值＝價(jià)格比×價(jià)格權重（60％），同樣道理可以得出投資風(fēng)險和投資選擇的權重值。投資綜合值：將投資價(jià)格、投資風(fēng)險和投資選擇三者權重值相加就是我們需要的投資綜合分析數據，這個(gè)數越大，投資就越劃算！
從表中可以看出，開(kāi)盤(pán)期權重值總和最大，為0.8632，也就是說(shuō)這時(shí)買(mǎi)房投資最劃算，最值！這和市場(chǎng)投資的實(shí)際情況比較吻合，說(shuō)明投資者已經(jīng)充分認識到了開(kāi)盤(pán)期的投資價(jià)值，而尾盤(pán)中期以0.8222的分值位居第二可能是很多人都沒(méi)有想到的，這說(shuō)明尾盤(pán)期購房也是有很好的投資價(jià)值的，但似乎這個(gè)價(jià)值在市場(chǎng)上還沒(méi)有體現出來(lái)。人們在熱衷于新盤(pán)投資，甚至是結構封定期、竣工入住期的樓盤(pán)投資時(shí)，殊不知尾盤(pán)期的投資會(huì )是一個(gè)更好、更劃算的投資時(shí)期。
尾盤(pán)期投資最佳期
上面的投資只是單純從投入、支出的角度去分析的，并沒(méi)有考慮投資收益的問(wèn)題，實(shí)際當中，投資是必須考慮收益的，收支相比才可以準確體現出投資的價(jià)值，上面的例子可以看出，開(kāi)盤(pán)期和尾盤(pán)期是房產(chǎn)投資的兩個(gè)最佳時(shí)期，那么結合收益情況還會(huì )不會(huì )是這樣呢？我們來(lái)看一下。
商品房投資收益最常見(jiàn)的兩種方式是出租和出售，由于我們對比的是同一套房子不同時(shí)期的投資價(jià)值，所以無(wú)論你什么時(shí)候買(mǎi)的房子，房子本身的品質(zhì)沒(méi)有什么變化，購買(mǎi)時(shí)期的不同不會(huì )影響房子的租金和售價(jià)，而收益的不同主要體現在時(shí)間和收益預測上，開(kāi)盤(pán)期買(mǎi)房無(wú)論出租或出售都要等到入住以后，所以不能立刻取得收益，而尾盤(pán)期則不同，支出和收益幾乎是同步的，從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，尾盤(pán)期的收益性要好于開(kāi)盤(pán)期，起碼可以立刻以租售的收益來(lái)緩解購房的壓力，開(kāi)盤(pán)期則不能，這是其一。另外，開(kāi)盤(pán)期由于對項目太多的未知，對將來(lái)的收益情況難以做出較為準確的預測，也就是說(shuō)，投資收益的風(fēng)險比較高，而尾盤(pán)期的樓盤(pán)，因為都已經(jīng)成為眼見(jiàn)為實(shí)的現實(shí)，對收益的預測和評估就容易和準確得多，客戶(hù)沒(méi)有什么太多風(fēng)險，完全可以憑當時(shí)情況判斷投資的可行性。所以，對于同一套房子，在收益性方面，尾盤(pán)期要優(yōu)于開(kāi)盤(pán)期。如果考慮到這點(diǎn)，在投資價(jià)值方面，開(kāi)盤(pán)期和尾盤(pán)期應該不相上下，都是商品房投資的絕佳時(shí)期。
投資期房至少60％的風(fēng)險
投資尾房可能會(huì )化險為夷
商品房各階段都有不同程度的投資風(fēng)險。
開(kāi)盤(pán)期：樓盤(pán)剛開(kāi)始結構施工，將來(lái)的房子是否和開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的，或者廣告所宣傳的一樣？能否如期入??？面積有沒(méi)有縮水？工程質(zhì)量能保證嗎？……這一連串的疑問(wèn)，都需要時(shí)間去證實(shí)。此時(shí)的投資風(fēng)險最大，保險系數頂多為40％。
結構封定期：結構封頂可以看作項目竣工的前哨戰，因為樓盤(pán)結構施工的投資約占樓盤(pán)整個(gè)投資的60～70％，結構封頂意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商的資金有一定保障。另外，結構封頂也可以看出樓盤(pán)結構工程的質(zhì)量，可以推測出樓盤(pán)竣工的大致期限等。此時(shí)，雖然項目還未竣工，但一些風(fēng)險已經(jīng)可以化解，這一階段的保險系數設定為60％較為適宜。
竣工入住期：大家想，都已經(jīng)入住了，大概不會(huì )有什么風(fēng)險了。其實(shí)風(fēng)險還是有的，比如：墻皮會(huì )不會(huì )裂縫？樓板會(huì )不會(huì )漏水？物業(yè)管理的水平怎么樣？暖氣熱不熱？社區什么時(shí)候完善？這些問(wèn)題只有住了一段后才有答案。這一階段的保險系數會(huì )達到80％左右。
尾盤(pán)中期：此時(shí)不論是項目開(kāi)發(fā)階段、物業(yè)管理，還是入住階段的問(wèn)題都已經(jīng)暴露出來(lái)了，買(mǎi)房者對項目有了確切真實(shí)的了解。因此，可以認為保險系數接近100％。
細算一筆價(jià)格賬 尾盤(pán)要比新盤(pán)值
目前，樓盤(pán)多采取低價(jià)入市策略來(lái)聚集人氣。而后，再依據階段逐漸提高售價(jià)，以彌補開(kāi)盤(pán)期收益的損失。一般情況下，項目結構封頂時(shí)，房屋售價(jià)會(huì )提高5％左右，竣工（到入?。r(shí)可提高到8～10％，此時(shí)房子已經(jīng)賣(mài)得差不多了，樓盤(pán)開(kāi)始進(jìn)入尾盤(pán)期，尾盤(pán)期基本可以分成初期、中期和后期三個(gè)階段，每個(gè)階段售價(jià)不一樣。
尾盤(pán)初期：樓盤(pán)入住半年內 房?jì)r(jià)約為入住價(jià)9.5折
尾盤(pán)中期：樓盤(pán)入住1～2年 房?jì)r(jià)約為入住價(jià)9折
尾盤(pán)后期：樓盤(pán)入住兩年以上 房?jì)r(jià)約為入住價(jià)8.5折
以某一普通樓盤(pán)為例：這是一棟24層的蝶型塔樓。開(kāi)盤(pán)期，起價(jià)4080元／平方米，最高5860元／平方米。首層價(jià)格最低，向上依次遞增，20層以上反降，每層間差價(jià)約50元／平方米，我們選擇兩套有尾盤(pán)傾向的房子進(jìn)行分析：頂層（24層）125平方米北向三居，開(kāi)盤(pán)價(jià)4912元／平方米（該戶(hù)型4080元／平方米起，20層最高5120元／平方米）；4層96 平方米西向兩居，開(kāi)盤(pán)價(jià)4706元／平方米（該戶(hù)型4550元／平方米起，20層最高5120元／平方米）。
從表中可以看出樓盤(pán)各階段A、B兩套房屋的價(jià)格變化情況。樓盤(pán)可分為：開(kāi)盤(pán)價(jià)、結構封頂價(jià)、竣工價(jià)（入住價(jià)）和尾盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)。
不同的挑盤(pán)期 不同的選擇范圍
這里所說(shuō)的投資選擇是指客戶(hù)在不同時(shí)期選購同一樓盤(pán)時(shí)，挑選房子范圍的大小。
開(kāi)盤(pán)期：客戶(hù)的選擇范圍最廣，但考慮到開(kāi)發(fā)商之前可能進(jìn)行的內部認購、客戶(hù)同時(shí)認購，開(kāi)發(fā)商有意留房等因素，此時(shí)客戶(hù)的選擇范圍在80～90％之間，這里取上限90％。
結構封頂期：經(jīng)歷了“興旺”的開(kāi)盤(pán)期后，隨著(zhù)樓盤(pán)入市效應的逐步淡化，在結構施工中，樓盤(pán)基本處于銷(xiāo)售狀況平穩的銷(xiāo)售中期，到結構封頂，樓盤(pán)的銷(xiāo)售率可以達到60％左右，這時(shí)買(mǎi)房客戶(hù)的選擇面為40％。
竣工入住期：這一時(shí)期的樓盤(pán)銷(xiāo)售率在80～85％左右，選擇面取15％。
尾盤(pán)中期：這時(shí)候留有10％左右的房子，所以選擇范圍是10％。
期房選購
一、購買(mǎi)期房注意事項
審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)及經(jīng)營(yíng)范圍
