延安市劉志丹慈善敬老院
建 設 項 目
可
行
性
研
究
報
告
延安市程榮實(shí)業(yè)有限公司
2014·5策劃：趙 琳
目 錄
第一章 總論............................……………………………3
第二章 項目概述 ………………………………………..4
第三章 項目選址 ………………………………….…….10
第四章 項目建設條件 …………………………………..11
第五章 慈善敬老院項目服務(wù)理念………………….......15
第六章 項目建設的投資規模及資金籌措………………16
第七章 市場(chǎng)分析 ………………………………………25
第八章 項目建設方案……………………………………43
第九章 環(huán)境保障分析……………………………………49
第十章 投資估算 ………………………………………51
第十一章論詰………………………………………………55
第一章 總論
1·1 概況
1、項目名稱(chēng)：延安劉志丹慈善敬老院
2、建設單位：延安市廣慈勞保用品有限公司
3、建設地點(diǎn)：延安市志丹縣金鼎村
4、法人代表：王志芳
5、項目性質(zhì)：新建
6、投資規模：132.9 億元人民幣
7、資金來(lái)源：自籌 慈善機構支持
8、建設周期：3—5年
9、聯(lián) 系 人：趙 琳 18691071294 劉 耀15596219938
1·2 企業(yè)簡(jiǎn)介
延安廣慈勞保有限責任公司，是延安市殘聯(lián)下屬的一個(gè)社會(huì )公益機構，現有殘疾人培訓就業(yè)基地，
公司根據中央十七大六中全會(huì )提出的大力發(fā)展養生養老事業(yè)，以“弘揚生態(tài)養生、倡導綠色生活、共建生態(tài)文明”為宗旨，從而繼承和發(fā)揚陜西省養生養老、敬老愛(ài)幼的光榮傳統，結合有關(guān)部門(mén)擬在陜西建立國際生態(tài)養生、養老基地的決定，我公司正在籌建《延安市劉志丹慈善敬老院》建設項目。
第二章 項目概述
2·1老齡事業(yè)概述
延安市劉志丹慈善敬老院的建設是構建和諧社會(huì )的一項重要內容。黨的十六大以來(lái)，新一屆黨中央、國務(wù)院提出了“堅持以人為本，執政為民”的剛要，提出要“樹(shù)立全面協(xié)調、可持續性的科學(xué)發(fā)展觀(guān)，構建和諧社會(huì )”。構建社會(huì )主義和諧社會(huì )，是我們黨從全面建設小康社會(huì )、開(kāi)創(chuàng )中國特色社會(huì )主義事業(yè)新局面的全局出發(fā)的一項重大任務(wù)，適應了我國改革發(fā)展進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期的客觀(guān)要求，體現了廣大人民群眾的根本利益，關(guān)系到鞏固黨執政的社會(huì )基礎，實(shí)現黨執政的歷史任務(wù)，關(guān)系到全面建設小康社會(huì )的全局，關(guān)系到黨的事業(yè)興旺發(fā)達和國家的長(cháng)治久安。
社會(huì )主義和諧社會(huì )是民主法治、公平正義、誠信友愛(ài)、充滿(mǎn)活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì )。建設和諧社會(huì )是一個(gè)國家政治生活民主化、經(jīng)濟市場(chǎng)化、社會(huì )自治化、生態(tài)環(huán)境優(yōu)化的持續性過(guò)程，是一個(gè)復雜艱巨的系統工程，需要全面考慮，綜合平衡。
人口老齡化問(wèn)題是我國目前面對的一個(gè)重要課題，隨著(zhù)時(shí)間的推移還將進(jìn)一步加重，據統計，我國老齡人口已達到2.1億以上。延安市常住人口為218.7萬(wàn)人，在年齡結構上，同2000年第五次人口普查相比，0-14歲人口的比重下降12.02個(gè)百分點(diǎn)，15-64歲人口的比重上升10.3個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升1.72個(gè)百分點(diǎn)，趨于老齡化。
民政部指定的《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規劃》提出：“十一五”期間，繼續增加財政對社會(huì )保障的投入，多渠道籌措老年社會(huì )保障基金，合理確定保障標準和方式，逐步建立廣泛覆蓋、持續發(fā)展，與經(jīng)濟社會(huì )相適應，與其他保障制度相銜接的老年社會(huì )保障體系?；窘⑾鄬ν晟频睦淆g政策法規體系。健全與人口老齡化相適應、協(xié)調高效的老齡工作體系。積極推進(jìn)方便老年人生活的基礎設施建設，建立健全適應家庭養老和社會(huì )養老相結合的為老服務(wù)網(wǎng)絡(luò )和滿(mǎn)足老年人特殊需要的老年用品市場(chǎng)，進(jìn)一步營(yíng)造敬老、養老、助老的和諧良好的社會(huì )氛圍，為實(shí)現“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè )”的目標創(chuàng )造更為有利的社會(huì )條件。規劃要求“十一五”期間，各省、市、縣（區）要根據當地實(shí)際情況，建設一批設施齊全、功能完善的養老服務(wù)機構。延安市民政局在民政事業(yè)“十一五”規劃中提出，要進(jìn)一步加強敬老院建設，提高集中供養率，在“十一五”末，集中供養達到50%以上
2·2 中國老齡化現狀
中國已經(jīng)迎來(lái)第一個(gè)老齡人口增長(cháng)的高峰
1950年-1973年是我國人口出生的高峰期，60年過(guò)去了，從2010年我國就進(jìn)入了老齡人口快速增長(cháng)期。2013年我國就迎來(lái)第一個(gè)老齡人口增長(cháng)的高峰期，預計今后每年老齡人口新增數量將達到1000萬(wàn)左右。將給社會(huì )高齡老人、失能老人、失獨老人不斷增多等以系列養老壓力 。
2·3 志丹縣、吳起縣老齡化現狀
2·4項目建設背景
劉志丹，名景桂，字子丹（后改為志丹），志丹縣（舊稱(chēng)保安縣）金鼎鎮蘆子溝村人。1890年10月4日出生，1924年加入社會(huì )主義青年團，1925年轉為中共正式黨員。1892年初入黃埔軍校第四期炮兵科，同年秋畢業(yè)，參加北伐。1928年，參加領(lǐng)導渭華起義，任軍委主席隨后歷任中共陜北特委軍委主席、陜甘游擊隊副總指揮、紅二十六軍四十二師參謀長(cháng)、師長(cháng)陜甘邊革命軍事委員會(huì )主席、西北革命軍事委員會(huì )副主席、紅十五軍團副軍團長(cháng)兼參謀長(cháng)革命軍事委員會(huì )西北辦事處副主任、紅二十八軍軍長(cháng)、紅軍北路軍和中共中央所在地瓦窯堡警備司令等要職。1936年，同宋任窮率紅二十八軍渡黃河東征，4月14日，在指揮部隊攻戰山西中陽(yáng)縣三交鎮戰斗中中彈犧牲，年僅34歲。為紀念劉志丹將軍，中共中央于1936年6月決定改保安縣名為志丹縣。1940年，中共中央指示西北局和陜甘寧邊區政紛紛路祭，邊區主席林伯渠親執紼下葬。
沒(méi)有毛澤東就沒(méi)有新中國，沒(méi)有劉志丹就沒(méi)有陜北紅軍，沒(méi)有陜北紅軍就沒(méi)有全國的解放。開(kāi)國解放以來(lái)，全中國人民都過(guò)上幸福生活，劉志丹的家鄉也倍受全中國人民的關(guān)心，為了緬懷革命先烈，繼承革命先烈遺志，回報先烈后裔，也能享受黨的溫 ，人民的關(guān)懷，使老區人民的老人，享受快樂(lè )、享受健康、享受幸福，老有所養，安度晚年！
公司有信心、有決心、有能力，在各級政府支持下，爭取資金投入，把劉志丹慈善敬老院、養老院、老年公寓建成全國先進(jìn)，集世界一流的生態(tài)、療養、休閑、度假、旅游為一體的綠色、養生、養老的幸?；?。以回報政府、社會(huì )的支持和厚愛(ài)！
第三章 項目選址
根據國務(wù)院關(guān)于養老指示和陜西省十二五規劃精神，我公司依據志丹縣獨特的革命歷史背景、自然條件和地域優(yōu)勢，經(jīng)過(guò)了多次、多方的考察論證，志丹縣金鼎村的自然與人文資源豐富?，F有的自然生態(tài)環(huán)境，最為適宜建設一座劉志丹慈善敬老院（養老院、老年公寓）及生態(tài)養老項目，其中包括老年醫療保健、養生膳食、文化娛樂(lè )為一體的新型的、公寓式、居家式的現代化的養生、養老、敬老院。
3·1 選址原則
3.1.1老齡設施宜選擇在自然環(huán)境較好、陽(yáng)光充足、通風(fēng)良好
的地段。建設一座大型的、節能環(huán)保型的、生態(tài)人文型的、養生益壽型的、集專(zhuān)業(yè)醫療、康復護理、生活照料、臨終關(guān)懷、文化娛樂(lè )、休閑度假、異地養生等為一體的設施齊全、國家一流的綜合性老年福利服務(wù)、養生、養老基地。
3·1·2 認真貫徹執行國家對工程項目的建設程序和項目前期的有關(guān)規定。
3·1·3 采取先進(jìn)的工藝技術(shù)和設計質(zhì)量，至少超前20年未來(lái)發(fā)展理念。確保安全、可靠、長(cháng)期、穩定的為社會(huì )和企業(yè)創(chuàng )造效益。
3·1·4 嚴格遵守國家、行業(yè)和地方的法律、法規、標準規范，高度重視環(huán)境保護，認真落實(shí)各項環(huán)保措施，“三廢”排放量的控制滿(mǎn)足國家有關(guān)規定的要求。
3·1·5 認真貫徹國家有關(guān)勞動(dòng)安全衛生、環(huán)境保護和節約能源的規定，實(shí)事求是地分析項目建設條件、經(jīng)濟效益及社會(huì )效益。
3·1·6 認真執行國家消防規定，重視消防設施的建設，避開(kāi)易爆、易燃、有毒等危險品的生產(chǎn)儲運場(chǎng)所。
3·1·7 老齡設施要遠離聲源、遠離城市主要干道、高速公路及交通量大的交叉路口和集散場(chǎng)地等地點(diǎn)段，優(yōu)雅避靜。
3·1·8 關(guān)心職工的生產(chǎn)安全和職業(yè)衛生保護，保障勞動(dòng)者的身體健康，加強勞動(dòng)安全設施設計。
位于革命圣地延安市志丹縣45公里處的劉志丹故鄉金鼎村，用地四址為東至志丹縣；西至吳起縣；各項配套設施齊全，估算總投資 億元。
第四章 項目建設條件
位于革命圣地延安市志丹縣45公里處的劉志丹故鄉金鼎村位于陜西
西安——甘肅西峰——吳起——志丹——
延安——南泥灣——
黃河壺口瀑布——西安旅游環(huán)線(xiàn)上，是陜西旅游名勝景點(diǎn)之一，也是陜甘寧紅色旅游的交通中心必經(jīng)之路。百年前，這里人煙稠密，水源充足，土地肥沃，生產(chǎn)和經(jīng)濟都十分繁榮。到了清朝中期，清統治者挑起回漢民族糾紛，互相殘殺，使這里變成野草叢生、荊棘遍野，人跡稀少，野獸出沒(méi)的荒涼之地。
