商鋪投資技巧：分析商鋪的最終用途
　　投資商鋪之所以講究地段，歸根結底還是考慮承租的對象。即使一個(gè)商鋪所處的地段再好，若無(wú)法找到合適的承租商，也只能“待字閨中”。因而，在決定購買(mǎi)商鋪之前一定要做到心中有數。通過(guò)分析商鋪的最終用途來(lái)決定是否投資商鋪，應該是投資者的第一堂課。
　　自用商鋪，跟隨創(chuàng )業(yè)項目走
　　事實(shí)上，投資商鋪一般有兩種方式。一種是自用商鋪，購買(mǎi)商鋪是用于開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)賺取商業(yè)利潤，王文生就屬于自用商鋪類(lèi)型。這種投資方式側重于商鋪對創(chuàng )業(yè)經(jīng)營(yíng)的服務(wù)，商鋪本身升值價(jià)值放在第二位。
　　投資自用商鋪，首先要注重創(chuàng )業(yè)項目的適應性。創(chuàng )業(yè)者應事先對創(chuàng )業(yè)項目的特性有足夠的了解，并按照創(chuàng )業(yè)項目的要求選擇合適的商鋪。這其實(shí)也是間接依據承租者投資商鋪。只是自用商鋪的承租者是購買(mǎi)商鋪者自己。
　　由于自用商鋪目的是為了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，目標消費群定位非常重要。如果商鋪所擬定的目標消費群和其自身條件所適應的消費人群相背離，那么商鋪的經(jīng)營(yíng)效果就會(huì )大打折扣。設想在一所高校的旁邊經(jīng)營(yíng)幼兒用品，經(jīng)營(yíng)效果可想而知。
　　目前，投資自用商鋪多以從事服務(wù)性和知識性產(chǎn)品的創(chuàng )業(yè)者為主，這些性質(zhì)的商鋪可以選在行業(yè)聚集區或較成熟的區域。如果經(jīng)營(yíng)的店鋪具有獨特個(gè)性，還需要細化選擇。只有根據你的店鋪定位來(lái)找地段，才能找對自己的“地盤(pán)”。比如，廣州的上下九、北京路、天河南以及各大商場(chǎng)的商鋪都經(jīng)營(yíng)服飾，但不是每個(gè)地方都適合你的經(jīng)營(yíng)定位，大型商場(chǎng)重品牌檔次講究時(shí)尚精品，如果你的店鋪定位在中檔服飾，那么購買(mǎi)大型商場(chǎng)的商鋪進(jìn)行服飾經(jīng)營(yíng)顯然不合適。
　　當然，自用商鋪的投資者應該注意，不同地段、不同的鋪位適合的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也不一樣。地鐵過(guò)道商鋪依靠的客流完全來(lái)自于換乘地鐵的人流，適合經(jīng)營(yíng)飾品、報刊雜志、飲料等小件商品；校園附近的商鋪，消費群體主要是學(xué)生，消費能力較低，主要以餐飲為主，以及經(jīng)營(yíng)禮品文具、書(shū)店、復印打印店、彩擴店等，并且這些店鋪的進(jìn)入門(mén)檻相對較低，對于資金不是很充裕而又想做點(diǎn)生意的年輕人來(lái)說(shuō)，也是一種不錯的選擇。
　　此外，一些想購買(mǎi)商鋪做飲食業(yè)的投資者要注意，政府對經(jīng)營(yíng)餐飲設置了較多限制。做餐飲要比經(jīng)營(yíng)服飾、小飾品麻煩些，因為許多商鋪不允許經(jīng)營(yíng)餐飲。同時(shí)，很多社區商鋪規劃成兩層形式，而復式商鋪一般只適合做餐飲、娛樂(lè )、休閑類(lèi)商業(yè)，對于便利店、零售店、食品店等商家來(lái)說(shuō)并不合適。
　　出租商鋪，物業(yè)回報率為主導
　　投資商鋪的第二種方式為出租商鋪，購買(mǎi)商鋪用于出租給商家經(jīng)營(yíng)，通過(guò)租金收入和物業(yè)增值來(lái)實(shí)現投資收益。因此，租金和物業(yè)的升值是投資者回報的重心。
　　單純的投資商鋪，商鋪的主題就顯得尤為重要，這關(guān)系到商鋪升值的前景空間。在市場(chǎng)細分越來(lái)越明顯的現實(shí)條件下，商鋪的主題要變得越來(lái)越重要，特別是大型的商場(chǎng)、商業(yè)街。沒(méi)有主題、缺乏明確定位、全面經(jīng)營(yíng)雜而亂的商鋪在激烈的競爭中越來(lái)越顯得弱勢和經(jīng)營(yíng)慘淡。缺乏統一的管理，散戶(hù)自身調節，不能形成一個(gè)明確的經(jīng)營(yíng)主題，這樣的商鋪投資風(fēng)險很大，到最后導致無(wú)法轉賣(mài)的“雞肋”。
　　近幾年來(lái)，社區商鋪以投資總額低、風(fēng)險小、租金收入回報穩定而受到投資者的青睞。社區商鋪一般服務(wù)于社區居民，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以快餐小炒、小型茶館、社區美發(fā)室、小型社區超市等零售便利店為主。由于這類(lèi)店鋪承受租金的能力較低，投資者在投資時(shí)除考慮社區居民的消費能力以及入住率外，還應當從實(shí)際角度出發(fā)，以社區商鋪所能承受的租金推算商鋪銷(xiāo)售價(jià)格，與實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格相比，考慮商鋪是否值得投資。
　　此外，開(kāi)發(fā)商是否善于商鋪的經(jīng)營(yíng)也是社區商鋪投資的重要依據。開(kāi)發(fā)商對商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)類(lèi)別有無(wú)必要的規劃和控制，即如果開(kāi)發(fā)商對商鋪的功能分布和用途沒(méi)有很好的規劃，投資者的風(fēng)險必然加大，因此投資價(jià)值也就相對較低。小區開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念越強，開(kāi)發(fā)策略越成熟 小區商鋪的投資價(jià)值才會(huì )越高。
　　從租金高低來(lái)看，投資商場(chǎng)的商鋪較為有優(yōu)勢。出租的租金較高，而且空置率較低。但不同的地理位置、周邊環(huán)境、交通條件、建筑結構的店面，鋪位的價(jià)格會(huì )有很大出入，有時(shí)甚至相差十幾倍。對投資者來(lái)說(shuō)，應考慮整個(gè)店鋪的性?xún)r(jià)比問(wèn)題。對進(jìn)駐商業(yè)廣場(chǎng)的投資者來(lái)說(shuō)，鋪位的租金價(jià)格很重要，但整個(gè)商場(chǎng)的管理經(jīng)營(yíng)更為重要，好的商家并非將鋪位成功賣(mài)出或租出后就大功告成，后期的經(jīng)營(yíng)管理、保證投資者有得賺是一個(gè)長(cháng)期的運營(yíng)過(guò)程，因此，投資者必須重視商家的后期運營(yíng)操控。