征得朋友的同意，我將他們的一個(gè)自救方案公布如下，供大家參考，也許對“房奴們”有點(diǎn)啟示：
下面是一個(gè)北京小康之家的理財案例，一年前我給了他們一些建議，他們聽(tīng)取了我的意見(jiàn)，并作出了一些改變，在計劃之前和計劃之后的財務(wù)狀況和生活狀況發(fā)生的變化。
原來(lái)的基本狀況：
三口之家： 男29歲（IT白領(lǐng)） + 女27歲（國家機關(guān)） + 女兒2歲
月收入 ： 9000大元；年終獎金：2-4萬(wàn)不等；
固定資產(chǎn)： 一套108坪兩居室（2003年購置），北京北三環(huán)邊，買(mǎi)入價(jià)58萬(wàn)，現值約80萬(wàn)；
債務(wù) ： 房貸余額35萬(wàn)（原40萬(wàn)/20年期），每月供款3500元；
每月開(kāi)支： 收入 9000元
供房還貸 -3500元
伙食費 -2700元
保姆費 -350元
水電管理雜費 -320元
電話(huà)費 -450元
交通雜費（公交地鐵） -550元
衣物裝飾 -600元
醫療+保險 -120元
余額（理論余額） ： 410元
年終獎金： 2-4萬(wàn)元
銀行現金存款 12萬(wàn)元
基本分析：
這是一個(gè)典型的北京小康之家的資產(chǎn)和財務(wù)狀況。每個(gè)月收入 - 支出 = 剩下的基本歸零
這也是一個(gè)典型“房奴”的基本財務(wù)狀況，房子及相關(guān)支出約占總收入的40%；
儲蓄的增長(cháng)已經(jīng)沒(méi)有指望，其實(shí)不減少就算幸運的。
生活基本狀況
由于每個(gè)月還貸后，所剩無(wú)幾，每個(gè)月的開(kāi)支都是緊巴巴的，一到月底就要節衣縮食。如果出了什么意外，那還要動(dòng)用銀行的儲蓄，至打買(mǎi)房后銀行的存款就沒(méi)有增加過(guò)。如果，遇上某一個(gè)月，親戚朋友結婚多，那開(kāi)銷(xiāo)就沒(méi)譜了。遇到雙方在外地的父母來(lái)住京短住，那財務(wù)就更緊了。所以，一向恩愛(ài)的小兩口也時(shí)不時(shí)為了“錢(qián)”而拌嘴?；榍暗慕?jīng)常出外吃飯和旅游都變得十分奢侈了。
心理狀況
每到月底心理發(fā)緊；一想到一年后女兒入托每月幾千元的費用犯愁；工作變得謹慎小心，生怕被炒；同事和朋友的聚會(huì )盡可能用“加班”搪塞；一年到頭就盼著(zhù)年底的獎金，幾萬(wàn)塊錢(qián)的獎金到手了又不知該如何用。旅游？給雙方爸媽買(mǎi)點(diǎn)禮物？添點(diǎn)新家具電器......？總之，為了錢(qián)，心里“擰把”。
一個(gè)外人看來(lái)的“小康日子”過(guò)成了“小糠日子”。用他們的話(huà)說(shuō)：自從買(mǎi)了房，一夜回到土改前。得到了房產(chǎn)，失去了財務(wù)自由。
對于他們的狀況我十分理解，因為我十多年前剛到香港時(shí)也曾經(jīng)當過(guò)“房奴”。當他們問(wèn)到我的意見(jiàn)時(shí)，我給他們做了一個(gè)基本分析，分析也很簡(jiǎn)單：
改善狀況的可能性：1.增加收入，或； 2.減少開(kāi)支
短期內不可能增加收入，唯一的可能：減少開(kāi)支
什么開(kāi)支是可以減少的？
最初，他們認為他們的每一項開(kāi)支都是不能減少的？
我的啟發(fā)意見(jiàn)：
首先要判斷什么開(kāi)支最大，最不合理？當然每個(gè)月3500元的供房款是最大的開(kāi)支，而且是最不合理的開(kāi)支，因為這項開(kāi)支幾乎占了收入的40%，顯然是一項超前的消費支出（買(mǎi)房前，他們租房的月支出1500元）。
我給他們的建議：
兩個(gè)選擇：
1.激進(jìn)的方法： 賣(mài)掉房子，租房??；或
2.保守的方法： 出租自己的房子，另租一個(gè)稍便宜的房（將房租的月支出控制在收入的25%）。
經(jīng)過(guò)再三考慮，他們選擇了保守的方法：出租自有物業(yè)，另租房自住。2006年初，他們在附近的舊樓區以月租2500元租了一個(gè)80坪的兩居室（比原來(lái)的小區環(huán)境稍差，沒(méi)有電梯）。將原來(lái)的房以月租金4500的價(jià)格出租，一次性的預收了31,500元（6個(gè)月租金 + 1個(gè)月押金）。他們用這筆錢(qián)除了預付半年的租金（自?。┩?，還添置了一萬(wàn)多元的家電改善居住條件。
新的家庭月開(kāi)支預算
收入 支出
工資收入： 9000
租金收入： 4500
供房 -3500元
租金（自?。?nbsp; -2500元
伙食費 -2700元
保姆費 -350元
水電管理雜費 -320元
電話(huà)費 -450元
交通雜費（公交地鐵） -550元
衣物裝飾 -600元
醫療+保險 -130元
小計： 13500 -11100
余額： 2400
新增的余額部分： 2400元/月投資基金。
另外，因為解除了供房的后顧之憂(yōu)，他們原來(lái)的銀行存款也重新作了安排：
