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| 白云區金蘭花園，在陽(yáng)臺之間安裝好的電梯。 |
“電梯費用標準”主要制作人黃石鼎:或進(jìn)行后續研究,找專(zhuān)家業(yè)主面談
舊樓裝電梯下篇
8月21日，本報《加裝電梯：誰(shuí)出錢(qián) 誰(shuí)補償 補多少》報道見(jiàn)報后，收到大量讀者來(lái)電和郵件，表達對正在論證的《廣州市既有住宅增設電梯集資分攤費用的參考標準》（下簡(jiǎn)稱(chēng)《標準》）的看法。
其中，絕大多數讀者正是需要加裝電梯的舊樓住戶(hù)，有讀者對《標準》的出臺表示期待，也有讀者認為《標準》的計算不合理，甚至有個(gè)別低層住戶(hù)在同意加裝電梯后，看到可獲補償后又反悔。
《標準》的主要制作人黃石鼎坦言：把《標準》“亮”出來(lái)，承受了相當的壓力，“參考標準，目前還在論證階段，即便最終出臺，它也并不具有強制力，只是給舊樓加裝提供一種可行的方案?！?/p>
文、圖、表／本報記者 杜安娜 蟻暢 實(shí)習生 譚璇璇、張瑩姍
近日，記者將讀者的意見(jiàn)已經(jīng)反饋給了黃石鼎，黃石鼎也詳述了《標準》的計算過(guò)程。
已考慮采光、通風(fēng)等因素
記者：有讀者認為，在計算補償時(shí)應該考慮到加裝電梯對低層采光、通風(fēng)、安全等因素的影響。
黃石鼎：事實(shí)上我們的計算因子包括加裝意愿、電梯使用頻率、房屋升值率?，F實(shí)情況下，如果采光、通風(fēng)和安全的利益受損應該得到補償。理論上來(lái)說(shuō)，“不愿意加裝電梯”的居民，特別是“給予補償也不愿意加裝電梯”的居民，是利益受損更嚴重的群體，于是，他們房屋的受損程度以及補償力度就間接通過(guò)居民的加裝意愿衡量出來(lái)。
所以說(shuō)，加裝意愿這一計算因子實(shí)際上是包含了加裝電梯對低層采光、通風(fēng)、安全等因素的影響。
記者：有的樓房加裝電梯并不影響一樓的采光、通風(fēng)，不應該給予補償。
黃石鼎：我們只是根據調查結果做出來(lái)的一個(gè)標準數據，每一棟樓的特點(diǎn)都不一樣。所以我們的計算也留下了一些“彈性”。比如補償系數、分攤系數都是可以進(jìn)行調整的，可以按專(zhuān)家實(shí)地考察后提供的系數來(lái)定。
如果大家能坐下來(lái)談就好，如果不愿意按照我們的方法來(lái)算，也可以自己協(xié)商方案。我們只是給那些沒(méi)有辦法談妥的人提供一個(gè)參考。
應充分尊重住戶(hù)的意愿
記者：有讀者投訴，他們所在的樓本來(lái)已經(jīng)談妥了加裝電梯，低層住戶(hù)也不要求補償?，F在看到《標準》說(shuō)還有補償，低層住戶(hù)改變主意了。這種情況怎么處理？
黃石鼎：首先從法律上來(lái)說(shuō)，有一個(gè)“法不追溯”的原則，新規對過(guò)往發(fā)生的事不具有效力，而且現在還只是在驗證階段，最終結果如何還不可預料。另外，既然已經(jīng)談成，就沒(méi)有必要再反悔。這就是為什么我說(shuō)要被罵死的原因。任何時(shí)候做這個(gè)事都會(huì )被罵。
