一、什么是物業(yè)管理
物業(yè)管理就是專(zhuān)業(yè)化的機構受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營(yíng)方式統一管理物業(yè)極其附屬設施和場(chǎng)地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。
二、物業(yè)管理企業(yè)的基本類(lèi)型
物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內部運作機制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權關(guān)系等許多方面進(jìn)行分類(lèi)。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來(lái)看，大致可分為五種類(lèi)型：
一、由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資設立的分支機構，主要是管理由上級公司開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)項目。這類(lèi)公司的最大優(yōu)勢在于項目有保障，并對項目運行的全過(guò)程有所了解，便于與開(kāi)發(fā)商協(xié)調工作。
二、由房地產(chǎn)部門(mén)所屬的房管所轉換為物業(yè)管理企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)轉制時(shí)間不長(cháng)，行政色彩較濃。
三、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類(lèi)企業(yè)福利色彩較濃。
四、按照公司法要求，由社會(huì )上的公司、個(gè)人發(fā)起組建的，通過(guò)競爭取得房產(chǎn)管理權的物業(yè)管理企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)較有活力，必須適應市場(chǎng)，提供較好的服務(wù)方可生存。
五、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。
從物業(yè)管理企業(yè)內部的運作來(lái)看，分為三大類(lèi)：
一、管理型物業(yè)管理企業(yè)。此類(lèi)企業(yè)除主要領(lǐng)導人和各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)技術(shù)骨干外，其他各項服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過(guò)合同形式交由社會(huì )上的專(zhuān)業(yè)化公司承擔。這類(lèi)公司人員適中精干。
二、顧問(wèn)型物業(yè)管理企業(yè)。此類(lèi)企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人員組成，不具體承擔物業(yè)管理工作，而是以顧問(wèn)的形式出現，收取顧問(wèn)費。這類(lèi)公司人員少、素質(zhì)高。
三、綜合性物業(yè)管理企業(yè)。此類(lèi)企業(yè)不僅直接接手項目，從事管理工作，還提供顧問(wèn)服務(wù)，適應性強。
從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權關(guān)系來(lái)看，可分為兩大類(lèi)：
一、委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。該類(lèi)企業(yè)接受多個(gè)產(chǎn)權人的委托、管理各棟房屋乃至整個(gè)小區，物業(yè)所有權和經(jīng)營(yíng)權是分開(kāi)的。
二、自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)。該類(lèi)企業(yè)受上級公司指派、管理自主開(kāi)發(fā)的物業(yè)。物業(yè)產(chǎn)權上屬上級公司或該類(lèi)企業(yè)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)收取租金，回收投資，獲取利潤。物業(yè)所有權和經(jīng)營(yíng)權是一致的。商業(yè)大廈、辦公樓、寫(xiě)字樓較常見(jiàn)。
三、何為物管維修基金
物管維修基金是房屋共用部位、共用設施設備發(fā)生損壞時(shí)，用于進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。如電梯的維修等。目前，成都市商品住宅小區的物業(yè)管理公司通常向購房者按購房款的1-2%收取物管維修基金。
四、何為物業(yè)管理委員會(huì )？
物業(yè)管理委員會(huì )又稱(chēng)業(yè)主委員會(huì )，是代表本物業(yè)區域內全體產(chǎn)權人和使用人的合法權益，負責對區域內物業(yè)實(shí)施管理的組織。組建物業(yè)管理委員會(huì )是居住小區實(shí)施物業(yè)管理的一項十分重要的基礎工作，委員人數一般以5-15人單數為宜，其中使用人不超過(guò)委員總數的30%。
五、何為物業(yè)管理公約
