1、產(chǎn)業(yè)園區如何規劃?產(chǎn)業(yè)園區規劃全流程；
2、產(chǎn)業(yè)園區的五種運營(yíng)模式與四大發(fā)展趨勢。
目前，產(chǎn)業(yè)園區的發(fā)展趨勢大致方向是朝市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)垂直化、產(chǎn)品標準化等方向陸續發(fā)展，但是目前大部分產(chǎn)業(yè)園區存在的問(wèn)題很?chē)乐?，如：定位不明確、產(chǎn)業(yè)鏈繁多、產(chǎn)業(yè)相關(guān)度不貼合、創(chuàng )新陳舊等等硬傷存在，歸根結底來(lái)說(shuō)，還是園區的規劃出現了問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)園區的規劃是比較重要的一部分，不管是從全局性還是長(cháng)久性都值得我們重視，整理了以下產(chǎn)業(yè)園區規劃的全流程。
一、園區產(chǎn)業(yè)規劃
如何確定核心產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)：
1.洞悉園區所在區域的經(jīng)濟發(fā)展戰略，了解區域產(chǎn)業(yè)基礎和擁有的產(chǎn)業(yè)資源,劃出可以重點(diǎn)發(fā)展的全部產(chǎn)業(yè)范圍,即園區意向產(chǎn)業(yè)。
2.研究國家產(chǎn)業(yè)政策，明確哪些產(chǎn)業(yè)是屬于國家重點(diǎn)扶持和鼓勵的，哪些產(chǎn)業(yè)是屬于國家明確限制的，對劃出的園區意向產(chǎn)業(yè)范圍進(jìn)行縮小、集中，精準園區意向產(chǎn)業(yè)。
3.研究國內外經(jīng)濟發(fā)展走勢與行業(yè)市場(chǎng)，洞悉意向產(chǎn)業(yè)是否存在市場(chǎng)潛力和市場(chǎng)風(fēng)險，同時(shí)分析技術(shù)發(fā)展趨勢，看意向產(chǎn)業(yè)的技術(shù)是否存在替代轉型的風(fēng)險。這當中千萬(wàn)不要忘記對意向產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能情況進(jìn)行一番調研，不能讓產(chǎn)業(yè)園一運行，就遭遇產(chǎn)能過(guò)剩等問(wèn)題的打壓，或者面臨極其殘酷的市場(chǎng)競爭。
4 根據各方面的研究和分析，關(guān)注某一行業(yè)或某一行業(yè)，并將其作為園區的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，樹(shù)立行業(yè)最具發(fā)展潛力，最適合自己的行業(yè)。
5.分析上下游企業(yè)的構成關(guān)系以及核心產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)行業(yè)特定行業(yè)企業(yè)的構成和分布，為制定投資促進(jìn)戰略奠定基礎。
二、產(chǎn)業(yè)園區建筑與建設規劃
(1) 建設規劃
大型園區、產(chǎn)業(yè)新城的整體建設規劃，要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產(chǎn)業(yè)分布上著(zhù)手，著(zhù)眼未來(lái)、立足現在、統籌兼顧、系統規劃。
(2) 建筑規劃
建筑規劃必須與產(chǎn)業(yè)定位相結合，確定建筑標準和建筑配套，不同類(lèi)型的產(chǎn)業(yè)園區建筑規劃應體現出明顯的差異。
(3) 工程規劃
明確先建什么?后建什么?不要小看工程規劃，它與產(chǎn)業(yè)規劃、企業(yè)招商密切相關(guān)，如果建設未能按照規劃如期進(jìn)展，就會(huì )造成產(chǎn)業(yè)配套不落實(shí)、招商工作難推進(jìn)等一系列問(wèn)題，甚至可能導致企業(yè)資金鏈斷裂。
三、招商規劃
招商規劃內容包括：目標客群、優(yōu)惠政策、招商/營(yíng)銷(xiāo)策略、人員配置與專(zhuān)業(yè)培訓、招商管理制度等等。
四、園區運營(yíng)規劃
旅游景區運營(yíng)規劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)運營(yíng)、園區公共服務(wù)平臺、政府公關(guān)協(xié)調、園區管理標準化、園區開(kāi)發(fā)和品牌復制業(yè)務(wù)模式。
五、園區經(jīng)濟指標規劃
園區經(jīng)濟指標包括兩個(gè)方面：
(1)園區項目的技術(shù)經(jīng)濟指標
(2)園區經(jīng)營(yíng)指標
產(chǎn)業(yè)園規劃是一指產(chǎn)業(yè)園區全方位、流程性、長(cháng)久性的發(fā)展計劃，是未來(lái)一個(gè)時(shí)期引領(lǐng)園區可持續性發(fā)展的重要指標和路線(xiàn)圖，所以飆馬認為“園區未建，規劃先行”是產(chǎn)業(yè)園區建設的一個(gè)重要原則。產(chǎn)業(yè)園區作為產(chǎn)業(yè)高密度集聚之地，與地方經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)。
