我相信，多數人都會(huì )想擁有自己的房子，而且在某些時(shí)候，買(mǎi)一套可供出租的房子是不錯的選擇。
但是，我也知道，正是由于過(guò)高地估計了房地產(chǎn)投資的回報，才促使很多人盲目地購買(mǎi)過(guò)大的住宅，追求豪華裝修，甚至于還有人購買(mǎi)并不怎么具有投資價(jià)值的度假住宅。這是為何？我認為，原因主要是人們抱有一些不切實(shí)際的幻想。
真實(shí)的故事
聯(lián)邦住房貸款抵押公司（Freddie Mac）的數據顯示，在過(guò)去三十年中，美國的房?jì)r(jià)以每年5.9％的速度增長(cháng)，僅僅略高于每年4.7％的通貨膨脹率。投資行為學(xué)專(zhuān)家經(jīng)常說(shuō)，人們往往把個(gè)別的投資成功案例當作普遍情況，而不愿意相信平均統計數據。
當人們購置物業(yè)時(shí)，其實(shí)是在某一套房子上下了一個(gè)巨大的賭注。就好比有很多投資者，每人都挑選了一只股票，其結果是只有幾個(gè)人能賺到大錢(qián)。因為幸運兒畢竟是少數，個(gè)別成功的投資案例并不代表所有的房地產(chǎn)投資都能成功。
好好算算帳
即便是房地產(chǎn)投資只賺到了很一般的投資回報，房主們通常也會(huì )誤以為自己賺了不少。為什么呢？
假設你花了20萬(wàn)美元買(mǎi)了一套房子，首付是4萬(wàn)美元，其余16萬(wàn)美元利用銀行貸款來(lái)支付。如果在未來(lái)的6年中，這套房子的價(jià)值上升到28.2萬(wàn)美元，即每年升值5.9％（這完全符合聯(lián)邦住房貸款抵押公司的數據），你的房子在短短6年中升值8.2萬(wàn)美元。也就是說(shuō)，你用4萬(wàn)美元的投資獲得了8.2萬(wàn)美元的收益，這當然是筆不錯的買(mǎi)賣(mài)。但如果錢(qián)真的這么好賺，那干嘛不再買(mǎi)更大的房子，再投資幾棟度假住宅呢？
其實(shí)，這樣的計算方法是有問(wèn)題的，其中有很大的一筆成本被忽視了。
假設16萬(wàn)美元貸款的期限是30年，貸款利率為6％。好消息是，你在這6年中每個(gè)月支付還款，總共還清了13763美元的本金，這樣一算，你的投資收益應當是95763美元。
壞消息是，與此同時(shí)，你還支付了55305美元的按揭貸款利息。如果你的納稅比率是25％，貸款利息可以抵減納稅支出，所以你的稅后利息成本應當是41479美元。將這筆利息支出從95763美元收益中減去，你的投資收益就降低至54284美元。
要實(shí)現這些收益的成本是相當高的。你可能需要支付5％的中介費才能賣(mài)掉這套價(jià)值28.2萬(wàn)美元的房子，這樣你的收益就又減少了14100美元至40184美元。另外還有其他一些支出你沒(méi)有考慮。比如，房屋修繕費、業(yè)主保險費、房產(chǎn)購置稅和剛開(kāi)始買(mǎi)房時(shí)辦理貸款的各種手續費。這些亂七八糟的費用不可能將你的40184美元收益全部吃掉，但把它們扣除后，再刨除通貨膨脹因素，你的投資所得可能就只剩下可憐的一點(diǎn)了。
但盡管如此，你的家也許還能算得上是個(gè)不虧本的投資，畢竟你在一個(gè)地方住了6年都沒(méi)有付房租。但出于某些原因，有的人計算投資收益時(shí)，只會(huì )考慮房屋有沒(méi)有升值，而沒(méi)有將節省的房租包括在內。
裝修要額外算錢(qián)
此外，上述計算還沒(méi)有包括裝修成本。人們通常是將房屋的購買(mǎi)價(jià)格與裝修價(jià)格加起來(lái)，然后再去與房屋賣(mài)價(jià)或房屋現值做比較。通常情況下，修一個(gè)新浴室或是弄一個(gè)新廚房似乎會(huì )大大提高房屋的價(jià)值。
但實(shí)際情況是，裝修是賠錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)。2002年11月份的《消費者報告》（Consumer Reports）曾對房地產(chǎn)評估師進(jìn)行了一項調查，以了解裝修1年后出售的房產(chǎn)可能給房主帶來(lái)多少回報。
調查結果并不令人滿(mǎn)意?！断M者報告》稱(chēng)，房主也許僅能收回50％－75％的廚房裝修、閣樓臥室裝修或浴室裝修成本。此外，陽(yáng)光室或起居室的裝修只能收回40％－50％的成本。如果裝修完成超過(guò)1年后才出售，能夠收回的成本就更少。
這并不是說(shuō)，你很想裝修卻不讓你裝修。關(guān)鍵是你要明白，這些裝修并不是很好的投資。
做個(gè)長(cháng)期投資者
房地產(chǎn)并不是一棵美妙的搖錢(qián)樹(shù)。有讀者認為，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險比較低。但事實(shí)是這樣么？
房地產(chǎn)與股票、共同基金確實(shí)有所不同，你不會(huì )在某個(gè)清晨打開(kāi)報紙，突然發(fā)現自己的產(chǎn)業(yè)貶值了20％。但房地產(chǎn)的信息流量小也會(huì )給你帶來(lái)不利。房產(chǎn)的價(jià)值可能波動(dòng)得非常劇烈，也可能它的價(jià)值比你想像中的少很多，但除非你賣(mài)掉它，否則無(wú)從知道它到底值多少錢(qián)。
話(huà)說(shuō)回來(lái)，并非所有的房地產(chǎn)投資都不好，很多人也說(shuō)房地產(chǎn)是他們最成功的投資。不過(guò)，人們投資股票和共同基金可以快進(jìn)快出，但如果投資房地產(chǎn)，就只能做一個(gè)長(cháng)期投資者了。（喬納森·克萊門(mén)特斯（Jonathan Clements））
作者:喬納森·克萊門(mén)特斯（Jonathan Clements）
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