劉志丹慈善敬老院
4·1·1自然地質(zhì)環(huán)境概況：位于革命圣地延安市志丹縣45公里處的劉志丹故鄉金鼎村，流域面積 平方公里，系
丘陵溝壑區，土壤為
黃綿土、水稻土，林草覆蓋率83%，為洛河上游途經(jīng)之地。地表廣泛為第四系全新沖洪積松散地層，質(zhì)地松散，上部覆蓋黃土，亞粘土，下部地層主要為砂爍石，亞砂石土，并且厚度較大，再下為粘土層。地下水埋深度大于50M，對工程施工影響不大。志丹縣地區年平均氣溫8.1攝氏度，年降雨量530～600mm，無(wú)霜期160～180天，水資源豐富，地下水位較淺，上游有石溝水庫，是發(fā)展農、林、牧、漁的理想地區。近年來(lái)隨市場(chǎng)經(jīng)濟的變遷，居住環(huán)境發(fā)展遠遠落后于市縣級城市條件，進(jìn)城務(wù)工、棄農經(jīng)商，作為經(jīng)濟生活來(lái)源的主導，使大面積良田荒蕪，亟待開(kāi)發(fā)利用。該項目總投資 132.9 億元人民幣，計劃用地面積為1500畝，設計供養床位10000張，建筑密度15.3%，綠地率30%，容積率0.61%。該項目建成，有利于促進(jìn)當地旅游業(yè)的發(fā)展，提高經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。建設內容包括（劉志丹故里）景觀(guān)景點(diǎn)、基礎設施、旅游服務(wù)等的土建工程及安裝工程；室外道路硬化、綠化、管網(wǎng)工程、新能源的開(kāi)發(fā)利用，光伏太陽(yáng)能等配套設施工程（實(shí)現電能完全自給，剩余并網(wǎng)回收利潤）。此座現代化生態(tài)敬老院建設期限為三至五年，具體建筑面積約140萬(wàn)㎡；現代化醫院建筑面積約23萬(wàn)㎡；其他配套服務(wù)設施建筑（敬老院、老年公寓、福利院、養生館、食療餐廳、風(fēng)味餐廳、素食餐廳、健身中心、理療中心、體檢中心、文化中心、娛樂(lè )中心、洗浴中心、行政管理中心、超市）約110余萬(wàn)㎡，均采用現代化無(wú)障礙平行通道設計，（智能平移電梯、平行走廊）。 該項目是萬(wàn)人規?；纳鷳B(tài)養生、養老、敬老院、福利院。老年公寓和敬老院，具備（高、中、低）不同服務(wù)設施。福利院配備大型生態(tài)園區（引進(jìn)現代化、無(wú)公害立體蔬菜大棚、種養殖業(yè)基地，實(shí)現自給自足）使福利人員有力所能及的勞動(dòng)條件。水景生態(tài)綜合利用（噴泉、瀑布觀(guān)賞、人工湖、養魚(yú)、養鴨、荷塘、蕩舟、垂釣、亭臺、樓閣、小橋、休閑走廊）等，配套服務(wù)建筑，及室外配套、道路硬化、綠化、管網(wǎng)、通信網(wǎng)絡(luò )，工程等配套設施工程。
4·1·2 劉志丹慈善敬老院的設計思路
劉志丹慈善敬老院是高端頤養園，其多項助老服務(wù)措施。一套房、一張床位的使用權，可供入住老年人享受星級老年公寓的待遇，醫療平移電梯、無(wú)障礙通道走廊，中央空調、防滑地板、醫療呼叫服務(wù)系統、智能監護護理系統，優(yōu)美休閑娛樂(lè )環(huán)境（棋牌、高爾夫球場(chǎng)）、文化藝術(shù)活動(dòng)環(huán)境，寬敞客廳、康復理療、養生保健、自主膳食、科學(xué)食療等，居家式、公寓式住房，生態(tài)綜合利用，立體式種養殖產(chǎn)業(yè)，高速互聯(lián)網(wǎng)接入、24小時(shí)全方位安防報警、涵蓋生活方方面面。
積德行善！孝行天下！
公司宗旨：
關(guān)愛(ài)現在的老人，就是善待將來(lái)的自己！
讓老區每一位老人生活的更幸福！更有尊嚴！
幫天下兒女盡孝！替世上父母解難！為黨和政府分憂(yōu)！
造福老年人群，構建和諧社會(huì )！
由于我公司將完成的劉志丹慈善敬老院建設，讓革命老區的亞健康、孤寡老人、失獨老人的健康有所管理、得病有所療養、年老有所依托、臨終有所安然、有樂(lè )有愛(ài)、利國利民。
劉志丹慈善敬老院集養生、養老、食療、護理、度假、療養、保健、飲食、文化、體育、娛樂(lè )、休閑為一體的綜合性現代化公寓敬老院。生態(tài)養生養老健康
項目建設主要包括：現代化住房和仿古式公寓建筑兩大塊。敬老院竣工投入使用后，預計可安排約10000名老年人入住，我公司還將對90歲以上的老年人,80以上紅軍后裔，實(shí)行免費入院政策，同時(shí)，可安排一大批下崗職工就業(yè)。敬老院將以現代化、人性化的方式進(jìn)行管理，為國家的穩定和經(jīng)濟建設做出重要貢獻！
4·1·3 給水條件
本項目建設及開(kāi)發(fā)運營(yíng)用水都由劉志丹慈善敬老院 供水供給，供水能力可滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)運營(yíng)及項目建設后的新增用水需求，擬建工程的自給水供水干管接入。
項目產(chǎn)生污水和生活污水，均經(jīng)化糞池處理后排入污水管道儲存，建立農家肥綜合利用灌溉系統，解決種植產(chǎn)業(yè)施肥降低種植成本，減少排放污染。
4·1·4 供電條件
本項目用電由公網(wǎng)供給，敬老院需設100KVA變壓器三臺，以滿(mǎn)足項目建設用電及項目運營(yíng)期用電需要。該區域供電已實(shí)現網(wǎng)絡(luò )化，項目用電有保障，安裝配套太陽(yáng)能光伏發(fā)電完全自給，剩余并網(wǎng)收益。
4·1·5 交通條件
志丹縣金鼎村的對外交通發(fā)達，西與吳起縣相接，東與延安市連接，距延安市125公里，高速路已建成通車(chē)。交通運輸十分便利。延壺公路直穿而過(guò)，再建與高速對接支線(xiàn)，包含有涵洞橋梁9KM，使交通更加便捷。
4·1·6 通訊條件
延安志丹縣郵電通信事業(yè)近年發(fā)展較快，縣鎮區已建成的固定電話(huà)交換機總容量1萬(wàn)門(mén)，移動(dòng)通訊用戶(hù)達1萬(wàn)余戶(hù)，現有通訊能力可滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)運營(yíng)后的通訊需求。
第五章 慈善敬老院項目服務(wù)理念
健康是人類(lèi)追求的永恒主題！老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼。關(guān)注民眾健康，關(guān)注老年人的晚年生活是社會(huì )的責任，也是我公司的責任！劉志丹慈善敬老院以健康管理為中心，以人為本，建立多種經(jīng)營(yíng)方式，切實(shí)履行“上為黨和政府分憂(yōu)，下為民眾解愁”的承建宗旨，大力弘揚養生、養老、敬老、愛(ài)幼的中華民族傳統美德，動(dòng)員全社會(huì )關(guān)注和參與健康養生事業(yè)，勵志完成劉志丹慈善敬老院的慈善工程，讓因病致窮的民眾、孤寡孤獨的老年人、失去勞動(dòng)能力的、失去父母撫養的嬰幼兒童，都有安全和諧有保障的歸宿，在同一陽(yáng)光下享受平衡生活，生有所處、病有所醫、老有所養、老有所依、老有所樂(lè )、相互有所關(guān)愛(ài)！積極推進(jìn)劉志丹慈善敬老院心身養生、養老、敬老安置療養院工作向前發(fā)展。
本項目以“人性化”、“現代化”、“宜居化”為目標，力求滿(mǎn)足追求健康和老年人的需求，解決突出矛盾，改善民眾生活質(zhì)量，營(yíng)造出更理想的自然生態(tài)養生健康敬老院。該項目突出以人為本的理念，力爭在有限的地塊內完善自然生態(tài)養生、養老、護理、度假、療養、保健、飲食、文化、體育、娛樂(lè )機休閑功能，做到溫馨、創(chuàng )新、高雅、美觀(guān)舒適；滿(mǎn)足追求健康、養生養老事業(yè)發(fā)展的總體規劃，解決倡導國家關(guān)于老年事業(yè)所必須解決的貧困老年人和因病致窮的弱勢群體安置實(shí)施的政策！療養功能分區明確，布局緊湊，使用舒適；景觀(guān)布局要現代、要新穎，與周邊已有建筑物格局協(xié)調統一。力爭創(chuàng )建人居環(huán)境優(yōu)質(zhì)的現代化新型敬老院。
該項目充分發(fā)揮延安廣慈勞保有限公司的自身優(yōu)勢，展示公司綜合效應！以溫馨、創(chuàng )新、高雅、美觀(guān)、自然、人文為建設原則，打造高品質(zhì)物業(yè)，以開(kāi)放式觀(guān)念，大膽參考國際養生事例及理念，為中華民眾創(chuàng )造低門(mén)檻、高價(jià)值的健康管理養生養老產(chǎn)業(yè)。規劃中力求環(huán)境效益、社會(huì )效益和經(jīng)濟效益，達到相關(guān)有機統一。
該項目建成后將成為我省獨具特色、資源優(yōu)化配置、生態(tài)環(huán)境改善、可持續性發(fā)展的城鄉一體化現代農業(yè)示范生態(tài)型敬老院。
第六章 項目基礎建設的投資規模及資金籌措
6·1、建設規模：該項目總投資 132.9億元人民幣,主要包括以下內容：
(1)、前期土地征用費，土地平整費：
a、前期土地征用費 8億元
b、土地平整費 1億元
(2)、 前期調研辦理相關(guān)手續審批費0.8億元
(3)、 設備購置及安裝 12億元
(4)、 土建工程監理費（含臨時(shí)設施費）5億元，
（詳見(jiàn)附表）。
(5)、 公用工程費（水、電、路、暖、汽工程、生活及用品、車(chē) 輛及醫療設施） 5.2億元
(6)、 環(huán)保工程費（綠化工程）8.億元
(7)、 工程的勘探設計費 3億元
(8)、 運雜費 1億元
(9)、 消防安全費用 2億元
(10)、不可預見(jiàn)費 4億元
(11)、建設期管理費 0.5億元
（12）高速公路9KM 10億元
（13）漯河引水16KM 2億元
（14）土建工程140萬(wàn)平方 64.2億元
6·2 項目建設詳實(shí)劃分
1、敬老院、 200畝 13.5萬(wàn)平方米
2、福利院、 100畝 7 萬(wàn)平方米
3、養生館、 100畝 7萬(wàn)平方米
4、食療餐廳 50畝、 3.5萬(wàn)平方米
5、風(fēng)味餐廳、 60畝 4萬(wàn)平方米
6、素食餐廳、 40畝 2.8萬(wàn)平方米
7、健身中心、 30畝 2萬(wàn)平方米
8、醫療中心、 30畝 2.1萬(wàn)平方米
9、體檢中心 20畝 1.3萬(wàn)拼房米
10、文化中心、 60畝 4萬(wàn)拼房米
11、娛樂(lè )中心、 40畝 2.8萬(wàn)平方米
12、洗浴中心、 50畝 3萬(wàn)平方米
13、行政管理中心、 80畝 5萬(wàn)平方米
