答：〈廣州市購買(mǎi)商品房貸款抵押規定〉是廣州市人民政府為活躍廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強對購買(mǎi)商品房的貸款抵押管理，保障交易各方的合法權益，結合廣州本地房產(chǎn)交易的特點(diǎn)制定。此規定1996-01-01正式實(shí)施，包括了對國土局、房管局、中國人民銀行在商品房抵押中的權責的明確，對申請抵押貸款的條件、辦理及登記進(jìn)行了規范。
答：目前我國的房地產(chǎn)法是由眾多的房地產(chǎn)法律規范組成的一個(gè)整體，同統一的立法和專(zhuān)門(mén)的立法組成，其法律體系按照內容劃分，有三部分立法組成：
2、專(zhuān)門(mén)的法，如《城市規劃法》、《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及其他的事實(shí)條例、細則、辦法之類(lèi)。
3、相關(guān)的法，如《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》《環(huán)境保護法》、《合同法》、《擔保法》《商業(yè)銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律規定
１２、簡(jiǎn)述廣州市房地產(chǎn)中介機構設立的條件？
答：設立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構應具備以下條件：
１） 有自己的名稱(chēng)和組織機構；
２） 有不少于十五平方米的固定服務(wù)場(chǎng)所；
３） 注冊資金不少于三十萬(wàn)元，僅從事咨詢(xún)業(yè)務(wù)的，注冊資金不少于十萬(wàn)元；
４） 有房地產(chǎn)中介服務(wù)相應職業(yè)資格證書(shū)的人員不少于三人，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，還應當持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格證書(shū)》的人員。
１３、房屋租賃應當辦理哪些手續？
答：房屋租賃雙方當事人應當自簽訂、變更合同之日起３日內，到房屋所在地的街道、鎮出租屋管理服務(wù)中心辦理房屋租賃登記備案手續，并提交下列資料；
１） 房地產(chǎn)權證書(shū)或者其他合法權屬證明；
２） 出租人、承租人的個(gè)人身份證明或者法人、其他組織的登記注冊證明；
３） 房屋租賃合同。
出租房屋屬于共有的，出租人應當提供其他共有人同意出租的書(shū)面證明；出租委托代管房屋的，受托人應當提交委托人授權出租的證明；轉租房屋的，轉租人應當提交出租人同意轉租的證明。
房屋租賃雙方當事人終止房屋租賃合同的，應當自房屋租賃合同解除、終止之日起３日內，書(shū)面告知房屋所在地的街道、鎮出租屋管理服務(wù)中心，辦理注銷(xiāo)登記備案手續。
１４、簡(jiǎn)述為什么要對房地產(chǎn)中介從業(yè)人員進(jìn)行年審？
答：為進(jìn)一步規范房產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，提高行業(yè)水平，加強行業(yè)自律 。目前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)和中介行業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，已逐步走上了健康有序發(fā)展的道路，成為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康持續發(fā)展的動(dòng)力之一。伴隨著(zhù)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)和中介行業(yè)的不斷深層次發(fā)展，中介行業(yè)已得到了社會(huì )的認同，但房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)種類(lèi)多，行業(yè)分工細化，專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高，一方面需要對從業(yè)者進(jìn)行知識更新方面的素質(zhì)教育，規范房產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，提高行業(yè)水平，故對從業(yè)者進(jìn)行年審。
１５、房地產(chǎn)中介機構接受預售人委托代銷(xiāo)預售商品房時(shí)應向預購人明示哪些事項？
答：預售商品房時(shí)，預售人應當以書(shū)面方式向預購人明示下列事項：
１） 預售人的名稱(chēng)、注冊地址、聯(lián)系電話(huà)和法定代表人；
２） 商品房預售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機關(guān)確認的復印件；
３） 項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；
４） 項目及其配套設施的平面示意圖；
５） 商品房的結構類(lèi)型、戶(hù)型、裝修標準：公共和公用建筑面積的分攤辦法；
６） 預售商品房的價(jià)格和付款辦法；
７） 商品房預售款的專(zhuān)用帳戶(hù)；
８） 物業(yè)管理事項；
９） 法律、法規規定的其它事項。
１６、房地產(chǎn)中介人員的素質(zhì)要求是什么？
答：房地產(chǎn)中介服務(wù)人員應具備以下條件：
１） 廣博的科學(xué)文化知識和專(zhuān)業(yè)知識；
２） 良好的職業(yè)道德；
３） 信息意識；
４） 掌握熟練的業(yè)務(wù)技巧；
１７、請說(shuō)明預售或出售房地產(chǎn)必須產(chǎn)權清楚，應分別具有什么證件？
答：預售必須依〈商品房預售管理條例〉辦妥相關(guān)相關(guān)預售手續，預售人應該能提供土地使用證、建設工程規劃許可證、預售許可證等必備的證件，即能證實(shí)其預售房屋產(chǎn)權清晰；出售房地產(chǎn)則提供房產(chǎn)證/共有權證，并落實(shí)是否存在查封、抵押情況，如果沒(méi)有即產(chǎn)權清晰。
１８、廣州市房地產(chǎn)面積計算技術(shù)規定的有關(guān)要求是什么？
