| ||
眾所周知，房地產(chǎn)的價(jià)值分兩部分:房子的土地價(jià)值隨著(zhù)從生地變成熟地，或者隨著(zhù)經(jīng)濟的增長(cháng)、周邊的基礎設施不斷成熟而水漲船高。而房產(chǎn)本身的價(jià)值，會(huì )隨著(zhù)新建筑技術(shù)、設計理念的發(fā)展以及房子的損耗、折舊而不斷貶值。因此，從某種意義上說(shuō)，選地段比選房子更重要，特別是對于以投資為主要目的的購房者，購房者還要堅持李嘉誠“地段，地段，還是地段”的房地產(chǎn)價(jià)值規則。
如果要聽(tīng)售樓小姐“忽悠”，什么地段都是好地段，什么地段都有發(fā)展潛力，乍一聽(tīng)，還真是那么回事兒，但仔細想想，地段除了談發(fā)展，更要講品質(zhì)，沒(méi)有品質(zhì)的地段再怎么發(fā)展，也難成好地段。那么，什么樣的地段是具有高品質(zhì)的好地段呢？業(yè)內人士分析，許多事物的價(jià)值都在于它的稀缺性，地段也是一樣，地段中是否有優(yōu)質(zhì)的稀缺資源對其是否有升值空間至關(guān)重要。投資者如果在買(mǎi)房時(shí)，選擇優(yōu)質(zhì)的稀缺資源做鄰居，保值系數會(huì )大大增加。事實(shí)也證明，過(guò)去幾年中，升值較快的小區周邊都有優(yōu)質(zhì)稀缺資源，如世紀城因離中關(guān)村名校近，從當初的均價(jià)每平方米4000多元漲到現在的二手房每平方米12000元以上；棕櫚泉國際公寓因可以看到朝陽(yáng)公園，從每平方米9000元漲到20000多元；華貿中心因規劃了五星級酒店，公寓開(kāi)盤(pán)時(shí)就比周邊項目貴3000元……可以說(shuō)，優(yōu)質(zhì)稀缺資源已成為地段選擇的關(guān)鍵詞。
優(yōu)質(zhì)稀缺資源:名校
典型區域:中關(guān)村
在當今家庭以孩子教育為中心的社會(huì )現狀之下，無(wú)數家庭都在上演著(zhù)現代版“孟母三遷”的故事，許多人為了孩子上學(xué)，寧愿放棄大房子，而選擇名校周邊的小房子。有調查公司統計，無(wú)論是城里還是郊區，京城一半以上的家庭，對于居所與孩子學(xué)校距離的要求要遠遠超過(guò)對工作單位距離的要求，教育已經(jīng)上升為人們對于區域配套最為關(guān)注的焦點(diǎn)。
正是因為家長(cháng)對教育的重視，使得名校的價(jià)值越來(lái)越大，名校周邊“一房難求”。地處三環(huán)外的中關(guān)村地區因為中關(guān)村一、二、三小以及人大附小、附中，北大附小、附中等名校的集中而成為北京房?jì)r(jià)最高的區域。據我愛(ài)我家經(jīng)紀公司相關(guān)人士介紹，目前，離中關(guān)村較近的小區不僅價(jià)格高，而且還難買(mǎi)。比如世紀城小區的二手房均價(jià)已超過(guò)每平方米12000元以上，萬(wàn)柳地區二手房的均價(jià)每平方米在16000元以上。
由于教育對地產(chǎn)項目的升值作用越來(lái)越明顯，不少房地產(chǎn)項目與名校聯(lián)手打造社區配套學(xué)校。本市最早的地產(chǎn)與名校合作始于1998年，興濤社區與北京四中、北京第二實(shí)驗小學(xué)聯(lián)手開(kāi)辦興濤學(xué)校；同年，怡?；▓@的北京市第八中學(xué)怡海分校、北京第二實(shí)驗小學(xué)怡海分校開(kāi)建，此后，教育地產(chǎn)迅速普及開(kāi)來(lái)，許多開(kāi)發(fā)商都以引進(jìn)名校作為賣(mài)點(diǎn)吸引購房人。
優(yōu)質(zhì)稀缺資源:星級酒店
典型區域:麗都商圈、燕莎商圈
因為離使館區和機場(chǎng)近，麗都和燕莎地區是北京最早出現星級酒店并形成商圈的區域。目前，東至麗都，西到燕莎已連成集中的高檔居住區，如比較知名的棕櫚泉國際公寓、公園大道、陽(yáng)光上東等，該區域的項目均價(jià)已超過(guò)每平方米20000元，酒店與高檔劃上了等號。據麗茲·卡爾頓前任總裁介紹，一個(gè)區域的酒店經(jīng)過(guò)麗茲·卡爾頓管理之后，周邊地價(jià)漲了25％到30％。