14、超市 10畝 0.6萬(wàn)平方米
15、商務(wù)辦公區 50畝 3萬(wàn)平方米
16、養殖種植區 400畝 13萬(wàn)平方米
17、集體宿舍 50畝 3萬(wàn)平方米
18、家屬樓娛樂(lè )中心、 50畝 3萬(wàn)平方米
19、休閑花園 200畝 7萬(wàn)平方米
20、劉志丹主題公園 50畝 3萬(wàn)平方米
21、人工湖 150畝
22、停車(chē)場(chǎng) 50畝 3'5萬(wàn)平方米
23、老年大學(xué) 100畝
24、福利院小學(xué) 100畝
2080畝
6·4 建設用地指標：該項目占地2080畝，主要包括以下內容：
土建工程費用表
附表：
名稱(chēng)
房間數/層數
平方米/間
萬(wàn)元/平方米
萬(wàn)元/間
總面積（平方米）
總投資（萬(wàn)元）
敬老院
5000間
46
0.55
13.9
230000
126500
福利院
2000
36
0.35
12.6
72000
25200
養生館
500
46
0.55
25.3
2500
12650
食療餐廳
200
46
0.55
25.3
9200
5060
風(fēng)味餐廳
200
46
0.55
25.3
9200
5060
素食餐廳
300
46
0.55
25.3
13800
7590
健身中心、
2000
36
0.35
12.6
72000
25200
醫療中心、
5000
46
0.55
13.9
230000
126500
文化中心、
2000
36
0.35
12.6
72000
25200
洗浴中心、
500
46
0.55
13.9
23000
126500
行政管理中心、
500
46
0.55
25.3
23000
12650
超市
500
46
0.55
25.3
23000
12650
商務(wù)辦公區
2000
36
0.35
12.6
72000
25200
養殖種植區
2000
36
0.35
12.6
72000
25200
集體宿舍
6層
0.58
12000
6960
家屬樓
6層
0.58
12000
6960
娛樂(lè )中心、
1層
0.58
53000
30740
休閑花園
1層
0.6
35000
21000
劉志丹主題公園
1層
0.6
35000
21000
人工湖
1層
0.2
100000
20000
合計
1400000
6426260
6·5 項目實(shí)施的重要性
1、本項目建設符合國家“十一五”《愛(ài)心護理工程》、《國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定》總體要求。
2、本項目建設符合國家養生養老事業(yè)發(fā)展的總體規劃；也符合療養院發(fā)展中弱勢人群安置政策實(shí)施的要求；有利于改善老年人的養老環(huán)境;解決孤寡老年人無(wú)人照顧、無(wú)朋交友的困境。
3、該項目采用多層次建筑的設計風(fēng)格，因地制宜、因陋就簡(jiǎn)，經(jīng)濟適用，降低建筑造價(jià)成本，充分照顧大多數民眾入院享受。
4、該項目建筑規模合理，建筑標準適中，具有顯著(zhù)的社會(huì )效益，研究結果認為該項目是必要的、可行的。
第七章 市場(chǎng)分析
一、我國養生養老事業(yè)的發(fā)展
我國已進(jìn)入了老齡化社會(huì )，面對龐大的老年人群體，老齡工作已經(jīng)成為國家亟待解決的重要工作，老齡事業(yè)已經(jīng)成為我國當前國事的重要部分。
7·1政策體系——項目實(shí)施的可靠保障
組織機構的建立和老齡政策體系的完善，標志著(zhù)我國老齡事業(yè)步入了合理軌道，走向新的起點(diǎn)。今年是我國正式進(jìn)入老齡社會(huì )的12周年。隨著(zhù)老齡化的加速發(fā)展，我國老齡人口總數目面前已經(jīng)達到1.6億，約占總人口的12%。與其他國家相比，我國的人口老齡化發(fā)展迅速，高齡老年人人口增長(cháng)速度快了3個(gè)百分點(diǎn)。
為了加強老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)黨和政府不斷設立健全老齡工作機構，出臺了一個(gè)又一個(gè)惠及老年人的政策和法規。1996年10月，我國正式成立了全國老齡工作委員會(huì )，全國各省、自治區、直轄市也相繼成立了相應的老齡工作機構。此后，我國的老齡工作組織機構在發(fā)展中不斷壯大，在改革中一路推進(jìn)。
同時(shí)，我國的老齡政策體系也在探索中開(kāi)始逐步建立，在創(chuàng )新中不斷得到完善。1999年8月，國家頒布第一部關(guān)于老年人的法律——《中華人民共和國老年人權利保護法》；2000年8月，中共中央國務(wù)院頒布下發(fā)《關(guān)于加強老年工作的決定》；2005年至2007年，國家先后出臺了《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于加強基層老年工作的意見(jiàn)》、《關(guān)于加強老年人優(yōu)待工作的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快推進(jìn)居家養老服務(wù)的意見(jiàn)》等。老年政策體系的家里為老齡事業(yè)的發(fā)展提供了制度上的可靠保障。
7·2“老有所養”——解決老年人“養”和“醫”是關(guān)鍵
我國長(cháng)期以來(lái)一直致力于解決老年人“養”和“醫”的問(wèn)題。通過(guò)構建社會(huì )保障體系，努力從制度上解決老年人的養老保障和醫療保障。經(jīng)過(guò)多年努力，國家建立了多層次的社保制度，其中包括繳費型的基本養老、醫療、失業(yè)、工傷和生育等5項保險，包括非繳費型社保項目如社會(huì )福利、社會(huì )救助、優(yōu)撫安置等。
今年我國政府又開(kāi)始實(shí)施新型農村社會(huì )養老保險的試點(diǎn)，著(zhù)手解決九億農民的養老問(wèn)題。我國政府還實(shí)施了新醫藥衛生事業(yè)改革，全面推進(jìn)居民基本醫療保險制度，努力實(shí)現人人享有基本醫療衛生服務(wù)的目標。
為加強老年人服務(wù)保障，讓老年人有尊嚴的享受晚年的安康幸福，國家先后出臺了《關(guān)于在全國推進(jìn)城市社區建設的意見(jiàn)》、《關(guān)于加強和改進(jìn)社區服務(wù)工作的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快推進(jìn)居家養老服務(wù)的意見(jiàn)》等一系列政策措施，大力發(fā)展養老服務(wù)業(yè)。
當前，我國“以居家養老為基礎、社區照顧為依托、機構養老為補充”的養老服務(wù)體系正逐步確立，老年人不斷增長(cháng)的養老服務(wù)需求進(jìn)一步得到滿(mǎn)足。
7·3“老有所為”——保障老年人的合法權益
參與社會(huì )發(fā)展也是老年人享有的一項權利。我國對老年人參與社會(huì )發(fā)展高度重視。1996年我國頒布實(shí)施的《中華人民共和國老年人權益保障法》強調要重視老年人的知識、經(jīng)驗和技能，要積極創(chuàng )造條件，發(fā)揮老年人的專(zhuān)長(cháng)和作用，鼓勵和支持老年人充分融入社會(huì )，繼續參與社會(huì )發(fā)展。
截止目前，我國基層老年人協(xié)會(huì )已達79.21萬(wàn)個(gè)，占行政村和居委會(huì )總數的64.67%。城鎮老年人繼續從事有收入工作的達14.7%，農村老年人從事農業(yè)勞動(dòng)的占40.4%。
如今，在一些城市街道委員會(huì )和農村，老年人已經(jīng)成為社會(huì )事務(wù)的重要力量，他們積極配合村（居）委會(huì )，承擔社區環(huán)境治理、治安巡邏、移風(fēng)易俗、文明風(fēng)尚宣傳、鄰里糾紛調解、關(guān)心教育下一代等方面的大量工作，為和諧社區和新農村建設貢獻了自己的力量。
再過(guò)20年，我們將進(jìn)入老年化的最嚴峻時(shí)期。我們有理由相信有黨和政府的正確領(lǐng)導，有全國人民的共同努力，有老年工作者的積極探索和實(shí)踐，我國的老齡事業(yè)必將前途輝煌。
二、老年住宅市場(chǎng)分析
老年住宅特指老年人的居住建筑。因為老年住宅與普通住宅的差異性，如消費者的專(zhuān)一性——它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設計的特殊性——住宅樓、醫療看護、交通線(xiàn)路、配套設施等方面符合老年人的生理特點(diǎn)；社區活動(dòng)的廣泛性——在娛樂(lè )、學(xué)習、交往、感情等方面照顧老人的心理需求。所以，它又被稱(chēng)為“銀色住宅”、“樂(lè )齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。
7·2·1 老年住宅的分類(lèi)
7·2·2 按照老年人的生理、心理健康狀態(tài)分類(lèi)
1986年國際慈善機構（HTA）根據老年人的生理和心理的健康狀況將老年住宅分為七種類(lèi)型：
A：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住宅； B：生活基本自理，需要少許監護和幫助的健康老人住宅；
C：提供全天監護和最低限度的服務(wù)和設施的健康老人住宅；
D：專(zhuān)為體力虛弱二智力健全，但不需要護理和監護的老人住宅；
E：專(zhuān)為體力尚建全智力衰退并需個(gè)人生活照料和監護老人住宅；
G：專(zhuān)為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等老人入住的注冊醫療機構。
7·2·3 按照老年人對服務(wù)要求的不同分類(lèi)
A、提供給具備獨立生活能力的老人居住的健康住宅
這種類(lèi)型的住宅是提供給生活能夠自理的老人居住的，所謂“自理老人”是指生活行為完全自理，希望保持自己獨立的生活習慣，很少或基本不需要其它幫助的老年人。如果老年人能夠獨立生活，但想要居住更安全一些，喜歡同其他老人在一起，就可以選址獨立生活的方式。這種方式的代表環(huán)境是兩種，即老年公寓和老年聚集住宅。
B、輔助生活區或居民照料區
這種類(lèi)型的住宅是提供給“介助老人”居住的，所謂“介助老人”是指生活行為要依賴(lài)扶手、拐杖、輪椅和升降設施等幫助的老年人。如果老人日常生活活動(dòng)諸如洗澡、穿衣、吃飯等需要幫助，需要提醒服藥，需要24小時(shí)保安服務(wù)，可能有困難自己行走，有特殊醫療要求，有失禁問(wèn)題，有時(shí)健忘或困惑（老年癡呆癥），輔助生活區是合適的選擇。