記者：按照2012年出臺的《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》，達到 2/3 業(yè)主同意即可申報加裝電梯。但一般來(lái)說(shuō)，反對加裝的低層住戶(hù)數量相對少，往往達不到1/3以上，如何能保證公平性？
黃石鼎：我覺(jué)得如果低層住戶(hù)的是合理訴求，是應該滿(mǎn)足的。不能用大部分的意愿來(lái)壓住少數的利益，也不是長(cháng)久之計。比如，現在把電梯給裝了，但一樓的人不滿(mǎn)意，就給將來(lái)留下了糾紛的隱患，因為這樣的同意是建立在不確定的基礎上的。
說(shuō)得不好聽(tīng)一點(diǎn)，如果低層的人采用一些不合適的手段去阻撓電梯的運行呢？
六層樓加裝暫未考慮
記者：這套《標準》主要為7～10層樓高的舊樓加裝電梯設計了補償分攤方案，并未涉及六層樓高的房屋，是什么原因？
黃石鼎：主要是因為經(jīng)費不足?！稑藴省氛麄€(gè)項目的經(jīng)費幾萬(wàn)元，前期的調查工作是由40多個(gè)調查人員，花費了將近4個(gè)月時(shí)間完成的，投入精力很大。
記者：我們看到，在取樣的140棟舊樓中，七層和十層樓高的只有6棟，八層、九層有幾十棟，這樣對七層和十層樓高的來(lái)說(shuō)，最終結果是否公平？
黃石鼎：是準確的。因為我們的樣本覆蓋天河區、白云區、越秀區、海珠區和荔灣區，這些樣本都是隨機抽取的，說(shuō)明七層、十層樓高的樓房在整個(gè)廣州老樓中占有的比例相當。
記者：從計算結果來(lái)看，如果一棟樓加裝電梯的費用是50萬(wàn)元，十層樓高舊樓的第一層獲得的補償比七、八、九層樓高舊樓的第一層獲得的補償要少，您覺(jué)得這合理嗎？
黃石鼎：這是合理的，因為十層高樓獲得補償的是一、二、三層的住戶(hù)，獲得補償的人多了，所以算下來(lái)會(huì )少些。
談公共問(wèn)題需互相體諒
記者：有一些讀者反映，他們所在的樓棟中，有人直接表示不參與。對于這種“甩手派”有沒(méi)有相應的解決辦法？
黃石鼎：這不是《標準》所能解決的事情，很多時(shí)候有些非理性的因素在里面。希望大家都能在一個(gè)理性的層面來(lái)把這個(gè)事情辦好。
記者：有讀者提出，補償和分攤還需考慮戶(hù)型和位置。比如按電梯井或連廊與建筑物各類(lèi)型房間（廳、房、廚房、衛生間、陽(yáng)臺）的窗口的距離作為補償標準？
黃石鼎：如果可能的話(huà)，我們還會(huì )進(jìn)行一些后續研究。后續研究相對簡(jiǎn)單一些，會(huì )找一些專(zhuān)家和業(yè)主代表來(lái)談。比如每一層幾戶(hù)分攤補償費用怎么分？目前來(lái)看，按建筑面積是最合理的。當然，還需要做更多的研究。
記者：還有讀者質(zhì)疑，我們整個(gè)補償和分攤費用的基數是以安裝電梯費用作為基數，覺(jué)得這個(gè)“盤(pán)子”太小。如果加裝電梯費用很低，那么獲得補償會(huì )相當少。為何選擇這個(gè)基數？
黃石鼎：假設電梯很便宜，每家都可以自己裝。加裝電梯自然應該按照加裝電梯的費用作為一個(gè)參考值。如果加裝電梯對一樓通風(fēng)、采光、安全造成了影響，那么對樓上的住戶(hù)也有類(lèi)似的影響。
我們用了那么多公式來(lái)算這個(gè)補償，是相對公平和科學(xué)的。但計算方法再完美，肯定也是有人要吃虧的?？赡苊總€(gè)人都是站在自己的角度提意見(jiàn)，因為人都是自私的，但這是公共問(wèn)題，不能全部按照一家的意思辦，大家應該相互體諒。己所不欲，勿施于人。這樣才能公平、和諧。
