第一條 （目的依據）
為了規范業(yè)主大會(huì )及其業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)，維護業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權益，根據《成都市物業(yè)管理條例》、住房和城鄉建設部《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》、《成都市業(yè)主大會(huì )活動(dòng)規則》等法規、政策的規定，結合成都市實(shí)際，制定本細則。
第二條 （工作職責）
市房產(chǎn)管理部門(mén)負責本市業(yè)主大會(huì )的政策指導及其相關(guān)示范文本的制定等工作。
區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)應當按照屬地化原則負責業(yè)主大會(huì )設立、活動(dòng)的指導、監督，并會(huì )同街道辦事處、鎮（鄉）人民政府做好業(yè)主委員會(huì )委員的信用檔案建立。
第三條 （業(yè)主大會(huì )設立的經(jīng)費）
設立業(yè)主大會(huì )的必要工作經(jīng)費由開(kāi)發(fā)建設單位承擔，具體由業(yè)主大會(huì )籌備組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組）按財務(wù)規定向開(kāi)發(fā)建設單位報銷(xiāo)。
開(kāi)發(fā)建設單位消亡的，由業(yè)主共同籌集。
第四條 （籌備組中的業(yè)主代表條件）
籌備組中的業(yè)主代表應當具備下列條件：
?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰?；
?。ǘ┳袷嘏R時(shí)管理規約，履行按約交納物業(yè)服務(wù)費、繳存專(zhuān)項維修資金等業(yè)主義務(wù)；
?。ㄈ┳窦o守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；
?。ㄋ模┚哂幸欢ǖ慕M織協(xié)調能力；
?。ㄎ澹┚哂斜匾墓ぷ鲿r(shí)間。
第五條 （會(huì )議準備）
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前，籌備組除履行法定職責外，還應當做好以下準備工作：
?。ㄒ唬┬麄饔嘘P(guān)的法律、法規、規章等，作好咨詢(xún)工作；
?。ǘ┐_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則；
?。ㄈ┲贫ㄟx舉工作實(shí)施方案；
?。ㄋ模┡嘤柣I備組的工作人員，推選并確定計票、唱票、監票人；
?。ㄎ澹┖税l(fā)表決票，設立票箱、投票站。
表決票應當載明業(yè)主的姓名、性別、戶(hù)門(mén)號、專(zhuān)有部分建筑面積、聯(lián)系方式、表決事項、表決意見(jiàn)等基本內容。
第六條 （通知送達）
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前15日，籌備組應當將召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的書(shū)面通知在建筑區劃內顯著(zhù)位置公告，并可以下列方式通知全體業(yè)主：
?。ㄒ唬┊斆孢f交；
?。ǘ┓湃霕I(yè)主信箱內或業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)有部分內；
?。ㄈ┼]寄；
?。ㄋ模┫驑I(yè)主發(fā)送電子郵件；
?。ㄎ澹┩ㄟ^(guò)建筑區劃內的局域網(wǎng)向業(yè)主發(fā)送消息；
?。┢渌ǘǚ绞?。
第七條 （通知內容）
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議通知應當包含以下內容：
?。ㄒ唬?huì )議的時(shí)間、地點(diǎn)、內容、形式；
?。ǘI(yè)主大會(huì )會(huì )議議程、會(huì )議的表決事項及表決方式；
?。ㄈ┫嚓P(guān)附件。
通知的附件應當包含參照示范文本擬訂的管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則和業(yè)主委員會(huì )工作規則草案、投票的業(yè)主及其專(zhuān)有部分面積、總建筑物面積和總投票權人數等內容。
籌備組應當將相關(guān)附件在建筑區劃內公示7日。業(yè)主對公示事項有異議的，應當在公示期內向籌備組
書(shū)面實(shí)名提出?；I備組應當在5日內予以復核。
業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式，業(yè)主投票權數的確定方法，業(yè)主代表的產(chǎn)生方式，業(yè)主大會(huì )會(huì )議的表決程序，業(yè)主委員會(huì )的組成和換屆選舉、補選辦法，委員資格、職責和任期，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作及其經(jīng)費的范圍、標準、籌集、使用及管理等事項作出約定。
第八條 （會(huì )議參加）
業(yè)主參加首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議以業(yè)主或其推選的業(yè)主代表在會(huì )議簽到表上簽字或在表決票上簽字確認為準。
籌備組應當做好表決票回收的登記工作。表決票回收期限屆滿(mǎn)后，參加首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的業(yè)主未達到建筑區劃內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數且占總人數過(guò)半數（以下簡(jiǎn)稱(chēng)雙過(guò)半數）的，由籌備組書(shū)面公告全體業(yè)主延長(cháng)投票時(shí)間，組織人員催收表決票，直至參加會(huì )議的業(yè)主達到法定比例。
第九條 （候選人產(chǎn)生方式）
業(yè)主委員會(huì )委員候選人可以?xún)?yōu)先考慮具有法律、工程、經(jīng)濟、管理、財務(wù)等物業(yè)管理相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識的業(yè)主，并由籌備組根據業(yè)主提名或向業(yè)主發(fā)放推薦表，按被提名或被推薦人次多少產(chǎn)生。