C：護理院
這種類(lèi)型的住宅是提供給“介護老人”居住的，所謂“介護老人”是指大部分或全部生活行為依賴(lài)他人護理的老人。護理院是為康復期病人以及慢性和長(cháng)期患病的人們提供24小時(shí)護理照料的設施，它提供常規的醫藥監督和康復治療，不同的護理院各有專(zhuān)長(cháng)。如果老人需要24小時(shí)護理照料，沒(méi)有輪椅、助行器或其他人的幫助不能行走，不能獨自完成日常生活活動(dòng)，到了老年癡呆晚期階段，需要治療和恢復設施，患有長(cháng)期或慢性病，選擇護理院居住是合適的。
D、連續照料退休社區
如果老人身體健康，現在可以獨立生活，希望在今后生活的每一個(gè)階段都得到照料，即生活服務(wù)有保障，可以選擇連續照料退休社區居住。一般個(gè)人付給社區一次性費用和月租費來(lái)支付生活開(kāi)銷(xiāo)。連續照料退休社區是發(fā)展的概念，社區為老人提供住房、活動(dòng)、服務(wù)、醫療照料。不同的是它提供老人不同階段的連續照料，從獨立生活到必要時(shí)輔助生活和護理院。
E、活躍老年社區
活躍老年社區是一個(gè)年齡限制的社區，專(zhuān)門(mén)為那些喜歡參加身體和社會(huì )活動(dòng)的老年人建立的。這些社區吸引約55歲左右的年輕老人以及希望住家，在一個(gè)有很多娛樂(lè )活動(dòng)場(chǎng)所的環(huán)境。社區活動(dòng)有高爾夫、釣魚(yú)、網(wǎng)球、游泳、劃船、教育課程、藝術(shù)、手工、演出等。相應的社區面積較大，建有俱樂(lè )部、湖泊、游泳池、圖書(shū)館、高爾夫球場(chǎng)散步和自行車(chē)路徑、網(wǎng)球場(chǎng)、飯館、禮堂等。
7·2·4 按照產(chǎn)品形式的不同來(lái)分類(lèi)
A、公立養老院，社會(huì )福利性質(zhì)的老人院、托老楊；
B、以出租為主要經(jīng)營(yíng)手段的養老院，有一定的盈利能力；
C、以社區養老方式為主的老年住宅或是老年社區。
7·2 ·5國內老年住宅市場(chǎng)的現狀分析
國內老年住宅的現狀
中國的養老設施傳統上是民政機構社會(huì )福利的一部分，最初以為三無(wú)老人服務(wù)的社會(huì )救濟為主，近年來(lái)逐步走向了社會(huì )化，但仍然是以非盈利社會(huì )福利為主體。目前社會(huì )福利社會(huì )化的改革，相當的重點(diǎn)放在原有社會(huì )福利機構走向自負盈虧方面。由于民政系統財力的限制，加之沒(méi)有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養老設施的發(fā)展在現階段仍然是有限的和緩慢的。
據統計，1995年我國共有家庭32208萬(wàn)戶(hù)，其中60歲以上老年人口的戶(hù)數為9051萬(wàn)戶(hù)。民政部等14個(gè)部委提出，到本世紀末社區服務(wù)設施要發(fā)展到26萬(wàn)個(gè)，85%的街道都要有一所老年公寓。這與現有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應，如果沒(méi)有新的舉措，仍采取對現有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款條件：自由30%項目資金，那么在未來(lái)的5---10年中，養老設施供需的矛盾會(huì )隨著(zhù)老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。
據有關(guān)部門(mén)的調查表明，與面前超過(guò)2.02億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養老機構，所擁有的床位還不到100萬(wàn)張，只能為不足1%（2.02億）的老年人解決住房問(wèn)題。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養費大約有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數的4%---5%的數據，全國要為560萬(wàn)到700萬(wàn)的老人修建老年住宅，投資總額在160億到200億元。
當前國內老年設施狀況
項目
居住對象
自理程度
護理方式
功能組成
老年公寓
在一定幫助下能獨立生活的健康老人
自理
最低幫助
管理、醫護、公共空間（門(mén)廳、餐廳、娛樂(lè )、健身）服務(wù)用房
福利院
無(wú)親戚、子女贍養及無(wú)生活來(lái)源的老人
自理或半自理
最低幫助半護理
管理、醫護、公共空間（門(mén)廳、餐廳、娛樂(lè )、健身）服務(wù)用房、醫療保健
托老所
白天家中無(wú)人照顧，而生活又不能自理的老人
半自理或不能自理
半護理
居住單元（臥室、活動(dòng)室、衛生間、盥洗室）、醫護、餐廳、管理 、接待、活動(dòng)及服務(wù)用房
護理院
生活不能自理、需要半護理或全護理的老人
半自理或不能自理
半護理/全護理
護理單元（老人居室、衛生間、走廊、活動(dòng)空間、標準層設集中廚房）、醫療、護理、康復、管理以及服務(wù)用房等
老年設施綜合體
各種類(lèi)型均包括
綜合
7·2·6 國內老年人的居住模式
A、購買(mǎi)房屋居住
2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶(hù)中，購買(mǎi)商品房的占2.4%，購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的占2.1%，購買(mǎi)原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮購買(mǎi)商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買(mǎi)經(jīng)濟適用房5.6%和4.2%，購買(mǎi)原公有住房的分別為37.1%和12.7%。目前我國城鎮居民已購買(mǎi)住宅的比重增加速度，已經(jīng)有三成以上居民家庭是在自己購買(mǎi)的住房中居住。
B、自行建房居住
個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建等多種形式。個(gè)人出資建房也是我國居民住宅來(lái)源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶(hù)中，自建住房的占77.2%，其中市、鎮自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說(shuō)明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來(lái)源的主要途徑。
C、租房居住
這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶(hù)中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%，如果分城鄉看，在市、鎮老年家庭中，有15.3%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農村地區的老年家庭戶(hù)，僅有0.5%的戶(hù)租住公有住房或經(jīng)濟適用房。
7·2·7 目前國內老年設施的形式
目前有大型的退休社區——北京東方太陽(yáng)城、廣州頤年園；
酒店式服務(wù)的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓；
按照星級賓館標準設計的“賓館型”養老院——上海松江社會(huì )福利院；
各地均出現一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養老院。
7·2·8國內老年住宅經(jīng)營(yíng)模式分析
處理好老齡產(chǎn)業(yè)的盈利與福利的關(guān)系是發(fā)展老年住宅必須考慮的，作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，追求一定的盈利水平，獲取一定的經(jīng)濟效益，事實(shí)倉，是市場(chǎng)化運行的必然要求和重要標志。能否獲得合理的利潤，反映產(chǎn)業(yè)運行和發(fā)展的健康狀況。但是，老年住宅的服務(wù)對象和其中的一些服務(wù)內容，具有社會(huì )福利的特點(diǎn)。因此，發(fā)展老年住宅，必須兼顧社會(huì )效益和經(jīng)濟效益，必須認真處理好福利與盈利的關(guān)系。處理這一關(guān)系的基本原則是，應允許所有從事老齡產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和服務(wù)的經(jīng)濟實(shí)體合法盈利，對于這些利潤，可以通過(guò)政策或法規的引導，使之“取之于老齡產(chǎn)業(yè)”；針對一些特殊的“福利”項目，政府實(shí)施必要的政策支持或干預。這樣，即調動(dòng)了全社會(huì )參與老齡產(chǎn)業(yè)的積極性，又體現了社會(huì )福利和社會(huì )公平——這一社會(huì )主義生產(chǎn)目的的根本要求。
7·2·9 政府、慈善機構合作經(jīng)營(yíng)管理
我國的養老設施，過(guò)去多是政府投資的福利事業(yè)單位。近年來(lái)，福利事業(yè)的社會(huì )化，促使了一些民辦養老設施的興建，民辦養老設施的發(fā)展隨地方優(yōu)惠政策的不同，發(fā)展快慢不同。
三、 老年公寓
老年公寓主要是提供給具有獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營(yíng)模式，居住的年齡必須在55歲以上。一般來(lái)說(shuō)，老年公寓不提供公共用餐的場(chǎng)所、不組織娛樂(lè )活動(dòng)、不提供交通工具。經(jīng)理管理模式有自住型老年公寓、陪住型老年公寓和特護型老年公寓三種類(lèi)型。
a自住型老年公寓(Independent-Iiving),不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，只是提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區，包括所有的生活配套設施，甚至可以完全容納一個(gè)高爾夫球場(chǎng)。
