承租方單方解除租賃合同，出租方如何請求賠償
————擅自撤離租賃房屋糾紛
案情簡(jiǎn)介
原告（被上訴人）：XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（深圳）有限公司
被告（上訴人）：某空調有限公司
原被告雙方于1997年4月28日簽訂《房屋租賃合同》，被告租用原告位于深圳羅湖區深南東路的地王大廈43層05單元，租期5年，從 爭議焦點(diǎn) 房屋空置后的租金損失是否由被告負責？ 原告認為：被告提出租金過(guò)高，要求調整，原告也同意，但在雙方未能達成一致意見(jiàn)的情況下，被告擅自撤離房屋，屬單方違約，造成的房屋空置的損失應由被告承擔。 被告認為：被告已在8月9日書(shū)面通知原告，管理處人員也知道被告撤離；根據《深圳市房屋租賃管理條例》規定，被告如果拖欠租金達三個(gè)月以上，原告可以解除合同，但在被告超過(guò)十幾個(gè)月未交租的情況下，原告認為解除合同。根據《中華人民共和國合同法》第119條的規定，即使被告違約，原告也應采取合理措施，防止損失擴大，但原告并不采取措施，損失應由原告負責。 代理思路 作為原告的代理人，要解決兩個(gè)問(wèn)題： （一）對被告解除合同通知送達事實(shí)的認定。 被告提出在 合同的時(shí)間。據材料顯示，原告并未收到該通知，更無(wú)此時(shí)解除合同的書(shū)面證據，故被告這一主張很難得到法庭的認定。 根據《中華人民共和國合同法》第93條、第94條的規定，只有三種情況下合同的當事人才能解除合同：一是雙方當事人協(xié)商一致；二是雙方約定合同解除的條件出現；三是法律規定合同解除的情況出現。而本案中不存在以上三種情況。被告擅自撤離租賃房屋，停止履行合同，是違約行為，無(wú)視合同對雙方的約束力，根據《合同法》第113條規定，應當承擔全部的違約責任。 鑒于被告早已撤離房屋，也有解除合同的意愿，原告請求法庭確認解除合同的時(shí)間為原告起訴的時(shí)間，這樣便于計算欠租及空置的損失。 （二）造成租賃房屋長(cháng)期空置，原告是否未盡防止損失擴大的義務(wù)。 被告提出，2000年8月9日其搬離租賃房屋后，即向原告交出鑰匙，但原告不接受，原告拒不接受被告交付鑰匙的目的，是要造成房屋由被告一直占用的事實(shí)，以此來(lái)索賠?！吨腥A人民共和國合同法》第119條規定，當事人一方違約后，對方應該采取適當的措施防止損失的擴大，沒(méi)有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。對于這一問(wèn)題，關(guān)鍵是被告舉證，被告要舉證原告拒絕接受被告的鑰匙，沒(méi)有采取適當的措施防止損失的擴大，這是十分困難的。因此，只要運用舉證責任的分配，即可使原告立于不敗之地。 而原告抓住之一重要事實(shí)，即直至訴訟開(kāi)庭前，被告一直沒(méi)有把鑰匙交給原告，房屋一直在被告的控制之下，以此便可論證空置房屋的損失應由被告承擔。 審理及判決 一審情況 經(jīng)開(kāi)庭審理，被告未能就2000年8月9日解除合同的書(shū)面通知已經(jīng)送達原告問(wèn)題舉證，也未能對原告拒收鑰匙造成房屋空置的問(wèn)題舉證。法庭未認定被告的主張，被告承擔舉證不能的責任。 法庭認為，原被告雙方簽訂的房屋租賃合同是雙方當事人真實(shí)意思表示，合同的形式內容符合有關(guān)法律規定，是合法有效的合同，受法律保護。雙方當事人應認真履行。但 由于被告在履行合同期間，以合同約定的租金過(guò)高為由，提出要求折減租金，在與原告協(xié)商未果的情況下，擅自搬離承租房屋，停止履行合同義務(wù)，其行為是違約行為，應依法承擔相應的違約責任。 被告實(shí)際早已搬離承租房屋，且在訴訟中，亦表示同意解除租賃合同，故對原告要求確認合同自2001年4月27日解除的訴訟請求，請求本院予以支持。 合同解除后，原告提出該房屋任然空置，已造成原告損失，要求被告按深圳市房屋租賃指導租金標準予以賠償，因該房屋鑰匙在被告處，仍屬被告控制的房屋，原告以房屋租賃指導租金標準，即每月130元/平方米,計算至2001年11月,理由充分,本院予以支持。 另外，被告交付的合同定金港幣63132元，是確保合同完全履行的保證金，由于被告的行為違約，致使合同不能完全履行，因此，原告提出被告尚有一年合同未履行，按合同履行期五年的比例沒(méi)收其一年的保證金12624.4元，作為對被告違約行為的處罰，其訴求符合《最高人民法院關(guān)于<中華人民共和國擔保法>若干問(wèn)題的解釋》第120條的規定,本院予以支持。法院遂做出如下判決： 1．解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同》； 2．被告應向原告支付房屋租金港幣321966元； 3．被告應向原告支付房屋管理費人民幣30879.34元； 4．被告應向原告支付房屋租金滯納金港幣9885.42元； 5．