業(yè)主提名候選人的，可由業(yè)主以業(yè)主小組或樓層、單元、幢為單位單獨或者聯(lián)名的方式進(jìn)行。業(yè)主聯(lián)名推薦的，應當在籌備組規定的時(shí)間內完成，逾期推薦的無(wú)效。每一名業(yè)主提出的候選人人數不得多于業(yè)主委員會(huì )的組成人數。
籌備組應當將產(chǎn)生的候選人及其基本情況在建筑區劃內顯著(zhù)位置公布。
第十條 （異議處理）
業(yè)主對候選人符合規定條件有異議的，應當在選舉日的10日前向籌備組提出，籌備組受理業(yè)主的異議后應當在5日內予以調查核實(shí)，并在建筑區劃內如實(shí)公布。
第十一條 （表決計票）
籌備組應于選舉前，在建筑區劃內書(shū)面公告候選人的依法履職方案。
投票選舉結束后，籌備組應于當日集中開(kāi)啟投票箱，公開(kāi)清票、唱票、計票，并由計票人、監票人簽字記錄。
收集的表決票多于發(fā)出票數的，選舉無(wú)效；每一表決票上所選人數多于應選人數的，表決票無(wú)效。表決票書(shū)寫(xiě)模糊無(wú)法辨認或不按規定符號填寫(xiě)的，經(jīng)2名以 上監票人認定，對相應部分作廢票處理；廢票應當計入表決票總數。
籌備組應當場(chǎng)確認并公布選舉結果，同時(shí)將表決票封存以備核查。第十二條 （委員分工）
業(yè)主委員會(huì )第一次會(huì )議應當在選舉結果公布后5日內召開(kāi)，進(jìn)行主任委員、副主任委員和法律、工程、經(jīng)濟、管理、財務(wù)等專(zhuān)業(yè)委員的工作分配。
業(yè)主委員會(huì )應當將委員分工和聯(lián)系方式、議事活動(dòng)地址等情況，以本細則第六條規定方式通知全體業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì )委員應當定期參加房產(chǎn)管理部門(mén)組織的物業(yè)管理培訓，接受街道辦事處、鎮（鄉）人民政府以及房產(chǎn)管理部門(mén)的指導與監督。
第十三條 （業(yè)主委員會(huì )職責）
業(yè)主委員會(huì )應當依法履行下列職責，并接受業(yè)主的監督：
?。ㄒ唬┮婪ㄕ偌椭鞒謽I(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告執行業(yè)主大會(huì )決定、物業(yè)管理狀況以及業(yè)主委員會(huì )的工作情況；
?。ǘ┎輸M管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則修改方案、業(yè)主委員會(huì )年度工作經(jīng)費預算方案、決算方案和專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案以及選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人（以下統稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的方案、選聘實(shí)施人及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的議案和關(guān)于本建筑區劃內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序、環(huán)境衛生的維護等方面的制度及本建筑區劃內物業(yè)共用部位和共用設施設備收益分配方案，提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決；
?。ㄈ┙M織業(yè)主委員會(huì )的換屆、委員補選工作；
?。ㄋ模﹫绦袠I(yè)主大會(huì )續聘、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立、變更、解除物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，組織和監督專(zhuān)項維修資金的籌集和使用，督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規約和本建筑區劃的其他有關(guān)制度；
?。┩咨票９苡嘘P(guān)檔案資料、會(huì )議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )的財物；
?。ㄆ撸┘皶r(shí)將業(yè)主大會(huì )的有關(guān)決定告知全體業(yè)主，并負責執行和組織實(shí)施；
?。ò耍┞?tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議，監督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行（前期）物業(yè)服務(wù)合同；
?。ň牛﹨f(xié)調業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)的管理、使用、維護及服務(wù)產(chǎn)生的糾紛；
?。ㄊ┓e極配合街道辦事處、鎮（鄉）人民政府做好本建筑區劃內的社區管理工作，并配合公安、規劃、房管等部門(mén)共同做好維護建筑區劃內的治安防范、合法建設及房屋結構安全等相關(guān)工作；
?。ㄊ唬┙?、完善業(yè)主委員會(huì )委員信用信息；
?。ㄊ┓?、法規、規章規定以及業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第十四條 （業(yè)主委員會(huì )委員辭職及不履職）
業(yè)主委員會(huì )委員要求辭去委員的，應當以書(shū)面形式向業(yè)主委員會(huì )提出，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)。
對遷出建筑區劃或連續6個(gè)月以上不履行職責的業(yè)主委員會(huì )委員，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議認定，按自動(dòng)辭職處理。
業(yè)主委員會(huì )委員因前兩款原因辭職的，業(yè)主委員會(huì )應當于5日內在建筑區劃內顯著(zhù)位置公告。
第十五條 （籌備組職責終止）