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)是相關(guān)的行業(yè)主管部門(mén)根據開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力認定的，資質(zhì)越高，說(shuō)明其開(kāi)發(fā)能力越強，承擔風(fēng)險及責任的能力就越強，反之亦然。如果某一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，多半情況是這個(gè)企業(yè)第一次涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，資金及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)經(jīng)驗欠缺，可能因為方方面面的關(guān)系或施工組織設計等原因導致延期交房，最嚴重的后果是沒(méi)有后續資金跟上，在預售不理想的情況下，不能及時(shí)回款，建筑承包商，材料設備商拒絕與開(kāi)發(fā)商繼續合作，最終導致樓盤(pán)爛尾。在購買(mǎi)期房時(shí)，一定要看其營(yíng)業(yè)執照是否有允許銷(xiāo)售樓房的經(jīng)營(yíng)范圍，如果沒(méi)有銷(xiāo)售樓房的經(jīng)營(yíng)范圍，那么消費者與其簽訂的售房合同就是無(wú)效合同。
提防商品房使用面積“縮水”
新實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》將面積誤差比絕對值的3%作為一個(gè)“分水嶺”，在雙方對建筑面積、公攤面積沒(méi)有其它約定的情況下，按法定原則即第二十條來(lái)處理，但這個(gè)原則并沒(méi)有明確在建筑面積不變的前提下公攤面積增加及增加幅度的處理方式，只是把公攤面積含在建筑面積中籠統地加以規定。實(shí)際上商品房“縮水”，主要體現在公攤面積的擴大上，糾紛也往往出現在這里。建議購房者在處理面積誤差時(shí)明確在合同中約定：在建筑面積不變或在3%誤差以?xún)葧r(shí)，公攤面積的增長(cháng)比例不能超過(guò)總建筑面積的比例，或者約定公攤面積不能增加，這樣就能防止“縮水”問(wèn)題的出現。
謹防廣告及宣傳的誘惑和誤導
購房者從開(kāi)發(fā)商那里了解樓盤(pán)情況，聽(tīng)到的往往都是對此項目的溢美之詞，如果您看到開(kāi)發(fā)商的廣告、樓書(shū)、沙盤(pán)、樣板間的情況，就認為將來(lái)房屋交付時(shí)就像你所見(jiàn)所想的那樣，那就大錯特錯了。樓書(shū)、沙盤(pán)、樣板間在合同的締結過(guò)程中屬于要約引誘，它是相對于不特定的多數人發(fā)出的，除非購房者將廣告、樓書(shū)、沙盤(pán)、樣板間已明示的部分作為合同的一部分，才對開(kāi)發(fā)商具有約束力，將來(lái)出現與宣傳不符的地方，開(kāi)發(fā)商才會(huì )承擔違約責任。這里提醒您，不能讓一些美好的設想誤導您，使您做出不客觀(guān)的、不全面的評價(jià)?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》對有關(guān)房產(chǎn)廣告、樣板間問(wèn)題做出了有利于購房者的規定，但實(shí)際上執行起來(lái)非常難，開(kāi)發(fā)商很容易規避。
慎交購房訂金
目前在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中訂金問(wèn)題的爭議很多，主要表現在購房者在正式簽約前要向開(kāi)發(fā)商交納一定數額的款項，作為訂金。但在簽約談判時(shí)雙方因為合同的某些條款達不成協(xié)議時(shí)開(kāi)發(fā)商都以對方?jīng)]有簽約違反訂金的約定為由，拒不退還訂金。購房者往往在訂金不退的壓力下，違心地接受開(kāi)發(fā)商的不平等條款，自己的真實(shí)意思不能體現在合同中，有失合同公平、公正的原則，但購房者一般都舉證不能，即不能用證據證明自己是在不平等狀態(tài)下違背自己的真實(shí)意愿與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同。如果您與開(kāi)發(fā)商在認購書(shū)中明確了所交款項為訂金，且在規定的日期內沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商簽訂成協(xié)議，那您將面臨訂金不能退回的損失，雖然您在交這筆錢(qián)時(shí)真的不知道會(huì )有這樣的法律后果，但這種民事行為的后果只能由您自己來(lái)承擔，除非您能證明自己是在受脅迫、欺詐的情況下交的這筆錢(qián)。如果開(kāi)發(fā)商所售項目不具備合法銷(xiāo)售條件或雙方約定所交款項為預付款性質(zhì)費用的，那么您的所謂“訂金”在合同簽不成的情況下是可以退還的。
購買(mǎi)期房要注意的問(wèn)題還有很多，比如房產(chǎn)證的辦理，設計變更，交付條件，質(zhì)量問(wèn)題，房產(chǎn)抵押等問(wèn)題都很重要，我們將在以后的文章中陸續向讀者介紹。
二、買(mǎi)期房注意四種風(fēng)險
對消費者來(lái)說(shuō)，購買(mǎi)期房有其有利的一面，也有其不利的一面，這不利的一面主要表現在購買(mǎi)期房時(shí)的四大風(fēng)險上。
風(fēng)險之一：房屋延期交付使用的風(fēng)險，包括使用居住功能無(wú)法體現和屬于投資性購房者延遲收取投資回報時(shí)間，也就是延遲回收利息及利潤的時(shí)間。
風(fēng)險之二 ：房屋內在品質(zhì)變換的風(fēng)險，開(kāi)發(fā)商由于市場(chǎng)信譽(yù)和資金實(shí)力等方面的原因，對房屋的建筑結構、設施配套、建筑裝飾材料等進(jìn)行了與購房協(xié)議內容不符的調換或延遲使用，使購房者蒙受損失。
風(fēng)險之三 ：房屋權屬證件無(wú)法按期得到的風(fēng)險。有的期房項目有可能無(wú)法按期獲得整個(gè)項目的房屋權屬證件，購房的業(yè)主也由此可能導致產(chǎn)權再轉讓無(wú)法實(shí)現或抵押融資受阻的風(fēng)險。
風(fēng)險之四 ：房屋"爛尾"，也就是最大的風(fēng)險。即由于各種原因，使正在建設的項目停工或無(wú)法繼續建設，給消費者帶來(lái)嚴重損失的風(fēng)險。
三、如何減少購買(mǎi)期房的風(fēng)險
作為消費者，如何能買(mǎi)到自己滿(mǎn)意的期房，而又盡量減少期房的風(fēng)險呢？要做到這些，消費者在購買(mǎi)期房時(shí)應該做到以下三項注意：
購買(mǎi)期房前可以委托所信任的中介機構對所購房屋項目的市場(chǎng)前景進(jìn)行客觀(guān)評估，如果市場(chǎng)潛力不被看好，切不可輕易買(mǎi)期房，以免上當受騙，為他人做嫁衣。
購買(mǎi)期房前要委托所信任的中介機構對開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、信譽(yù)度進(jìn)行調查。對于資質(zhì)好的開(kāi)發(fā)商而言，僅從自身的品牌出發(fā)，也不會(huì )讓項目"爛尾"。
而對于那種資質(zhì)和信譽(yù)都一般的甚至不好的最好要小心謹慎，甚至不買(mǎi)。在簽訂購房契約階段要委托律師對購房合同進(jìn)行認真審核，盡可能增加更為詳實(shí)的補充條款。
四、買(mǎi)期房的利與弊
預售商品房是當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。作為購房者，在買(mǎi)期房前，先看清購買(mǎi)期房的利與弊。
購買(mǎi)期房的好處主要體現在兩方面：一是價(jià)格更優(yōu)惠，資金是有時(shí)間價(jià)值的，一般而言開(kāi)盤(pán)價(jià)格與后期價(jià)格每平方米相差幾百元，甚至上千元；二是越早購買(mǎi)，對樓內的戶(hù)型、朝向選擇余地更大，可以挑出更適合自己需要的房屋。
購買(mǎi)期房主要存在以下幾種風(fēng)險：一是房屋延期交付使用；二是房屋內在品質(zhì)（如房屋質(zhì)量、配套建設等）變換的風(fēng)險；三是房屋權屬證件無(wú)法按期得到的風(fēng)險，由此可能導致購房人蒙受產(chǎn)權再轉換無(wú)法實(shí)現或抵押融資受阻的風(fēng)險。
正因為有利有弊，所以面對期房的誘惑，購房者選擇買(mǎi)與不買(mǎi)關(guān)鍵在于如何有效地規避風(fēng)險，取得更大收益。以下介紹一些購買(mǎi)期房的注意事項：
