“普通住宅價(jià)格標準”每年都要根據市場(chǎng)“行情”調整，今年咋還沒(méi)動(dòng)靜？
今天上午記者獲悉，市住建委答復，為穩定房?jì)r(jià)和抑制投資、投機性購房需求，現行標準暫不調整。而實(shí)際上，不動(dòng)真能應萬(wàn)變嗎？記者走訪(fǎng)了京城房市。
●標準·為啥沒(méi)調整 為穩定房?jì)r(jià)標準沒(méi)“敢”變
目前，本市執行的還是2008年11月調整后的“普通住宅標準”。
2008年以前的標準是按土地級別的每平方米均價(jià)，區分是不是普通住宅、是否享受成交價(jià)優(yōu)惠；調整后，標準變?yōu)榘喘h(huán)線(xiàn)的房屋總價(jià)加以區分，擴大了中小戶(hù)型享受稅費優(yōu)惠的覆蓋面。
從此，原則上每年公布一次的“普通住宅標準”就一直沒(méi)變過(guò)，新標準“杳無(wú)音信”。
對此，市住建委回應稱(chēng)，2009年下半年以來(lái)購房需求持續旺盛，房?jì)r(jià)較快上漲，所以暫不調整標準。
市住建委表示，如果在這種形勢下調整“普通住宅標準”，即擴大享受稅收優(yōu)惠的普通住宅范圍，則相當于降低了購房成本，會(huì )加劇供求矛盾，不利于穩定房?jì)r(jià)、抑制投機性購房。
現行“普通住宅標準”
◎住宅小區建筑容積率1.0以上
◎單套建筑面積在140平方米以下
◎實(shí)際成交價(jià)根據環(huán)線(xiàn)和房屋總價(jià)劃分為四檔：
三環(huán)內，總價(jià)258萬(wàn)元/套；三環(huán)至四環(huán)之間，210萬(wàn)元/套；四環(huán)至五環(huán)之間，198萬(wàn)元/套；五環(huán)以外，120萬(wàn)元/套
注：只要有一個(gè)條件不滿(mǎn)足即劃為非普通住宅
●標準·購房人算賬
買(mǎi)“普宅”能省好幾萬(wàn)稅錢(qián)
契稅算賬——
根據現行稅收政策，買(mǎi)非普通住宅需繳納總房?jì)r(jià)3%的契稅，普通住宅則將稅率減半至1.5%。而個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米以下的普宅，稅率僅為1%。
舉例：五六環(huán)之間的通州某樓盤(pán)，2008年12月均價(jià)為7800元/平方米，一套97平方米的房子總價(jià)約為76萬(wàn)，符合“普通住宅標準”，所以只需繳納1.5%的契稅。
同樣的房子，到2009年底已漲到15000元/平方米，總價(jià)達到了145萬(wàn)，超過(guò)了“五環(huán)外120萬(wàn)元/套”的標準，購房者只能繳納3%的契稅了。
“普通住宅標準”對購房人的最大影響，莫過(guò)于會(huì )因此享受到契稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收優(yōu)惠政策。
營(yíng)業(yè)稅算賬——
對購房者來(lái)說(shuō)，普宅與非普宅另一個(gè)區別在于交易時(shí)所繳納的營(yíng)業(yè)稅。按照2010年新?tīng)I業(yè)稅標準，未滿(mǎn)五年的非普宅，營(yíng)業(yè)稅是交易全部房款的5.5%，而普宅只要賣(mài)出價(jià)與買(mǎi)入價(jià)差額的5.5%。
舉例：買(mǎi)入價(jià)100萬(wàn)、賣(mài)出價(jià)200萬(wàn)，如果是普宅只要繳納差價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅，也就是5.5萬(wàn)；而如果是非普宅則要11萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅，兩者相差一倍。
而這對購房人來(lái)說(shuō)，不是好消息，“非普宅”營(yíng)業(yè)稅會(huì )陡然增加幾萬(wàn)到十幾萬(wàn)元。
北京房?jì)r(jià)經(jīng)過(guò)2009年幾乎翻番的暴漲，今年又沒(méi)有大幅降價(jià)，很多普通住宅悄然被劃出線(xiàn)外。不少房主發(fā)現，因總價(jià)太高，自己的房子從普通住宅變身“豪宅”(非普通住宅)了。
上午，據中原地產(chǎn)、熒燦地產(chǎn)數據顯示，因身價(jià)上漲，目前有一半二手房歸為“非普宅”，其中三環(huán)內占40%，三環(huán)至四環(huán)占35%，四環(huán)至五環(huán)占45%，五環(huán)外占60%。其中，雙井富力城除了一居房外，基本都變成非普宅了，達80%。
為逃稅現八成“陰陽(yáng)合同”
動(dòng)輒十幾萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅，對購房者來(lái)說(shuō)是筆不小的開(kāi)支，而陰陽(yáng)合同也因此盛行起來(lái)。
陰陽(yáng)合同就是買(mǎi)賣(mài)雙方按照實(shí)際成交價(jià)簽訂一份“陰”合同，保障雙方利益；再按房屋所在區域的指導價(jià)簽一份“陽(yáng)”合同。
按低成交價(jià)的“陽(yáng)”合同繳稅，購房者能省不少錢(qián)。據各大中介機構數據顯示，目前市面上八成二手房交易都使用了陰陽(yáng)合同，每個(gè)月漏稅可達近千萬(wàn)元。
相關(guān)說(shuō)法
業(yè)內：對購房者不公 住建委：將適時(shí)調整
以上可見(jiàn)，房市投機并沒(méi)因為不調整“普通住宅標準”而完全規避。
上午，一位不愿透露姓名的中介負責人表示，不上調“普通住宅標準”對抑制投資起到一定作用，但對普通購房者來(lái)說(shuō)不合理。普通住宅變成非普通住宅后，購房者就需承擔更多稅費了。
同時(shí)，大量陰陽(yáng)合同出現會(huì )給國家帶來(lái)經(jīng)濟損失。對此，市住建委表示，將密切跟蹤市場(chǎng)走勢，對“普通住宅標準”適時(shí)做出調整。
聯(lián)系客服