b陪住型老年公寓(Assisted- Iiving),向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其他個(gè)人生活方面的需求。
c特護型老年公寓(acute-care),除了上面兩種類(lèi)型所到的服務(wù)外，還提供全面的醫療服務(wù)，包括從傳統的醫護房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間。
根據中國老齡科研中心的調查：對于國內入住公寓的老年人來(lái)說(shuō)，對服務(wù)的要求以“康復治療”、“基本生活”和“特殊情況下的醫護”三大類(lèi)為主，其中康復治療、洗衣服務(wù)、打掃衛生、定時(shí)送餐、特護和醫生監護、提供書(shū)報、陪伴老人、代理購物、團體旅游等是老人最希望得到的服務(wù)內容。在價(jià)格方面，老年人入住老年住宅的時(shí)候，最先考慮的是一次性交納費用的承擔能力，如房屋總價(jià)；然后是在社區的生活成本，如物業(yè)管理費用、提供服務(wù)的收費方式、交通條件等等。
我國第一個(gè)老年公寓1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會(huì )集資舉辦，并向全國開(kāi)放的民營(yíng)福利企業(yè)。目前，全國雖然有不同規模的老年公寓600多家，但并沒(méi)有將其作為一種新型產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，國內真正有規模、能夠通過(guò)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生利潤的卻是鳳毛麟角。
7·3·1輔助生活機構
美國的輔助生活機制是在80年代中期由北歐模式發(fā)展起來(lái)的，它是護理院的補充。輔助生活在一個(gè)爭取最大限度滿(mǎn)足個(gè)人獨立、隱私和選擇的環(huán)境中結合的住所、生活服務(wù)和簡(jiǎn)單的醫療護理。盡管參加的老人可能無(wú)法獨立生活，但他們的健康狀況還不需要護理院所提供的大多數服務(wù)。這些老人可以和輔助人員一道分擔日常生活活動(dòng)的風(fēng)險和責任，在輔助人員的幫助下享受個(gè)人生活的獨立和自由。輔助生活不受聯(lián)邦關(guān)于價(jià)格法規的制約，同時(shí)也不提供護理院所具有的高技術(shù)醫療服務(wù)。無(wú)論是私人經(jīng)營(yíng)還是非盈利性質(zhì)，輔助生活的對象大多是個(gè)人付款，因此，是客戶(hù)的需求而不是政府的指令，成為該行業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。
輔助生活的宗旨是在老人需要時(shí)向他們提供或安排監督、幫助和有限度的保健服務(wù)，老人可在一系列個(gè)人日常生活活動(dòng)上得到幫助，如，吃飯、穿衣、洗澡、移位和入廁。服務(wù)還可以包括做飯、洗衣、清掃、娛樂(lè )和交通。盡管輔助生活一般不提供24小時(shí)的專(zhuān)業(yè)醫療護理，但日常幫助可能包括在專(zhuān)門(mén)的工作人員監護下的藥物治療。
輔助生活服務(wù)可以由獨立的居住小區提供，也可以作為繼續照料退休社區的組成部分，由靠近或屬于專(zhuān)門(mén)護理院的自成一體的居住機構提供，作為一種比較新穎和流行的形式成為這一擴展的前沿，輔助生活向老人們提供了一種誘人的即保持獨立又獲得個(gè)人照顧的混合模式。
7·3·2住宅建設與管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式
目前，住宅建設與管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式是最適合國內開(kāi)發(fā)商的運作模式，也是盈利型企業(yè)正在考慮的利潤增長(cháng)點(diǎn)。
這是一種集中經(jīng)營(yíng)模式，與傳統的老年公寓、養老院相比，在結構上溶入社區之中，在功能上尊重社區自主，在內容上重視社區文化休閑，在實(shí)施上運用社區各項資源，倡導一種更積極主動(dòng)的生活方式，真正達到“只要在此生活，生命最少延長(cháng)十年”的目的。
大規模的老年生活社區例如美國的太陽(yáng)城、安妮·馬克西姆老人住宅，日本的中輕井澤居住區，瑞典的斯特盧布里卡集合住宅等等都是著(zhù)名的老年聚集住宅。
這種模式的產(chǎn)品以出售為主要的模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將整個(gè)社區做成集教育、休閑、醫療、購物、酒店、住宅和藝術(shù)為一體的大規模老年生活社區，真正達到“學(xué)·養·住”的統一，是具有持續發(fā)展能力的好項目。但同時(shí)必須依托文化素質(zhì)相對比較高、且收入穩定、思想觀(guān)念很能接受全新退休生活方式的老年群體。因此在對市場(chǎng)的選擇、推廣和銷(xiāo)售方面將是一個(gè)全新的挑戰。
四、老年住宅發(fā)展的障礙、難點(diǎn)以及應對策略分析
7·4·1 障礙
（1）老年公寓的建設供不應求
發(fā)達國家進(jìn)住老年公寓和養老機構的老年人約占老年人總數的5%左右。我國目前只有0.8%的人能夠住進(jìn)養老機構，部分老齡化特別嚴重的地區所具備的養老設施所能安置的老年人也不到地區人口總數的1%。
（2）老年公寓的布局不合理
目前老年公寓和養老機構的建設還沒(méi)有列入各個(gè)城市的總體規劃，缺乏從中國老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定科學(xué)合理的建設規劃。所以目前存在著(zhù)有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠離社會(huì )、遠離親友，交通不便；有的居住高層塔樓密度較高，活動(dòng)空間少等、這些都給老年人生活和社會(huì )活動(dòng)造成不便。
（3）老年公寓的價(jià)位偏高
有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達2000-3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3%希望每月所需費用不超過(guò)1000元（《中外房地產(chǎn)報》2001年18期）。北京市2000年調查顯示，50歲以上的常住人口中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為860元；大連市老人入住老年公寓和養老機構可以接受的價(jià)位是400-500元（《老年住房專(zhuān)題議論文集》2002年）?？梢?jiàn)，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。
（4）大多數的老年公寓和養老機構建筑老化，設施不全。
一般來(lái)說(shuō)設備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養老機構，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達到老有所養、老有所樂(lè )的目的。
（5）政府和社會(huì )對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠。
目前國內對老年人住宅和購房等方面，支持的政策比較少，老年公寓和養老機構普遍存在資金投入不足，管理不善的問(wèn)題。
7· 4·2 應對策略分析
多年以來(lái)，老齡產(chǎn)業(yè)涉及的許多領(lǐng)域均具有社會(huì )福利的色彩，長(cháng)期處于市場(chǎng)外循環(huán)的真空地帶，如今將其納入到市場(chǎng)經(jīng)濟軌道運行，必然需要一些制度、法律、政策的調整。同時(shí)老齡產(chǎn)業(yè)作為相對薄弱的新興產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展的起步時(shí)期，更需要政府的大力支持。從目前來(lái)看，政府應主動(dòng)采取三個(gè)方面的對策：
（1）制度對策，即建立和完善促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制和機制。為此，一方面要建立和完善社會(huì )保障制度，這是形成老齡產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求的重要基礎。另一方面，要改變“排斥市場(chǎng)，國家包攬”的傳統觀(guān)念與管理方式，轉變政府職能，建立一套以政府間接調控為指導，以市場(chǎng)機制為主要的資源配置手段，推動(dòng)老齡產(chǎn)業(yè)的社會(huì )化、市場(chǎng)化的新型老齡產(chǎn)業(yè)管理體制和運行機制。
（2）法律對策，即建立和完善促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律制度和法規體系。老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要遵守一系列老年社會(huì )保障的法律，積極維護老年人口的合法權益，又要為維護自身利益和規范自身的發(fā)展，尋求必要的法律制度保障。政府的宏觀(guān)管理與調控，也應有法可依。因此目前應盡快出臺諸如《老齡發(fā)展產(chǎn)業(yè)管理條例》、《老齡產(chǎn)業(yè)行業(yè)規范條例》等法規，并輔之以相關(guān)部門(mén)和產(chǎn)業(yè)的有關(guān)法律法規，為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供法律依據，使老齡產(chǎn)業(yè)的管理步入法制化的規道。
（3）政策支持，即促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟政策。這些政策主要包括財政政策（專(zhuān)項撥款、補貼、減免收費等等）、稅收政策（優(yōu)惠和減免等）、信貸政策（貸款的規模、期限、利率方面的優(yōu)惠）、價(jià)格政策（價(jià)格保護、價(jià)格限制等）、外資政策（鼓勵和吸收外資的進(jìn)入等），此外，政府還可以通過(guò)設立老齡產(chǎn)業(yè)基金，發(fā)行社會(huì )福利彩票，發(fā)行老齡產(chǎn)業(yè)股票和債券、接納社會(huì )捐贈等方式，為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展籌措資金。針對一些與老年福利和老年救助有關(guān)的老齡產(chǎn)業(yè)，還可以根據具體情況，采取一些特殊的支持政策。特別需要注意的是，為了避免政府出多門(mén)可能導致的各項政策的相互抵觸和沖突，政府在政策的制定和實(shí)施過(guò)程中，應該有專(zhuān)門(mén)機構進(jìn)行統一協(xié)調，形成政策合力，并納入到老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專(zhuān)項規劃中，以保證政策支持的有效性。