第一，在作出決定前，對項目整體情況做全面透徹的調查。調查對象主要包括：開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、實(shí)力、信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)狀況；物業(yè)的合法性；項目的權屬狀況；周邊及小區內的配套建設情況；小區和房屋的規劃設計以及工程建設進(jìn)度等。
第二，在簽定預售合同時(shí)，認真研究合同的條款，盡量爭取更多的利益和保障。由于期房不確定因素太多，所以合同條款要求更加嚴謹，尤其是在工程進(jìn)度、房屋質(zhì)量、配套建設、住房面積、相關(guān)費用及付款方式等，描述盡量詳盡清楚，同時(shí)，將違約責任明確。
第三，在簽定合同以后，購房者應經(jīng)常與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，了解所購房屋的建設進(jìn)度，以防止意外事件的發(fā)生。
第四，由于期房風(fēng)險比較大，可以選擇做合同公證和房產(chǎn)保險，以進(jìn)一步加強風(fēng)險保障機制。
總之，在買(mǎi)期房時(shí)，購房者必須慎重些！
五、購買(mǎi)期房的四大優(yōu)勢與六項注意
隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟和銀行利率的連連下調，許多市民對購買(mǎi)期房顯示出良好的信心。而期房的暢銷(xiāo)對買(mǎi)賣(mài)雙方都有利，它可以減少開(kāi)發(fā)商的投資壓力，從而有可能更大地降低價(jià)格。對消費者而言，期房的潛在優(yōu)點(diǎn)也很多。
買(mǎi)期房四大優(yōu)勢
首先是價(jià)格優(yōu)勢。期房在開(kāi)發(fā)之初賣(mài)出去，是開(kāi)發(fā)商為了募集資金的一個(gè)渠道。資金對哪家開(kāi)發(fā)商而言都是很有吸引力的，為了更多地吸引資金，在期房的銷(xiāo)售中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在價(jià)格上有較大的優(yōu)惠。一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)期房比買(mǎi)現房在價(jià)格上可優(yōu)惠10％以上。因此說(shuō)，在如今利息連連下調的今天，買(mǎi)期房其實(shí)也是一種投資。
而買(mǎi)期房的第二大優(yōu)點(diǎn)則是房型設計上的優(yōu)點(diǎn)，從市場(chǎng)角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們對設計是十分看重的，因為設計好壞直接影響產(chǎn)品的銷(xiāo)售，所以相對而言，期房的設計大多避開(kāi)了當前市場(chǎng)上現房的設計弱點(diǎn)。
買(mǎi)期房的第三個(gè)優(yōu)勢是，當人們通?？砂l(fā)現在一棟已建好的現房中去選房時(shí)，往往層次好和朝向較好的房子基本上早已是名花有主，余下的大多是一些層次不太理想，朝向不佳的房子了。而買(mǎi)房可說(shuō)是每個(gè)家庭的大事，住房層次朝向是否適合將影響采光、通風(fēng)，而這些直接影響生活質(zhì)量。
買(mǎi)期房六項注意
期房盡管顯示出許多優(yōu)越性，但伴之而來(lái)的，則是期房的購買(mǎi)也有風(fēng)險，一旦不慎，則會(huì )惹出許多麻煩。那么如何避免風(fēng)險，買(mǎi)一套好期房呢？業(yè)內人士提出了六項注意：
一是對公司的信譽(yù)、實(shí)力要細細考證。引發(fā)出期房購買(mǎi)煩惱的，大多是購買(mǎi)者選擇了那些實(shí)力不強、信譽(yù)不好的開(kāi)發(fā)商，從而造成不能按時(shí)交房，質(zhì)量太差。因此，購房者首先要選好公司，選擇那些信譽(yù)好，實(shí)力強的大企業(yè)，到他們公司買(mǎi)房。這些公司考慮到信譽(yù)，都能做到按期按質(zhì)交房。
二是購房資金不能一次性投入。購房時(shí)，有的公司對一次性交費的優(yōu)惠很大，有的達到了5％以上，這確實(shí)是一筆不少的開(kāi)支。購現房不妨為之，購期房則要慎重了。如果一次性交費，到時(shí)開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房，購房者去要求賠償，幾乎難以奏效。如果錢(qián)未一次交清，則可憑未付余款去交涉，購房者便由被動(dòng)變主動(dòng)了。
三是購期房要選好時(shí)機。在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工的基礎上去購買(mǎi)。因為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)工并初步開(kāi)始建設，表明按期交工有了初步保障，同時(shí)可以在動(dòng)工之期到工地察看其施工質(zhì)量，從而做到心中有數。如果僅憑設計圖去購買(mǎi)，到時(shí)開(kāi)發(fā)商以手續未辦完而遲遲不開(kāi)工，延了工期，吃虧的是購房者。
四是對周邊環(huán)境要心中有數。購期房不象買(mǎi)現房，現買(mǎi)現住，周邊的環(huán)境一清二楚。買(mǎi)期房有一個(gè)過(guò)程，因此對周邊環(huán)境的潛在變化要心中有數，看一看買(mǎi)期房之處是否有環(huán)境惡化的可能，有沒(méi)有制造"三廢"的工廠(chǎng)也在建設。因為購期房的一個(gè)目的就為了購一間稱(chēng)心房，如果周邊環(huán)境不好，又有什么意義呢？
五是關(guān)注開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理承諾。影響人們購期房積極性的一個(gè)重要原因，則是對未來(lái)物業(yè)管理的擔憂(yōu)。通常而言，現房的物業(yè)管理好壞易于看出來(lái)，必竟這時(shí)的物業(yè)公司已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)。而期房則不一樣，那么它將來(lái)被誰(shuí)管理、怎么管理、如何收費，都是一個(gè)未知數。如果買(mǎi)了套物業(yè)管理不好的房子，不僅不安全，也生活不舒暢。因此，購期房時(shí)，必須先要向開(kāi)發(fā)商了解將來(lái)的物業(yè)管理構想，并要他們給一定的承諾，以保證將來(lái)入住時(shí)，享受到良好的物業(yè)管理。
六是合同簽訂必須請律師辦，購房是一件大事，有的花費幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)、甚至幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)元。如今購房引發(fā)的糾紛也越來(lái)越多，在購期房中，其潛在風(fēng)險很大，那么如何避免它，或者在發(fā)生糾紛時(shí)，如何對自己有利呢？為了實(shí)現上述目的，業(yè)內人士建議，購房者在與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行購房合同的簽訂時(shí)，要請律師去辦理，以保障自己的合法權益。
六、購買(mǎi)期房十技巧
1．親自到項目工地現場(chǎng)實(shí)地體會(huì )
對于開(kāi)發(fā)商精心選取的這個(gè)園、那個(gè)苑，不要被迷惑，就當它是1號房、2號房，千萬(wàn)別被誤導以為某某花園，就一定是個(gè)花園。一定要到工地現場(chǎng)去走走，看看開(kāi)發(fā)商的工地管理是否有序，樓與樓之間的距離是否是開(kāi)發(fā)商承諾的。
2．會(huì )看地理位置。
所有房地產(chǎn)廣告都會(huì )畫(huà)個(gè)位置示意圖，越畫(huà)越藝術(shù)，仿佛個(gè)個(gè)都地理位置優(yōu)越。您最好到實(shí)地去看看才會(huì )知道樓盤(pán)的具體位置。
3．看清價(jià)格。
購房人應弄明白是均價(jià)還是起價(jià)，如果是起價(jià)，就是樓盤(pán)房屋的最低價(jià)格，而實(shí)際價(jià)格，會(huì )因樓層、朝向、戶(hù)型以及施工進(jìn)度而增加。