當前，在經(jīng)濟結構調整、中美貿易摩擦、產(chǎn)業(yè)結構變革、國內外環(huán)境變化的新時(shí)期下，長(cháng)期支撐中國經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原有各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區也遭遇眾多的發(fā)展制約與瓶頸。產(chǎn)業(yè)園區如何在產(chǎn)品模式等方面突破創(chuàng )新，實(shí)現園區的轉型升級，是園區發(fā)展所面臨的核心問(wèn)題。
01 園區的五種不同的運營(yíng)模式
1. 政府運營(yíng)模式
這里的政府運營(yíng)模式與前面所說(shuō)的行政主導型園區有關(guān)聯(lián)，但卻是不同概念。政府運營(yíng)模式往往在行政主導型園區比較常見(jiàn)，園區由政府投資開(kāi)發(fā)，園區為入駐的公司提供一些稅務(wù)代理、行政事務(wù)代理的服務(wù)，然后收取一些服務(wù)費用，同時(shí)政府部門(mén)也會(huì )給園區一些招商代理費用和稅費收取的優(yōu)惠。政府運營(yíng)模式適合于一些規模小，管理簡(jiǎn)單的園區。對于一些大型的園區，這樣的運營(yíng)模式無(wú)法保證園區的長(cháng)期運營(yíng)。
2. 投資運營(yíng)模式
投資運營(yíng)模式是通過(guò)政府投資建設園區，然后通過(guò)房租、固定資產(chǎn)等作為合作資產(chǎn)，孵化有發(fā)展潛力的中小企業(yè)，在企業(yè)獲得成長(cháng)后引入外部戰略投資者或上市，實(shí)現資產(chǎn)增值并收回投資。
3. 服務(wù)運營(yíng)模式
隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，只是投資還是不能滿(mǎn)足很多企業(yè)的需要，很多企業(yè)對園區的服務(wù)環(huán)境提出了更多的要求。在這個(gè)基礎上出現了服務(wù)運營(yíng)模式的園區。
4. 土地盈利模式
隨著(zhù)近十年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱起，土地增值的盈利能力遠遠超過(guò)了很多行業(yè)的盈利水平。一些園區獲得了土地收儲、初步開(kāi)發(fā)、拍賣(mài)的功能，所以一些園區通過(guò)控制大面積的土地，在進(jìn)行初步開(kāi)發(fā)后，短期內提升土地的價(jià)值，然后進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或轉讓。
5. 產(chǎn)業(yè)運營(yíng)模式
一些重要的開(kāi)發(fā)區其實(shí)承擔了調節、完善、強化區域產(chǎn)業(yè)鏈運營(yíng)的作用，園區設立的目的就是要做一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，比如一些新能源產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園等。
02 產(chǎn)業(yè)園區的四個(gè)發(fā)展趨勢
觀(guān)察40年來(lái)產(chǎn)業(yè)園區的發(fā)展歷程不難發(fā)現，從粗放式的開(kāi)發(fā)階段，到開(kāi)始關(guān)注區域的規劃和產(chǎn)業(yè)環(huán)境，再到圍繞核心產(chǎn)業(yè)構建產(chǎn)業(yè)集群、帶動(dòng)區域發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在成為構建新型城鎮化的新路徑，為企業(yè)加速孵化、產(chǎn)業(yè)集聚、區域經(jīng)濟發(fā)展起到越來(lái)越大的推動(dòng)力。
在新的經(jīng)濟環(huán)境背景下，產(chǎn)業(yè)園區未來(lái)的發(fā)展將面臨四大趨勢：即開(kāi)發(fā)模式從傳統的物業(yè)售賣(mài)轉向持有運營(yíng)、園區經(jīng)濟轉向城市經(jīng)濟、營(yíng)利模式從客戶(hù)思維轉向伙伴思維，以及運營(yíng)模式從管理園區轉向服務(wù)園區。
趨勢一，開(kāi)發(fā)模式將從“物業(yè)售賣(mài)”轉向“持有運營(yíng)”。
趨勢二，產(chǎn)品模式將從“園區經(jīng)濟”轉向“城市經(jīng)濟”。
趨勢三，盈利模式將從“客戶(hù)思維”轉向“伙伴思維”。
趨勢四，運營(yíng)模式將從“管理園區”轉向“服務(wù)園區”。
無(wú)論是傳統的制造業(yè)，還是城市商業(yè)，都面臨著(zhù)加快產(chǎn)業(yè)轉型升級的迫切性與必要性。而這種產(chǎn)業(yè)轉型升級必將增加從生產(chǎn)廠(chǎng)房、現代辦公設施、生活服務(wù)配套等新需求。這不僅是產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展的機遇，也對地產(chǎn)園區提出了新的需求。
聯(lián)系客服