最后，還應注意老齡產(chǎn)業(yè)各項戰略對策的互促與互補。在制度和法規建設尚不完備、市場(chǎng)化發(fā)育尚不充分的條件下，老齡產(chǎn)業(yè)應以政府的宏觀(guān)政策調控為主要指導。隨著(zhù)改革的推進(jìn)，制度法規不斷完善，市場(chǎng)的基本規則和必要的政策，均已納入制度和法規中而被固定下來(lái)，將長(cháng)期、規范、客觀(guān)地發(fā)揮作用。這時(shí)的政策則更多是針對一些具體情況而實(shí)施的較為靈活的、應變性、臨時(shí)性的調控手段。
7·4·3老年住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢
1、制定和完善老年住房的發(fā)展目標和規劃
老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規劃。不僅要制定老年住房的長(cháng)遠規劃，而且要制定短期計劃。首先，要對老年住房的布局、數量、規模、檔次、設計、結構以及住房產(chǎn)權、制度等方面的問(wèn)題，進(jìn)行調查研究，并提出適合我國市場(chǎng)需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標和規劃。其次，再依據長(cháng)遠目標和規劃，制定階段性的目標和計劃。
在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，要將老年住房建設納入計劃。要對老年住房進(jìn)行有計劃的新建、改建和擴建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設施和條件比較差的老年住房，要及時(shí)予以改善，確保老年住宅的持續、健康的發(fā)展。
2、大力新建和發(fā)展廣大中低收入者的老年公寓
老年公寓的建設規模、檔次以及價(jià)位的高低，都要從我國的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的實(shí)際情況出發(fā)，而不是追求大規模、高檔次。目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，應予以大力發(fā)展。與此同時(shí)，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。
3、要解決好老年公寓的融資問(wèn)題
融資問(wèn)題是當前老年公寓建設的瓶頸，需要花大力予以解決。
首先，建設老年公寓需要發(fā)揮政府的主導作用。政府不僅要將老年公寓的建設納入國家和城市的總體規劃，而且要按照規劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專(zhuān)項財政撥款。在土地使用和稅收方面要實(shí)行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會(huì )都來(lái)重視老年人和老年人的住房問(wèn)題，鼓勵和吸收國內外有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)興建和管理老年公寓。開(kāi)發(fā)商除了享受在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。再次，還可以發(fā)揮社會(huì )的力量，建立老年事業(yè)基金會(huì )，以及開(kāi)征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個(gè)人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。
如以現房作抵押貸款購買(mǎi)新房：“雙合同制”貸款購房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽訂一份買(mǎi)賣(mài)合同和擔保合同，當老人無(wú)力還款時(shí)，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房，這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開(kāi)發(fā)商處購買(mǎi)一套老年公寓，然后和開(kāi)發(fā)商簽訂合同，每月由開(kāi)發(fā)商支付給老年人一定數量的生活費，直到老人去世，開(kāi)發(fā)商返還剩余本金，住房歸開(kāi)發(fā)商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還可以采用物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開(kāi)門(mén)路。
4、建立和健全養老制度和住房保障制度
這兩個(gè)制度是老年人解決住房問(wèn)題的前提條件。要借鑒國外經(jīng)驗，從我國的實(shí)際情況出發(fā)認真搞好。我們要發(fā)動(dòng)和鼓勵單位和個(gè)人積極投保，擴大養老保險范圍；同時(shí)要按照國家規定按時(shí)發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。
5、建立和完善老年住房的法律、法規
法律、法規是解決好老年人住房問(wèn)題的保障條件。如日本為推進(jìn)老年住宅的發(fā)展和環(huán)境無(wú)障礙化，1994年實(shí)行了《中心建筑法》，2000年起公布實(shí)施了《無(wú)障礙交通法》以及《老年人居住法》等。韓國有《老年福利法》、《住宅建設促進(jìn)法》。為了推進(jìn)老年人住房的發(fā)展，要建立和完善我國老年人住房的法律和法規，并要認真執行。
總之，隨著(zhù)我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀(guān)念的轉變，老年公寓的社會(huì )需求廣闊，發(fā)展潛力巨大。但是它的持續、健康發(fā)展需要觀(guān)念的轉變，政府和社會(huì )的大力支持，法律法規的建立和完善。
第八章 項目建設方案
一、建設方案的指導思想和原則
籌建萬(wàn)民敬老院是一件實(shí)實(shí)在在、心系百姓、順應民意、喜得人心好事為了把萬(wàn)民養老院建設工程落實(shí)到實(shí)處，特制定如下規劃：
考慮到當地文化、氣候、空氣質(zhì)量、地質(zhì)水文、交通及生態(tài)環(huán)境等因素，每處養老院應以中式建筑風(fēng)格為主，個(gè)別建筑因功能要求可以現代簡(jiǎn)潔風(fēng)格相協(xié)調、呼應；每座養老院將設國務(wù)院九部委聯(lián)合機構所屬協(xié)助醫院、康復中心、醫療辦公設施、茶室、洗衣室、浴室、鍋爐房、污水處理系統等。同時(shí)，以田園風(fēng)光為特色，設置種植園、養殖園、垂釣園、有機蔬菜園、果園等生態(tài)農場(chǎng)，突出“生態(tài)養老、歸隱田園、修身養性、天人合一”的理念。各種服務(wù)完善，且均根據老年人的使用特點(diǎn)設計，最大限度地發(fā)揮自然歷史、文化遺產(chǎn)的優(yōu)勢，使養老院規劃建設得到可持續發(fā)展，符合科學(xué)發(fā)展觀(guān)的要求。
養老院在管理模式上以“尊老敬老、服務(wù)至上”為理念，借鑒國內養老院先進(jìn)的管理經(jīng)驗，結合本院實(shí)際情況，從硬件到軟件都體現出高水平、高質(zhì)量、高起點(diǎn)，爭取做到設施先進(jìn)、服務(wù)規范、管理科學(xué)，并由國務(wù)院九部委所屬機構全國健康管理中心與我公司，指定衛生部、中科院專(zhuān)家教授為我公司培養并輸送高素質(zhì)的管理人才，包括心理學(xué)師、營(yíng)養師、中醫理療師和膳食師等。同時(shí)，敬老院將聘請全國高科委副主任、張仲景人體健康養生會(huì )館健康顧問(wèn)、高級健康管理師劉曉津擔任院長(cháng)，力為老年人打造一個(gè)科學(xué)生態(tài)、環(huán)境優(yōu)美的“伊甸園”，建成集養老、養生、護理、度假、醫療、保健、飲食、文化、體育、娛樂(lè )、休閑為一體的功能齊全的綜合性現代化萬(wàn)人養老院。
本項目以“人性化”、“現代化”、“宜居化”為目標，盡全力滿(mǎn)足老年人口的各種需求，解決突出矛盾，改善有需要的老年人群生活質(zhì)量，營(yíng)造出更理想的養老安生場(chǎng)所。
（1）充分尊重和利用自然環(huán)境，順應自然，尋求與自然的交融，以求得人和自然的和諧共生，最終實(shí)現資源與環(huán)境的可持續發(fā)展。
（2）充分利用自然條件，協(xié)調周邊相關(guān)地段，因地制宜，合理布局，高起點(diǎn)規劃，高標準建設。
（3）以人為核心，一切以使用者的生活行為模式為依據。為老年人提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷、溫馨的居住環(huán)境，合理分配各項資源，強化景觀(guān)規劃和建設，體現時(shí)代特色。
（4）合理組織人流和車(chē)流。
（5）設計力求外部美觀(guān)大方，內部舒適用；統一規劃，整體統一美觀(guān)，配置齊全的配套設施。
（6）強調綠化均好性，增強景觀(guān)設計意識，體現地域文化內涵，院落空間環(huán)境組織及其建筑風(fēng)格反映地域文化特色。
（7）廣泛應用新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，改善居住功能，提高節能、節地和節材的綜合經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。
（8）加強老年物業(yè)設施建設，提高物業(yè)的管理水平，實(shí)現智能化。
二、規劃設計要求
1、用地面積、容積率、建筑密度、綠地率等應符合地塊所在地規劃局的規劃條件。
2、建筑規模：每座敬老院約606670㎡.