4．會(huì )分辨外觀(guān)圖。
您得將漂亮的外觀(guān)圖看清楚，是實(shí)景圖還是效果圖，千萬(wàn)別將效果圖當成實(shí)景圖，那是電腦擬制的，太當真會(huì )讓您失望的。
5．別被戶(hù)型圖、模型、樣板間所迷。
戶(hù)型圖對購房人有吸引力，但您千萬(wàn)要注意有的戶(hù)型圖比例不當，感覺(jué)上會(huì )比實(shí)測中空曠得多。而模型、樣板間通常經(jīng)過(guò)了開(kāi)發(fā)商的精心包裝，不要被迷惑。
6．了解開(kāi)發(fā)商。
購房人看房地產(chǎn)廣告時(shí)，一定要看廣告中有哪些是值得依賴(lài)的企業(yè)。如果對廣告中列出的開(kāi)發(fā)商或其他參與項目單位從不了解，別輕易購房，先了解一下再說(shuō)。
7．別被優(yōu)惠迷眼。
目前房地產(chǎn)廣告中都登有項目的優(yōu)勢與優(yōu)惠。卻從來(lái)看不到該項目的弱勢與弱項。聰明購房人別被什么機不可失之類(lèi)的優(yōu)惠所迷惑，更別為這種優(yōu)惠而心動(dòng)，那一小點(diǎn)優(yōu)惠對大量的購房款來(lái)說(shuō)算個(gè)啥。
8．仔細看按揭，算算是否合算？
購房人應根據自己的經(jīng)濟狀況選擇付款方式，很多廣告中都會(huì )標明按揭哪家銀行、多少年、幾成，您應向專(zhuān)家咨詢(xún)一下貸款政策和知識，然后仔細算算，哪種方法合算。
10．其他。別忘了廣告中還有綠化、物業(yè)、保安、熱水等許多承諾?，F房還可以親自查看，但期房則別信廣告之詞、無(wú)憑無(wú)據，您在簽合同時(shí)，還真別忘了這些內容。
七、期房應注意的法律問(wèn)題
期房“只能遠觀(guān)，不可近瞧”，這種時(shí)間上的差異往往為日后的糾紛留下隱患，為避免損失，購房人應注意下面的法律問(wèn)題。
八、弄清開(kāi)發(fā)商的“老底”
購房者應對開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、資信和商品房的證件進(jìn)行縝密的調查了解，這至關(guān)重要。選擇信譽(yù)高、實(shí)力強、業(yè)績(jì)好的開(kāi)發(fā)商可以降低業(yè)主的購房風(fēng)險。
購買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，購房人應盡量主張看原件，因為復印件比較容易篡改和偽造。除此之外，常見(jiàn)的欺詐手段還有用一期項目手續賣(mài)二期商品房或用甲手續賣(mài)乙方商品房等。
九、把牢房屋產(chǎn)權證
在期房糾紛中，很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權證的發(fā)放期限的，根據《城市房屋權屬登記管理辦法》規定，登記機關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機關(guān)，登記機關(guān)在對申請人的申請進(jìn)行審查后，凡權屬清楚、產(chǎn)權來(lái)源齊全的，登房機關(guān)應在受理登記后即頒發(fā)房屋產(chǎn)權證。也就是說(shuō)，造成房屋產(chǎn)權證遲遲辦不來(lái)的原因一般在于開(kāi)發(fā)商，比如，開(kāi)發(fā)手續不健全、欠繳土地出讓金、程序有誤等，一旦屬于這種情況，購房人要提高警惕。
十、重視“不可抗力”
延期交房是商品房交易中的一個(gè)突出問(wèn)題，為避免承擔違約責任，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常以不可抗力為借口。為防止這方面的損失，購房人在簽約時(shí)，一定要對涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。
十一、一分一厘算面積
對于期房購買(mǎi)人來(lái)講，暫測面積與實(shí)測面積存在誤差不可避免。很多時(shí)候，實(shí)測面積要比暫測面積高出許多，遇到這種情況，購房人可能會(huì )損失預購契約中約定的“誤差面積”的相應價(jià)款。與房屋面積有關(guān)的另一個(gè)引起爭議的問(wèn)題是房屋使用率與售樓說(shuō)明書(shū)房產(chǎn)平面圖不符。為避免處于被動(dòng)境地，購房者可以這樣自保：在契約中約定，誤差率超過(guò)±0．5％時(shí)，購房人有權單方面解除合同并要求雙倍返還定金，并追究法律責任。
十二、謹慎簽署管理公約
物業(yè)管理收費混亂已成為業(yè)主投訴的一個(gè)熱點(diǎn)。為防止這方面的問(wèn)題，在開(kāi)始簽訂合同時(shí)就要注意，身為業(yè)主，一定要明白自己有權對不平等的合約提出修改意見(jiàn)，一時(shí)大意可能會(huì )引來(lái)長(cháng)久的煩惱。
十三、在房屋質(zhì)量上較真
房屋質(zhì)量及保修是一個(gè)極為敏感的問(wèn)題，它常常會(huì )引發(fā)購房人與開(kāi)發(fā)商的沖突，為維護購房人的合法權益，建設部門(mén)專(zhuān)門(mén)下發(fā)了實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)的規定，目前，該規定已正式實(shí)行。
十四、購買(mǎi)期房三要素
信譽(yù)當做第一要素
期房交現后發(fā)現房屋面積“縮水”，綠化率低于開(kāi)發(fā)商的許諾，交房日期一拖再拖，諸如此類(lèi)常常困擾著(zhù)購房者。因此，要確保期房許多不確定因素的落實(shí)，信譽(yù)尤為重要。要綜合評估開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)，如開(kāi)發(fā)商的企業(yè)背景、行業(yè)口碑、管理經(jīng)驗等都應在消費者考慮之列。
消費者在考察房產(chǎn)商信譽(yù)的同時(shí)，對公司實(shí)力不容忽視。開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與期房質(zhì)量的優(yōu)劣息息相關(guān)。如前幾年，一些實(shí)力有限的“項目公司”無(wú)法支撐下去，引起了工程停滯或偷工減料等現象，而其中有些房產(chǎn)商不是沒(méi)有信譽(yù)，只是心有余而力不足，最后吃虧的還是消費者。
價(jià)格不是惟一因素
房產(chǎn)交易中的價(jià)格一向是消費者關(guān)注的問(wèn)題，但是消費者在購買(mǎi)期房時(shí)要警惕低價(jià)陷阱。
據有關(guān)部門(mén)反映，多宗對期房質(zhì)量投訴的案件均因消費者受低價(jià)的誘惑所致。同時(shí)要注意，價(jià)高并不一定是好房，消費者更要警惕以劣充優(yōu)的不良商人。根據期房的地段、配套設施、環(huán)境、開(kāi)發(fā)周期等多種因素來(lái)判斷價(jià)格的合理性，是投資期房的一個(gè)重要因素。
物業(yè)管理更為重要
買(mǎi)期房對消費者來(lái)說(shuō)就是買(mǎi)“夢(mèng)想”，可是一些消費者在滿(mǎn)懷喜悅地搬進(jìn)新居后才發(fā)現是失落的天堂。
原因是不盡人意的物業(yè)管理服務(wù)讓入住者每天都碰到新問(wèn)題。目前，智能化管理，網(wǎng)絡(luò )生活，以“服務(wù)”為核心進(jìn)一步健全小區環(huán)境，人性化設施等社區物業(yè)理念，受到社會(huì )的廣泛重視。所以，消費者在購買(mǎi)期房時(shí)，不僅要關(guān)注您想購買(mǎi)的樓盤(pán)本身，更要看看其房產(chǎn)商對期房物業(yè)管理的規劃。
十五購房：購期房四要點(diǎn)
第一，要善于簽訂對自己較為有利的合同。
對于預售房的預售面積與交屋時(shí)的實(shí)際面積，例如，當預售面積超過(guò)實(shí)際面積怎么辦？當預售面積小于實(shí)際面積怎么辦？對于類(lèi)似條件，客戶(hù)應據理力爭，并寫(xiě)入合同中；其次，在合同中諸如交屋日期、煤氣開(kāi)通日期、公共部分如大堂和電梯間的建材品牌、電梯品牌等，均可在合同中詳細注明并簽定相應的違約條款。第二，在購預售房時(shí)，看平面示意圖一定要帶上“立體”眼鏡。
