以鏈家為代表的線(xiàn)下實(shí)體中介不遺余力地加強線(xiàn)上平臺，而58同城、房多多等線(xiàn)上平臺也在縱橫捭闔開(kāi)疆擴土。未來(lái)在房產(chǎn)中介O2O的對決中，是主打免費或低價(jià)的互聯(lián)網(wǎng)平臺更具優(yōu)勢，還是具備線(xiàn)下房源、經(jīng)紀人資源的實(shí)體中介更勝一籌，現在給出定論為時(shí)尚早。本期做客變量的是剛剛以2.6701億美元并購安居客的58同城CEO姚勁波，他給我們講述了怎樣看自己這筆“劃算”的交易。
兩天之內，房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)生兩起重大并購，一個(gè)線(xiàn)上，一個(gè)線(xiàn)下：3月2日，58同城以2.6701億美元“現金加股票”并購安居客集團。就在前一天（3月1日），鏈家地產(chǎn)與上海德佑地產(chǎn)正式合并。這是滬上第二大房產(chǎn)中介品牌與北京二手房第一品牌的聯(lián)姻，雙方開(kāi)始布局全國市場(chǎng)，打造萬(wàn)億級房產(chǎn)O2O大平臺。
我在行業(yè)內的感受是：2014年愈演愈烈的房地產(chǎn)中介變革之火，在2015一開(kāi)年就呈現出了燎原之勢。
趨勢已經(jīng)很明顯。以鏈家為代表的線(xiàn)下實(shí)體中介不遺余力地加強線(xiàn)上平臺，而58同城、房多多等線(xiàn)上平臺紛紛嶄露頭角。未來(lái)在房產(chǎn)中介O2O的對決中，是主打免費或低價(jià)的互聯(lián)網(wǎng)平臺更具優(yōu)勢，還是具備線(xiàn)下房源、經(jīng)紀人資源的實(shí)體中介更勝一籌，現在給出定論為時(shí)尚早。但不管怎樣，我認為用戶(hù)始終需要有一個(gè)地方，能夠看到所有的房子，能夠找到目標的小區，58安居客就是想做這樣的平臺。
58同城未來(lái)將繼續扮演“流量批發(fā)商”的角色，把用戶(hù)導流給房產(chǎn)中介。這次合并對58同城而言，是在房產(chǎn)信息服務(wù)垂直領(lǐng)域的深度整合，為以后的房產(chǎn)O2O業(yè)務(wù)奠定基礎。58同城在租房、二手房業(yè)務(wù)上，已經(jīng)落地到國內100個(gè)城市，而新房業(yè)務(wù)較弱，業(yè)務(wù)的互補性是58同城和安居客走到一起的重要原因。
我和Mike（安居客創(chuàng )始人梁偉平）認識了很長(cháng)時(shí)間，去年9月我們再次見(jiàn)面，兩個(gè)人不約而同的提出合并的想法。
合并，并不意味著(zhù)安居客的消失。安居客品牌、網(wǎng)站、APP無(wú)線(xiàn)都將完整保留，我們看中這個(gè)品牌八年的沉淀和用戶(hù)的偏好，不會(huì )把這個(gè)資產(chǎn)殺掉。全新的58安居客房產(chǎn)集團由58同城創(chuàng )業(yè)元老莊建東出任總負責人，以更激進(jìn)的方式投入到市場(chǎng)和研發(fā)中，并適當擴大各個(gè)團隊的規模。
兩家的整合，相對來(lái)說(shuō)比較容易。業(yè)務(wù)不是完全重疊，而是各有所長(cháng)。雙方將從三個(gè)方面進(jìn)行協(xié)同，首先，58同城將借安居客品牌進(jìn)入新房市場(chǎng)，把58同城的購房者全面導入安居客新房頻道；在二手房領(lǐng)域，58同城將繼續強化三四線(xiàn)城市、剛需用房的定位，而安居客將繼續定位一線(xiàn)城市、高端專(zhuān)業(yè)找房平臺；兩個(gè)平臺將打通數據，互利互補，通過(guò)對用戶(hù)信息的了解，提供更加個(gè)性化的推薦。此外，58同城在租房領(lǐng)域是全國第一，而安居客的租房業(yè)務(wù)相對較小，58同城將補充安居客在租房方面的不足。
相較于春節前滴滴和快的兩家的合并，58同城和安居客的并購并不讓人意外。很多人質(zhì)疑2.6701億美元收購價(jià)格偏低，首先，這次的主要交易是換股，不是現金；而且，最近一年多，整個(gè)資本市場(chǎng)大幅度回調，很多公司的估值打了三折、四折。大家所看到的幾千萬(wàn)、幾億美元的融資，很多都是虛的。如果我們能夠整合很好的話(huà)，安居客股東的回報遠遠不止2.6701億美元。
安居客幾乎是在線(xiàn)找房行業(yè)的發(fā)明者，過(guò)去幾年，在一二線(xiàn)城市的高端房產(chǎn)領(lǐng)域積累了領(lǐng)先優(yōu)勢。58同城房產(chǎn)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，很多都是借鑒安居客。
2009年到2014年間，安居客多次提出上市申請，但均以“擱淺”收尾。2014年上市失敗的導.火.索是安居客單方面宣布漲價(jià)，端口收費的商業(yè)模式遭到了鏈家地產(chǎn)、我愛(ài)我家、麥田房產(chǎn)、中原地產(chǎn)、21世紀不動(dòng)產(chǎn)等10家房產(chǎn)中介客戶(hù)的共同抵.制。