3、建筑間距：建筑間距應符合相關(guān)規范及規章的要求。
4、消防要求：要保證有符合消防規范的消防通道。
三、建設方案
1、建筑單體設計
為了體現和諧、溫馨的主題，在整體風(fēng)格的處理，應以達到體現主題為目的的仿古及現代主義風(fēng)格，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，構圖明確美觀(guān)，強調建筑外觀(guān)的明快、簡(jiǎn)潔。
在立面設計上，仿古風(fēng)格外立面以白色、淺灰色涂料為基礎，使其更具有獨特風(fēng)格，增強了項目的單體質(zhì)感與美感。采用現代風(fēng)格的醫療、餐飲等建筑物，與周?chē)慕ㄖ谧兓邢嗪魬?，形成風(fēng)格協(xié)調、統一，通過(guò)裝飾小品的過(guò)渡，與周?chē)ㄖ谄矫?、立面等各方面上形成對立統一，使景區內又多出一個(gè)亮點(diǎn)。以創(chuàng )造出具有超前性、示范性和富有地方特色的新型空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境及人文環(huán)境為設計指導思想，精心設計。
地面采用沙石墊層，水泥砂漿面層、瓷磚面層；樓面為水泥砂漿面層、全瓷防滑地磚面層；屋面水泥焦渣找坡，水泥蛭石保溫，SBS卷材防水層；門(mén)窗采用防火門(mén)、木門(mén)、鋁合金門(mén)窗、塑鋼窗。
2、綠化景觀(guān)規劃
本項目強調綠化理念，向外擴展與周邊綠化區域相連，創(chuàng )造優(yōu)良的生活與休閑環(huán)境。
景觀(guān)設施主要包括鋪地、小品雕塑、綠植等。鋪地中的一般部分，根據行道樹(shù)和照明路燈的間隔布置進(jìn)行設置，使行人感受到導向型的韻律感；在廣場(chǎng)部分的鋪地則可采用較靈活的鋪裝方式，以限定空間；小品雕塑則從尺度、色彩等方面加以推敲。休閑設施主要包括座椅、連廊等。座椅的設置與綠化布局綜合考慮，充分利用樹(shù)池、花壇的邊緣。木質(zhì)連廊為廣場(chǎng)的構成要素之一，結合露天茶座等設置。綠化以草坪為基調，輔以灌木、喬木，豐富綠化在空間上的層次感。
劉志丹將軍主題公園設計：以雕塑、浮雕、壁畫(huà)、壁文、故事性群雕、名家書(shū)法、領(lǐng)袖題字，綠化、燈光、休閑石凳、亭閣等。
3、配套設施
3.1給排水方案
（1）室外給水系統：水源由城市供水管網(wǎng)提供，地塊內設置二次加壓供水設備，水質(zhì)符合國家飲用水標準。
（2）室外排水系統：生活污水經(jīng)室外化糞池處理進(jìn)入綜合利用管網(wǎng)系統。雨水有組織排入城市雨水管網(wǎng)。
（3）室內生活給排水系統：生活冷水采用上行下給垂直供水方式。水壓滿(mǎn)足最不利點(diǎn)自由水頭2.0米，水質(zhì)符合國家飲用水標準。排水采用單立管排水系統，有組織排入污水管道，排水管應采用PVC管。
3.2 暖通方案
本工程采暖由敬老院自行提供。樓內采暖均為電地暖，分室控制，計量設備均設置理性化。部分采暖系統為低熱水地面輻射采暖。
3.3 電氣方案
3.3.1 用電負荷及級別
采用單位面積負荷估算法，考慮同時(shí)使用系統及泵房等基礎設施等。
本項目用電負荷為三級，電源采用單回路電源。采用太陽(yáng)能光伏發(fā)電系統，達到全自給要求，
3.3.2 設計內容
（1）照明系統
電源由配電室引出低壓220/380V交流聚氯乙烯電纜直埋引至樓電纜連接柜，在走廊、樓梯間、地下室處設公共照明。各主要場(chǎng)所均以熒光燈為主，熒光燈采用電子鎮流器，公共空間以高效燈具作光源。
（2）防雷、保護措施及接地系統
本項目建筑按三類(lèi)防雷的建筑物設計防雷系統，設置防雷電感應和防雷電波侵入措施。在屋頂設置避雷帶，屋頂避雷帶敷設不大于20 *20的網(wǎng)格，利用建筑物的柱內主筋作引下線(xiàn)，利用基礎樁基作接地體，利用基礎地梁作水平接地體，組成防雷接地系統。為防雷電波感應和反擊，所有進(jìn)出建筑物的金屬管道和電力電線(xiàn)的金屬外皮均做等電位連接。低壓配電系統采用TN-C-S接地系統，配電系統接地、防雷接地，弱電系統接地采用聯(lián)合接地方式，接地電阻小于1歐姆。本工程做總等電位聯(lián)結，衛生間做局部等電位聯(lián)結。
（3）電話(huà)寬帶系統
設置電話(huà)寬帶網(wǎng)絡(luò )交接箱。
（4）有線(xiàn)電視系統
設置電信信號放大箱。
（5）綜合布線(xiàn)系統
語(yǔ)音、數據信號均由網(wǎng)絡(luò )或地方有線(xiàn)專(zhuān)線(xiàn)接入。在地下層設綜合布線(xiàn)跳線(xiàn)架，電話(huà)電纜穿管埋地引入，數據光纜穿管經(jīng)室外弱電井引至本樓地下室。
4、節電節水措施
4.1設計依據
國家頒布實(shí)施的現行有關(guān)節能和合理利用能源的規定及標準；各相關(guān)專(zhuān)業(yè)提供的有關(guān)技術(shù)資料。
4.2建筑節能措施
（1）屋面采用80㎜聚苯板保溫層，SBS防水層；坡屋面鋪油氈瓦，上人屋面鋪水泥磚。
（2）外墻采用70厚巖面板保溫層，聚合物砂漿打底抹面，刷外墻涂料。不采暖樓梯間為50厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料。
（3）戶(hù)門(mén)采用雙膠合板門(mén)，內夾20厚膜塑聚苯板，窗為塑鋼窗單層中空玻璃，空氣層厚度為12㎜，氣密度不低于3級，傳熱系數為2.7.
（4）地下室外墻采用300厚爐渣保溫層，沿外墻散水和室內陸面下2m范圍內商團。
4.3安裝工程節能措施
（1）給排水部分：給水管暗管采用PP-R管，地溝內及立管采用熱鍍鋅鋼管，排水明管采用UPVC管，暗管采用離心式鑄鐵排水管。室內設熱水供應系統。
（2）采暖部分采用分戶(hù)熱水地暖采暖系統，戶(hù)內供暖管道埋設于地面墊層內，除戶(hù)內管道采用PE-RT管，其他管道采用鍍鋅鋼管.
