“陰陽(yáng)合同”為何層出不窮？
第78期
導讀：民間有個(gè)諺語(yǔ)叫“偷雞不成蝕把米”，比喻一個(gè)人本想占點(diǎn)小便宜，反而卻吃了大虧。當今社會(huì )，雖然人人都明白這個(gè)道理，但在利益面前，人們往往就忘記了這一點(diǎn)，近年來(lái)，隨著(zhù)房產(chǎn)稅的出臺，有些人為了逃避?chē)业亩愂斩炗喬摷俚馁I(mǎi)賣(mài)合同，但之后產(chǎn)生糾紛卻因簽訂合同違法而無(wú)法得到法律的保護。因此，非法利益的取得總是與法律背道而馳的。本期《專(zhuān)家說(shuō)法》邀請到靳雙權律師為您解析虛假簽訂購房合同而產(chǎn)生的種種法律隱患。
簽訂“陰陽(yáng)合同”逃稅避稅，買(mǎi)賣(mài)雙方自食其果
2012年3月20日，梁某與劉某簽訂《某合同》約定：梁某向劉某購買(mǎi)北京市昌平區一棟別墅，房?jì)r(jià)款625萬(wàn)元；梁某應支付定金50萬(wàn)元，首期房款200萬(wàn)元(含定金)在15天內支付，其余房款在成交日后60天內付清。2012年4月5日，因付款問(wèn)題，雙方簽合同約定：梁某應于2012年9月12日前付清全部房款，否則，劉某有權解除合同并沒(méi)收定金，梁某應賠償劉某100萬(wàn)元違約金，劉某有權在梁某已付房款中扣除該違約金。同日，為少納稅，雙方在中介公司的提議下虛假簽訂了該別墅價(jià)款僅為100萬(wàn)元的合同用于交易過(guò)戶(hù)。后雙方因房產(chǎn)過(guò)戶(hù)問(wèn)題發(fā)生糾紛，訴至法院。
法院判決，雙方虛假簽訂別墅價(jià)款僅為100萬(wàn)元的合同，損害了國家利益，所以認定該合同無(wú)效。雙方為此沒(méi)有促成買(mǎi)賣(mài)交易，那這其中的法律責任又該由誰(shuí)來(lái)承擔呢?是中介公司還是買(mǎi)賣(mài)雙方?
為逃稅收，中介公司辦法“層出不窮 ”
目前，許多中介公司為了促成房屋買(mǎi)賣(mài)交易，在稅收上“大做文章”。我以賣(mài)房人的身份來(lái)到一家房地產(chǎn)中介公司，了解了相關(guān)情況后，一位工作人員告訴我，在交易中可以簽兩份合同，把其中一份合同的價(jià)格寫(xiě)得低一些用于辦理過(guò)戶(hù)手續，這樣可以少繳一部分費用。
隨后，我又去了另一家房地產(chǎn)中介公司，一位王姓工作人員同樣向我談到了簽訂兩份合同可以逃稅的問(wèn)題。我告知對方自己的住房購買(mǎi)還未滿(mǎn)5年時(shí)，該人員提供了另一種逃稅方式——交易不過(guò)戶(hù)、只公證。也就是先到公證處做一個(gè)公證，承諾房子已經(jīng)賣(mài)給對方，等房齡超過(guò)5年后再辦理過(guò)戶(hù)手續，這樣營(yíng)業(yè)稅就可以免去了。該工作人員說(shuō)：“只要買(mǎi)賣(mài)雙方相互信任，這種方式完全可以?！?div style="height:15px;">
還有一家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的張先生向我介紹了另一種逃稅策略：“以租代售”。這也是一種常用的逃稅方法，對于接近5年房齡的房產(chǎn)，在雙方約定的情況下，可以先租給買(mǎi)方，待到5年房齡后，再以協(xié)商好的價(jià)格賣(mài)給買(mǎi)方，之前的租金可以沖抵買(mǎi)房款。這樣便可以逃避大部分稅費。
偷逃稅款已演變成為一種社會(huì )現象
隨著(zhù)近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)稅收收入已成為財政收入的重要來(lái)源，一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中抱著(zhù)僥幸心理偷逃稅款。如果少繳稅款不被發(fā)現，必定會(huì )得到很大的收益；即使被稅務(wù)機關(guān)發(fā)現了，繳納少量的罰款和滯納金同樣還可以相安無(wú)事。收益與成本的巨大反差，助長(cháng)了部分房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主觀(guān)故意。