物業(yè)管理公約又稱(chēng)業(yè)主公約，是指由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護及管理等方面權利義務(wù)的行為守則。這是物業(yè)管理中的一個(gè)重要文件，它一般由管委會(huì )依據當地政府統一制訂的示范文本，結合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補充，在業(yè)主大會(huì )上討論通過(guò)后生效。一般來(lái)講，物業(yè)入住率達到30%以上，已入住業(yè)主中持有過(guò)半數以上投票權的業(yè)主同意就可簽訂業(yè)主公約并生效。已生效的業(yè)主公約對物業(yè)內所有業(yè)主和使用人具有約束力。
六、業(yè)主及業(yè)主大會(huì )的概念
業(yè)主
是指物業(yè)內房屋和相關(guān)設施的所有權人業(yè)主大會(huì )
業(yè)主大會(huì )
是由物業(yè)內的業(yè)主組成的。按照有關(guān)規定，業(yè)主大會(huì )必須有持過(guò)半數以上投票權的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì )，不滿(mǎn)十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
七、物業(yè)管理費如何定價(jià)
物業(yè)管理費應根據所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。為物價(jià)產(chǎn)權人，使用人提供的公共衛生清潔、公共設施的維修保養和保安、綠化等有公共性的服務(wù)以及代收繳水電費、煤氣費、有線(xiàn)電視費、電話(huà)費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導價(jià)。實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費的具體價(jià)格管理形式，由省、自治區、直轄市物價(jià)部門(mén)根據當地經(jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度確定。凡屬于物業(yè)產(chǎn)權人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價(jià)部門(mén)規定有統一收費標準者除外，服務(wù)收費實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。
八、業(yè)主能否參與物業(yè)管理費收費標準的制定
物價(jià)部門(mén)實(shí)行政府定價(jià)和政府指導價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費標準，由物業(yè)管理單位根據實(shí)際提供的服務(wù)項目和各項費用開(kāi)支情況，向物價(jià)部門(mén)申報，由物價(jià)部門(mén)征求物業(yè)管理行政主管部門(mén)意見(jiàn)后，以獨立小區為單位核定；實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費，物業(yè)管理單位可在政府指導價(jià)格規定幅度內確定具體收費標準；實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費標準由物業(yè)單位與小區管理委員會(huì )或產(chǎn)權人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應將收費項目和收費標準向當地物價(jià)部門(mén)備案。
在核定收費標準時(shí)，應充分聽(tīng)取物業(yè)管理單位和小區管理委員會(huì )（業(yè)主管理委員會(huì )）或產(chǎn)權人代表、使用人代表意見(jiàn)，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費用的基礎，結合物業(yè)管理單位的服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。物價(jià)部門(mén)對核定的物業(yè)管理收費標準，應根據物業(yè)管理費用的變化及時(shí)進(jìn)行調整。
九、物業(yè)管理費由哪些部分組成
物業(yè)管理費主要由一下部分構成：
1、管理、服務(wù)人員的工資和按規定提取的福利費；
2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費；
3、綠化管理費；
4、清潔衛生費；
5、保安費；
6、辦公費；
7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；
8 、法定稅費。
物業(yè)管理費的利潤率暫由各省、自治區、直轄市政府物價(jià)主管部門(mén)根據本地區實(shí)際情況確定。經(jīng)物價(jià)部門(mén)核定或由物業(yè)管理單位與小區管理委員會(huì )或物業(yè)費項目、收費標準和收費辦法應當在物業(yè)管理合同中銘文約定。
十、物業(yè)管理費是否應當明碼標價(jià)
物業(yè)管理費必須實(shí)行明碼標價(jià)，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費地點(diǎn)公布。物業(yè)管理單位應當定期（一般為6個(gè)月）向業(yè)主公布收費的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區管理的重大措施，接受小區管理委員會(huì )或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的監督。