（3）室外供熱管網(wǎng)采用地溝敷設，并加保溫層，保溫層厚度嚴格計算。采暖供熱系統，嚴格按設計負荷設置，不得擴大負荷，設置計量?jì)x表嚴格控制。
4.4節水措施
（1）施工過(guò)程中采用高效節水型新工藝、新技術(shù)、新設備、新材料。
（1）供水系統采取防滲、防漏措施，降低水資源無(wú)效消耗，提高水資源利用率。
（2）選用節水型、質(zhì)量可靠的衛生潔具。
（3）按規定安裝各級水表，以控制水量。
（4）水池、水箱采用防水質(zhì)惡化的措施。
第九章 環(huán)境保障分析
一、污染物分析
本項目為所產(chǎn)生的污染物主要為生活垃圾和生活污水。
1、生活垃圾分類(lèi)
可回收物：指宜于資源利用的垃圾，包括紙類(lèi)、塑料、橡膠、玻璃、金屬和織物等。
廚房垃圾：指剩菜飯和瓜果殼等生物性垃圾，適于生化處理或堆肥。
電器件：包括柱形和扣型電池，以及各種廢舊電器等。
紙類(lèi)：包括書(shū)報紙、包裝紙和紙板紙等，不包括陶瓷的。
瓶罐：各類(lèi)瓶罐物品，包括塑料、金屬、玻璃的等，不包括陶瓷的。
其他垃圾：只可回收物和有害垃圾之外，如灰土、磚瓦和陶器等垃圾。
2、生活污水
生活污水指老年人生活中排出的受過(guò)不同程度污染的水體，主要有廚房廢水及因生活衛生產(chǎn)生的廢水。
二、環(huán)境影響及措施
1、垃圾處理
生活污水通過(guò)管道排入城市污水管道，進(jìn)行集中處理。
生活垃圾從源頭開(kāi)始分類(lèi)，實(shí)行分類(lèi)投放、分類(lèi)收集、分類(lèi)運輸和分類(lèi)處理，促進(jìn)垃圾的減量和回收利用，禁止混合垃圾直接填埋處理。
為了維護環(huán)境衛生，共同營(yíng)造“文明、衛生、整潔、舒適、優(yōu)雅、有序”的生活環(huán)境，養老院內將配置符合環(huán)保要求的生活分類(lèi)垃圾桶（紅桶、綠桶、黃桶）。
（1） 紅桶為有害垃圾桶，如：日光燈管、電池、噴霧罐、涂改液瓶、指甲油瓶、藥瓶、針頭、針筒等;l綠桶為不可回收垃圾桶，如：剩余飯菜、魚(yú)肉殘渣、菜葉、果皮等廚房垃圾；黃桶為可回收垃圾桶，如：紙類(lèi)、玻璃、金屬、塑料、橡膠、竹木制品、紡織類(lèi)等。
（2）生活垃圾分類(lèi)投入相應的垃圾桶內，嚴禁隨意丟棄。
（3）將裝修土頭垃圾裝袋后堆放在垃圾桶旁。
2、影響分析
本項目建設及建成后產(chǎn)生的垃圾不會(huì )對環(huán)境形成明顯的影響，且在項目實(shí)施過(guò)程中及建成后均采取相關(guān)管理措施，從而最大程度上實(shí)現了對環(huán)境的保護。
第十章 投資估算
一、投資估算
1、投資估算編制依據
（1）根據各專(zhuān)業(yè)提供的建筑安裝工程量和設備清單；
（2）《陜西建筑工程概算定額》陜建標字（2003）86號；
（3）其他費用依據《陜西建筑工程其他費用標準》（2002）；
（4）業(yè)主提供的有關(guān)資料；
（5）編制單位掌握的資料。
2、建設投資估算
2.1建設工程費
建設工程費依據《陜西建筑工程概算定額》概算指標，結合本項目實(shí)際建筑設計情況進(jìn)行調整確定。
2.2工程建設其他費用
（1）本項目投資估算中土地使用費，按照《中華人民共和國土地管理法》、《陜西省實(shí)施（中華人民共和國土地管理法）辦法》及《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》規定，分別計算項目取得土地使用權而支付的費用。
（2）建設單位管理費包括建設單位開(kāi)辦費、建設單位管理經(jīng)費等為保證項目建設工作的正常進(jìn)行所需要的各種費用。
（3）勘察設計費包括項目建議書(shū)和可行性報告編制費、勘察費、設計費、施工圖紙預算費等。
（4）建設監理費包括設計、施工階段對工程實(shí)施監理工作所需的費用，按照國家發(fā)改價(jià)格[2007]670號文件執行。
（5）城市基礎設施配套費指在規劃內進(jìn)行新建、改建、擴建（包括翻修后超過(guò)原面積30%的建設項目）各類(lèi)工程項目的單位和個(gè)人，均繳納的用于完善該項目基礎設施的費用。
（6）城市消防設施配套費指新建、改建、擴建（包括翻修后超過(guò)原面積30%的建設項目）各類(lèi)工程項目的單位和個(gè)人，均繳納的用于城市消防站等消防設施建設的費用。
（7）人防工程異地建設費是指在修建民用建筑時(shí)，同時(shí)修建戰時(shí)可用于防空地下室，但因地質(zhì)、地形、結構、規模和施工等原因不適宜修建防空地下室，或者防空地下室竣工后，因施工質(zhì)量不合格，經(jīng)過(guò)人防主管部門(mén)驗收并經(jīng)過(guò)修補或返工仍不合格的，由建設單位向所在地人防主管部門(mén)繳納異地建設費。
（8）城市新增用水量增容費是指新建、改建、擴建（包括翻修后超過(guò)原面積30%的建設項目）各類(lèi)工程項目的單位，需要新增用水量，須按《陜西省實(shí)施（城市節約用水管理規定）辦法》，向市節水部門(mén)一次性繳納增容費。
（9）辦公及生活家具購置費：包括滿(mǎn)足本項目初期正常使用和管理所必須解決的辦公和生活家具、用具的費用。
2.3預備費
基本預備費取一類(lèi)工程費用和二類(lèi)工程費用之和的8%；價(jià)差預備費根據目前物價(jià)狀況，按零計算。
二、融資方案
經(jīng)估算本項目總投資 132.9億元，采用自籌方式籌措，慈善機構支持占總投資的60%。
三、財務(wù)評價(jià)
1、評價(jià)依據
（1）國家計委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價(jià)方法與參數》（第三版）；
（2）國家現行的經(jīng)濟評價(jià)有關(guān)規定及參數；
（3）國家現行的有關(guān)財務(wù)及稅收政策；
（4）中國國際工程咨詢(xún)公司《投資項目經(jīng)濟咨詢(xún)評估指南》；
（5）建設單位及工程項目各類(lèi)有關(guān)專(zhuān)業(yè)提供的相關(guān)資料。
2、評價(jià)范圍及評價(jià)方法
評價(jià)范圍和項目投資及建設規模一致。
財務(wù)評價(jià)采用新建項目的評價(jià)方法，評價(jià)根據國家現行財稅制度和價(jià)格體系，采用現行價(jià)格，分析計算項目的效益和成本費用，進(jìn)行編制財務(wù)報表、計算財務(wù)評價(jià)指標、考慮項目的盈利能力（各種數據均為含稅價(jià)格）。
3、基礎數據
（1）工程建設期：建設期五年
（2）計算評價(jià)期：經(jīng)營(yíng)期五年，計算評價(jià)期十年
（3）收入和成本數據的預算均以研究期價(jià)格為基價(jià)，未考慮物價(jià)上漲指數和通貨膨脹因素。
（4）建設用地指標
1、敬老院、 200畝 13.5萬(wàn)平方米
2、福利院、 100畝 7 萬(wàn)平方米
3、養生館、 100畝 7萬(wàn)平方米
4、食療餐廳 50畝、 3.5萬(wàn)平方米
5、風(fēng)味餐廳、 60畝 4萬(wàn)平方米
6、素食餐廳、 40畝 2.8萬(wàn)平方米
7、健身中心、 30畝 2萬(wàn)平方米
8、醫療中心、 30畝 2.1萬(wàn)平方米
9、體檢中心 20畝 1.3萬(wàn)拼房米
10、文化中心、 60畝 4萬(wàn)拼房米
11、娛樂(lè )中心、 40畝 2.8萬(wàn)平方米
12、洗浴中心、 50畝 3萬(wàn)平方米
13、行政管理中心、 80畝 5萬(wàn)平方米
14、超市 10畝 0.6萬(wàn)平方米
15、商務(wù)辦公區 50畝 3萬(wàn)平方米
16、養殖種植區 400畝 13萬(wàn)平方米
17、集體宿舍 50畝 3萬(wàn)平方米
18、家屬樓娛樂(lè )中心、 50畝 3萬(wàn)平方米
19、休閑花園 200畝 7萬(wàn)平方米
20、劉志丹主題公園 50畝 3萬(wàn)平方米
21、人工湖 150畝
22、停車(chē)場(chǎng) 50畝
23、老年大學(xué) 100畝 2萬(wàn)平方米
24、福利院小學(xué) 100畝 5萬(wàn)平方米
1420畝
第十一章 論詰
延安市廣慈勞保用品有限公司建設延安市劉志丹慈善敬老院項目，以“人性化、現代化、宜居化”為目標，以溫馨、創(chuàng )新、高雅、美觀(guān)為建設原則，突出“以人為本”理念，力求老年人口的各項需求，解決突出矛盾，改善有需要的老年人群生活質(zhì)量，營(yíng)造出更理想的養老安生場(chǎng)所，發(fā)揮公司的自身優(yōu)勢，展示其綜合效應，力求環(huán)境效益、社會(huì )效益、經(jīng)濟效益達到有機統一。
本項目對地塊的開(kāi)發(fā)利用合理，符合國家政策，項目選址符合延安市城市土地利用總體規劃及城市發(fā)展規劃，符合國家相關(guān)標準。
本項目的建設符合國家關(guān)于老年事業(yè)發(fā)展的總體規劃，倡導國家關(guān)于老年事業(yè)發(fā)展所必須解決的貧困老人群安置實(shí)施的政策，具有明顯的示范作用，共創(chuàng )人居環(huán)境優(yōu)質(zhì)型現代化新型養老院。
該項目達到了技術(shù)和環(huán)保的要求，具有良好的社會(huì )效益。項目的建設是必要的、可行的。
編制：趙琳