樓主們：家家有本難念的經(jīng)
廣州市法制辦：讀者反映的意見(jiàn)有重要參考作用
讀者
意見(jiàn)
本報記者在梳理讀者意見(jiàn)過(guò)程中發(fā)現，目前，全市范圍內仍有多棟舊樓正在為加裝電梯而努力，而更多的舊樓則“靜悄悄”。而實(shí)際上，由于早期建設時(shí)缺乏統一標準，幾乎每一棟舊樓都有自身的特殊狀況，比如不同層數戶(hù)數不同、一樓為架空層或商鋪、多數住戶(hù)為出租戶(hù)、電梯層位于上下樓梯中間等等。
這意味著(zhù)《標準》在實(shí)踐中無(wú)法做到“放之四海而皆準”。
市法制辦向記者表示，電梯補償標準仍在論證中，讀者反映的意見(jiàn)有重要參考作用。
全體業(yè)主同意為何6年難加裝
廣州中醫藥大學(xué)機場(chǎng)路12號大院有一棟9層“工”字形的舊樓，其中一“豎”為74號梯，一“橫”則為75號梯。
2008年，75號梯18套房子中，除去兩套空置房，剩下16戶(hù)全部同意加裝電梯，并向廣州市規劃局提交了電梯加裝申請。
此后，75號梯業(yè)主們收到規劃局復函，稱(chēng)相鄰的另一號梯多位戶(hù)主提出意見(jiàn)，認為加裝電梯后，會(huì )對其視線(xiàn)景觀(guān)構成直接影響，要求75號梯取得該號梯全體業(yè)主同意或修改建筑設計后再重新報審加裝方案。事情就此擱置。
其間，75號梯業(yè)主們曾做過(guò)嘗試，討論將電梯換做鋼結構，外層為玻璃結構，增加透光率。但仍未果。
目前，廣中醫大院共有近80棟舊樓單位，已加裝電梯的只有4個(gè)單元。
低層住戶(hù)不同意加裝
半年前，移居加拿大的梁先生接到女兒來(lái)自廣州的電話(huà)，得知自己的那棟8層高、20年樓齡的舊樓要加裝電梯。
天河東德榮街4號，屬于為數不多的“田”字形樓棟，由于結構的特殊性，電梯的選址只能在進(jìn)入公共樓梯的門(mén)口，而且要往戶(hù)外伸出一米多距離。
梁先生挨家挨戶(hù)征求意見(jiàn)，低層住戶(hù)意見(jiàn)最大。一、二層的八個(gè)住戶(hù)只有一戶(hù)簽名同意了，“還因為他跟我是老友”。 除此之外，三、四層多位業(yè)主要么已移居海外，要么無(wú)法聯(lián)系。
最后四樓及以上的住戶(hù)全部簽名同意，也達到“兩個(gè)2/3”的要求。隨后，梁先生開(kāi)始和居委會(huì )、小區管理中心、業(yè)委會(huì )溝通，希望他們能幫忙做低層住戶(hù)的“思想工作”。目前，溝通仍在進(jìn)行。
高層住戶(hù)不同意加裝
天河區建業(yè)路華翠街某樓棟，10余棟樓，樓齡約18年，每棟有9層，一梯兩戶(hù)，一樓為架空層。
今年50多歲的王先生擔任該小區的業(yè)委會(huì )主席，他介紹，高層住戶(hù)主要對資金如何管理存在意見(jiàn)，同時(shí)也對電梯質(zhì)量問(wèn)題提出異議，2012年8月提出加裝電梯方案后，業(yè)主們協(xié)商好總投資為60萬(wàn)元，出資額度按兩個(gè)標準算，一是在建筑面積相等的情況下，按住戶(hù)數量出資，這種出資方法占總戶(hù)數的80%。二是在建筑面積不相等的情況下，按建筑面積出資，這種出資方法占總戶(hù)數的20%。經(jīng)算，3樓出資最少為2.8萬(wàn)元，最多為3.2萬(wàn)元，而1、2樓則不用出資。
