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    土地在開(kāi)發(fā)區經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展中占有十分重要的作用。絕大多數開(kāi)發(fā)區都經(jīng)歷了一個(gè)十分緩慢而漸進(jìn)的過(guò)程，最初往往處在一種“有規劃、無(wú)意識”的狀態(tài)下進(jìn)行，在開(kāi)發(fā)區建設中土地利用粗放，土地利用率較低、土地利用結構失衡、土地利用不夠集約的現象在一定程度依然存在。如何進(jìn)一步提高開(kāi)發(fā)區土地的集約化利用程度，真正體現土地的資源配置型功能和資產(chǎn)性?xún)r(jià)值，一直成為開(kāi)發(fā)區積極探索研究的課題。
    一、掌握現狀與修編土地利用規劃相結合，筑牢基礎，構建土地支撐保障的潛力開(kāi)發(fā)區。
    為切實(shí)掌握區內現有土地資源現狀，結合土地利用總體規劃修編，開(kāi)發(fā)區要從摸清自己的“家底”入手，通過(guò)土地利用更新調查、城鎮地籍更新調查、農村集體土地登記發(fā)證和基礎測繪，取得詳實(shí)準確的國土資源數據和資料，使土地管理的“地根”不斷筑牢。
    （一）以地籍管理為根本，實(shí)現地籍管理的規范化。開(kāi)發(fā)區要積極探索使用新航片對所屬土地利用現狀進(jìn)行一次全面更新調查，全面查清開(kāi)發(fā)區農村土地的權屬界線(xiàn)、地塊面積、用途以及各個(gè)區塊土地的類(lèi)型數量、分布利用和權屬狀況，形成土地更新調查成果資料，夯實(shí)土地利用更新調查、單位、居民用地的地籍更新調查等地籍基礎業(yè)務(wù)工作，實(shí)現地籍資料現勢性，為開(kāi)發(fā)區合理規劃，統籌城鄉發(fā)展和集約用地提供基礎性資料。
    （二）以土地利用規劃修編為契機，實(shí)現土地利用的合法化。為保證今后開(kāi)發(fā)區土地利用的前瞻性、科學(xué)性和合法性，開(kāi)發(fā)區要統籌考慮開(kāi)發(fā)區與縣城區的規劃關(guān)系、開(kāi)發(fā)區用地與產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系、開(kāi)發(fā)區發(fā)展空間與周邊地區的關(guān)系以及開(kāi)發(fā)區遠景基礎設施建設的戰略性安排，以新一輪城市規劃修編為契機，在總結提升開(kāi)發(fā)區規劃建設經(jīng)驗的基礎上，重點(diǎn)圍繞區劃整合、市域開(kāi)發(fā)和統籌發(fā)展，加快開(kāi)發(fā)區土地利用總體規劃修編步伐，為實(shí)施新一輪開(kāi)發(fā)區建設贏(yíng)得主動(dòng)。同時(shí)，在土地利用總體規劃編制過(guò)程中，要注意堅持“四查清、四對照”，即查清規劃期內新增建設用地總量，與國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃確定的發(fā)展目標對照檢查；查清閑置土地和低效用地數量，與規劃確定的節約用地目標對照檢查；查清耕地和基本農田保有量，與規劃目標對照檢查；查清違法用地數量和處理情況，與違法用地的處理要求對照檢查，確?，F行規劃實(shí)施評價(jià)及專(zhuān)題調研與土地利用規劃修編同步推進(jìn)，把土地利用總體規劃作為土地利用管理的重要基礎和依據。
    二、依法征地與保護群眾切身利益相結合，安民為本，構建與民共生的和諧開(kāi)發(fā)區。
    開(kāi)發(fā)區要合理化解拆遷安置中的矛盾，走出一條“陽(yáng)光征地，興市擴城，置換用途，拆遷致富，長(cháng)效保障”的集約使用土地新路子。
    （一）完善配套法規，規范補償標準。為更好地適應新形勢下征地工作的需要，開(kāi)發(fā)區要在認真總結前些年工作經(jīng)驗和做法的基礎上，根據國家在征地方面建立的《土地管理法》等相關(guān)法律法規，結合省、市政府的相關(guān)文件，從實(shí)際出發(fā)，研究制定具備較強操作性的地方性配套法規文件，做到既關(guān)心千家萬(wàn)戶(hù)的整體利益，又關(guān)心一家一戶(hù)的具體利益；既關(guān)心群眾的眼前生活，又關(guān)心群眾的長(cháng)遠利益；既保證重點(diǎn)項目用地，又盡量減少因征地工作給開(kāi)發(fā)區帶來(lái)的麻煩，實(shí)現經(jīng)濟發(fā)展和社會(huì )和諧。