儲蓄： 60,000 （約等于6個(gè)月的生活支出）
股票投資： 60,000
基金投資： 50,000 (每月固定投入2400 X 12=28800；加22000獎金收入）
經(jīng)過(guò)去的一年，他們的投資取得了不錯的回報，現在他們的資產(chǎn)（現金 + 股票和基金的賬面資產(chǎn)）增加到了25萬(wàn)。
基本評價(jià)：
經(jīng)過(guò)這樣一個(gè)改變，他們的家庭收支狀況有了明顯的改善，生活的總體質(zhì)量提高了。從財務(wù)的角度看，這一變化的關(guān)鍵點(diǎn)在于：將自有的物業(yè)由原來(lái)的“負債（Liability)”變?yōu)榱?#8220;資產(chǎn)（Asset)”。
“負債（Liability)”和“資產(chǎn)（Asset)”的一個(gè)主要區別在于：一項“負債（Liability)”= 每個(gè)月要付出現金（負現金流）；而一項“資產(chǎn)（Asset)”= 每個(gè)月帶來(lái)現金（正現金流）。我們很多人都有一個(gè)錯誤的概念：房產(chǎn) = 資產(chǎn)。房產(chǎn)如果不能給你帶來(lái)現金流，那它就是一項“負債（Liability)”。我們大部分人的房產(chǎn)（供房）實(shí)際上只是銀行賬薄上的“資產(chǎn)（Asset)”，對供房者而言只是一項“負債（Liability)”。
只有在兩種情況下房產(chǎn)可以成為我們的“資產(chǎn)（Asset)”：1.供款期滿(mǎn)，還清了銀行貸款；2.物業(yè)作為投資品，出租，租金足以蓋住供樓款（略有結余）。
我和他們算了一筆帳，按他們目前的投資理財方式，5年，10年后他們的資產(chǎn)狀況會(huì )有一個(gè)根本性的改變。
假設條件：年收入增長(cháng)10%(增長(cháng)的部分一半用于投資，一半用于日常支出）；年投資回報15%（我預計未來(lái)中國股市的年增長(cháng)率）；物業(yè)增值8%/年；
理財安排
現金儲蓄 60,000
股票 90,000
基金 100,000
第1年新增投資部分（股票/基金 50：50）50,000
第2年 60,400
第3年 72,000
第4年 80,000
第5年 90,000
5 年后資產(chǎn)（不包括房產(chǎn)）約： 100萬(wàn)
10年后資產(chǎn)（不包括房產(chǎn)）約： 280萬(wàn)
5 年后，如果他們付出約30萬(wàn)元提前清還房貸，那他們的總資產(chǎn)：房產(chǎn)價(jià)值約118萬(wàn)；股票+基金+現金=70萬(wàn)；總資產(chǎn)約 188萬(wàn)。
10年后，如果他們付出約20萬(wàn)元提前清還房貸，那他們的總資產(chǎn)：房產(chǎn)價(jià)值約173萬(wàn)；股票+基金+現金=260萬(wàn)；總資產(chǎn)約 433萬(wàn)。
**上述數據為粗略估算，家庭有時(shí)就是一筆糊涂賬
他們在做出上述改變一個(gè)最大的成本是：面子（loss face)。最難下的決心就是將自己的物業(yè)出租，自己從“高尚區”搬到“貧民區（并非太貧，原高校職工宿舍），怕在父母親戚朋友面前“丟份”。實(shí)際上日子是自己過(guò)的，面子是別人的。日子過(guò)得怎樣，只有自己知道。有時(shí)我們太累是因為我們背了太多“本不屬于我們的東西”。
投資理財是一個(gè)長(cháng)期的規劃過(guò)程，“理和不理”其結果可能有巨大的區別。環(huán)顧一下你周邊的親戚朋友和同事，比較一下他們10年前的狀況，你可能會(huì )發(fā)現：那些昔日“愛(ài)顯巴的主兒”，今天已經(jīng)開(kāi)始“愁抽”；而那些“摳門(mén)的主兒”，今天可能變得“大方闊綽”了。而10年20年后，那些理財和不理財的主兒會(huì )差別更大。理財的人將高度享受“中國經(jīng)濟增長(cháng)的紅利”；而不理財的人將被中國經(jīng)濟高速發(fā)展的列車(chē)遠遠拋離，日益沉淪。高速發(fā)展的中國經(jīng)濟是非均衡的經(jīng)濟，并非所有的國民都能分享到經(jīng)濟增長(cháng)的成果。10多20 年前，財富的積累更多的來(lái)至于“撿漏（計劃經(jīng)濟之漏）”，那從今天開(kāi)始財富的積累更多的來(lái)至于“市場(chǎng)的增值”。以前，致富主要靠“經(jīng)營(yíng)（人與人）關(guān)系”；那以后的致富主要靠“理順（人和財富）關(guān)系”。理財就是理順“人和財富（錢(qián)，資產(chǎn)等價(jià)值物）的關(guān)系”。
今日的一個(gè)小康之家，如果正確理財，10-20年后可以步入小富或中富之家；如果理財不當，則可能變成“城市中的貧下中農”，他們的子女也就成了“貧下中農子弟”了。想想10年20年后，今天多費一點(diǎn)時(shí)間理財；節省一點(diǎn)開(kāi)支；丟掉一點(diǎn)“面子”也許是值得的..........
聯(lián)系客服
