大岳咨詢(xún)公司總監李偉告訴記者，城市建設和土地一級開(kāi)發(fā)是一項需要巨額資金、有序進(jìn)行的復雜工程，而投融資規劃中的開(kāi)發(fā)建設時(shí)序，不僅從規劃的角度具有其重要性，從投融資的角度來(lái)看，更直接關(guān)系城市開(kāi)發(fā)建設的成敗。

在新城開(kāi)發(fā)這一長(cháng)期的投融資活動(dòng)中，如何安排有限資金的使用，使其能夠持續滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)建設的需要，是當前城市開(kāi)發(fā)項目普遍面臨的難題。

在實(shí)際的開(kāi)發(fā)建設實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)建設前期以土地供應收入為主，可出讓土地的實(shí)際收益是尋求新城開(kāi)發(fā)投資與收益平衡的主要支撐。然而，新城開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金不足甚至資金斷鏈卻并不鮮見(jiàn)。李偉指出，主要原因是土地出讓時(shí)的價(jià)格往往無(wú)法體現其合理價(jià)值，從而導致城市開(kāi)發(fā)因資金短缺而難以持續進(jìn)行。

大岳認為，資金的使用不僅要考慮其空間上的投放，更要考慮其時(shí)間上的配置，這就需要充分考慮土地價(jià)格因素在城市開(kāi)發(fā)建設資金鏈中的重要作用，處理不好這個(gè)問(wèn)題，可能直接導致開(kāi)發(fā)建設資金的風(fēng)險。

具體而言，影響土地價(jià)格的因素涉及多個(gè)方面，對于實(shí)施開(kāi)發(fā)建設的城市政府/城投公司而言，能夠控制的主要是土地出讓時(shí)各類(lèi)配套設施的成熟程度，這是土地價(jià)值構成的主要因素。

可提升土地成熟度的各類(lèi)城市基礎設施、公用及公共服務(wù)設施，同時(shí)也是以物質(zhì)形態(tài)為特征的城市基礎結構系統，這些功能性設施配套數量充分與否、質(zhì)量是否過(guò)硬，都會(huì )影響居民的福利價(jià)值，也影響城市的吸引力。城市基礎設施及公共服務(wù)設施的完善是城市定位各種基本功能的基本要求，這些功能設施個(gè)體質(zhì)量、空間匹配等質(zhì)量狀況影響著(zhù)城市功能的發(fā)揮，其質(zhì)量高，匹配合理，縱橫交織，點(diǎn)線(xiàn)相連，構成完整的生產(chǎn)服務(wù)體系，將為城市產(chǎn)業(yè)提供充足適宜的載體和良好的外部環(huán)境，可以直接增強城市的功能，同時(shí)合理提升土地價(jià)值。

改革開(kāi)放以來(lái)，巨大的城市投資建設規模，經(jīng)常令管理與服務(wù)難以兼顧周全。一方面城市面貌不斷變化，另一方面不斷開(kāi)挖的城市道路影響出行以及帶來(lái)環(huán)境污染。城市建設如果不講究時(shí)序安排，管理與建設、建設與服務(wù)等無(wú)法達到平衡配套，那么巨大的城市建設投入，往往就會(huì )產(chǎn)生事倍功半的效應。

李偉建議說(shuō)，在各類(lèi)建設項目啟動(dòng)之前，應盡可能事先制定科學(xué)的、符合城市發(fā)展規律的開(kāi)發(fā)時(shí)序，切實(shí)提升土地成熟度，在不損害消費者利益的前提下，明確土地出讓條件和凈地出讓方式，使土地價(jià)值得以體現，力求實(shí)現城市開(kāi)發(fā)資金平衡目標。

時(shí)序開(kāi)發(fā)的模式選擇

“羅馬不是一天建成的”，同樣道理，城市所具有的空間環(huán)境也非“一日之工”所能建成，而是經(jīng)過(guò)長(cháng)期的積累形成的。

大岳基于對各項規劃的分析和現實(shí)的理解，采用定性和定量結合的辦法，設計并創(chuàng )建了城市建設的時(shí)序開(kāi)發(fā)模型，為策劃不同地塊的開(kāi)發(fā)時(shí)序提供依據。

時(shí)序開(kāi)發(fā)模型是在公共交通導向型發(fā)展（“TOD”）和公共服務(wù)導向型發(fā)展（“SOD”）等城市開(kāi)發(fā)模式的基礎上，通過(guò)對基礎設施和公共設施在時(shí)間和空間上的作用進(jìn)行合理評估，從而選擇確定合理的開(kāi)發(fā)時(shí)序，指導政府或政府與土地一級開(kāi)發(fā)投資人的合作開(kāi)發(fā)工作，打造設施完善、環(huán)境優(yōu)美的城市新區，使潛在投資人和消費者對未來(lái)城市設施環(huán)境形成可信的預期，愿意為此支付合理價(jià)格，以最終實(shí)現良好的城市功能并達到資金平衡的目標。