對一樓不影響是否應賠償？
天河區天河東路244號是一棟6層高、12年樓齡的樓房，一層4戶(hù)。該樓棟一樓是商鋪。
去年年中，業(yè)主們開(kāi)始商量加裝電梯事宜，經(jīng)過(guò)一年籌備，資金、規劃圖和項目承辦公司等各方面工作已經(jīng)到位，協(xié)商的安裝報價(jià)是38至39萬(wàn)元。住戶(hù)符先生告訴記者，因為一樓是商鋪，鋪主本身也不住該棟樓房，且商鋪都有獨立的出口，采光和通風(fēng)也都沒(méi)有受到影響。如果按照新《標準》，一樓商鋪還可以獲得8萬(wàn)多元的補償，“明顯不合理的”。目前工程已經(jīng)停滯。
補償分攤如何分到戶(hù)應細化
白云區金信路金蘭花園共有26棟樓房，樓齡約15年，共8層，一層5戶(hù)。目前只有4棟加裝了電梯。26號樓棟的業(yè)主們也張羅起加裝電梯一事。
但該棟1樓在修建過(guò)程中，因資金不足，導致銷(xiāo)售過(guò)程中只有2戶(hù)入住，三樓只有4戶(hù)入住，沒(méi)有住滿(mǎn)的情況下，費用如何分攤又成了新的難題。項目總預算為 58萬(wàn)元，目前按照樓層和面積計算出的系數，三樓的許小姐家分攤到的費用為1.1至1.5萬(wàn)元，但是因為電梯小，使用率不高，于是有戶(hù)主提出應該按人口分攤，溝通再次遇阻。
市 民
建 議
市民蔡毅：補償基數不應按投資比例計算
一層的補償標準不應在《參考標準》中提出具體數額。補償是一個(gè)復雜的問(wèn)題，不能簡(jiǎn)單按照加裝電梯投資的比例進(jìn)行計算，應根據加裝電梯對住戶(hù)的影響程度確定補償數額，有的項目一層住戶(hù)已在大院內另外圈了一個(gè)小院子，獨門(mén)出入，加裝電梯對1層住戶(hù)的通風(fēng)、采光和進(jìn)出都沒(méi)有影響，就不應該給予高額補償。
是否可以對1層住戶(hù)補償，可根據加裝電梯對住戶(hù)的影響程度確定，最高不超過(guò)8萬(wàn)元。
市民劉星宇：電梯補償應避免“同層不同命”
補償依據過(guò)于單一。參考標準過(guò)多考慮低層住戶(hù)分享高層住戶(hù)的房屋增值，較少考慮補償低層住戶(hù)的損失。電梯是垂直的，如果遮擋了1樓、2樓某戶(hù)型的窗戶(hù)，影響通風(fēng)采光，必然也遮擋3至9層該戶(hù)型住戶(hù)。如果1樓、2樓某戶(hù)型受影響可獲賠償，3樓以上該戶(hù)型的各層都會(huì )受影響，也應獲得補償。
有些1樓、2樓住戶(hù)在家里根本看不到電梯井和連廊，不影響通風(fēng)采光，不影響視線(xiàn)，加裝電梯對其沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)影響，卻要按照參考標準領(lǐng)取補償。
市民郭先生：計算因子應考慮到實(shí)際情況
第一，關(guān)于“電梯使用頻率”。從理論上講，樓層越高使用越多。但在現實(shí)當中未必是這樣，這要看每戶(hù)的人口結構及出行次數。比如我們這個(gè)梯，有的住 戶(hù)除了一家人之外，親戚朋友很多，經(jīng)常光顧，人來(lái)人往，遇上寒暑假就更加熱鬧。因為是舊樓，我們這里不乏獨居老人或兩老，這些人使用電梯的頻率并不高。