因為平面示意圖能夠提供的僅是室內平面格局的區劃，對于室內空間布局，應盡量避免錯綜復雜的梁柱穿過(guò)，否則對空間會(huì )有極大的壓感。對于此類(lèi)問(wèn)題，在簽訂預售合同前，最好能向發(fā)展商借閱工程藍圖，或請較好的物業(yè)代理公司代為咨詢(xún)。諸如此類(lèi)問(wèn)題，還有購買(mǎi)頂層屋的客戶(hù)，應注意供暖回水管道，一般都從頂層橫穿，會(huì )對裝修帶來(lái)許多麻煩。
第三，在購買(mǎi)高層住宅時(shí)，一定要注意樓與樓之間的間距及采光問(wèn)題。
首先是比較本開(kāi)發(fā)區內各棟之間的關(guān)系，其次要注意與周邊建筑物的關(guān)系。小區內應盡量避開(kāi)與鍋爐房和煙囪相鄰，外圍未來(lái)是否會(huì )有高大的建筑物遮擋或產(chǎn)生不利影響，這許多內容都應事先了解清楚。
第四，現今購置預售房，一定要關(guān)注是否有足夠的綠地與車(chē)位。
十六、買(mǎi)期房要學(xué)會(huì )五看
商品房預售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將正在建設中的房屋預先出售，并由承購人支付定金或房?jì)r(jià)款。近年來(lái)，因商品房預售行為發(fā)生糾紛呈上升趨勢，其主要原因在于商品房開(kāi)發(fā)商不按約定的時(shí)間、內容履行合同，嚴重損害了預售方的權益。因此，消費者關(guān)注商品房?jì)r(jià)格因素的同時(shí)，還應進(jìn)行“五看”。
一要看證件商品房預售必須取得土地使用權證書(shū)、建設工程規劃許可證和施工許可證、建設用地規劃許可證、商品房預售許可證；
二要看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和資信狀況預售商市場(chǎng)信譽(yù)好、建設資金雄厚、經(jīng)濟實(shí)力強是消費者選擇是否購買(mǎi)此房的首先要素；
三要看建筑設計圖紙設計的商品房屋的主要結構及設備應合理、符合預購者的實(shí)際需求；
四要看建筑施工隊伍的資格和工程質(zhì)量工程施工單位應達到設計所要求的建筑資質(zhì)，施工質(zhì)量高，并且沒(méi)有轉包給資質(zhì)低或無(wú)資質(zhì)的施工隊伍的現象；
五要看預售商品房合同是否規范。預售合同應載明商品房的位置、面積、裝修標準、預售款的給付、交付使用日期、交付使用后的物業(yè)管理以及社區服務(wù)和房屋產(chǎn)權證的辦理等條款，還應專(zhuān)門(mén)約定雙方的違約責任。
現房選購
一、購買(mǎi)現房的7個(gè)要點(diǎn)
1、土地、房屋產(chǎn)權的關(guān)系是否明晰，有無(wú)遺留糾紛問(wèn)題。
2、營(yíng)業(yè)執照印章和各種法定批文是否屬于原件，與被確認的名稱(chēng)是否相符。
3、房屋結構、套型、質(zhì)量、配套設施等是否與廣告內容一致。
4、供水、供電、供氣能否保證，交通、排污、通訊是否通暢。
5、房屋的面積是否按國家有關(guān)規定進(jìn)行計算，有無(wú)“短尺少寸”現象。
6、房?jì)r(jià)計算是否已按各種應該優(yōu)惠的價(jià)格執行，是否合理。
7、其他承諾的條件（如戶(hù)口、物業(yè)管理等）是否兌現。
二、現房選購12技巧
一、白天、夜晚看現場(chǎng)。因為晚上看房能更好地了解房屋的周?chē)h(huán)境、噪音及照明等情況。
二、晴天要看，雨天看房容易發(fā)現房屋的門(mén)窗、墻壁、屋頂等有無(wú)進(jìn)入、滲漏現象。如能碰上連續雨天，則看房效果更佳。
三、房?jì)纫?，房外也要看。只有通過(guò)看房，才能更好地了解有關(guān)通風(fēng)、采光、排氣等情況。
四、建材要看，布局也要看。房屋的有效使用敕于房屋布局是否合理。合理的布局一般應該是：先客廳、后餐廳、廚房、臥室不正對客廳等。
五、墻面要看，墻角也要看。墻面應該平整，而墻角則必須方正，因為墻角承受的是房體結構上下左右的力量，同時(shí)對裝修也影響很大。
六、裝潢要看，做工也要看。做工的好壞直接關(guān)系到房屋質(zhì)量的高低，其中接角、墻角、窗沿、天花板等做工是否細致精巧尤其重要。
七、電梯要看，樓梯也看。樓梯是發(fā)生危急情況時(shí)的惟一逃生之路，這就要注意樓道是否暢通，是否有雜物堆積等不便能行的現象。
八、要仔細查看房屋的地面是否平整光潔，是否出現積水、漏水現象。
九、要仔細相看廚房的衛生間的設備安裝情況。因為這兩個(gè)地方最好容易出現問(wèn)題，大意必留后患。
十、要仔細查看電路布置、電線(xiàn)粗細、插座及開(kāi)關(guān)安置是否科學(xué)合理、方便實(shí)用和留有余地。
十一、要注意目測房間的高度。房間高度不夠，會(huì )給生活帶來(lái)不便。合理的房間高度通常應大于2.8米。
十二、 向有關(guān)人員了解房子周?chē)h(huán)境的治安、管理、人才素質(zhì)、居民結構、基礎設施等情況，以便做到心中有數。
三、現房如何選
選擇現房首先是否明廳明室。起居室（客廳）、臥室、廚房、餐室、衛生間、書(shū)房等，是家人經(jīng)?；顒?dòng)的空間，直接采光可以避免白天開(kāi)燈，節約能源。另外，陽(yáng)光燦爛會(huì )使您的生活更開(kāi)心。大起居室是人們喜歡的格局，它不僅加大人們活動(dòng)的空間，而且能增加臥室的私密性，保持家庭溫馨的味道。
廚房設施的合理與否是房型設計的重要方面，因為家庭主婦每天有許多時(shí)間要在廚房度過(guò)?，F代化的炊具要求有較大空間，這樣才能將各種炊具等安裝好。衛生間一般只設浴盆、坐便器、洗手池三件，其實(shí)再小的空間，加裝一個(gè)男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器節省90%，另外，毛巾架、玻璃鏡等都要有妥善安放的地方，這些都要求衛生間布局合理。還有，通風(fēng)問(wèn)題也要認真考慮。選房時(shí)要看好廚房、廁所、廳是否附設垂直排氣煙囪，以保持室內有良好的空氣。房屋的隔熱、保溫和防雨功能，是房屋必備的硬件，選房時(shí)應格外注意，特別是房屋的外墻，它的材料和厚度對你的居室溫度會(huì )有很大影響。
四、現房好，期房好
消費者在決定購買(mǎi)房屋時(shí)，首先遇到的是選擇現房還是期房，哪種更適合自己？現房具有較強的安全性和直觀(guān)性。消費者在購房前可以對所購房屋進(jìn)行實(shí)地考察，對房屋的質(zhì)量、裝修、區位、室內格局等各個(gè)方面詳細地了解，將實(shí)地調查的結果與房地產(chǎn)廣告、售樓書(shū)上的介紹進(jìn)行對照比較。由于現房是已經(jīng)建好的實(shí)物，購房者可以親眼看到自己將要入住房屋的具體情況，不必為房屋是否會(huì )延期交付、質(zhì)量有無(wú)保證等問(wèn)題擔心，能夠避免購買(mǎi)期房可能帶來(lái)的風(fēng)險，做到心中有數，具有較大的安全性。由于現房是已完成的房地產(chǎn)項目，購房者要對此項目的合法性、產(chǎn)權性質(zhì)進(jìn)行調查也是比較容易的。購買(mǎi)現房如果要說(shuō)有什么不利之處的話(huà)，當然，與期房相比，現房的價(jià)格要高一些。
五、購買(mǎi)現房的優(yōu)缺點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)——
1、房子就在眼前，直觀(guān)。隨時(shí)都可以進(jìn)入房子去看一看，選中了買(mǎi)下便可。
2、入住便利。
3、房屋價(jià)格基本穩定，不會(huì )再有大的變動(dòng)，購房時(shí)只需與周?chē)貐^、同類(lèi)型房屋價(jià)格相比便可。
4、既有房屋的宣傳材料，又可以實(shí)物一一對照。
5、家庭計劃便于安排。買(mǎi)房子是家中的大事，或為了改變居住環(huán)境，或為了工作關(guān)系等等，都要以到房子為第一步，而要想拿到房子僅需付完房款便可。
缺點(diǎn)——
1、付款方式靈活度低。
2、價(jià)格較高，難以?xún)?yōu)惠。
3、隱蔽工程難以看到。房屋的墻體、上下水設備、房屋電路走向只有經(jīng)過(guò)較長(cháng)的使用期后才會(huì )知道。
其它相關(guān)資料
1、結婚以后，夫妻只能按揭購買(mǎi)一套商品用房嗎？能否以各自的名義、憑單方的經(jīng)濟實(shí)力自己購買(mǎi)商品房？
答：夫妻雙方可以以各自名義購買(mǎi)商品房，但由于婚后雙方的工資等收入是共有財產(chǎn)，因此購買(mǎi)的房屋仍是共有財產(chǎn)，除非雙方能夠證明購房資金不是共有。
