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每次的宏觀(guān)調控中都少不了房地產(chǎn)，每次的重點(diǎn)都集中于對房?jì)r(jià)的調控，但為什么每次對房?jì)r(jià)的調控中卻從來(lái)未涉及到對土地價(jià)格的調控，或對土地出讓制度的調控或修改呢？ 自2002年實(shí)行土地出讓的招拍掛制度之后，價(jià)格者得成為防止腐敗的唯一路徑，從而推高了土地的出讓價(jià)格，并刺激了地方政府對土地財政的依賴(lài)。而地王的頻出讓中央政府不斷的出臺打壓房?jì)r(jià)的措施，甚至不惜用行政的限購手段、約談手段。但是卻始終不肯調整出讓制度，寧愿限房?jì)r(jià)而競地價(jià)也絕不肯限地價(jià)而競房?jì)r(jià)。 從經(jīng)濟學(xué)角度看，土地的價(jià)格應由土地的產(chǎn)出能力決定，如能種水稻的土地要比只能種地瓜的土地值錢(qián)，因為水稻的產(chǎn)量高、價(jià)格高、收益大，因此土地的價(jià)格高，土地的產(chǎn)出預期決定著(zhù)土地的價(jià)格。 但中國的土地出讓制度決定了政府壟斷的土地供給，并以競爭的出讓方式一次性的收取若干年的“批租制”，這就扭曲了土地的價(jià)格。如政府不出讓種水稻的土地而只出讓種地瓜的土地，于是饑餓就讓民眾不得不出更高的價(jià)格購買(mǎi)種地瓜的土地而去生產(chǎn)水稻。如果政府連種水稻都壟斷和控制了，那么地瓜也能賣(mài)個(gè)水稻的價(jià)格，水稻就價(jià)格更高了。 正是這種預期讓土地的價(jià)格不斷升高，而產(chǎn)出的不管是地瓜還是水稻價(jià)格都在上升并被扭曲了。 兩年前全國工商聯(lián)黃主席曾將土地問(wèn)題的報告在全國兩會(huì )上提交了大會(huì )發(fā)言，也曾引發(fā)一輪關(guān)于土地價(jià)格在房?jì)r(jià)中所占比重的爭論，但并未最終得到解決。今天這個(gè)問(wèn)題則越演越烈、更加突出。土地成本占房?jì)r(jià)中的比例不是縮小而是不斷的擴大，土地交易的價(jià)格指數上升的速度與幅度不是小于房?jì)r(jià)上升的速度與幅度，反而大大的超越了房?jì)r(jià)的指數。自2002年實(shí)施招拍掛制度之后，兩者之間的差距則逐年加大，成為推動(dòng)房?jì)r(jià)上升的主要動(dòng)力，而不對土地出讓制度進(jìn)行調控就必然只能不斷的那個(gè)房?jì)r(jià)升級，不管用什么樣的行政手段都無(wú)法阻止房?jì)r(jià)繼續上漲的腳步。 2000—2010年，我國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)累計上漲了76.8%，其中商品住宅價(jià)格累計上漲了86%，二手房住宅價(jià)格累計上漲了96%，但同期我國70個(gè)大中城市地價(jià)累計上漲了123%，其中住宅用地價(jià)格累計上漲了163.5%，普通住宅用地價(jià)格上漲了174%，并主要集中于2005年以來(lái)“招拍掛”嚴格實(shí)施之后。全國土地價(jià)格的上漲幅度均超過(guò)房?jì)r(jià)的上漲幅度，且累計上漲幅度成倍于房?jì)r(jià)的上漲幅度。由此可見(jiàn)，土地出讓制度導致房?jì)r(jià)上漲已成定因，不改革現有的土地出讓制度則無(wú)法調控房?jì)r(jià)。 為此，REICO工作室專(zhuān)門(mén)就《我國城市土地出讓制度改革分析》進(jìn)行了專(zhuān)題研究，再一次分析了土地出讓制度對房?jì)r(jià)的影響，進(jìn)一步明確如對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控不觸及土地出讓制度，則不管用什么樣的方式來(lái)限制需求都無(wú)法改變房?jì)r(jià)上漲的趨勢。尤其是在城鎮化高速發(fā)展的過(guò)程中，僅靠政策和行政措施打壓投資與投機行為是無(wú)法改變民眾對于其的判斷的，仍然無(wú)法從根本上解決住房需求的同時(shí)解決房?jì)r(jià)的上漲問(wèn)題。 幾乎所有的媒體、官方輿論和社會(huì )輿論都將房?jì)r(jià)上漲的原因歸功于房地產(chǎn)商的黑心，但房地產(chǎn)商們卻無(wú)法改變土地出讓制度，不得不將土地成本的上漲轉移到房?jì)r(jià)之中。問(wèn)題不在于商品房購買(mǎi)者是否為土地支付了多少成本，而在于這個(gè)土地的高收益是否解決了更多的居住需求；是否幫助了更多無(wú)力購買(mǎi)商品房的家庭。否則為高地價(jià)而付出了大量成本和高價(jià)的結果仍然是住房條件無(wú)法普遍改善，無(wú)助于市場(chǎng)供求關(guān)系的平衡，并將繼續推高著(zhù)市場(chǎng)中的價(jià)格。