| 六、投資期房與尾房誰(shuí)更保險
商品房各階段都有不同程度的投資風(fēng)險: 開(kāi)盤(pán)期 結構封頂期 竣工入住期 尾盤(pán)中期 七、購買(mǎi)尾房四要點(diǎn) ▲別選非法項目 ▲集團消費的剩余產(chǎn)品應首選 ▲實(shí)地考察很重要 八、如何投資尾盤(pán) 投資買(mǎi)房已不是新鮮事，可什么時(shí)候投資樓盤(pán)最劃算？可能會(huì )有人告訴你，當然是開(kāi)盤(pán)初期，價(jià)錢(qián)便宜，戶(hù)型多，選擇余地大。但細算一筆投資明細賬后，好像不一定是那么回事。 投資劃算與否通過(guò)公式來(lái)計算 做出投資決定前，需要對價(jià)格、風(fēng)險和選擇范圍三方面綜合分析。那么，這三方面就會(huì )有孰輕孰重，其影響在商品房投資中所占比重的問(wèn)題，也就是通常所說(shuō)的權重。既然是投資，價(jià)格因素肯定是最重要的，起碼要占到60％的影響力，風(fēng)險和選擇面的影響力旗鼓相當，各占20％的權重。 知道了投資價(jià)格、投資風(fēng)險和投資范圍的關(guān)系，就可以對各階段投資價(jià)值進(jìn)行一個(gè)綜合分析。 先來(lái)看投資價(jià)格，設定尾盤(pán)中期的購房總價(jià)為1，各階段的投資價(jià)格比＝尾盤(pán)中期價(jià)／階段價(jià)。價(jià)格比越高，說(shuō)明房?jì)r(jià)越便宜，對投資越有利。 有了價(jià)格比，就可以算出價(jià)格權重值，該值可以反映房屋價(jià)格在房屋投資中所占的比重：價(jià)格權重值＝價(jià)格比×價(jià)格權重（60％），同樣道理可以得出投資風(fēng)險和投資選擇的權重值。投資綜合值：將投資價(jià)格、投資風(fēng)險和投資選擇三者權重值相加就是我們需要的投資綜合分析數據，這個(gè)數越大，投資就越劃算！ 從表中可以看出，開(kāi)盤(pán)期權重值總和最大，為0.8632，也就是說(shuō)這時(shí)買(mǎi)房投資最劃算，最值！這和市場(chǎng)投資的實(shí)際情況比較吻合，說(shuō)明投資者已經(jīng)充分認識到了開(kāi)盤(pán)期的投資價(jià)值，而尾盤(pán)中期以0.8222的分值位居第二可能是很多人都沒(méi)有想到的，這說(shuō)明尾盤(pán)期購房也是有很好的投資價(jià)值的，但似乎這個(gè)價(jià)值在市場(chǎng)上還沒(méi)有體現出來(lái)。人們在熱衷于新盤(pán)投資，甚至是結構封定期、竣工入住期的樓盤(pán)投資時(shí)，殊不知尾盤(pán)期的投資會(huì )是一個(gè)更好、更劃算的投資時(shí)期。 尾盤(pán)期 投資最佳期 上面的投資只是單純從投入、支出的角度去分析的，并沒(méi)有考慮投資收益的問(wèn)題，實(shí)際當中，投資是必須考慮收益的，收支相比才可以準確體現出投資的價(jià)值，上面的例子可以看出，開(kāi)盤(pán)期和尾盤(pán)期是房產(chǎn)投資的兩個(gè)最佳時(shí)期，那么結合收益情況還會(huì )不會(huì )是這樣呢？我們來(lái)看一下。 商品房投資收益最常見(jiàn)的兩種方式是出租和出售，由于我們對比的是同一套房子不同時(shí)期的投資價(jià)值，所以無(wú)論你什么時(shí)候買(mǎi)的房子，房子本身的品質(zhì)沒(méi)有什么變化，購買(mǎi)時(shí)期的不同不會(huì )影響房子的租金和售價(jià)，而收益的不同主要體現在時(shí)間和收益預測上，開(kāi)盤(pán)期買(mǎi)房無(wú)論出租或出售都要等到入住以后，所以不能立刻取得收益，而尾盤(pán)期則不同，支出和收益幾乎是同步的，從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，尾盤(pán)期的收益性要好于開(kāi)盤(pán)期，起碼可以立刻以租售的收益來(lái)緩解購房的壓力，開(kāi)盤(pán)期則不能，這是其一。另外，開(kāi)盤(pán)期由于對項目太多的未知，對將來(lái)的收益情況難以做出較為準確的預測，也就是說(shuō)，投資收益的風(fēng)險比較高，而尾盤(pán)期的樓盤(pán)，因為都已經(jīng)成為眼見(jiàn)為實(shí)的現實(shí)，對收益的預測和評估就容易和準確得多，客戶(hù)沒(méi)有什么太多風(fēng)險，完全可以憑當時(shí)情況判斷投資的可行性。所以，對于同一套房子，在收益性方面，尾盤(pán)期要優(yōu)于開(kāi)盤(pán)期。如果考慮到這點(diǎn)，在投資價(jià)值方面，開(kāi)盤(pán)期和尾盤(pán)期應該不相上下，都是商品房投資的絕佳時(shí)期。 