2、辦理公積金貸款后，能否支取夫妻雙方或一方每月交納的公積金用于還貸？
答：可以在貸款未還清前，每年由職工夫妻雙方所在單位分別填寫(xiě)《職工購建房支取個(gè)人公積金申請表》并附住房貸款合同原件、還貸存折賬號、結婚證原件，經(jīng)住房公積金管理中心審核蓋章后由所在單位開(kāi)具轉賬支票到公積金繳存銀行辦理轉賬支取手續。住房公積金每年支取一次，每次支取金額為上一年度已結息金額，且不能超過(guò)一年的還貸總額。
3、若買(mǎi)方辦理了臨時(shí)身份證可否辦理貸款？
答：不可以，必須是正式的身份證，且不得有開(kāi)啟、毀損等現象，非成都市六區十二縣的必須辦理暫住證，但暫住證只要拿到領(lǐng)證通知單就可以辦理了。
4、購房前房產(chǎn)公司已將房屋抵押，現在大產(chǎn)權也未辦下來(lái)，不知這是否會(huì )影響辦理分戶(hù)產(chǎn)權？
答： 抵押的房屋在抵押權人同意的情況下是可以出售并辦理備案登記的，開(kāi)發(fā)商提供辦理產(chǎn)權登記的資料齊備的情況下房管部門(mén)在7個(gè)工作日內即可將產(chǎn)權登記辦理完畢。
5、商品房土地使用到期后，政府對樓房進(jìn)行拆除需補償嗎？如何補償？
答：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》主席令[1995]第29號，第二十一條規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿(mǎn)前一年申請續期。除根據社會(huì )公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無(wú)償收回。 如果國家收回該處土地，房屋拆遷也會(huì )補償，但只能補償房屋殘值，不包括地價(jià)。
6、購買(mǎi)單位集資房，能否辦理戶(hù)口？
答：根據成都市公安局相關(guān)規定，非本市五城區及高新區范圍內的人員，在本市五城區及高新區范圍內購買(mǎi)商品住房（含按揭，不含二手房）才能申請辦理成都市戶(hù)口，集資房不能辦理。
7、撤遷戶(hù)在撤遷后一年內購房，領(lǐng)取購房補助金需要辦理甚麼手續？
答：在城市房屋拆遷和農村征地拆遷中，實(shí)行貨幣化補償的被拆遷入，在訂立拆遷協(xié)議的一年內購買(mǎi)新建普通商品住房或二手住房建筑面積在120平方米以下的，起購房補助金額的計算公式為： [購房合同成交總金額×1％]+[(被拆遷房屋建筑面積×新購住房建筑面積單價(jià)) ×1％]；新購住房建筑面積在120—180平方米的，其購房補助金額的計算公式為： [購房合同成交總金額× 0.5％]+[(被拆遷房屋建筑面積×新購住房建筑面積單價(jià)) ×0.5％]。上述計算公式中的建筑面積為套內建筑面積與公攤面積之和。您可以在辦理房屋所有權證后，憑身份證件、產(chǎn)權證（辦理了房屋抵押貸款的房屋提供復印件）、契稅完稅證(發(fā)票)、繳納規費通知單，《個(gè)人購買(mǎi)普通商品住房補助申領(lǐng)單》到人民中路一段28號成都市房地產(chǎn)大廈4樓個(gè)人購房補助資金發(fā)放點(diǎn)親自領(lǐng)取(委托領(lǐng)取的，須憑公證委托書(shū))。
8、以前單位繳納了公積金，現在因更換工作單位而沒(méi)有繳納了，但是以前有公積金約1萬(wàn)元左右，不知能否支??？怎樣支??？
答：可以在以下情況辦理銷(xiāo)戶(hù)支?、匐x退休； ②死亡； ③出境定居； ④完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系； ⑤在“中心”托管戶(hù)托管期間從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)（辦理了個(gè)體工商營(yíng)業(yè)執照）等情況下，可以辦理銷(xiāo)戶(hù)支取，支取額為職工個(gè)人帳戶(hù)內的本息金額?；蛘诎l(fā)生住房消費（如購房、建房、危房大修等），需要付款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、還購房貸款本息、付相關(guān)稅費時(shí)，可以辦理使用支取，支取額為上一年度已結息金額（每年6月30日為結息日）。
9、公積金貸款條件？
答：申請住房公積金貸款必須具備以下兩個(gè)條件： 1、開(kāi)發(fā)商與公積金管理中心簽定了項目合作協(xié)議； 2、個(gè)人正常繳納公積金一年以上。您可以要求開(kāi)發(fā)商向公積金管理中心申請貸款業(yè)務(wù)。如果開(kāi)發(fā)商不辦理公積金貸款您可以到公積金管理中心辦理支取手續，每年支取一次公積金用于償還銀行貸款。有關(guān)辦事程序請參閱本站《辦事指南》職工購建房支取住房公積金辦理。
10、關(guān)于購房入戶(hù)問(wèn)題
根據成都市公安局有關(guān)規定，凡在我市五城區及高新區范圍內購買(mǎi)商品住房（含按揭，不含二手房），符合以下條件的人員，可以辦理五城區及高新區戶(hù)口：購房金額在50萬(wàn)元以上或購房面積在120平方米以上的，可以申請辦理購房者三代內共同生活的直系親屬的成都市區戶(hù)口；購房金額在30萬(wàn)元以上或購房面積在90平方米以上的，可以申請辦理購房者本人、配偶以及未成年子女（18周歲以下）的成都市區戶(hù)口；購房金額在15萬(wàn)元以上或購房面積在60平方米以上的，可以申請辦理一名成都市戶(hù)口（購房者本人、配偶或已成年子女其中一人的戶(hù)口）。購買(mǎi)兩套以及兩套以上住房的，購房金額或面積可以合并計算。您可以在入住后憑房屋產(chǎn)權證（原件和復印件各１份），按揭購房提供購房合同、按揭合同（原件和復印件各１份），最近６個(gè)月的繳款收據（原件和復印件各１份）及其他相關(guān)材料向房屋所在地公安分局或市公安局辦證中心申請辦理成都市戶(hù)口。
1、 們評估的價(jià)太低了，我不想賣(mài)了。
答：詢(xún)問(wèn)客戶(hù)的心里價(jià)位，一方面向客戶(hù)講解其房子的優(yōu)劣勢（尤其渲染其房屋劣勢），另一方面適當提供雷同房屋的成交價(jià)格供其自行比較借鑒。如果客戶(hù)的心里價(jià)位位勢有所降低，員工可掌握的浮動(dòng)范圍不超過(guò)正負10％。
2、 有房子想出租，需要怎么辦手續，怎么收費？
答：請攜帶房屋權屬證明、房主身份證原件進(jìn)行登記。如果您出租的房屋月租金在2000元（含2000元）以上，我們除了為您發(fā)布信息之外，還為您尋找客戶(hù)，帶客戶(hù)看房，成租后向您（出租方）收取半個(gè)月傭金（向客戶(hù)解釋租金2000元/月以上屬于高端租賃，該市場(chǎng)現屬于供過(guò)于求，向您收取租金的方式是由市場(chǎng)決定的，我們將通過(guò)我們強大的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )和渠道為您盡快找到客戶(hù)，讓您盡快受益），同時(shí)我們公司作為見(jiàn)證方協(xié)助您雙方簽署一份租賃合同。
3、 一套房子想賣(mài)，現自己已找好買(mǎi)方，想委托公司辦手續，應該如何辦理，怎么收費？
答：買(mǎi)賣(mài)雙方約好時(shí)間到連鎖店簽訂一份房屋買(mǎi)賣(mài)置換合同。買(mǎi)賣(mài)雙方帶身份證、戶(hù)口本，另外買(mǎi)方帶房款或部分定金，賣(mài)房須帶該房屋產(chǎn)權證或房本。買(mǎi)方將全款交到公司后開(kāi)始辦理過(guò)戶(hù)手續。過(guò)戶(hù)費是免費的。
4、 費太高了，有些中介公司才收成交額的1%-1.5%，你們可以?xún)?yōu)惠一些嗎？
答：收費是公司統一規定的，我們沒(méi)有給予優(yōu)惠的權利。我們在全市擁有十余家連鎖店（今年年底將達到40家）作為廣闊的銷(xiāo)售渠道和有一支訓練有素的銷(xiāo)售隊伍一齊銷(xiāo)售您的房子，此外我們以網(wǎng)絡(luò )操作平臺做媒介，有購房需求的人只需登陸cd.sunco.com.cn網(wǎng)站，足不出戶(hù)就可以看到您要賣(mài)的房子。我們提供給您的是讓您放心值得您信賴(lài)的陽(yáng)光中介，操作流程透明清晰，絕對不會(huì )出現在其他小中介公司出現的諸如買(mǎi)空賣(mài)空等。
5、 求租方未到期就不租了，該怎么辦?