答：為加強房地產(chǎn)管理，適應本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，根據國家實(shí)施的《房地產(chǎn)測量規范》和《建筑面積計算規則》，結合廣州市的實(shí)際，制定了測算面積的技術(shù)規定。適用于廣州市城鎮區域內的房地產(chǎn)登記、交易、評估、抵押、仲裁、征地拆遷，以及國有土地使用權出讓和轉讓的面積測量計算，其內容包括 房地產(chǎn)面積的計算范圍、計算房地產(chǎn)面積的范圍、不計入單位或個(gè)人的用地面積、特殊情況下有關(guān)面積計算的技術(shù)處理、房屋的建筑結構/層數及其表示、規定有關(guān)的部分術(shù)語(yǔ)的含義等內容。
１９、請說(shuō)明辦理預售合同登記需要提交什么資料？
答：商品房預購銷(xiāo)合同應當載明和約定下列事項：
１） 預售人、預購人和雙方的委托代理人姓名（名稱(chēng)）、地址、郵政編碼和合法證件號碼；
２） 預售用地依據和預售的商品房的坐落位置；
３） 預購的商品房的實(shí)得建筑面積、分攤建筑面積及其含項目、樓號、樓層、房號和層高；
４） 預購的商品房的價(jià)格和代收稅費的項目和標準；
５） 交付使用時(shí)的實(shí)際面積與預售時(shí)約定面積差異的處理辦法；
６） 付款時(shí)間和方式及預購人逾期付款的違約責任；
７） 預售的商品房竣工交付使用的時(shí)間及逾期的違約責任；
８） 裝修項目、標準和設備品牌、型號、材料規格及違約責任；
９） 基礎設施、公共配套建筑的建設標準和運行要求及違約責任；
１０） 物業(yè)管理事項；
１１） 雙方認為需要約定的其他事項。
２０、請說(shuō)明二手房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的程序怎樣？
答：
(l)訂立買(mǎi)賣(mài)契約。買(mǎi)賣(mài)契約應包括如下主要條款：房產(chǎn)坐落位置、產(chǎn)權狀況、成交價(jià)格、付款方式、違約責任等等，該契約應以書(shū)面形式成立；
(2)遞件。接受房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理申請手續后，管理部門(mén)要查驗有關(guān)的證件，審查產(chǎn)權；并到現場(chǎng)作必要調查，同時(shí)由估價(jià)人員對交易的房屋進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據產(chǎn)權性質(zhì)和購買(mǎi)對象，按審批權限申報有關(guān)負責人審核批準后，經(jīng)辦人將通知買(mǎi)賣(mài)雙方辦理備案手續、買(mǎi)賣(mài)雙方在契約上簽名蓋章；
(4)繳納稅費。辦理完立契手續后，買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)繳納手續費和契稅；
(5)辦理產(chǎn)權轉移過(guò)戶(hù)手續。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續后，買(mǎi)方應持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權和土地使用權轉移登記，換取新的房產(chǎn)證。
２１、房地產(chǎn)測繪成果的三種圖件是什么？
答：房產(chǎn)圖是房產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理的重要資料。按房產(chǎn)管理的需要可分為３種：房地產(chǎn)分幅平面圖（地籍圖）、房地產(chǎn)分丘平面圖（分宗圖）、分層分單元平面圖（分戶(hù)圖）。
２２、請述共有公用建筑面積的分類(lèi)？什么是套內建筑面積？
答：
公用建筑面積由以下兩部分組成：A.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑物服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。B.套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的一半。
套內建筑面積：建筑物內的組成面積，主要包括A、套（單元）內的使用面積B、套內墻體面積（商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積，非共用墻墻體水平的投影面積的全部計入套內墻體面積），套內建筑面積由套內使用面積、套內墻體面積、陽(yáng)臺建筑面積三者之和。
２３、如何做好房地產(chǎn)投資顧問(wèn)？
答：房地產(chǎn)投資顧問(wèn)主要分為兩種：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資顧問(wèn)和房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢(xún)顧問(wèn)。
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資顧問(wèn)，主要是指協(xié)助投資者以開(kāi)發(fā)、買(mǎi)賣(mài)或租賃房地產(chǎn)等形式，進(jìn)行營(yíng)利性活動(dòng)。需要具備良好的知識（企業(yè)策劃知識、財務(wù)知識、房地產(chǎn)經(jīng)濟常識、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)知識、項目管理知識、建筑知識、人文基礎知識等）和素質(zhì)（參照26題）
房地產(chǎn)置業(yè)投資顧問(wèn)，是指協(xié)助投資者購置房地產(chǎn)后出租、出售經(jīng)營(yíng)的行為。要求善于把握住宅市場(chǎng)供需的脈搏，抓住有利時(shí)機入市和出手，在滿(mǎn)足投資者獲利需求的基本前提下實(shí)現房產(chǎn)未來(lái)的增值。不僅需要房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預測與判斷的能力，還應具備豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗。
２４、策劃在房地產(chǎn)發(fā)展、營(yíng)銷(xiāo)工作中的作用和核心是什么？
答：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是一門(mén)剛剛興趣的新學(xué)科，也是一門(mén)實(shí)踐性很強的學(xué)科，它對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和競爭力，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)及滿(mǎn)足人們生產(chǎn)生活需要都具有特別重要的意義。
