核心觀(guān)點(diǎn)
本周新房成交量相比于上周有所上升、二手房成交量有所下降。本周46 個(gè)城市新房成交套數為3.8 萬(wàn)套，環(huán)比上升28.6%，同比下降41.9%；17 個(gè)大中城市新房成交套數為2.2 萬(wàn)套，環(huán)比上升12.8%，同比下降40.9%；一、二、三線(xiàn)城市新房成交套數環(huán)比增速分別為-24.9%、+34.7%、-33.0%，同比增速分別為-35.5%、-36.1%、-65.2%。16 個(gè)城市二手房成交套數為1.2 萬(wàn)套，環(huán)比下降-0.1%，同比下降42.9%；12 大中城市二手房成交套數為1.1 萬(wàn)套，環(huán)比上升0.6%，同比下降42.0%；一、二、三線(xiàn)城市二手房成交套數環(huán)比增速分別為-20.7%、+19.9%、-15.2%，同比增速分別為-51.5%、-33.3%、-52.1%。
新房庫存量相比于上周無(wú)明顯變化，去化周期較上周有所上升。15 個(gè)城市新房庫存套數為102.2 萬(wàn)套，同比上升1.6%，去化周期為16.5 個(gè)月，環(huán)比上升0.9%，同比上升64.4%；8 個(gè)大中城市新房庫存套數55.7 萬(wàn)套，環(huán)比下降0.1%，同比上升1.5%，去化周期為12.1 個(gè)月，環(huán)比上升3.5%，同比上升60.5%；一線(xiàn)城市新房庫存量26.2 萬(wàn)套，環(huán)比下降0.7%，去化周期11.0 個(gè)月，環(huán)比上升0.6 個(gè)月，二線(xiàn)城市新房庫存量20.6萬(wàn)套，環(huán)比上升0.7%，去化周期為12.9 個(gè)月，環(huán)比上升0.4 個(gè)月，三線(xiàn)城市新房庫存套數為8.9 萬(wàn)套，環(huán)比下降0.1%，去化周期14.6 個(gè)月，環(huán)比減少0.3 個(gè)月。
整體土地市場(chǎng)較上周相比量?jì)r(jià)齊升，土地溢價(jià)率有所上升。百城成交全類(lèi)型土地數量為60 宗，環(huán)比上升1.7%，同比下降42.9%；成交土地規劃建筑面積為350 萬(wàn)平方米，環(huán)比上升8.4%，同比下降58.4%；成交土地總價(jià)為237 億元，環(huán)比上升54.0%，同比下降31.6%；成交住宅土地樓面均價(jià)為6764 元/平方米，環(huán)比上升42.1%，同比上升64.3%；百城成交土住宅類(lèi)地溢價(jià)率為5.25%，環(huán)比上升108.3%，同比下降73.8%。
投資建議
當前仍是基本面差、博弈政策的邏輯，疫情突襲加重嚴重影響各地新房成交，全年增長(cháng)目標壓力較大，政策出臺箭在弦上。本周我們看到了部分城市“四限”調控出現明顯松動(dòng)跡象，福州允許使用公積金（含住房補貼）賬戶(hù)余額支付首付款，這是福州2月來(lái)第四次松綁地產(chǎn)調控，前三次分別下調了房貸利率、降低公積金貸款首付比例、放松了限購。本周，浙江衢州發(fā)文對限購和限售政策同時(shí)進(jìn)行了取消和松綁，河北秦皇島結合當前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢廢止了此前的限購政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓較大的三四線(xiàn)城市率先正式出臺取消限購限售的寬松政策，預計更多城市更多的需求端調控放松將出臺。建議關(guān)注部分強二線(xiàn)城市，例如成都、廈門(mén)、武漢、杭州的政策跟進(jìn)。
從板塊投資角度來(lái)看，我們認為4 月仍是較好的配置窗口期，政策改善預期仍在加強，建議持續關(guān)注地產(chǎn)板塊機會(huì )。我們建議關(guān)注四條主線(xiàn)：1）信用風(fēng)險較低、融資渠道暢通、安全性較高的龍頭房企：保利發(fā)展、金地集團、招商蛇口、萬(wàn)科A、龍湖集團、華潤置地。2）財報安全性高、現金流較為穩定的區域性央國企或區域龍頭民企：建發(fā)國際、越秀地產(chǎn)、美的置業(yè)、濱江集團。3）在降息等宏觀(guān)與行業(yè)政策改善影響下，邊際收益較大的彈性房企：旭輝控股集團、新城控股、金科股份。4）當前收入確定較強、集中度加速提升，同時(shí)關(guān)聯(lián)房企近期信用風(fēng)險緩釋?zhuān)瑥椥苑崔D的地產(chǎn)后周期物業(yè)板塊：碧桂園服務(wù)、旭輝永升生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、新城悅服務(wù)。
風(fēng)險提示
房地產(chǎn)調控持續升級；銷(xiāo)售超預期下行；融資持續收緊。
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