答：您可以在簽訂合同時(shí)約定如果求租方提前退租則預付租金或押金自動(dòng)轉為違約金不予退還。
6、 完租賃合同是不是出了事你們就負責了？
答：如果有事雙方可以協(xié)商，若協(xié)商不成一切按照合同約定執行，我們公司只是簽訂合同的見(jiàn)證方，可以幫助你們協(xié)商解決，但沒(méi)有仲裁的權利和義務(wù)。
7、 有套房子想賣(mài)，房主是我的××（親屬），他現在人在國外，該如何辦手續？
答：首先要到當地大使館或總領(lǐng)事館辦理委托XX人辦理房屋相關(guān)事宜的委托公證手續，然后由受托人在本地公證處對此委托公證手續進(jìn)行二次公證。之后就可以由受托人代為辦理該房屋相關(guān)的受托事宜。
8、 二手房能提取公積金嗎？
答：如果您購買(mǎi)的是帶有產(chǎn)權的私產(chǎn)房，付款方式是一次性付款或按揭貸款都可以提取公積金。
9、當客戶(hù)簽完三方后，其中一方違約導致該房屋交易無(wú)法繼續，雙方要求退還中介費時(shí)，應這樣向客戶(hù)解釋。
答：我公司所收取的費用是居間服務(wù)費只要合同簽字便已生效，證明我們提供的信息已成交，所以服務(wù)費不退。（附：關(guān)于合同的解除與終止：在三方合同定立后，買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方出現違約情況導致此房屋交易無(wú)法繼續，我公司居間服務(wù)費一律不退。違約方可以與另外兩方終止合同，請注意措辭，不要同意雙方解除合同。終止合同是表示一方要求不再履行合同，但我公司已完成房屋信息成交，居間服務(wù)費不退；解除合同則表示雙方自愿解除此合同已恢復到合同定立之前，所以我方無(wú)權收取信息服務(wù)費。）
10、當買(mǎi)賣(mài)雙方想自行交接房款，你應這樣說(shuō)服客戶(hù)。
答： 既然您雙方到中介公司來(lái)進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易,為的就是您雙方的利益均能夠得到保障。為了保障賣(mài)方的利益，我們要求買(mǎi)方將房款全部交齊到公司后，方可為雙方辦理過(guò)戶(hù)手續。為了保障買(mǎi)方的利益，我們在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)完畢之前不會(huì )將房款交于賣(mài)方。所有房款及權屬證明的交接均保證在雙方同意認可及三方全部在場(chǎng)的前提下進(jìn)行，從而實(shí)現對您雙方利益的保證。對于自行交接的房款如果中途出現問(wèn)題我們不負擔任何居間擔保的責任。但是如果您雙方一定要自行交接房款的話(huà)，如果房屋買(mǎi)賣(mài)交易進(jìn)行中途出現問(wèn)題對于自行交接的房款我們不負擔任何居間擔保的責任。
11、客戶(hù)想出租的房屋恰巧是店內有客戶(hù)需求登記的房屋或此房恰是買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)稀缺的房源時(shí)，如何說(shuō)服客戶(hù)將此房屋轉為出售？
答：向客戶(hù)渲染出租房屋手續的煩瑣以及后期可能出現的風(fēng)險。在其允許的前提下可為其房屋進(jìn)行評估，價(jià)格適中不可偏低，同時(shí)向其介紹出售此房的利益所在。
12、知道該房是我司收購的，該如何解釋?zhuān)?/p>
答：向其解釋我們收購房屋是要實(shí)現再銷(xiāo)售的，故對于低質(zhì)量的房源不會(huì )進(jìn)行收購的，其綜合情況只可能優(yōu)于同等條件下的房屋，否則作為企業(yè)將無(wú)法實(shí)現其利潤。因此購買(mǎi)收購房事實(shí)上是最明志的選擇。
13、 當有客戶(hù)提到你們的收購價(jià)格太低了，你應如何解釋?zhuān)?/p>
答：一方面向客戶(hù)適當提供同類(lèi)房屋的曾有的成交情況(做一定的修正)，另一方面著(zhù)重強調該房屋的劣勢。如果客戶(hù)仍然不認可，且欲不賣(mài)該房，可勸說(shuō)客戶(hù)采取代賣(mài)形式。
14、對于收購盈利很多人還認識的不夠，僅僅想到是從中盈利。而我司推出的收購更多的是一項服務(wù)，是為了更可能的滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，是為了讓房主省去等買(mǎi)房人來(lái)反復看房，反復恰談價(jià)格，而花去了很多精力以及時(shí)間。所以我們公司推出了這項不已盈利為目的的服務(wù)正如我們的三免六限服務(wù)一樣。是為了讓每
一、房屋建筑分類(lèi)
房屋建筑從不同的角度可以進(jìn)行不同的分類(lèi)。
1、按建筑物使用性質(zhì)分類(lèi)
⑴居住建筑 ⑵公共建筑
⑶工業(yè)建筑 ⑷農業(yè)建筑
――居住建筑和公共建筑通常又被稱(chēng)為民用建筑。
2、按建筑物（住宅）的層數分類(lèi)
⑴低層建筑：1～3層 ⑵多層建筑：4～7層
⑶小高層建筑：8～16層 ⑷高層建筑：17層以上
3、按建筑結構分類(lèi)
――建筑結構是指建筑物中由承重構件（基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。
⑴磚木結構
－描述：這類(lèi)建筑物的主要承重構件是用磚、木做成。其中，豎向承重構件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架采用木材。
－特點(diǎn)：層數較低，一般在3層以下。1949年以前建造的城鎮居民住宅，20世紀50～60年代建造的民用房屋和簡(jiǎn)易房屋，大多為這種結構。
⑵磚混結構
－描述：這類(lèi)建筑物的豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。
－特點(diǎn)：建造層數一般在6層以下，造價(jià)較低，但抗震性能較差，開(kāi)間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制。所以，這類(lèi)建筑物正逐步被鋼筋混凝土結構的建筑物所替代。
⑶鋼筋混凝土結構
－描述：承重構件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。其
圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。
－特點(diǎn)：結構適應性強抗震性能好，耐用年限較長(cháng)。
⑷鋼結構
－描述：主要承重構件均是用鋼材制成。
－特點(diǎn)：建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，
如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠(chǎng)房等。
4、按建筑施工方法分類(lèi)
⑴現澆、現砌式建筑
－這種建筑物的主要承重構件均是在施工現場(chǎng)澆筑和砌筑而成。
⑵預制、裝配式建筑
－這種建筑物的主要承重構件均是在加工廠(chǎng)制成預制構件，在施工現場(chǎng)進(jìn)行裝配而成。
⑶部分現澆現砌、部分裝配式建筑
－這種建筑物的一部分構件（如墻體）是在施工現場(chǎng)澆筑或砌筑而成，
一部分構件（如樓板、 樓梯）是采用在加工廠(chǎng)制成的預制構件。
二、建筑物的組成
一幢建筑物一般由基礎、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門(mén)窗等六大部分組成。
1. 基礎
基礎是建筑物地面以下的承重構件，它支撐著(zhù)其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。地基不是建筑物的組成部分，是基礎下面的土層，它承受著(zhù)由基礎傳下來(lái)的荷載。地基分為天然地基和人工地基?；A按構造形式不同，可分為：
（1）條形基礎－是指呈連續的帶形基礎，包括墻下條形基礎和柱下條形基礎。
（2）獨立基礎－是指基礎呈獨立的塊狀，形成有臺階形、錐形、杯形的等。
（3）筏板基礎－是一塊支承著(zhù)許多柱子或墻的鋼筋混凝土板，板直接作用于地基上，一塊整板把所有的單獨基礎連在一起不僅使地基上的單位面積壓力減小,也使整個(gè)地基的承載力增大。
（4）箱形基礎－主要是指由底板、頂板、側板和一定數量?jì)雀魤嫵傻恼w剛度較好的鋼筋混凝土箱形結構。對于抵抗地震荷載的作用極為有利。
（5）樁基礎－由設置于土中的樁和承接上部結構的承臺組成。
2. 墻體和柱
墻體和柱均是豎向承重構件，它支撐著(zhù)屋頂、樓板等，并將這些荷載及自重傳給基礎。
⑴墻體的分類(lèi)
A.按在建筑物中的方向，分為：
外墻－位于建筑物四周，是建筑物的圍護構件。
內墻－位于建筑物內部，主要起分隔空間的作用。
B.按在建筑物中的方向，分為：
縱墻－沿建筑物長(cháng)軸方向布置的墻稱(chēng)為縱墻。
橫墻－沿建筑物短軸方向布置的墻稱(chēng)為橫墻。外橫墻通常稱(chēng)為山墻。
C.按接受力情況，分為：
承重墻－凡直接受梁、樓板、屋頂等傳下來(lái)的荷載的墻稱(chēng)為承重墻。
非承重墻－不承受外來(lái)荷載的墻稱(chēng)為非承重墻。
⑵柱－是獨立支撐結構的豎向構件。柱承擔、傳遞梁和板兩種構件傳來(lái)的荷載。
3. 樓地層和梁
樓地層包括樓板和地面（首層地面），是分隔建筑空間的水平承重構件，主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻、柱或基礎。
⑴樓板－樓板的基本構造層是面層、結構層、頂棚。
⑵首層地面－是指建筑物底層的地坪。
⑶梁－是跨過(guò)空間的橫向構件。
4. 樓梯
樓梯一般由3部分組成：樓梯段、休息平臺和欄桿扶手。按樓層間樓梯的數量和上下樓層方式的不同，可分為直跑式樓梯、雙跑式樓梯、多跑式樓梯等。
5. 屋頂
既是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護構件，又是建筑物頂部的承重構件。屋頂由屋面、承重結構層、保溫隔熱層和頂棚組成。常見(jiàn)的屋頂類(lèi)型有平屋頂、坡屋頂。
6．門(mén)窗－門(mén)和窗都是建筑物的圍護構件。
三、房地產(chǎn)常識
一、容積率