簽訂“陰陽(yáng)合同”進(jìn)行房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)有何風(fēng)險？
簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同應當遵守國家有關(guān)規定，按照市場(chǎng)交易規則進(jìn)行，簽訂“陰陽(yáng)合同”雖然可以給當事人帶來(lái)很大的收益，但這是一種違規行為。這種違規的做法，暗藏著(zhù)很大的法律風(fēng)險。主要風(fēng)險包括：
一、涉嫌逃稅要承擔法律責任，即稅務(wù)機關(guān)一旦查實(shí)的話(huà)要追繳稅款，而且要處以稅款5倍以下的罰款。作為納稅人如果逃避繳納稅款數額較大并且占應納稅額10%以上的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。
二、當買(mǎi)房人再次轉讓房產(chǎn)時(shí)，將面臨賣(mài)出和買(mǎi)入價(jià)之間差額較大，相應稅費被拉高的問(wèn)題，將要承擔更多的稅賦。
三、如果買(mǎi)者用該房屋抵押，就得不到這個(gè)房屋真實(shí)價(jià)格的抵押，銀行只會(huì )按你在房產(chǎn)局備案的那個(gè)合同來(lái)確定。
四、當買(mǎi)賣(mài)雙方因交易發(fā)生爭訟時(shí)，一旦進(jìn)入法律程序，由于簽訂陰陽(yáng)合同屬于當事人惡意串通損害國家利益的行為，“陽(yáng)合同”肯定會(huì )被宣布無(wú)效，因而基于這份合同所進(jìn)行的過(guò)戶(hù)行為也會(huì )被撤銷(xiāo)。這樣，買(mǎi)方就面臨著(zhù)支付了房款而無(wú)法取得房產(chǎn)的風(fēng)險。
五、雙方因支付價(jià)款發(fā)生糾紛時(shí)，如買(mǎi)方主張按照備案合同中的房?jì)r(jià)購買(mǎi)，不再購買(mǎi)“作價(jià)”的各類(lèi)配套設施設備，即便法院最終確認按照實(shí)際的成交價(jià)格來(lái)交易，由于雙方在交易環(huán)節中涉嫌避稅，最后也會(huì )給雙方帶來(lái)很大困擾。
專(zhuān)家結語(yǔ)
為了達到避稅等目的，陰陽(yáng)合同在很多領(lǐng)域廣泛存在，這的確給政策執行和稅收監管等帶來(lái)很多問(wèn)題。關(guān)于陰陽(yáng)合同，目前在立法上尚無(wú)明確的對應條款，但在具體的執法過(guò)程中，地方上已經(jīng)進(jìn)行了一些很有針對性的嘗試，比如引入中介機構進(jìn)行交易的評估，使權利的制衡更加趨于合理等。但這些還遠遠不夠，相關(guān)部門(mén)還應加大懲罰力度，從而使法律漏洞得到及時(shí)的填補。
總的來(lái)說(shuō)，陰陽(yáng)合同的危害不光是物質(zhì)利益，也是心理上的。物質(zhì)利益的危害與心理方面的危害是相關(guān)聯(lián)的，當物質(zhì)利益需求越大，其對社會(huì )的影響就越大，大到一定的程度就會(huì )使整個(gè)國家也受到影響，這是不折不扣的量變質(zhì)變原理。（責任編輯：游航）
本期說(shuō)法專(zhuān)家
點(diǎn)擊咨詢(xún)靳雙權律師 北京-北京
專(zhuān)長(cháng)：房產(chǎn)糾紛
律所：北京東衛律師事務(wù)所
簡(jiǎn)介：畢業(yè)于中國政法大學(xué)，從事律師業(yè)十余年，現任東衛律師事務(wù)所房地產(chǎn)業(yè)務(wù)...
詳細介紹>>