１） 有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和競爭力；
２） 有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和規范；
３） 有利于消費者需求的滿(mǎn)足。
２５、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法與規劃法、建筑法、住宅法的關(guān)系？
答：房地產(chǎn)法與規劃法的關(guān)系：城鄉規劃是城鄉建設的“龍頭，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提。不符合經(jīng)過(guò)批準的城鄉規劃的房地產(chǎn)項目應為違章建設。我們必須充會(huì )認識城鄉規劃的重要性及其對房地產(chǎn)業(yè)的直接影響。
房地產(chǎn)法與建筑法的關(guān)系：房產(chǎn)的客體（或載體）為房屋等建筑物及其他構筑物。建筑工程的質(zhì)量和安全，事關(guān)重大。所以人們常說(shuō)：“百年大計，質(zhì)時(shí)第一”。
房地產(chǎn)法與住宅法有著(zhù)密切的聯(lián)系。廣義地考察，房地產(chǎn)法調整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系，并不存在一部包羅萬(wàn)象的房地產(chǎn)法。
２６、從事策劃工作的人員需要哪些基本的素質(zhì)和要求
答：房地產(chǎn)策劃人員經(jīng)應具備以下素質(zhì)和要求：
1) 對民族傳統文化和人文精神有普遍的認識；
2) 對當代國際精神、流行文化、生活形態(tài)有著(zhù)較為深刻的理解；
3) 對民族以及世界的建筑歷史、建筑文化、建筑思潮有著(zhù)較為全面的了解；
4) 對各種營(yíng)銷(xiāo)理論、微觀(guān)經(jīng)濟理論有著(zhù)系統而又深刻的認識；
5) 深喑各種廣告、品牌傳播理論的精義，熟練運用宣傳造勢手法，同時(shí)具有較強的駕馭語(yǔ)言的能力；
6) 對藝術(shù)和美的想象能力和領(lǐng)悟能力，以及溝通執行能力；
7) 對設計的技術(shù)處理和建筑施工有一定的認識。
２７、在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中觀(guān)念、產(chǎn)品、推廣之間的關(guān)系如何？各自的作用是什么？何者是最重要的？
答：房地產(chǎn)企業(yè)必須營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，才能生存。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內容。消費者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)不能單靠一個(gè)概念、一個(gè)點(diǎn)子，而真正需要的是產(chǎn)品本身。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)就必須注重包括產(chǎn)品三個(gè)層次在內的所有的東西。由于購房者的家庭感、安全感是所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都能滿(mǎn)足的，所以在核心產(chǎn)品上，各房地產(chǎn)商都處于同一起跑線(xiàn)；真正能夠吸引消費者，即房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)能夠產(chǎn)生獨特作用的方面還在于有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品上。
房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷(xiāo)。
目前的房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)已經(jīng)由對單一的樓盤(pán)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展到對整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌營(yíng)銷(xiāo)的高度上。因為大家都已知道，在日益激烈的市場(chǎng)競爭中，品牌才是贏(yíng)取持久競爭優(yōu)勢最強大、最持久的利器。房地產(chǎn)作為一種特殊商品也不例外。要在消費者心中樹(shù)立起自己的品牌，房地產(chǎn)企業(yè)只有在房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)、功能等諸多方面下工夫，對產(chǎn)品進(jìn)行全方位的品質(zhì)提升，才能真正在消費者心目中樹(shù)立一個(gè)良好的品牌，從而建立起消費者的品牌忠誠度，為后續產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售提供條件。
２８、房地產(chǎn)價(jià)格的特征是什么？
答：房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列４個(gè)：
１） 交換代價(jià)和租金可以轉換；
２） 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價(jià)格；
３） 房地產(chǎn)價(jià)格具有時(shí)間連慣性；
４） 房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性強。
２９、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的主要策略有哪些？
答：
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的主要基本策略，依然是以4p為主，主要是指產(chǎn)品、價(jià)格、營(yíng)銷(xiāo)渠道、促銷(xiāo)策略。
產(chǎn)品策略，主要是指產(chǎn)品的類(lèi)型、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的策略等；
價(jià)格策略，主要是指房地產(chǎn)價(jià)格即構成、房地產(chǎn)定價(jià)方法、房地產(chǎn)定價(jià)策略；
營(yíng)銷(xiāo)渠道，主要是包括發(fā)展商直接銷(xiāo)售、委托代理商銷(xiāo)售、房地產(chǎn)經(jīng)紀人銷(xiāo)售；