被告應向原告支付管理費滯納金人民幣1955.66元； 6．準許原告從被告的房屋租賃合同定金港幣63132元中扣減12624.4元； 7．被告應賠償原告房屋空置損失人民幣117390元。 二審情況 被告不服，向深圳市中級人民法院提起上訴，經(jīng)二審法院審理，駁回上訴，維持原判。本案原告的訴訟請求全部得到法院的支持。 律師提示 其實(shí)，本案被告全面敗訴的局面是完全可以避免的。 房屋租賃合同的解除，要依法進(jìn)行。不能繼續履行合同，需要解除合同的一方，通常提前1-3個(gè)月書(shū)面通知對方，陳述解除合同的因由及提出解決方案，函件送達對方時(shí)，要求對方簽收并復函。如對方拒絕簽收，或不予答復，應通過(guò)公證送達或特快專(zhuān)遞郵寄，解除合同的程序，應依據《中華人民共和國合同法》第96條規定的方式進(jìn)行。 本案被告如果通過(guò)公證或專(zhuān)遞送達8月9日的函件，并在原告拒收鑰匙后通過(guò)提存公證的方式交接鑰匙，或者及時(shí)向法院請求確認解除合同的效力，則可把損失降到最低。 在經(jīng)濟交往中，解除合同的情況是經(jīng)常出現的，如果雙方當事人以合法的、理性的方法去解決，一定能夠取得雙贏(yíng)的效果。 問(wèn)題探討 本案引出兩個(gè)問(wèn)題，值得探討。 （一） 承租方單方解除房屋租賃合同時(shí)，出租方如何計算請求賠償損失？能否把未履行租期部分的租金作為損失進(jìn)行索賠？ 《中華人民共和國合同法》第113條規定：當事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應相當于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預見(jiàn)到或應當預見(jiàn)到因違反合同可能造成的損失。對房屋租賃合同來(lái)說(shuō)，出租人收取租金是獲得合同履行的可得利益。如果承租人不履行合同合同，出租人自然無(wú)法收取租金，無(wú)法獲得可得利益。承租人不履行合同所造成的損失，就是未履行期限的租金收益。而這部分的租金收益，由于租賃合同明確寫(xiě)明租金標準、租賃期限，承租人完全可以在訂立合同時(shí)就預見(jiàn)到，計算到。因此，出租人完全可以把未履行租期部分租金作為損失進(jìn)行請求賠償。這就是合同法中的完全賠償原則。但是出租人這部分的可得利益，并不是純收利益，其中包括房屋租賃稅、房屋租賃管理費等費用。因此，在計算損失時(shí)應扣除這部分費用，才是公平的。 在以往的司法實(shí)踐，對這種損失賠償，大多局限于實(shí)際 發(fā)生的損失即直接損失。而房屋租賃合同不履行，通常沒(méi)有什么已經(jīng)發(fā)生的實(shí)際損失，因而幾乎得不到賠償，最多沒(méi)收兩個(gè)月押金而已，這對出租人是不公平的，也是違反合同法原則的。 （二） 如何認定承租方違約后，出租方是否及時(shí)采取措施防止損失擴大？ 《中華人民共和國合同法》第119條規定：當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒(méi)有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。本案被告也依據這一法條提出原告沒(méi)有采取適當措施防止損失擴大而要求免責。 何謂采取適當措施？法律沒(méi)有具體規定。當承租人擅自撤離租賃房屋后，出租人可以有三種做法：一是積極主動(dòng)地四處尋找客戶(hù)承租，以減少損失；二是消極地任由房屋空置，有新租客也不愿出租；三是按通常的做法，發(fā)出“此房可以出租”的信息。筆者認為，對于何謂采取適當措施防止損失擴大的評判標準，應當結合合同性質(zhì)、違約后的具體情況來(lái)判斷，不應苛求出租人。如果要求出租人實(shí)行上述第一種做法，顯然要求過(guò)高。而第二種顯然是認為擴大損失，可認定沒(méi)有采取適當措施。如果出租人舉證已實(shí)施了第三種行為，則可認定已采取適當措施。 在美國有一個(gè)案例，芝加哥所有權及信托公司訴赫奇斯MFC公司一案，法官在判詞中列舉了房東在出租財產(chǎn)被放棄之后，應當在什么程度上承擔減輕損失義務(wù)的三種觀(guān)點(diǎn)：一是房東沒(méi)有義務(wù)為了減輕損失放棄租賃財產(chǎn)的租戶(hù)的責任而轉租財產(chǎn)；二是房東必須付出合理的努力，尋找替代的房客；三是房東并不負有減輕損失的一般性義務(wù)，僅負有接受合適的替代房客的義務(wù)。這個(gè)判例的最后結論是：房屋租賃合同的出租方，在承租方違約放棄出租房屋的情況下，沒(méi)有一般性地尋找另一承租人以避免損失擴大的義務(wù)。但是，當承租人推薦了一個(gè)合適的新房客時(shí)，出租方不得拒絕接受。這一案例對于處理類(lèi)似本案的案子，是有借鑒作用的。