通過(guò)安排不同地塊的開(kāi)發(fā)時(shí)序，投資建設有帶動(dòng)效應的功能性項目，有效提升周邊地塊的土地價(jià)值，以推動(dòng)項目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。例如，在新區的建設中適度超前完成交通線(xiàn)路的建設，以此接通新老城區的聯(lián)通、帶動(dòng)新區人氣，提升新區土地價(jià)值，這是公共交通導向型發(fā)展的典型做法之一；再如在城區中心的建設中，城市開(kāi)發(fā)建設者可提前取得中心周邊的土地，適度先行投建中心周邊的綠地、水系并引入知名醫院、學(xué)校等公共服務(wù)設施，以此帶動(dòng)周邊地塊的土地升值，這是公共服務(wù)導向型發(fā)展的一種有效做法。在土地價(jià)值得以提升后，再出讓土地，通過(guò)獲取土地增值收益積累可用于城市開(kāi)發(fā)建設的資金，與在資金不足時(shí)簡(jiǎn)單地通過(guò)將土地出讓給愿意投資的開(kāi)發(fā)商而獲取資金的做法相比，土地的合理價(jià)值更得到合理的體現，城市開(kāi)發(fā)的資金壓力也更能得到有效的緩解。

事實(shí)上，許多有經(jīng)驗的開(kāi)發(fā)商也正是通過(guò)合理安排不同地塊的開(kāi)發(fā)時(shí)序，最大限度地獲得土地升值收益。

如香港瑞安公司在上海太平橋地區的改造開(kāi)發(fā)中，一期先建成新天地、人工湖綠地，使該地區環(huán)境大大改善，同時(shí)將棚戶(hù)區的形象提升為高檔消費地帶的形象，帶動(dòng)周邊土地升值，樹(shù)立品牌形象；二期再開(kāi)發(fā)高檔辦公樓和高檔住宅。

從山南新區看時(shí)序開(kāi)發(fā)

作為投融資咨詢(xún)顧問(wèn)，大岳在安徽省淮南市山南新區開(kāi)發(fā)建設的投融資規劃，就是基于這一思想進(jìn)行的一次有效嘗試。

山南新區首期開(kāi)發(fā)區域的城市開(kāi)發(fā)建設，以規劃中確定的居住、商業(yè)等功能定位為主要方向。對開(kāi)發(fā)建設時(shí)序的安排，堅持以道路等基礎設施先行的原則，并以核心功能設施建設帶動(dòng)其所能輻射到的各板塊區域的土地二級開(kāi)發(fā)，同時(shí)兼顧居住與就業(yè)、服務(wù)的配比平衡，強調地塊開(kāi)發(fā)的合理時(shí)序和空間布局，從而實(shí)現在較高土地成熟度的基礎上獲得理想的土地供應收入，達到新區開(kāi)發(fā)資金平衡的目的。

在土地取得環(huán)節，由于山南新區首期開(kāi)發(fā)區域出讓用地分布相對不均勻，在進(jìn)行各年度土地取得與供應的時(shí)序安排時(shí)，力求出讓用地比例平衡，從而避免某一時(shí)期取得的土地中可出讓用地過(guò)少而導致開(kāi)發(fā)資金斷鏈。

基礎設施建設速度過(guò)快容易造成投資浪費，過(guò)慢又會(huì )降低基礎設施的服務(wù)水平。因此，通過(guò)時(shí)序安排引導基礎設施建設，也是協(xié)調基礎設施與城市建設關(guān)系的方法之一。

在道路基礎設施的建設安排上，先行考慮的是能與外部區域連通的道路，修建了與老城區相連接、便于引入老城區公共服務(wù)功能的主干道，以及高速公路引線(xiàn)，打通新區的對外交通。此外，對于涉及大規模開(kāi)發(fā)、需要補充交通功能的區域，其道路也與老城區、與通往外埠的高速公路、國道形成閉合路網(wǎng)骨架，并適度提前建成。對于輔助主干路網(wǎng)的次干路網(wǎng)，其主要功能是形成新區內部交通網(wǎng)絡(luò )，一般不承擔對外交通功能，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中適度超前于擬開(kāi)發(fā)區域建設，起到局部區域引導開(kāi)發(fā)作用。同時(shí)，在進(jìn)行路網(wǎng)建設時(shí)，新區開(kāi)發(fā)初期大規模重型施工車(chē)輛通行的問(wèn)題也在考慮之中，對施工車(chē)流采取與公交、小型車(chē)車(chē)流分隔行駛的措施，施工車(chē)輛行駛區域只建設底基層，避免施工車(chē)輛對路面的破壞。

在各類(lèi)功能項目的開(kāi)發(fā)建設上，山南新區的投融資規劃充分考慮了功能的匹配與平衡。從規劃用地的性質(zhì)結構上看，首期開(kāi)發(fā)區域中，居住、服務(wù)功能相對集中，就業(yè)吸納能力相對有限，難以實(shí)現居住與就業(yè)的平衡。因此，在就業(yè)問(wèn)題上，首期開(kāi)發(fā)區域通過(guò)行政辦公中心的引入及商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展滿(mǎn)足一部分就業(yè)需求，并借助與山北老城區的聯(lián)通、互動(dòng)，實(shí)現居住與就業(yè)的平衡。

時(shí)序開(kāi)發(fā)模型為山南新區開(kāi)發(fā)建設的投融資規劃起到了至關(guān)重要的作用：一是為測算不同地塊土地價(jià)格奠定基礎，模擬出的地價(jià)可作為新區開(kāi)發(fā)資金財務(wù)測算的輸入端數據；二是為開(kāi)發(fā)的凈收益、投資總額以及投資峰值的測算提供了有力依據，為控制投資風(fēng)險和提高資金使用效率提供了有效的支持?！?/p>