促銷(xiāo)策略，主要包括房地產(chǎn)促銷(xiāo)方式（廣告、人員推銷(xiāo)、銷(xiāo)售推廣、公共關(guān)系）、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)廣告。
針對4p理論的一些不足，也出現了一些理論：
4C理論，強調顧客、成本、便利和溝通的重要性；
4R理論，主要是在4c理論上提出的新理論，強調關(guān)聯(lián)、反映、關(guān)系和回報的重要性
３０、企業(yè)進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)的基本方式是什么？
答：為了實(shí)現房地產(chǎn)的促銷(xiāo)目標，可以使用不同的促銷(xiāo)方式。常用的有４種形式：廣告、人員推銷(xiāo)、銷(xiāo)售推廣和公共關(guān)系。
３１、為什么要建立規范化的房地產(chǎn)市場(chǎng)？
答：
1) 有利于協(xié)調房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟增長(cháng)的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟關(guān)系密切，在國民經(jīng)濟中占有重要的地位。在推動(dòng)國民經(jīng)濟增長(cháng)的三駕馬車(chē)中具有重要作用；
2) 有利于避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)業(yè)在我國是新興支柱產(chǎn)業(yè)，具有投資和消費的兩個(gè)功能，規范化的市場(chǎng)可以延緩或避免泡沫的產(chǎn)生；
3) 有利于土地的有效利用，使得社會(huì )整體利益得到體現；
4) 有利于房地產(chǎn)結構優(yōu)化，可以使得房地產(chǎn)商品適銷(xiāo)對路，實(shí)現有效供給；
5) 有利于規范市場(chǎng)主體行為，降低交易費用，提高交易效率；
6) 有利于調節房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的收益，促進(jìn)國民經(jīng)濟增長(cháng)、維護企業(yè)和消費者合法權益。
３２、房地產(chǎn)稅收的主要種類(lèi)有哪些？
）
答：１）土地增值稅；
２）城鎮土地使用稅；
３）耕地占用稅；
４）固定資產(chǎn)投資方向調節稅；
５）房產(chǎn)稅；
６）契稅；
３３、“房改房”的定義是什么？
答：已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價(jià)或者標準價(jià)購買(mǎi)的已建公有住房。按照成本價(jià)購買(mǎi)的，房屋所有權歸職工個(gè)人所有，按照標準價(jià)購買(mǎi)的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。
３４、二手房交易時(shí)賣(mài)方必須提供哪些資料，買(mǎi)賣(mài)雙方需要繳納哪些費用？
答：賣(mài)方必須提供產(chǎn)權資料和身份證明資料，包括，房地產(chǎn)權證（房地產(chǎn)共有正、房地產(chǎn)權屬證明、他項權證）和身份證（營(yíng)業(yè)證書(shū)/身份證明、法定代表人證明、代理人證明等）。雙方需要交納的稅費有：交易契稅、交易印花稅、交易管理費、交易登記費、測繪曬圖、產(chǎn)權印花稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、土地出讓金、土地契稅、房改房購分攤、涂銷(xiāo)抵押登記費等。
３５、小區綠化基本準則是什么？
答：盡量做到建筑物之間的園林綠地均衡配置，充分利用小區邊角及不宜建筑地段，布置綠地。
３６、房地產(chǎn)糾紛的種類(lèi)和解決方式是什么？
答：房地產(chǎn)糾紛，按其法律性質(zhì)可分為兩大類(lèi)。
１） 民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛；
２） 行政性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛；
房地產(chǎn)糾紛，可以通過(guò)協(xié)商、行政處理、仲裁和訴訟等方式解決。
３７、簡(jiǎn)述土地的基本特性？
答：土地資源十分重要，人們在土地上生存、發(fā)展，土地既是生產(chǎn)資料，又是生活資料，從而圍繞土地產(chǎn)生了占有、使用、收益、分配、保護、管理等項關(guān)系，涉及廣泛的權利用義務(wù)，人們有關(guān)土地的行為必須是有規則的，秩序的，也就是要規范化地進(jìn)行。
３８、簡(jiǎn)述對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)道德的要求？
答：對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)道德的要求主要有以下幾個(gè)方面：
１） 誠實(shí)、信用的原則；
２） 獨立、客觀(guān)、公正的原則；
３） 專(zhuān)業(yè)勝任能力要求；
４） 對客戶(hù)的責任；
５） 依法經(jīng)營(yíng)，公開(kāi)、公平競爭的原則
６） 其它原則
３９、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項目策劃的概念？
答：房地產(chǎn)項目策劃,是指根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性和發(fā)展方向,周密的制定出能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目市場(chǎng)定位準確,具有創(chuàng )造性、競爭性、可操作性,近期遠期經(jīng)營(yíng)目標統一協(xié)調的工作計劃和策略.使房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)有步驟、有秩序展開(kāi)，并根據市場(chǎng)情況不斷修正，最大限度的提高開(kāi)發(fā)項目的社會(huì )、經(jīng)濟和環(huán)境綜合收益，規避市場(chǎng)風(fēng)險。
其主要特點(diǎn)是：創(chuàng )新性、明確的方向性、現實(shí)可行性、可操作性、系統性和規范性。
４０、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)細分原則和程序？