    （二）公開(kāi)征地程序，推行“陽(yáng)光操作”。為克服征地工作中的隨意性，開(kāi)發(fā)區要牢記群眾利益無(wú)小事，建立嚴格的征地工作規章制度和細致嚴密的工作程序，制定一套完整的工作方案，內容包括項目審批文件、征地的法律法規依據、具體的工作流程、補償標準、補償辦法、公示程序、相關(guān)單位的責任等，然后在方案的指導下有條不紊地開(kāi)展各項工作。在征地前，向被征地農民進(jìn)行告知，尊重被征地農民的知情權，然后按照法定程序，進(jìn)行調查摸底，在獲得準確的數據后，依法公開(kāi)、公平地進(jìn)行征地補償，有效保護被征地農民的合法權益。
    （三）挖潛內部土地，實(shí)施拆遷富民。開(kāi)發(fā)區要結合社會(huì )主義新農村建設，在充分做好社會(huì )保障工作的基礎上，采取“舊房換新房，平房換樓房，宅基換社?！钡淖龇?，最大限度地保護拆遷居民的利益，以農促居，拆遷富民。在實(shí)施村莊整理工程中，運用“農村建設用地減少和城鎮建設用地增加相掛鉤”的政策，通過(guò)對開(kāi)發(fā)區內村莊撤并和用地布局的調整利用，將村莊建設用地整理新增的耕地面積，等量核定??鎮建設，提高土地集約利用程度，緩解用地矛盾，改善農村居住環(huán)境，一舉多得。通過(guò)科學(xué)規劃，統籌安排，精心打造農民安居小區，分期實(shí)施村莊大搬遷，通過(guò)對分散的村莊進(jìn)行拆遷整合，歸并集中整理建設用地，使土地利用效益和環(huán)境效益得到最大化體現，實(shí)現人與自然、環(huán)境和諧和保護資源與保障發(fā)展雙贏(yíng)的目標。
    三、依法用地與提高項目投資強度相結合，節約優(yōu)先，構建科學(xué)發(fā)展的效益開(kāi)發(fā)區。
    開(kāi)發(fā)區面對用地指標越來(lái)越緊和加快發(fā)展之間的矛盾，要多措并舉，充分挖掘存量建設用地潛力，善于在整合土地資源上打“組合拳”，以此提高科技產(chǎn)業(yè)化能力，帶動(dòng)和提高區域的科技含量，促進(jìn)土地利用的集約化。
    （一）嚴控新增用地促集約。開(kāi)發(fā)區應考慮到今后的發(fā)展趨勢和潛力，立足于長(cháng)遠，以提高單位土地上的投資強度，實(shí)現土地集約利用，在新增建設用地提高土地成本方面，減少干預，減少指令性任務(wù)，嚴格按照有關(guān)法律法規辦事，對未經(jīng)批準，單位土地投資強度不高、征地手續不齊全、不完備的和未與農民就征地補償協(xié)商達成協(xié)議擅自開(kāi)工等違法違規行為，要發(fā)揮國土資源執法監察作用，堅決依法予以糾正和查處。
　?。ǘ┩七M(jìn)項目集中保集約。為有效改變以往建設用地零星分散、人均占用過(guò)多的弊端，開(kāi)發(fā)區要通過(guò)用地指標集中、規劃布局的方式來(lái)促進(jìn)集約用地。一是引導工業(yè)項目向開(kāi)發(fā)區集中。樹(shù)立一個(gè)地區“一盤(pán)棋”的思想，對各鎮、各部門(mén)項目進(jìn)區作出硬性規定，凡固定資產(chǎn)投資超一定數額的項目一律進(jìn)入開(kāi)發(fā)區，否則不予立項、不給用地指標、不予辦理各項手續，防止投資者急功近利，項目遍地開(kāi)花。二是倡導標準廠(chǎng)房向高空發(fā)展。開(kāi)發(fā)區把多層標準廠(chǎng)房建設作為“借天增地”的一個(gè)有效途徑，加快推進(jìn)多層標準廠(chǎng)房建設步伐，節約土地資源。同時(shí)，建立分片專(zhuān)業(yè)園區，對工業(yè)集中區企業(yè)合力布局，形成各有特色和活力的產(chǎn)業(yè)鏈，對功能設置科學(xué)規劃，并引入物業(yè)管理模式。