華貿中心的趙加說(shuō)，酒店能給地段帶來(lái)的附加值，對這個(gè)地段市場(chǎng)具有一定號召力，對地價(jià)的提升是毫無(wú)疑問(wèn)的，衡量一個(gè)區域地價(jià)高低的標準除了寫(xiě)字樓就是看酒店。
陽(yáng)光上東總經(jīng)理陳衛光也認為，區域的生命力在于最大限度挖掘市場(chǎng)價(jià)值。陽(yáng)光上東酒店引進(jìn)國際知名酒店管理集團，也是希望通過(guò)品牌酒店管理集團的支持，提升區域高端市場(chǎng)和環(huán)境的品質(zhì)。
對于星級酒店周邊項目升值空間大的原因，戴德梁行投資部董事曹念國認為，作為區域市場(chǎng)的配套服務(wù)產(chǎn)品，酒店吸引的是商務(wù)人士和消費人群，他們往往消費力比較強。另外，酒店本身對交通條件、周邊人文環(huán)境、客戶(hù)類(lèi)型等區域環(huán)境要求就很高，區域環(huán)境不好的區域，星級酒店也不會(huì )落戶(hù)。比如香格里拉在考察陽(yáng)光上東商務(wù)酒店時(shí)，就對區域遠景價(jià)值做了評估。從地段上來(lái)看，陽(yáng)光上東的酒店處于麗都商圈與燕莎商圈的交匯處，北連麗都假日飯店、珀麗酒店，南接凱賓斯基飯店、希爾頓飯店，在借勢兩大傳統商圈優(yōu)勢的同時(shí)，彌補了區域間的酒店空白。從交通環(huán)境來(lái)看，陽(yáng)光上東酒店地處機場(chǎng)高速路進(jìn)入北京市區的國門(mén)區域，通向首都機場(chǎng)和城市的交通干道均從此經(jīng)過(guò)。另外，該項目在四環(huán)百米綠化帶和壩河的環(huán)繞之中，并可俯瞰周邊的朝陽(yáng)公園、四得公園的美景，在自然環(huán)境方面擁有得天獨厚的優(yōu)勢。另外，該項目由西班牙建筑大師里卡多·波菲設計，建成后的酒店將達到100
米高，成為區域的地標
性建筑。
優(yōu)質(zhì)稀缺資源:公園
典型區域:朝陽(yáng)公園
“干燥的都市中，人們渴望一點(diǎn)綠”，公園不僅可以具有供人觀(guān)賞、休憩的功能，更可以改善局部地區的小環(huán)境。近年來(lái)“公園地產(chǎn)”興起，利用“借景”，把公園的價(jià)值充分發(fā)揮出來(lái)。
“借景”項目注重了對公園觀(guān)景角度的利用，項目建在公園邊上，基本滿(mǎn)足坐在家里就能看到公園的愿望。比較典型的區域和項目，如朝陽(yáng)公園周邊的項目；國家森林公園周邊的上元、融城、紫玉山莊；西山地區的香山別墅、香山藝墅等；紫竹院公園北側的中海紫金苑等。在這些區域和項目中，對公園價(jià)值利用最好的當數朝陽(yáng)公園和棕櫚泉國際公寓。
朝陽(yáng)公園是亞洲最大城市公園，建在朝陽(yáng)公園北側的棕櫚泉國際公寓當初開(kāi)盤(pán)時(shí)，與周邊項目定價(jià)差異并不大，都在每平方米9000元左右，隨著(zhù)朝陽(yáng)公園的建成，棕櫚泉國際公寓的價(jià)格一路狂漲，并與離朝陽(yáng)公園距離稍遠的項目迅速拉開(kāi)距離，目前該項目二手房?jì)r(jià)格都在每平方米2萬(wàn)元以上，有些可以看到朝陽(yáng)公園的房子每平方米賣(mài)到2.5萬(wàn)元以上。
目前，該地段匯聚了棕櫚泉國際公寓、公園大道、國興·觀(guān)湖國際公寓等涉外高檔公寓。如今，288.7公頃的朝陽(yáng)公園板塊已成為北京城市豪宅板塊的代名詞，被譽(yù)為北京的“中央公園區”。
對于一個(gè)區域來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)的稀缺資源還不只這些。除了以上這些硬件，人群素質(zhì)、區域文化、歷史底蘊等軟件對地段價(jià)值越來(lái)越重要。亦莊發(fā)展后勁兒大其中一個(gè)重要原因就是它的區域人群素質(zhì)較高而且比較齊整。
任何地段、任何項目都沒(méi)有十全十美的，但如果要想保值、增值至少要有一項核心區域優(yōu)勢。當然比較公認的具備保值、升值空間較大的區域目前房?jì)r(jià)都較高，投資者不一定追漲，但傍著(zhù)“優(yōu)質(zhì)稀缺資源”的地段選擇標準，對投資者來(lái)說(shuō)是必不可少的。本報記者李海霞D155
聯(lián)系客服