十一、物業(yè)管理公司和業(yè)主之間有哪些權利和義務(wù)
在物業(yè)管理公司方面，公司的一切活動(dòng)應完全以法律條款為依據，并與業(yè)簽定契約，雙方都應共同遵守，明確各自的權利和義務(wù)。
業(yè)主的權利和義務(wù)
業(yè)主即房屋的所有人。業(yè)主的權利包括住宅所有權和使用權，并享有房屋出租的全部租金收入。有權自由出售、轉讓、出租自己的房產(chǎn)，不受別人干涉，并受法律的保護；有權使用樓內公用地方及電梯等公用設施；對本住宅樓和本住宅小區的各項公約有投票權；有權根據契約條款，監督管理公司及其人員的工作。業(yè)主的義務(wù)是應按照契約規定，交納應分擔的管理費和其他費用以及國家規定的稅金；應簽訂集體簽訂的公約。
業(yè)主委員會(huì )
是由物業(yè)管理區域內的業(yè)主推選的代表，以及街道辦事處、居委會(huì )確定的人員組成，業(yè)主委員會(huì )主任由業(yè)主擔任。
物業(yè)管理公司的權利和義務(wù)
根據權利和義務(wù)對等的原則，物業(yè)管理公司作為契約一方享有的權利即為對方（業(yè)主）的義務(wù)，其義務(wù)則是對方享有的權利。
十二、業(yè)主可以查物業(yè)公司的帳嗎
物業(yè)管理行業(yè)運作有其特殊性，其行業(yè)的利潤是按為業(yè)主提供服務(wù)所支出費用總額的一定比例提取的。因此，管理費用的開(kāi)支成為業(yè)主最為關(guān)心的問(wèn)題。在批準管理公司的年度收支預算之后，監督各項費用按計劃支出成為物業(yè)管理財務(wù)監督的一項重要內容。那么是不是每一位業(yè)主都可以以監督賬務(wù)賬目的名義檢查管理公司的賬目呢？
確切地說(shuō)，業(yè)主作為費用支付人，有財務(wù)監督的權利，但行使此項權利的方式并不是通過(guò)業(yè)主私人檢查管理公司的賬目。查賬的目的是監督管理公司財務(wù)支出的公開(kāi)性與透明度，是否符合預算項目，有沒(méi)有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。
作為監督方與被監督方都需要就檢查結果做出權威的、有法律效力的結論。而一般的業(yè)主不具備專(zhuān)業(yè)的財務(wù)知識，即使是專(zhuān)業(yè)財務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計證明。因此，當業(yè)主以個(gè)人身份查賬時(shí)，管理公司有權拒絕，否則每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能?chē)乐馗蓴_管理公司的正常運作。
業(yè)主如果要行使此項權利，有兩種途徑可以選擇：一是私人委托會(huì )計師事務(wù)所檢查；二是提請業(yè)主委員會(huì )委托專(zhuān)業(yè)事務(wù)所檢查。只有國家法律承認的專(zhuān)業(yè)會(huì )計師事務(wù)所才能提供有效的審計報告以達到查賬目的，維護雙方的合法權益，同時(shí)也真正地幫助業(yè)主行使自己的合法權利。
十三、業(yè)委會(huì )怎么監管物業(yè)費
物業(yè)管理公司正常運作的經(jīng)費來(lái)源于管理費的收繳。管理公司每年度必須編制管理費年度預算和進(jìn)行年度管理費用決算。由于各種原因的綜合影響，年度管理費決算與年度預算產(chǎn)生較大偏差，有的超預算開(kāi)支，有的因預算不合理而產(chǎn)生較大節余。因此，做好對物業(yè)管理公司費用支出的監督，能保障業(yè)主的切身利益。
對超預算開(kāi)支的管理費決算，管理公司往往以此為理由，在下年度調增管理費收費標準，這樣就會(huì )增加用戶(hù)下年度成本費用負擔，加大現金的流出。對于產(chǎn)生較大節余的管理費決算，或者是當年度管理公司的成本控制方面取得較佳成效，或者是管理費預算存在一定的不合理性，所節余額應該作為下年度預算費用開(kāi)支額的一部分經(jīng)費來(lái)源，同時(shí)，也可以要求管理公司適當調低下年度管理費收費標準，這樣就可以減輕用戶(hù)下年度成本費用負擔，減少現金流出?？梢?jiàn)，做好對物業(yè)管理公司費用支出監督，對用戶(hù)的切身利益有較大保障作用。
時(shí)下，絕大多數物業(yè)管理公司均定期公布財務(wù)報表，以接受用戶(hù)的監督，增加財務(wù)制度監督公開(kāi)化的透明程度。作為業(yè)主委員會(huì )，如何才能履行好監督的職能呢？
?。?/span>1）管理預算年度期間
A、對管理公司每月報送的財務(wù)報表（一般指管理費收支表、管理費用支出明細表和資產(chǎn)負債表）進(jìn)行相關(guān)指標分析，特別要注重對管理費用支出明細表的分析，以期發(fā)現例外費用和不合理費用的存在。
B、定期檢查管理公司的各項收費標準是否合理，財務(wù)收支情況是否公開(kāi)。
C、建立例外大額費用支出報告制度。
?。?/span>2）管理預算年度年終
A、根據被委托的會(huì )計師事務(wù)所審計后的年度報告，分析各項指標的收支情況。
B、根據年度預算各項指標與年度報告相關(guān)指標進(jìn)行一一分析對比，分析各指標產(chǎn)生偏差的原因，特別對超預算執行的費用支出，可由業(yè)主委員會(huì )代表進(jìn)行適當地憑證抽查，以確認其發(fā)生的合理性和合法性。
C、對產(chǎn)生的盈虧做好記錄，為審批下年度管理費預算提供參考依據。
