創(chuàng )業(yè)怎樣選擇商鋪？

    人們總是根據預期作出投資的抉擇，商鋪市場(chǎng)的投資火熱正是這種過(guò)于美好的預期在作祟。理想狀態(tài)下的投資回報讓人迷失了方向，導致市面上空置的商鋪有增無(wú)減，而實(shí)際投資收益的高低只有投資者心知肚明。投資商鋪真就那么賺錢(qián)？
     作為商鋪的最終用戶(hù)，商家也許最有話(huà)語(yǔ)權，傾聽(tīng)他們的選鋪理論，投資人便會(huì )更理智，提高辨別商鋪優(yōu)劣的能力；開(kāi)發(fā)商能減少建筑垃圾的產(chǎn)生，避免陷于進(jìn)退兩難的尷尬境地。我們這個(gè)欄目正是想通過(guò)商家選鋪的過(guò)程和經(jīng)驗，來(lái)了解市場(chǎng)需求，透析商鋪投資過(guò)程中應注意的問(wèn)題。這里也希望有更多的商家來(lái)此作客，談?wù)勀x擇商鋪的觀(guān)點(diǎn)。
     選鋪人粥店老板張先生
     粥店老板張先生，30多歲，東北人，有8年餐飲行業(yè)的經(jīng)驗，曾就職北京某著(zhù)名飲食店總經(jīng)理。2004年1月開(kāi)始自己創(chuàng )業(yè)，開(kāi)設第一家粥店。目前共有7家連鎖粥店，分布在霄云路、世紀城和小西天等地。
     旺鋪標準最看好寫(xiě)字樓群附近背靠社區的商鋪很佩服張先生的眼光，短短一個(gè)多月，這家位于小西天附近的店鋪已然火起來(lái)了，還未到就餐時(shí)間，店內已陸續來(lái)了不少客戶(hù)光顧。對于一年開(kāi)7家店帶來(lái)的壓力，張先生說(shuō)，除關(guān)注資金方面的問(wèn)題外，選鋪得當與否很關(guān)鍵。
     “現在選店鋪我最關(guān)心三個(gè)方面。”張先生說(shuō)。
     第一，環(huán)保是否過(guò)關(guān)。比如政府要求類(lèi)似粥店這樣的餐飲店不能開(kāi)在居民樓下，鄰近開(kāi)設店鋪，安裝的煙道需要高過(guò)居民樓，因此，開(kāi)發(fā)商設計的店面要具備先天的條件。
     第二，交通?，F代城市的頑疾之一是交通，市區內的停車(chē)位緊缺，餐飲店開(kāi)在繁華地帶，這一矛盾尤為突出。一般一個(gè)百萬(wàn)平方米的餐飲店要求有5個(gè)車(chē)位，但現在的店鋪多數配置不足。張先生舉例，小西天的這家粥店晚上營(yíng)業(yè)3小時(shí)，先后要停留80多輛車(chē)，車(chē)位明顯不能滿(mǎn)足。
     第三，客流?？驮吹亩嗌贈Q定了粥店的收益，客源分流動(dòng)和固定兩類(lèi)。流動(dòng)客源是指通過(guò)各種交通工具能夠到達的人群，附近的交通便利是一必要條件。固定客源則是寫(xiě)字樓和附近居民。張先生的粥店人均消費25～30元，很適合白領(lǐng)階層消費，開(kāi)設在寫(xiě)字樓集中地區的店面至少可以確保中午就餐的客流，但僅有午餐消費群是不夠的，因此還需依靠成規模的小區做后盾，向縱深發(fā)展。張先生表示，寫(xiě)字樓群附近，背靠社區的商鋪最看好，但絕不會(huì )開(kāi)在小區內，一來(lái)是小區內的客流可能有限，二是小區的保安會(huì )限制外人進(jìn)出，妨礙生意。
    
     由于市區內的店鋪越來(lái)越稀缺，未來(lái)粥店也將向郊區發(fā)展，但張先生表示，自己還不看好社區商鋪經(jīng)營(yíng)，短期內粥店不會(huì )選擇開(kāi)在近郊的大型社區。?
     特別關(guān)照租價(jià)不是最重要的確定因素
     成本收益直接關(guān)系到商家的利潤，如今市面上餐飲業(yè)競爭激烈，導致企業(yè)準入門(mén)檻高、投入大，無(wú)形中裝修、廣告、運營(yíng)等方面的成本增加，分割了利潤空間，因此，一般的短期租賃將難以為繼，張先生7家粥店都簽訂了8～13年之間的租賃合同。他表示，有些業(yè)主推出的3年租期其實(shí)拒絕了很多商家。
     不難發(fā)現，盡管這幾年餐飲業(yè)用房需求增多，商鋪租價(jià)有所趨升，房租并不是商家成本中最核心的部分。