?最近，集中供地終于開(kāi)始實(shí)行了，有幾個(gè)城市已經(jīng)進(jìn)行了今年的集中土地拍賣(mài)，傳遞了一些很重要的信號。
現在實(shí)行集中供地的有22個(gè)城市，四個(gè)一線(xiàn)城市和18個(gè)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，影響最大的因素有三個(gè)，分別是貨幣、土地和人口。貨幣掌握在央行手中，人口的流動(dòng)具有自發(fā)性而且影響是長(cháng)期而緩慢的，而只有土地，其實(shí)才是一個(gè)城市能夠真正掌握的工具。所以，無(wú)數次房地產(chǎn)的調控，之所以效果欠佳，主要是沒(méi)有從土地上入手。
這次集中供地，基本上將中小開(kāi)發(fā)商排除在外了。我看看各大城市競拍的開(kāi)發(fā)商們，基本上都屬于財大氣粗型的。畢竟一次性要競價(jià)很多土地，需要交納的保證金就是不小的數目，甚至對于大型開(kāi)發(fā)商而言，這個(gè)壓力都是不不小的。未來(lái)，房地產(chǎn)的集中程度將繼續提高，大部分中小型開(kāi)發(fā)商或許都會(huì )被這個(gè)市場(chǎng)所淘汰。
而房?jì)r(jià)未來(lái)的漲跌，從土地拍賣(mài)的價(jià)格就可以看出端倪。土地價(jià)格和房?jì)r(jià)，一般被認為是面粉和面包的關(guān)系，雖然不能保證開(kāi)發(fā)商拿地之后必然加價(jià)賺錢(qián)，但是總體上土地價(jià)格和房?jì)r(jià)是密切相關(guān)的。所以，大家應該重點(diǎn)注意自己所在城市的土地拍賣(mài)價(jià)格。
目前，已經(jīng)有11個(gè)城市都公布了自己的土地供應計劃，其中只有廣州同比下跌。而深圳，土地供應高達1100畝，而且其中三分之一是住宅，比去年同期增長(cháng)了24%！這個(gè)增速還是比較高的。目前深圳的房?jì)r(jià)全國都在盯著(zhù)，堪稱(chēng)是全國樓市的風(fēng)向標，而且還出了個(gè)“深房理”炒房的事情，成為了一個(gè)非常熱門(mén)的財經(jīng)事件，不過(guò)目前還沒(méi)有處理結果。
總體來(lái)看，我個(gè)人維持之前的判斷，土地的拍賣(mài)價(jià)格總體在走高，比如某號稱(chēng)“房?jì)r(jià)洼地”的城市，這兩天的拍賣(mài)就十分火熱。而一線(xiàn)城市的漲幅未來(lái)會(huì )小于二線(xiàn)城市。
原因在于一線(xiàn)城市的調控更加嚴格了。比如廣州，四大行今年就上調了首套房利率高達3次！而其他城市也表態(tài)要嚴查經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，深圳更是不斷升級自己的調控措施，甚至對二手房都已經(jīng)限價(jià)了。這是全國首次對二手房的價(jià)格實(shí)行限價(jià)。
我也認為，這次集中供地后，將成為各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要分割點(diǎn)，未來(lái)到底是緩慢上漲，還是大幅上漲，以及個(gè)別城市出現下跌，即將見(jiàn)個(gè)分曉。
最后，很多人認為房?jì)r(jià)上漲會(huì )利好開(kāi)發(fā)商。其實(shí)并不一定，如果不是2016年那樣的行情，開(kāi)發(fā)商在股市上的表現實(shí)際上并不突出。去年房?jì)r(jià)總體而言，成交均價(jià)上漲了5.9%，但是開(kāi)發(fā)商卻淪為了所謂的“三傻之一”。主要是一方面不受待見(jiàn)，另外一方面，一些中型開(kāi)發(fā)商開(kāi)始暴雷，讓資金對整個(gè)板塊都不受待見(jiàn)。
未來(lái)，不管房?jì)r(jià)如何走，我認為開(kāi)發(fā)商都告別了以前的黃金時(shí)代，高增長(cháng)的時(shí)代已經(jīng)去過(guò)了，開(kāi)發(fā)商們未來(lái)轉型是必然的。未來(lái)將轉向物業(yè)服務(wù)和真正的特色地產(chǎn)上，甚至很多開(kāi)發(fā)商可能會(huì )徹底轉型，告別房地產(chǎn)市場(chǎng)。
最后，5天長(cháng)假來(lái)臨，祝大家玩得開(kāi)心。假期中，我將更新兩篇文章，而在知識星球會(huì )持續保持分享。
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