是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個(gè)比值越小，意味著(zhù)小區容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì )越高。
二、密度
規劃地塊內各類(lèi)建筑基底占地面積與地塊面積之比。
三、出房率
是指住宅凈使用面積占銷(xiāo)售面積的百分比。由于住宅銷(xiāo)售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內，雖然使用面積相同，但銷(xiāo)售面積會(huì )有不同。
四、面積
是指小區住宅分戶(hù)門(mén)內的臥室和起居室等的凈面積的總和。
五、綠地率
是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。目前天津市規定的新建小區綠化率應在30％以上。
六、住宅的層高和凈高
層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有個(gè)要求，這個(gè)高度就叫層高。具體地說(shuō)，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸?！蹲≌ㄖ祬f(xié)調標準》（GBI100-87）中規定，住 宅的層高采用下列參數：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。
七、住宅的進(jìn)深
住宅的長(cháng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內從前墻的定位軸線(xiàn)到后墻的定位軸線(xiàn)之間的實(shí)際長(cháng)度。根據《住宅建筑模數協(xié)調標準》（GBI100-87）規定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
八、住宅的開(kāi)間
在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線(xiàn)到另一面墻的定位軸線(xiàn)之間的實(shí)際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱(chēng)開(kāi)間。住宅的開(kāi)間在住宅設計上有嚴格的規定。根據《住宅建筑模數協(xié)調標準》（GBI110-87）規定：住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數：2.1米、
2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
九、商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則節選
1．商品房整棟銷(xiāo)售，商品房的銷(xiāo)售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整棟商品房的建筑面積中扣除）。
2．商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購房者所購買(mǎi)的套內或單元內建筑面積（以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷(xiāo)售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積
3．套內建筑面積由以下三部分組成：
（1）套（單元）內的使用面積
（2）套內墻體面積（商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積，非共用墻墻體水平的投影面積的全部計入套內墻體面積）
4．套內建筑面積的計算公式為：
套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽(yáng)臺建筑面積
5．公用建筑面積由以下兩部分組成：
（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑物服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。
（2）套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的一半。
6．公用建筑面積計算：
整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用
空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚、及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。
7．公用建筑面積分攤系數計算：
公用建筑面積分攤系數＝公用建筑面積÷套內建筑面積之和
8．分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積
十、商品房面積誤差的處理方式
按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：
1． 面積誤差比絕對值在3％以?xún)龋ê?％）的，據實(shí)結算房?jì)r(jià)款；
2． 面積誤差比絕對值超過(guò)3％時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在
買(mǎi)受人提出退房日期30日內將買(mǎi)受人已付房?jì)r(jià)款退還給買(mǎi)受人, 同時(shí)支付已付房?jì)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的,產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％之內（含3％）的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足；超出3％部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3％（含3％）以?xún)炔糠值姆績(jì)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對值超過(guò)3％的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。按建筑面積計價(jià)的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。
十一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時(shí)，應當向購房人明示
《住宅商品房準許交付使用證》，提供《商品房質(zhì)量保證書(shū)》和《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。
十二、商品房銷(xiāo)售包括商品房現售和商品房預售
商品房現售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已經(jīng)完成所有權初始登記和取得準許交付使用證的商品房出售給購房人，由購房人支付房?jì)r(jià)款的行為。商品房預售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給購房人，由購房人支付房?jì)r(jià)款的行為。
十三、購房人將預購的商品房在初始登記交付使用前轉讓給他人的，應當按照下列規定辦理
1． 尚未付清商品房總房?jì)r(jià)款的，轉讓人應當事先征得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的同意；
2． 已付清商品房總房?jì)r(jià)款的，轉讓人應當與受讓人訂立預購商品房轉讓合同，并書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；
3． 貸款購房的，轉讓人應當事先征得貸款銀行同意，有保證人的應當征得保證人同意；
4． 轉讓人和受讓人應當自簽訂預購商品房轉讓合同之日起三十日內，持原商品房買(mǎi)賣(mài)合同和預購商品房轉讓合同向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
十四、商品房銷(xiāo)售須具備以下五證
《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》和《商品房銷(xiāo)售許可證》。
三、房管基礎知識
房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中發(fā)展最為迅速的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)與住宅已成為國民經(jīng)濟生活中最為活躍的領(lǐng)域。隨著(zhù)住房制度改革的深化，國家經(jīng)濟建設的發(fā)展和市場(chǎng)化程度的提高，以及中國“入世”后經(jīng)濟大環(huán)境的變化，人們對房地產(chǎn)、住宅的需求發(fā)生了根本的變化，法律意識也增強了，因此對房地產(chǎn)知識的全面了解將成為置業(yè)顧問(wèn)不可缺少的一部分。
一、房管部門(mén)職能
新體制的“成都市房地產(chǎn)交易中心”負責成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和房屋產(chǎn)權產(chǎn)藉管理。具體包括：房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)評估、房屋產(chǎn)權登記、房地產(chǎn)測繪、房地產(chǎn)檔案等管理工作。
二、房管局業(yè)務(wù)流程
根據《成都市城鎮房屋權屬登記條例》的規定，房屋權屬登記程序分為5個(gè)步驟：
受理登記申請→權屬審核→發(fā)布公告→核準登記→頒發(fā)房屋權屬證書(shū)。
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