第二，關(guān)于“房屋升值”。許多家庭只有一套住房，房屋升值與否對他們來(lái)說(shuō)并不重要?，F在將房屋升值的因素作為考量，但實(shí)際上，不少一樓住宅比所有樓層更吃香，改造成商鋪租出去后增加了收入。這樣的做法有點(diǎn)一刀切。
“溫老師”：房改房裝電梯應考慮歷史因素
房改房的高樓層不少住戶(hù)是在那些不公平的分房條例與分數計算方法所算分數偏低又沒(méi)退路被迫選擇。對于9層樓，每棟樓在同等面積情況下都是4至6樓為首選。不少7至9樓住戶(hù)在本樓梯中為在經(jīng)濟狀況較差群體。樓層系數之間的差距不適合太大。
《參考標準》計算方法
該標準不考慮使電梯順利運行所需的維護、維修等產(chǎn)生的費用，只考慮加裝電梯本身所需的加裝費用和對低層住戶(hù)的補償費用，且所需費用全部由高層住戶(hù)進(jìn)行分攤。
在此前提下，基于以上提出的利益均等、分攤補償和適度補償三原則，構建了一個(gè)數學(xué)模型。
調查小組對廣州市140棟舊樓進(jìn)行了采樣，并將采樣結果進(jìn)行了數據化處理。
計算公式
七層住宅加裝電梯計算公式：
1~2樓住戶(hù)的補償費用計算公式：
Zn＝0.2069×X×Qn
3～7樓住戶(hù)的分攤費用計算公式：
Yn＝（X/0.8286）×Rn
八層住宅加裝電梯計算公式：
1~2樓住戶(hù)的補償費用計算公式：
Zn＝0.3079×X×Qn
3～8樓住戶(hù)的分攤費用計算公式：
Yn＝（X/0.7646）×Rn
九層住宅加裝電梯計算公式：
1~3樓住戶(hù)的補償費用計算公式：
Zn＝0.3501×X×Qn
4～9樓住戶(hù)的分攤費用計算公式：
Yn＝（X/0.7407）×Rn
十層住宅加裝電梯計算公式：
1~3樓住戶(hù)的補償費用計算公式：
Zn＝0.2607×X×Qn
4～10樓住戶(hù)的分攤費用計算公式：
Yn＝（X/0.7932）×Rn
以上出現的字母說(shuō)明：
Z表示所在樓層得到的補償費用，Y表示所在樓層應分攤的費用，X表示加裝電梯的費用，Q表示所在樓層的補償系數的百分比，R表示所在樓層的分攤系數的百分比，n為樓層數。
以上出現的數字說(shuō)明：
0.2069＝17.14/82.86（即七層住宅中補償費用比例／加裝電梯費用比例）
0.3079＝23.54/76.46（即八層住宅中補償費用比例／加裝電梯費用比例）
0.3501＝25.93/74.07（即九層住宅中補償費用比例／加裝電梯費用比例）
0.2607＝0.2068/0.7932（即十層住宅中補償費用比例／加裝電梯費用比例）
0.8286即七層電梯安裝費用占高層住戶(hù)所需分攤的總費用的百分比。
0.7646，即八層電梯安裝費用占高層住戶(hù)所需分攤的總費用的百分比。
0.7407即九層電梯安裝費用占高層住戶(hù)所需分攤的總費用的百分比。
0.7932即十層電梯安裝費用占高層住戶(hù)所需分攤的總費用的百分比。
系數查詢(xún)
七層樓高：
1～2層補償系數為：84.78％、15.22％。
3～7層的分攤系數為：12.02％、16.14％、20.75％、24.98％、26.11％。
八層樓高：
1～2層補償系數為：60.35％、39.65％。
3～8層的分攤系數為：5.63％、13.79％、15.81％、18.49％、21.88％、24.37％。
九層樓高：
1～3層補償系數為：64.97％、34.10％、0.91％。
4～9層的分攤系數為：10.24％、12.63％、16.1％、17.33％、20.48％、23.22％。