但是，這個(gè)問(wèn)題在2015年將不再存在，2014年之后的中介行業(yè)，面臨著(zhù)交易規模的下跌，經(jīng)營(yíng)狀況碰到了很大困難，為此他們重新思考與平臺間的關(guān)系。并在去年3月、4月，雙方基本達成了一致。
而如今，我們選擇合力做一個(gè)信息平臺，這是談判的第一天就決定的，因為我們相信，平臺在未來(lái)給用戶(hù)、客戶(hù)帶來(lái)的價(jià)值更加巨大。新的58安居客堅持“三個(gè)不”：不會(huì )跟中介對立，不會(huì )做交易，不會(huì )自己雇傭經(jīng)紀人做中介公司。因為，58同城和安居客都是技術(shù)驅動(dòng)型的公司，擅長(cháng)線(xiàn)上做用戶(hù)體驗，通過(guò)技術(shù)手段提升效率，而不是線(xiàn)下開(kāi)門(mén)店。
在二手房市場(chǎng)，由于交易的復雜程度高（價(jià)格、房源真實(shí)性、房主信息備案等），99%以上的交易是通過(guò)中介完成的。58同城作為一個(gè)C2C成分很重的網(wǎng)站，未來(lái)將在租房市場(chǎng)強調C2C的比重，進(jìn)一步打通B2C和C2C兩大渠道。
試想一下，58同城一旦變成中介，很快將面對幾大問(wèn)題。
首先，58同城平臺上的信息量會(huì )急劇下降，中介公司將拒絕與我們合作。比如，現在搜房網(wǎng)的信息遠遠不如安居客、58同城豐富了。當你自己成為運動(dòng)員的時(shí)候，就只剩下自己的房源了。其次，如果不能一家獨大占領(lǐng)整個(gè)市場(chǎng)，對用戶(hù)體驗肯定會(huì )產(chǎn)生負面影響。
在房產(chǎn)中介市場(chǎng)，很多人“談房色變”。很多人問(wèn)我，“你只做平臺，沒(méi)有牽涉到全流程，就不能把信息管控好”。但在過(guò)去幾年，58同城也好，安居客也好，都在通過(guò)點(diǎn)評的機制，篩選出誠信的經(jīng)紀人、經(jīng)紀公司，隨著(zhù)品牌的壯大，完全可以更好的把控房源的品質(zhì)。對于虛假房源、虛假信息，58同城在天津成立了一個(gè)接近100人的團隊，進(jìn)行人工認證、核實(shí)信息。除此之外，我們還會(huì )定期抽查個(gè)人房源是否屬實(shí)。目前，真實(shí)個(gè)人房源的比例已經(jīng)達到90%以上。
同樣是房產(chǎn)信息交易平臺，58同城和搜房網(wǎng)的玩法也不盡相同。58同城只做信息平臺，流量直接導給了房產(chǎn)中介，搜房則是把流量導給經(jīng)紀人；58同城對中介負責，搜房對經(jīng)紀人負責；58同城向中介收錢(qián)；搜房向經(jīng)紀人收錢(qián)。
在國外，買(mǎi)房人不會(huì )關(guān)注你屬于哪一家中介公司，而是關(guān)注你會(huì )不會(huì )說(shuō)國語(yǔ)，長(cháng)相怎么樣，服務(wù)怎么樣。國外主張塑造經(jīng)紀人的個(gè)人品牌，而中國則需要公司品牌來(lái)背書(shū)。獨立經(jīng)紀人擁有更多的話(huà)語(yǔ)權和決定權，會(huì )更加注重效果。流量大的平臺，能夠與經(jīng)紀人形成良性互動(dòng)；更多經(jīng)紀人的加入，也會(huì )增加平臺上用戶(hù)的訪(fǎng)問(wèn)量。雖然獨立經(jīng)紀人在中國遠遠沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，但未來(lái)的前景非?？捎^(guān)。
不管是新房、二手房還是租房，每個(gè)市場(chǎng)單獨測算都是上千億元的市場(chǎng)。由于客單價(jià)高，很自然的可以引入金融元素。下一步，58安居客將向第三方機構、貸款機構、銀行等開(kāi)放。雖然，互聯(lián)網(wǎng)金融未必是今年能夠看到成績(jì)的一個(gè)板塊，但是作為58安居客的重要一步，我們已經(jīng)投入力量在籌備。
今年我們很可能在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域做投資、并購。我們的愿景是，58安居客的用戶(hù)不只是看到一個(gè)信息，在線(xiàn)下完成交易，而是可以在平臺獲得更多的差異化服務(wù)，包括金融服務(wù)，比如你賣(mài)二手房，或者你需要贖回房子，我們都可以提供好的產(chǎn)品來(lái)滿(mǎn)足客戶(hù)需求。金融，對整個(gè)房產(chǎn)交易平臺來(lái)說(shuō)，會(huì )是一個(gè)做乘法的過(guò)程。
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