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1.評估機構根據房屋所有權證登記的房屋用途和建筑面積等內容出具的分戶(hù)評估報告可作為補償依據，被征收人拒絕履行配合協(xié)助義務(wù)導致無(wú)法評估的，應承擔不利后果——孫德興訴浙江省舟山市普陀區人民政府房屋征收行政補償案

本案要旨：被征收人拒絕履行配合與協(xié)助的義務(wù)導致無(wú)法評估，在此情形下，評估機構根據房屋所有權證登記的房屋用途和建筑面積等內容，結合涉案房屋外圍勘查情況，以征收決定公告之日為評估時(shí)點(diǎn)，對涉案房屋進(jìn)行評估，并出具分戶(hù)評估報告，程序并無(wú)不當。故被訴房屋征收補償決定可將上述分戶(hù)評估報告作為補償依據。在決定中載明被征收房屋的裝飾裝修及附屬物經(jīng)入戶(hù)按實(shí)評估后，按規定予以補償，保護了被征收人依法可能獲得的權利。

案號：（2016）浙行終626號

審理法院：浙江省高級人民法院

來(lái)源：最高人民法院發(fā)布人民法院征收拆遷典型案例（第二批）2018.5.15

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2.被征收房屋價(jià)值補償中的類(lèi)似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產(chǎn)——高菊香訴新疆維吾爾自治區北屯市人民政府、北屯市住房和城鄉建設局行政賠償案

本案要旨：根據規定，對被征收房屋價(jià)值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。這里的類(lèi)似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產(chǎn)。涉案被征收房屋為土木結構，住宅用途，而其提供的預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同中購買(mǎi)的房屋為框架結構，商服用途，明顯不屬于類(lèi)似房地產(chǎn)。故對被征收人的補償價(jià)格遠低于市場(chǎng)價(jià)格的主張，法院不予支持。

案號：（2017）最高法行申6352號

審理法院：最高人民法院

來(lái)源：中國裁判文書(shū)網(wǎng) 發(fā)布日期：2018-03-21

3.國有土地上被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)的確定應當結合《征補條例》有關(guān)“公平補償”條款，作統一的法律解釋——居李等3人訴福州市鼓樓區人民政府房屋征收補償決定案

本案要旨：對法律法規中有關(guān)“被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日”的規定，應當結合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)“公平補償”條款，作統一的法律解釋?zhuān)荒莒o止、孤立、機械地強調不論征收項目大小、征收項目實(shí)施日期、以及是否存在市、縣級人民政府及其職能部門(mén)的單方責任，也不考慮實(shí)際協(xié)議簽訂日或者補償決定作出日甚至實(shí)際貨幣補償款支付到位日的區別，均以征收決定公告之日作為評估時(shí)點(diǎn)。

案號：（2018）最高法行再202號

審理法院：最高人民法院

來(lái)源：中國裁判文書(shū)網(wǎng) 發(fā)布日期：2019-01-03

4.土地使用權系評估被征收房屋價(jià)值時(shí)應考慮的因素——范永明訴天津市河北區人民政府征收補償決定及天津市人民政府行政復議案

本案要旨：對于涉案院落面積是否應予補償的問(wèn)題，根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條關(guān)于“被征收房屋價(jià)值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價(jià)值的因素”的規定，土地使用權系評估被征收房屋價(jià)值時(shí)應考慮的因素。

案號：（2018）最高法行申8607號

審理法院：最高人民法院

來(lái)源：中國裁判文書(shū)網(wǎng) 發(fā)布日期：2019-04-22

5.房屋征收范圍內標準樣本住宅房屋的評估應按照法定程序選定價(jià)格評估機構，并以房屋征收決定公告之日作為評估時(shí)點(diǎn)——周雨根訴江蘇省泰州市海陵區人民政府房屋行政征收案

本案要旨：房屋征收補償安置方案中房屋征收范圍內標準樣本住宅房屋的評估價(jià)，系用于確定被征收房屋價(jià)值的依據之一，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》規定程序選定價(jià)格評估機構，并以房屋征收決定公告之日作為評估時(shí)點(diǎn)則更加合理。

案號：（2018）最高法行申2079號

審理法院：最高人民法院

來(lái)源：中國裁判文書(shū)網(wǎng) 發(fā)布日期：2018-08-13

1.評估被征收房屋價(jià)值的考慮因素

（1）區位。是指某一房屋地理位置，包括在城市或區域中的地位，與其他地方往來(lái)的便捷性，與重要場(chǎng)所的距離，周?chē)h(huán)境、景觀(guān)等。區位因素是指所在地的自然條件與社會(huì )、經(jīng)濟、行政因素相結合所產(chǎn)生的特征并對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。在一定意義上，區位因素分析就是土地價(jià)格的分析，其中可分為兩部分，一部分是由絕對地租所決定的土地價(jià)值，一部分是由級差地租所決定的土地價(jià)值。后一部分主要是由后天因素形成的環(huán)境起主要作用，前一部分主要取決于城市平均地價(jià)水準。此外，城市規劃對土地價(jià)格會(huì )產(chǎn)生明顯的中長(cháng)期結構性調整作用。