答：房地產(chǎn)市場(chǎng)細分應該遵循以下原則：１）可衡量原則；２）盈利原則；３）可實(shí)施原則；
市場(chǎng)細分的程度：１）根據需要選定產(chǎn)品市場(chǎng)范圍。２）列舉潛在顧客的基本需求。３）依據消費者需求的具體內容，初步確定可以劃分為哪幾個(gè)細分市場(chǎng)。如住宅可以分為別墅、公寓等。４）研究細分市場(chǎng)。５）測量各細分市場(chǎng)的規模。６）選擇目標市場(chǎng)，設計市
場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略。
４１、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)程序？
答：１）接盤(pán)要點(diǎn)。收集物業(yè)資料；明確委托關(guān)系；提供個(gè)案資料；
２） 物業(yè)調查。核實(shí)產(chǎn)權；現場(chǎng)查勘；
３） 廣告宣傳。廣告形式多樣；廣告內容真實(shí)；廣告要有個(gè)性；
４） 客戶(hù)查詢(xún)。勤接待查詢(xún)；了解客戶(hù)需求；索取客戶(hù)資料；盡早知告傭金標準；
５） 接受委托及檢視物業(yè)。簽署委托協(xié)議；協(xié)助檢視物業(yè)；鎖匙的處理；
６） 洽商議價(jià)。公平、公正及公開(kāi)的原則；口說(shuō)無(wú)憑，以合約為準；盡可能提供參考數據；
７） 簽約成交。臨時(shí)合約；正式合約；
８） 定金及付款。定金；樓款；按揭；按金；租金；
９） 產(chǎn)權過(guò)戶(hù)和登記手續。轉移登記；租賃登記；
１０） 傭金、交吉及后續服務(wù)。傭金；交吉；后續服務(wù)。
４２、《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例》有哪些具體規定？
答：
《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例》(下稱(chēng)《條例》)于2002年10月經(jīng)廣東省人大常委會(huì )批準，自2003年起施行，該《條例》主要包括六個(gè)部分：總則、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員、房地產(chǎn)中介服務(wù)行為規范、法律責任和附則?！稐l例》規定：
市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作和本條例的組織實(shí)施；
行業(yè)協(xié)會(huì )的業(yè)務(wù)活動(dòng)接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導：
房地產(chǎn)中介服務(wù)機構及其分支機構，應當自取得營(yíng)業(yè)執照之日起30日內，持有關(guān)文件向市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續；
市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構的專(zhuān)業(yè)人員條件及經(jīng)營(yíng)服務(wù)等資質(zhì)情況進(jìn)行檢查，并向社會(huì )公布年度檢查結果；
從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，應當按照國家有關(guān)規定參加房地產(chǎn)中介服務(wù)職業(yè)資格考試，經(jīng)考試合格，取得房地產(chǎn)中介服務(wù)職業(yè)資格證書(shū)；
取得房地產(chǎn)中介服務(wù)職業(yè)資格證書(shū)的人員受聘時(shí)，應當按照國家規定，申請辦理注冊手續，領(lǐng)取注冊證；
房地產(chǎn)中介服務(wù)機構應當每年向市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)報送業(yè)務(wù)統計報表。
《條例》同時(shí)還規定了設立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構應當具備的條件、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的主要內容、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的行為規范以及法律責任等。
４３、簡(jiǎn)述目前廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的主要問(wèn)題，并提出解決的建議？
答：目前我國房地產(chǎn)中介從業(yè)人員素質(zhì)還有待提高，房地產(chǎn)中介活動(dòng)中存在著(zhù)大量的不規范行為。只有采取有效的措施，才能使我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)中介業(yè)健康發(fā)展。主要的措施應該包括：
１） 嚴把房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)經(jīng)紀人、估價(jià)師的資格審查、考試，頒證及注冊關(guān)，提高房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的文化素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)，加強中介人員的后續教育。
２） 盡量發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用。
３） 加緊立法，以法律作為監管手段。
４４、結合自身體會(huì )談一下怎樣才能作一名合格的房地產(chǎn)中介人員？
答：１）具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論和相關(guān)經(jīng)濟理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識。
２）能夠熟練掌握和運用與房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)相關(guān)的法律。法規和行業(yè)管理的各項規定。
３）熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通環(huán)節，具有熟練的實(shí)務(wù)操作的技術(shù)和技能。