    （三）提高項目門(mén)檻逼集約。開(kāi)發(fā)區在確保重點(diǎn)項目正常需求的同時(shí)，盡可能少用地、不用地，把有限的土地指標緊緊篡在手中，大力引進(jìn)稅源型、科研型企業(yè)。一是堅持提高招商門(mén)檻。在招商引資過(guò)程中，開(kāi)發(fā)區要出臺一系列規定，不斷提高項目用地的準入門(mén)檻：嚴格按注冊資金不低于總投資額的30％審核把關(guān)，開(kāi)發(fā)區畝均投入不得低于江蘇省規定的投資標準，達不到標準不予通過(guò)。同時(shí)，堅持“無(wú)地招商”，引導區內企業(yè)增資擴股、存量擴張、轉型發(fā)展。二是加強招商引資項目的合同管理。要把投資密度、開(kāi)工期限、投產(chǎn)期限、環(huán)保要求、履約保證金、違約責任等納入合同文本，同時(shí)強化容積率、建筑密度等規劃指標，作為項目建設的依據納入合同文本，不斷提高招商引資項目的履約率。三是堅持項目準入條件。開(kāi)發(fā)區要聘請專(zhuān)業(yè)評估人員，從項目投資規模、投資強度、投資成本、投資能耗、投資收益等多方面綜合核算，確定是否單獨供地，并加強跟蹤監督，確保用地指標向集約用地投資強度高、投入產(chǎn)出高、科技含量高的企業(yè)傾斜，不斷提高全區集約節約用地的水平。
    四、依法管地與盤(pán)活現有土地資源相結合，騰籠換鳥(niǎo)，構建土地優(yōu)化整合的活力開(kāi)發(fā)區。
    結合土地利用總體規劃和建設總體規劃，開(kāi)發(fā)區要把嚴格執行《土地管理法》、建立土地集約評價(jià)體系作為土地用途管制和宏觀(guān)調控的重要手段。
    （一）加大閑置土地的集中清理力度。開(kāi)發(fā)區要摸清各類(lèi)閑置土地的準確數量，對超過(guò)規定時(shí)限、批而不用、圈而未建，甚至產(chǎn)業(yè)層次偏低、遠遠達不到規定要求的項目進(jìn)行集中拉網(wǎng)式清理，嚴格執行《閑置土地處置辦法》的有關(guān)規定，該調整的調整，該依法收回的收回，較好地保障其它項目的需要。
    （二）建立土地集約利用的科學(xué)評價(jià)體系。開(kāi)發(fā)區要制定詳細的土地集約利用指標體系，建立并完善各項制度，改變以前以經(jīng)濟指標為重要標準的考核體系，而以單位資源消耗所產(chǎn)生的經(jīng)濟價(jià)值或單位經(jīng)濟價(jià)值所消耗的資源為考核指標，對以破壞資源為代價(jià)發(fā)展經(jīng)濟的實(shí)行一票否決制。一是建立和完善行業(yè)用地指標體系。根據行業(yè)、投資規模等綜合確定供地指標，在《土地出讓合同》增加土地容積率、建筑密度、投資強度等條款。二是建立批后土地集約定期評價(jià)制度。雖然在供地環(huán)節對土地投資強度、容積率、建筑密度等進(jìn)行了形式意義上的審查，但是企業(yè)一旦取得土地后，往往存在著(zhù)想怎么用就怎么用的現象。為此，開(kāi)發(fā)區對達不到規定集約利用指標的項目，給予一定的整改寬限期；對仍無(wú)法達到要求的，國土部門(mén)收回多余的土地，建設、規劃??優(yōu)惠政策。
    （三）抓好土地置換與指標調控。一是實(shí)施騰籠換鳥(niǎo)。為實(shí)現土地利用率的最大化，開(kāi)發(fā)區要將發(fā)展緩慢的企業(yè)一一篩出，對部分無(wú)力經(jīng)營(yíng)、效益低下的企業(yè)規勸其盡快轉產(chǎn)或退出，使土地資源向具有技術(shù)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢的企業(yè)傾斜，為“大鳥(niǎo)”、“名鳥(niǎo)”提供更大的翱翔空間和幫助，在不增加土地占有量的基礎上，翻倍提高園區土地的產(chǎn)出效益。二是開(kāi)發(fā)區要研究探索城市建設用地指標的增加與農村建設用地指標的減少相互置換的政策措施，根據耕地占補平衡項目庫，做好廢坑塘沙荒地綜合整治復墾工程。三是采取“彌補限量”的措施，利用臨時(shí)用地彌補用地計劃的不足。對不建永久性建筑物、構筑物的一般加工性項目用地，按臨時(shí)用地辦理手續，從而緩解開(kāi)發(fā)區用地緊張的局面。
    總之，推進(jìn)開(kāi)發(fā)區土地集約利用，是緩解保障發(fā)展用地需求與保護耕地資源之間矛盾的根本途徑，是嚴格土地管理、積極參與宏觀(guān)調控的重要環(huán)節，是轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式和建設節約型社會(huì )的必然選擇和緊迫任務(wù)。