十層樓高：
1～3層補償系數為：43.55％、35.65％、20.80％。
4～10層的分攤系數為：7.48％、11.05％、12.66％、14.3％、16.39％、17.58％、20.55％。
注：分攤的總費用包括電梯安裝費和補償費之和。
“權重比”是經(jīng)過(guò)10名專(zhuān)家打分后計算出來(lái)的，這個(gè)比例，就是到時(shí)候具體協(xié)商時(shí)，可以變化的部分。
以一棟九層樓高的住宅為例：
下面以一棟9層高樓為例，假設電梯安裝費用為70萬(wàn)元，推演各數值運算過(guò)程：
1樓的補償費用，可代入公式Zn＝0.3501×X×Qn進(jìn)行計算。其中，X為加裝電梯的費用700000元，1樓的補償系數Q1查詢(xún)?yōu)?.3501。
計算如下：Z1=0.3501×700000×0.6479=158780.853元
由此算出，1樓獲得的補償費用為158780.853。
同理得出，2、3樓的補償費用分別為：83568.87元、2230.137元。
根據計算結果，4～9樓為分攤樓層。
4樓的分攤費用，可代入公式Yn＝（X/0.7407）×Rn進(jìn)行計算。其中，X為加裝電梯的費用700000元，4樓的分攤系數R4查詢(xún)?yōu)?.1024。計算如下：
Y4=（700000/0.7407）×0.1024=96773.3225元
由此算出，4樓應分攤的費用為96773.3225元。
同理得出，5~9樓的分攤費用分別為：119360.065元、152153.368元、163777.508元、193546.64元、219441.06元。
七、八、十層樓高的住宅計算方法同上。
計算臨界樓層：
哪一層出錢(qián)？哪一層受補償？
得到這些數據后，首先要計算臨界樓層。臨界樓層以上的分攤費用，以下（包括臨界樓層）的將獲得賠償。
臨界樓層是在通過(guò)各樓層的“受益程度”因子和各樓層的“加裝意愿”因子共同決定的。由于加裝意愿代表的是不同意加裝居民的意見(jiàn)，所以為負值。當某一層的“受益程度”與“加裝意愿”相加為正值時(shí)，則為分攤樓層；若為負值，則為補償樓層。
計算分攤系數：
每一層的分攤比例是多少？
“分攤系數”決定了臨界樓層以上各層所需要承擔的費用比例。它的大小由“受益程度”和“加裝意愿”決定。
“受益程度”則由“電梯使用頻率”和各樓層加裝電梯前后“房屋升值率”共同決定，并且“房屋升值率”對“受益程度”的影響比“電梯使用頻率”要高。因此設定兩者的權重比為：0.8：0.2。
計算補償系數：
每一層獲得補償的比例是多少？
“補償系數”決定了臨界樓層以下（包括臨界樓層）獲得補償費用的比例。它的大小也由“受益程度”和“加裝意愿”決定。
“加裝意愿”由“完全不同意”和“給予一定的補償后同意加裝”兩種意見(jiàn)決定。而且，“完全不同意”對“加裝意愿”的影響比“給予一定的補償后同意加裝”要高，由此，設置兩者的權重比為：0.65：0.35。
計算補償比例：
補償的費用占總費用的比例是多少？
“補償比例”表示臨界樓層以上樓層支付的電梯分攤費用中，用于補償臨界樓層以下樓層（包括臨界樓層）的費用比例。
“補償比例”由臨界樓層以下各樓層（包括臨界樓層）住戶(hù)加裝電梯后“受益程度”和整棟樓房加裝電梯后“受益程度”的平均值得出。
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