４）具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀實(shí)距經(jīng)驗和一定資歷，熟悉市場(chǎng)行情變化，有較強的創(chuàng )新和開(kāi)拓能力，能創(chuàng )立和提高企業(yè)的品牌。
５）有一定的外語(yǔ)水平。
４５、《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規定》的內容是什么？
答：１）為了加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的管理，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)水平，規范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)秩序，根據國家職業(yè)資格制度的有關(guān)規定，制定本規定。
２）本規定適用于房地產(chǎn)交易中從事居間、代理等經(jīng)紀活動(dòng)的人員。
３）國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實(shí)行職業(yè)資格制度，納入全國專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統一規劃。
４）本規定所稱(chēng)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格。
５）人事部、建設部共同負責全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度的政策制定、組織協(xié)調、資格考試、注冊登記和監督管理工作。
４６、我國的土地出讓制度有哪幾種？
答：出讓、轉讓、劃撥
４７、房地產(chǎn)領(lǐng)域的現行法規體系中有哪幾部法律？
答：城市房地產(chǎn)管理法；土地管理法；城市規劃法。
４８、我國房地產(chǎn)法的基本原則是什么？
答：我國房地產(chǎn)法的基本原則歸納如下：１）土地公有原則；２）土地有償使用原則；３）十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護耕地的原則；４）房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)原則；５）城鎮住房商品化原則；６）宏觀(guān)調控與市場(chǎng)調節相結合的原則
49、我國房地產(chǎn)法調整對象的內容是什么？
答：1）規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的需要
2）鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要
５０、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的具體規定是什么？
答：
《城市房地產(chǎn)管理法》，它的頒布實(shí)施標志著(zhù)中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁人了法制管理的新時(shí)期，為依法管理房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了堅實(shí)的法律基礎。這部法律除確立了中國房地產(chǎn)管理的基本原則，還對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權屬登記等主要管理環(huán)節，確立了一系列基本制度，做出了具體規定，內容十分豐富。
《城市房地產(chǎn)管理法》是“為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》則對如何取得國有土地使用權、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權屬登記管理等作出了具體規定。
５１、如何進(jìn)行危機處理？
答：
一、調查、掌握事故的原因
1、迅速成立以企業(yè)領(lǐng)導和公共關(guān)系人員組成的處理事故臨時(shí)機構，把握事態(tài)的發(fā)展動(dòng)向，確定事故處理的基本方針和對策。
2、查明原因，詳細認真做好原始記錄。
3、查明事故現狀，事故是在擴大還是的到了有效的控制，原因是什么？采取了什么措施。
4、分析事故采取措施后可能出現的社會(huì )影響。
二、采取正確的對策，以使事故的處理妥善圓滿(mǎn)
1、讓企業(yè)員工了解事故的真相，盡快把企業(yè)將采取的對策告訴全體員工，博得企業(yè)內部的支持和諒解，號召員工同心同德、齊心合力、共度難關(guān)。
2、為避免謠言四起，應謹慎地、實(shí)事求是地向外界公布事實(shí)真相。
3、如果是由于產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題造成的，應立即召回產(chǎn)品，立即停止對此類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售，而后調查事故的原因，立即采取補救措施，安撫對方，避免消息進(jìn)一步擴散。
三、對事故受害方的對策
1、謹慎同受害方接觸，表示歉意，冷靜聽(tīng)取他們的意見(jiàn)
2、耐心聽(tīng)取受害方的要求及損失賠償，即使受害方有一定的責任也不宜去追究。
3、避免替企業(yè)辯護的言辭，這樣容易激怒對方，使雙方關(guān)系更加劍拔弩張，不利于事件的解決。
4、無(wú)特殊原因，在事故處理過(guò)程中，不要換負責處理事故的人員，即便他有一些小節處理不當，此時(shí)換人容易引起對方更大的反感。
四、對新聞界的對策
事件一旦被新聞單位報道出去，將在公眾中留下長(cháng)久的記憶，因此一定要慎重從事，切勿過(guò)度遮掩，勾起記者的興趣，謀求新聞?dòng)浾叩睦斫馀c支持。
1、企業(yè)事先統一口徑，為表示對事故的高度重視，指定企業(yè)高層負責人為新聞發(fā)言人，客觀(guān)詳實(shí)的將事故真相以書(shū)面的形式發(fā)給記者，切忌信口開(kāi)河。
2、毫不保留地向記者公布事故的全部真相，認真回答記者的提問(wèn)，如果企圖掩蓋事故真相，這時(shí)企業(yè)與新聞單位的公共關(guān)系將全面告急，事態(tài)將朝著(zhù)不可控制方向迅速發(fā)展，同時(shí)與企業(yè)有特殊關(guān)系的記者在相當長(cháng)的時(shí)期，將無(wú)法為企業(yè)提供輿論支持。
五、對有業(yè)務(wù)往來(lái)單位的對策
1、盡快如實(shí)的通告發(fā)生事故的消息及原因，以及正在采取的對策。
2、與該事故牽連較大的單位，立即派人前去做正面解釋?zhuān)⑸潭ㄉ坪笫乱恕?