籌備組應當于業(yè)主大會(huì )依法設立或業(yè)主委員會(huì )換屆改選完成之日起10日內，將業(yè)主名冊、業(yè)主大會(huì )會(huì )議資料等有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì )，其職責自行終止。
第十六條 （帳戶(hù)設立）
業(yè)主委員會(huì )應當自其工作經(jīng)費帳戶(hù)依法設立之日起10日內，將帳戶(hù)情況書(shū)面告知街道辦事處、鎮（鄉）人民政府及社區居民委員會(huì )。
第十七條 （業(yè)主大會(huì )會(huì )議）
業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：
（一）經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
（三）業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約約定的其他情況。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)、網(wǎng)絡(luò )投票、手機短信投票等形式。
采用書(shū)面征求意見(jiàn)、網(wǎng)絡(luò )投票、手機短信投票等形式的，業(yè)主應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主委員會(huì )提供真實(shí)、有效的聯(lián)系地址、網(wǎng)絡(luò )聯(lián)系方式、聯(lián)系電話(huà)等。
第十八條 （業(yè)主大會(huì )會(huì )議程序）
業(yè)主大會(huì )會(huì )議按照下列程序召開(kāi)：
?。ㄒ唬?huì )議籌備工作；
?。ǘ┌l(fā)布會(huì )議公告；
?。ㄈ┱髟?xún)意見(jiàn)、投票表決；
?。ㄋ模┮罁y計結果作出決定并公告。
業(yè)主推選代表參加以集體討論方式召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主代表應于參加會(huì )議前，就會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求所代表的業(yè)主意見(jiàn)；業(yè)主大會(huì )會(huì )議需投票表決的事項，經(jīng)業(yè)主本人簽署同意、反對或棄權的意見(jiàn)后，由業(yè)主代表在會(huì )議中如實(shí)反映。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當由業(yè)主委員會(huì )作出書(shū)面記錄并存檔。
第十九條 （公示）
業(yè)主委員會(huì )應當將業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定在作出之日起3日內以書(shū)面形式在建筑區劃顯著(zhù)位置公告30日，并以本細則第六條規定的方式通知全體業(yè)主。
業(yè)主對公示結果有異議的，應當依據管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的約定進(jìn)行處理。
第二十條 （特殊情形規定）
業(yè)主委員會(huì )未能換屆產(chǎn)生或者其委員集體辭職、未能按業(yè)主大會(huì )議事規則履職，導致業(yè)主大會(huì )會(huì )議不能召開(kāi)的，業(yè)主可向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮（鄉）人民政府申請組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第二十一條 （業(yè)主小組）
建筑區劃內設立業(yè)主小組的，業(yè)主小組應當參照業(yè)主大會(huì )議事規則履行法定職責。業(yè)主小組召集人一般由該小組業(yè)主推選的業(yè)主代表?yè)巍?/span>
業(yè)主小組依法作出的決定，應當及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )認為業(yè)主小組的決定與業(yè)主大會(huì )作出的決定有抵觸的，應當在其認為有抵觸之日起30日內召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議予以討論，并作出決定。
第二十二條 （業(yè)主大會(huì )設立備案）
備案單位收到業(yè)主委員會(huì )報送的業(yè)主大會(huì )設立事項備案資料，驗證資料齊全后，應當在業(yè)主大會(huì )設立事項登記表上簽署資料收訖。
業(yè)主大會(huì )設立事項登記表一式兩份，一份由業(yè)主委員會(huì )保存，一份留備案單位存檔。
第二十三條 （選聘準備）
業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當在組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議前做好以下準備：
?。ㄒ唬┎轵炍飿I(yè)共有部分檔案與實(shí)際狀況；
?。ǘ└鶕ㄖ^劃的物業(yè)類(lèi)型及其附屬設施設備配置和物業(yè)使用性質(zhì)的不同，擬訂供業(yè)主選擇的物業(yè)公共服務(wù)事項及其質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資信、物業(yè)服務(wù)力量配備、服務(wù)期限等物業(yè)服務(wù)需求方案；
?。ㄈ└鶕飿I(yè)服務(wù)需求方案和當前本地行業(yè)內平均人工、材料、能源等費用水平，擬訂相應的物業(yè)公共服務(wù)費用分擔標準；
?。ㄋ模└鶕ㄖ^劃的物業(yè)管理實(shí)際，擬訂選聘方式及其費用數額等的建議方案；
?。ㄎ澹┨岢鲇纱頇C構或業(yè)主委員會(huì )作為具體實(shí)施者的建議方案；
?。┓謩e制作選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同主要內容的表決票；