（2）用途。指被拆遷房屋所有權證書(shū)上標明的用途，未標明的，通常以產(chǎn)權檔案中記錄的為準，未記錄的，以實(shí)際用途為準。實(shí)際用途的界定以規劃部門(mén)是否批準，是否取得合法手續為準。主要有住宅與非住宅之分。住宅包括普通住宅、公寓、別墅等。非住宅分為經(jīng)營(yíng)性與非經(jīng)營(yíng)性?xún)深?lèi)，前者包括寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、通用廠(chǎng)房、倉儲用房、交通樞紐用房等；后者有行政、事業(yè)單位以及非營(yíng)利公共設施用房。

（3）建筑結構。通常分為框架、鋼、鋼混、磚混、磚木、木、簡(jiǎn)易結構。建筑物的外觀(guān)、風(fēng)格、布局、施工質(zhì)量等，對房屋價(jià)值會(huì )產(chǎn)生一定影響。

（4）新舊程度。也可稱(chēng)為折舊率，如按照有關(guān)規定，通常住宅為70年、廠(chǎng)房為50年、商用為40年，在此基礎上核出折舊率，再結合建筑結構作出基本的限制性要求。具有保留價(jià)值的歷史、文化、風(fēng)貌等建筑不受折舊期限制，以建筑文物實(shí)際評估為準。

（5）建筑面積。目前可以分為建筑物整幢面積、單元面積、套內面積。就具體征收補償關(guān)系而言，主要分為套內建筑面積和分攤的公有建筑面積。但從實(shí)際情況看，建筑面積有時(shí)是有水分的，房屋的大小往往要同時(shí)考慮使用面積。目前，計算建筑面積的兩個(gè)主要規則是《建筑面積計算規則》和《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》，這兩個(gè)規則屬于國家標準。

此外，影響被征收房屋價(jià)值的其他因素還有房屋樓層、朝向、裝修和原有設備的拆裝損失情況等。

（摘自：江必新主編，《國有土地上房屋征收與補償條例理解與適用》，中國法制出版社2012年出版，第184-185頁(yè)。）

（注：本觀(guān)點(diǎn)中《建筑面積計算規則》已失效。）

2.被征收房屋的價(jià)值的確定

要確定被征收房屋的價(jià)值，首先要對被征收房屋價(jià)值有個(gè)全面的認識，具體來(lái)說(shuō)要注意以下兩個(gè)方面：一是不能將其理解為僅僅指建筑物本身的價(jià)值。因為任何建筑物都必須依托土地而建立，建筑物所有權人必須依法取得一定的土地使用權，才能在土地上建造建筑物。因此，被征收房屋價(jià)值除建筑物本身價(jià)值外，還包括其所占用土地的建設用地使用權價(jià)值。二是在評估被征收房屋價(jià)值時(shí)，評估對象在范圍上只包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權和其他不動(dòng)產(chǎn)，而不包括違法建筑和超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑。被征收房屋的補償價(jià)格不得低于房屋征收決定公告之日類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)，是指與被征收房屋處在同一供求范圍內，并在用途、規模、建筑結構、新舊程度、檔次、權利性質(zhì)等方面相同或者相似的房地產(chǎn)。在評估實(shí)踐中，類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格應當通過(guò)搜集評估時(shí)點(diǎn)近期類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，剔除偶然的和非正常因素以后計算得出的價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值評估通過(guò)市場(chǎng)化的方式進(jìn)行，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構，按照國家規定的房屋征收評估辦法評估確定。為了避免出現評估價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格而損害房屋被征收人的問(wèn)題，征收房屋的價(jià)值補償不低于市場(chǎng)價(jià)格，并且實(shí)際上可以高于市場(chǎng)價(jià)格。

（摘自：李靜編著(zhù)，《國有土地上房屋征收與補償條例注釋全書(shū)：配套解析與應用實(shí)例》，法律出版社2015年出版，第145-146頁(yè)。）

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1.《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

 ?。ㄒ唬┍徽魇辗课輧r(jià)值的補償；

 ?。ǘ┮蛘魇辗课菰斐傻陌徇w、臨時(shí)安置的補償；

 ?。ㄈ┮蛘魇辗课菰斐傻耐．a(chǎn)停業(yè)損失的補償。

 　市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十九條　對被征收房屋價(jià)值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

 　　對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專(zhuān)家委員會(huì )申請鑒定。

 　　房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉建設主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應當向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。

第二十條　房地產(chǎn)價(jià)格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

 　　房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應當獨立、客觀(guān)、公正地開(kāi)展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預。

2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第三十四條　國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度?！　?/p>

房地產(chǎn)價(jià)格評估，應當遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國家規定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價(jià)、標定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎，參照當地的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評估。

3.《國有土地上房屋征收評估辦法》

第十四條　被征收房屋價(jià)值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

 　 被征收房屋室內裝飾裝修價(jià)值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機構通過(guò)評估確定。