3、事故全面處理完畢后，應及時(shí)通報，并以書(shū)面形式表示道歉，以取得諒解。
六、對其他公眾的對策
1、通過(guò)媒體向公眾公布事故處理結論和今后預防的措施。
2、如有公眾來(lái)訪(fǎng)，不應拒絕會(huì )見(jiàn)，虛心聽(tīng)取建議和意見(jiàn)。
3、如確給社區居民帶來(lái)?yè)p失，應向他們公開(kāi)道歉，必要時(shí)給予一定的經(jīng)濟補償。
上述對策全部實(shí)施后，并不等于事故的善后已經(jīng)結束，一方面，新聞報道的影響還會(huì )持續一個(gè)時(shí)期，另外，公眾的輿論也不會(huì )立即消失，競爭對手也會(huì )在你的企業(yè)形象受損的時(shí)期大肆公關(guān)，廣泛傳播不利于你的消息，所以這個(gè)時(shí)期必須主動(dòng)出擊，切忌躲起來(lái)等待事態(tài)逐步平息。
此時(shí)應及時(shí)向新聞單位提供有關(guān)企業(yè)賠償受害者經(jīng)濟損失的消息，公布事故后生產(chǎn)、工作的恢復情況和預防措施的實(shí)施情況，并設專(zhuān)人接待公眾的來(lái)信來(lái)訪(fǎng)和新聞單位記者，從而轉化不利因素，盡快恢復企業(yè)的聲譽(yù)，重新贏(yíng)得廣大公眾的信任。
５２、房地產(chǎn)中介服務(wù)的特點(diǎn)是什么？
答：房地產(chǎn)中介服務(wù)，是房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動(dòng)的總稱(chēng)。
房地產(chǎn)咨詢(xún)，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當事人提供法律法規、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
房地產(chǎn)價(jià)格評估，是指房地產(chǎn)進(jìn)行預算，定其經(jīng)濟價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
其特點(diǎn)主要是：
1) 人員特定。從事房地產(chǎn)中介服務(wù)人員必須是具有特定資格的專(zhuān)業(yè)人員，并不是所有的人都可以從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)或者提供房地產(chǎn)中介服務(wù)；
2) 委托服務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)是受當事人委托進(jìn)行的，并在當事人委托的范圍內從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，提供當事人所要求的服務(wù)；
3) 服務(wù)有償。房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種服務(wù)性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，委托人應按照一定的標準向房地產(chǎn)中介服務(wù)機構支付報酬、傭金
５３、房地產(chǎn)權屬檔案的特點(diǎn)是什么？
答：
1、專(zhuān)業(yè)性
(1)權屬檔案產(chǎn)生于房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)部門(mén)。權屬檔案是權屬管理活動(dòng)中形成的歷史記錄。房地產(chǎn)部門(mén)是產(chǎn)生權屬檔案的專(zhuān)業(yè)部門(mén)。
(2)權屬檔案是專(zhuān)業(yè)性材料。房地產(chǎn)權屬管理工作特別是權屬登記工作，面廣量大，政策性強，形成的檔案材料專(zhuān)業(yè)性強。權屬檔案在內容和形式上與一般公文有明顯的區別，內容上反映房地權屬狀況和房地位置和面積大小，文件名稱(chēng)采用房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)多，形式上，結構規范，多為表格式、填寫(xiě)式。
(3)權屬檔案有自己專(zhuān)業(yè)管理方法。房地產(chǎn)管理部門(mén)在檔案管理中形成了以圖檔卡為主要內容的權屬檔案。圖指房地產(chǎn)平面圖包括分丘圖、分層分戶(hù)圖，反映權屬范圍，形象直觀(guān)；檔指產(chǎn)權文字檔案，反映產(chǎn)權的來(lái)龍去脈，詳盡細致，真實(shí)可靠；卡指房地產(chǎn)卡片包括錄入電腦的房地產(chǎn)情況表，它概括了檔案的內容，彌補了圖的不足，反映產(chǎn)權簡(jiǎn)潔明白。三位一體，以地號(丘號)為中心，各有側重，相輔相成。這種權屬檔案，適合產(chǎn)權管理的需要。
2 、動(dòng)態(tài)性
權屬檔案的動(dòng)態(tài)性是權屬檔案最顯著(zhù)的特點(diǎn)。權屬檔案形成后，房地產(chǎn)權屬和房地情況并不是固定不變的，隨著(zhù)產(chǎn)權人的變化，房屋的損壞倒塌，城市建設的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，房屋的買(mǎi)賣(mài)、交換、繼承、贈與、分析等權屬轉移不斷發(fā)生，房屋的拆除、翻改、擴建日趨頻繁，土地分割、合并等房地變更又不可避免。因而房地產(chǎn)權屬處于不斷轉移和變更之中，具有極強的動(dòng)態(tài)性。目前，權屬檔案因產(chǎn)權變更引起異動(dòng)的每年約有20％。隨著(zhù)產(chǎn)權人的變化、房屋現狀的變更，權屬檔案體系中的圖、檔、卡、冊必須作相應更改，檔案目錄甚至于檔案材料要作動(dòng)態(tài)注記，檔案必須及時(shí)補充新材料，以確保檔案的真實(shí)性、系統性和完整性。產(chǎn)權的動(dòng)態(tài)性，使權屬檔案成為“活”檔案。