?。ㄆ撸┡c原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法辦理物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)檔案及物業(yè)服務(wù)檔案、酬金制計費方式的財務(wù)檔案等的交接手續和共有部分的查驗手續，并制定原物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交后新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐前的臨時(shí)管理措施。
業(yè)主委員會(huì )可以委托代理機構做好前款工作。
第二十四條 （收益分配與限制）
管理規約應當對依法利用建筑區劃共有部分經(jīng)營(yíng)業(yè)主所得收益的分配項目、比例、使用等作出約定。
依法利用建筑區劃全體業(yè)主共有部分或者相關(guān)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益，屬于全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主共有；并經(jīng)建筑區劃內或者相關(guān)建筑物內雙過(guò)半數的業(yè)主通過(guò)后，可以按照下列范圍使用：
?。ㄒ唬┭a充相應的專(zhuān)項維修資金；
?。ǘ┱匍_(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議或業(yè)主小組會(huì )議；
?。ㄈI(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展工作；
?。ㄋ模┮哉型稑朔绞竭x聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
?。ㄎ澹浹a相應的物業(yè)公共服務(wù)費用的不足；
?。┢渌戏?、法規、管理規約規定的方式。
依法利用建筑區劃全體業(yè)主共有部分或者相關(guān)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)業(yè)主所得收益用于補充相應專(zhuān)項維修資金的，業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主小組應當按規定將相應資金交存于所在建筑區劃的專(zhuān)項維修資金監管帳戶(hù)中。
業(yè)主委員會(huì )應當將建筑區劃共有部分年度經(jīng)營(yíng)收益情況在建筑區劃內顯著(zhù)位置公告并按本細則第六條規定的方式通知全體業(yè)主。
第二十五條 （印章刻制）
業(yè)主委員會(huì )應當向當地公安機關(guān)申請依法刻制業(yè)主大會(huì )及其財務(wù)專(zhuān)用印章、業(yè)主委員會(huì )印章，并于刻制之日起5個(gè)工作日內在建筑區劃內書(shū)面公告印模，并函報所在街道辦事處、鎮（鄉）人民政府、區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)。
第二十六條 （檔案管理）
業(yè)主委員會(huì )應當將下列屬于建筑區劃內業(yè)主共同所有的檔案資料編號造冊，并指定專(zhuān)人管理：
?。ㄒ唬┙ㄖ^劃內的物業(yè)資料；
?。ǘ┕芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則及物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄈI(yè)主委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )作出的決定等書(shū)面材料；
?。ㄋ模I(yè)主大會(huì )備案材料和本建筑區劃內其他有關(guān)制度；
?。ㄎ澹?zhuān)項維修資金、利用物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益及工作經(jīng)費的收支情況清冊；
?。I(yè)主委員會(huì )選舉工作、印章使用登記、財務(wù)會(huì )計等檔案；
?。ㄆ撸I(yè)主名冊及聯(lián)系方式、業(yè)主建議及意見(jiàn)；
?。ò耍└黝?lèi)會(huì )議記錄、紀要；
?。ň牛┕?、業(yè)主共同決定事項的表決資料；
?。ㄊ┢渌嘘P(guān)材料。
因建筑區劃調整等原因導致業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )解散的，業(yè)主委員會(huì )應當在解散前將檔案等資料移交給業(yè)主大會(huì )指定的機構暫為代管，并按照有關(guān)法律、法規的規定做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。
第二十七條 （滿(mǎn)意度調查）
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當參照使用相關(guān)示范文本，并按照《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《成都市物業(yè)管理條例》、《成都市業(yè)主大會(huì )活動(dòng)規則》及本細則等相關(guān)規定和管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則的約定，進(jìn)行活動(dòng)、開(kāi)展工作。
街道辦事處、鎮（鄉）人民政府、物業(yè)管理協(xié)會(huì )可以定期組織業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )委員進(jìn)行履職滿(mǎn)意度調查，并將調查結果予以建筑區劃內公告。
第二十八條 （不移交資料的法律責任）
業(yè)主委員會(huì )委員不按規定移交相關(guān)資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物的，由區（市）縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)按照《成都市物業(yè)管理條例》第八十四條的規定處理或者由業(yè)主按照住房和城鄉建設部《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》第五十六條的規定解決。
第二十九條 （解釋機關(guān)）
本細則由成都市房產(chǎn)管理局負責解釋。
第三十條 （施行時(shí)間）
本細則自2010年2月1日起施行。
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