投資期房至少60％的風(fēng)險 投資尾房可能會(huì )化險為夷 商品房各階段都有不同程度的投資風(fēng)險。 開(kāi)盤(pán)期：樓盤(pán)剛開(kāi)始結構施工，將來(lái)的房子是否和開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的，或者廣告所宣傳的一樣？能否如期入??？面積有沒(méi)有縮水？工程質(zhì)量能保證嗎？……這一連串的疑問(wèn)，都需要時(shí)間去證實(shí)。此時(shí)的投資風(fēng)險最大，保險系數頂多為40％。 結構封定期：結構封頂可以看作項目竣工的前哨戰，因為樓盤(pán)結構施工的投資約占樓盤(pán)整個(gè)投資的60～70％，結構封頂意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商的資金有一定保障。另外，結構封頂也可以看出樓盤(pán)結構工程的質(zhì)量，可以推測出樓盤(pán)竣工的大致期限等。此時(shí)，雖然項目還未竣工，但一些風(fēng)險已經(jīng)可以化解，這一階段的保險系數設定為60％較為適宜。 竣工入住期：大家想，都已經(jīng)入住了，大概不會(huì )有什么風(fēng)險了。其實(shí)風(fēng)險還是有的，比如：墻皮會(huì )不會(huì )裂縫？樓板會(huì )不會(huì )漏水？物業(yè)管理的水平怎么樣？暖氣熱不熱？社區什么時(shí)候完善？這些問(wèn)題只有住了一段后才有答案。這一階段的保險系數會(huì )達到80％左右。 尾盤(pán)中期：此時(shí)不論是項目開(kāi)發(fā)階段、物業(yè)管理，還是入住階段的問(wèn)題都已經(jīng)暴露出來(lái)了，買(mǎi)房者對項目有了確切真實(shí)的了解。因此，可以認為保險系數接近100％。 細算一筆價(jià)格賬 尾盤(pán)要比新盤(pán)值 目前，樓盤(pán)多采取低價(jià)入市策略來(lái)聚集人氣。而后，再依據階段逐漸提高售價(jià)，以彌補開(kāi)盤(pán)期收益的損失。一般情況下，項目結構封頂時(shí)，房屋售價(jià)會(huì )提高5％左右，竣工（到入?。r(shí)可提高到8～10％，此時(shí)房子已經(jīng)賣(mài)得差不多了，樓盤(pán)開(kāi)始進(jìn)入尾盤(pán)期，尾盤(pán)期基本可以分成初期、中期和后期三個(gè)階段，每個(gè)階段售價(jià)不一樣。 尾盤(pán)初期：樓盤(pán)入住半年內 房?jì)r(jià)約為入住價(jià)9.5折 尾盤(pán)中期：樓盤(pán)入住1～2年 房?jì)r(jià)約為入住價(jià)9折 尾盤(pán)后期：樓盤(pán)入住兩年以上 房?jì)r(jià)約為入住價(jià)8.5折 以某一普通樓盤(pán)為例：這是一棟24層的蝶型塔樓。開(kāi)盤(pán)期，起價(jià)4080元／平方米，最高5860元／平方米。首層價(jià)格最低，向上依次遞增，20層以上反降，每層間差價(jià)約50元／平方米，我們選擇兩套有尾盤(pán)傾向的房子進(jìn)行分析：頂層（24層） 從表中可以看出樓盤(pán)各階段A、B兩套房屋的價(jià)格變化情況。樓盤(pán)可分為：開(kāi)盤(pán)價(jià)、結構封頂價(jià)、竣工價(jià)（入住價(jià)）和尾盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)。 不同的挑盤(pán)期 不同的選擇范圍 這里所說(shuō)的投資選擇是指客戶(hù)在不同時(shí)期選購同一樓盤(pán)時(shí)，挑選房子范圍的大小。 開(kāi)盤(pán)期：客戶(hù)的選擇范圍最廣，但考慮到開(kāi)發(fā)商之前可能進(jìn)行的內部認購、客戶(hù)同時(shí)認購，開(kāi)發(fā)商有意留房等因素，此時(shí)客戶(hù)的選擇范圍在80～90％之間，這里取上限90％。 結構封頂期：經(jīng)歷了“興旺”的開(kāi)盤(pán)期后，隨著(zhù)樓盤(pán)入市效應的逐步淡化，在結構施工中，樓盤(pán)基本處于銷(xiāo)售狀況平穩的銷(xiāo)售中期，到結構封頂，樓盤(pán)的銷(xiāo)售率可以達到60％左右，這時(shí)買(mǎi)房客戶(hù)的選擇面為40％。 竣工入住期：這一時(shí)期的樓盤(pán)銷(xiāo)售率在80～85％左右，選擇面取15％。 尾盤(pán)中期：這時(shí)候留有10％左右的房子，所以選擇范圍是10％。 |
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