3、真實(shí)性
權屬檔案是產(chǎn)權沿革的歷史記錄，這種記錄必須與實(shí)際相符，記載的產(chǎn)權人，產(chǎn)權范圍必須清楚，能在產(chǎn)權審核和排解產(chǎn)權糾紛中起憑證和參考作用。真實(shí)性是權屬檔案的生命，也是發(fā)揮檔案的現實(shí)效用的基礎和前提。
4、完整性
權屬檔案的完整性體現在兩個(gè)方面，一是房地結合，二是圖、檔結合。 (1)房地結合。房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。房產(chǎn)所有權發(fā)生轉移，土地使用權要與之相一致，同時(shí)也要發(fā)生轉移。因此，作為權屬管理記錄的房地產(chǎn)檔案也應緊密結合，要確保土地和房屋檔案的完整，不能人為地割裂房地產(chǎn)檔案之間的有機聯(lián)系。
(2)圖檔結合。房地產(chǎn)平面圖上注記丘號(地號)，這種丘號，可當作為查找檔案的索引。如果離開(kāi)檔案，則純粹是毫無(wú)意義的幾何線(xiàn)條，失去了它的產(chǎn)權含義，反之，檔案離開(kāi)圖，產(chǎn)權范圍則不明。只有圖檔結合，才能把產(chǎn)權真正反映清楚。
5、價(jià)值性
房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值高，在單位和個(gè)人的財產(chǎn)構成中占有重要地位。因此，權屬檔案屬于財產(chǎn)檔案。
6、法律性
由記載房屋所有權歸屬的憑證材料組成的權屬檔案，具有法律效力，是房地產(chǎn)管理部門(mén)和人民法院確認房屋產(chǎn)權、處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據。
鑒于上述特點(diǎn)，特別是權屬檔案的專(zhuān)業(yè)性和動(dòng)態(tài)性，表明權屬檔案應由房地產(chǎn)
５４、目前廣州市在房地產(chǎn)經(jīng)紀收費中存在哪些問(wèn)題，怎樣解決？
答：
1、亂收費問(wèn)題。目前三級市場(chǎng)在收費上，并沒(méi)有形成一個(gè)完全統一標準。不同公司在操作時(shí)收費標準不一，致使顧客對中介的質(zhì)疑較多；另外在二手樓買(mǎi)賣(mài)中的收費的項目和名目比較混亂，缺乏統一的操作。
2、操作吃差價(jià)問(wèn)題。吃差價(jià)的問(wèn)題一直是經(jīng)紀行業(yè)中公開(kāi)的黑幕. 有的地方出臺相關(guān)措施來(lái)禁止吃差價(jià),比如北京\上海等城市,啟動(dòng)資金監管政策,但很多中小城市還一時(shí)無(wú)法完全規避.
解決辦法：政府進(jìn)行宏觀(guān)調控，規范市場(chǎng)，對違規的行為嚴厲處罰，達到威懾的目的；通過(guò)行業(yè)的自律實(shí)現中介操作時(shí)的透明化，避免客戶(hù)和中介公司的誤會(huì )
５５、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)經(jīng)紀的區別？
答：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動(dòng)的總稱(chēng)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
５６、房屋預售應符合哪些條件？你認為房屋預售存在哪些缺點(diǎn)？
答：房屋預售應當符合下列條件：
１） 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū)；
２） 持有建設工程規劃許可證；
３） 按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資額的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
４） 房屋預售實(shí)行許可證制度。
期房預售制度的市場(chǎng)風(fēng)險。期房預售制度在發(fā)揮其積極作用的同時(shí)，其因有弊端也隨著(zhù)時(shí)間的推移越來(lái)越嚴重地暴露出來(lái)。期房預售制度還在很大程度是助長(cháng)了期房的炒作和投機。期房預售制度的最大缺陷是制造了一個(gè)復雜的法律關(guān)系：首先，開(kāi)發(fā)商在辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記前在法律上仍保有商品房的所有權。期房預售制度提高了積累資金使用效率。期房預售制度降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的準入門(mén)檻。
５７、《城市房地產(chǎn)管理法》規定五項基本制度是哪幾種？
答：１）目的地有償有限期使用制度；
２）房地產(chǎn)價(jià)格申報制度；
３）房地產(chǎn)評估制度；
４）房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認證制度；
５）房地產(chǎn)權屬登記發(fā)證制度
５８、房地產(chǎn)企業(yè)資金構成哪幾種？
答：
企業(yè)自有資金+銀行貸款
企業(yè)自有資金+信托計劃
股權融資+銀行貸款
企業(yè)自有資金+房地產(chǎn)基金
５９、住宅小區規劃設計五要素是哪些？
答：１）以迂回的設計增強空間的層次感；
２）采取封閉式保證居民的居住生活優(yōu)越感；
３）注重不同社會(huì )階層居民融洽，混居；
４）規劃和設計模式注意承接傳統文化；
５）小區園林景觀(guān)要善于水景提升居住品質(zhì)和項目?jì)r(jià)值。
