點(diǎn)按揭

深圳發(fā)展銀行

“點(diǎn)按揭”貸款方式在美國較為流行。通俗點(diǎn)說(shuō)，個(gè)人預先支付一定費用，貸款利率可獲降低。1個(gè)“點(diǎn)”即是貸款金額的1%，客戶(hù)通過(guò)支付一個(gè)或多個(gè)“點(diǎn)”的費用，即可事實(shí)上使其所貸款利率降低，但必須提醒的是，針對不同類(lèi)型的貸款客戶(hù)，所購“點(diǎn)”的數量及對應的利率優(yōu)惠也各不相同。

具體到個(gè)人按揭購房，如是首次購房，以50萬(wàn)元30年期的貸款為例，按照普通貸款方式其享受的利率為4.158%（五年期基準利率打7折），等額本息月供為2433元，而如果選擇深發(fā)展目前提供的“買(mǎi)1.5個(gè)點(diǎn)，利率降至3.78%的產(chǎn)品”，即客戶(hù)貸款前先支付7500（50萬(wàn)*1.5%）元，以利率降至3.78%來(lái)計算，則月供可降至2324元，單月可省109元，大致50個(gè)月后可對沖7500元的前期成本。也即入個(gè)人房貸客戶(hù)選擇“點(diǎn)按揭”，至少在四年內不提前還款，相對來(lái)說(shuō)就還是有的“省”。反之，如在四年內提前還貸則并不合算。

根據深發(fā)展提供的測算數據，貸款50萬(wàn)30年期的客戶(hù)如選擇“點(diǎn)按揭”，累計10年可比普通貸款方式節省18095元，累計30年可節省39149元。

結合氣球貸操作

深發(fā)展推出的“點(diǎn)按揭”產(chǎn)品僅限于新發(fā)放的房屋貸款，且貸款期限必須是10年以上的客戶(hù)。針對10—20年期和20—30年期的貸款，分別定制了購買(mǎi)1.25個(gè)點(diǎn)和1.5個(gè)點(diǎn)享受相對應利率的產(chǎn)品。

值得注意的是，30年期“點(diǎn)按揭”最優(yōu)惠利率達到3.78%，已低于監管部門(mén)規定的房貸利率最低7折后的紅線(xiàn)。

對上述疑問(wèn)，深發(fā)展上海分行副行長(cháng)樊黨生的解釋是，“點(diǎn)按揭”在內部操作中將結合其另一產(chǎn)品“氣球貸”進(jìn)行。如在上述例子中，即會(huì )整合“30年還款期、期限為3年貸款的氣球貸”的月供及利率計算方式，3.78%的貸款利率，也就是依據目前三年期基準利率5.4%打7折后得出，30年期“點(diǎn)按揭”在該行的內部操作中也就相當于續按了10次氣球貸。

所謂氣球貸，即提供給客戶(hù)一個(gè)較短的貸款期限，又以一個(gè)較長(cháng)的期限來(lái)計算月供，減輕前期還款壓力，但客戶(hù)必須在后期一次性還清本金。

“點(diǎn)按揭”可以讓購房者“買(mǎi)點(diǎn)降利率，利率折上折。”

5年期以上個(gè)人房貸利率7折后為4.158%，購房者買(mǎi)點(diǎn)以后利率要降至3.78%，相當于五年期以上貸款享受三年期貸款優(yōu)惠利率。

只針對新辦房貸

不是任何人都可以拿錢(qián)買(mǎi)點(diǎn)。深發(fā)展重慶分行人士稱(chēng)，“點(diǎn)按揭”只針對10年至20年期、20年至30年期的新辦貸款，存量房貸不能辦理此業(yè)務(wù)。由其他銀行轉按揭到深發(fā)展，則可以申請辦理“點(diǎn)按揭”。

市民在申辦住房貸款時(shí)，只需向深發(fā)展網(wǎng)點(diǎn)客戶(hù)經(jīng)理提出辦理“點(diǎn)按揭”申請，即可獲得相應的費用方案和對應利率進(jìn)行選擇。當然，“為了防止貸款利率降到零，貸款者也不能無(wú)限制買(mǎi)‘點(diǎn)’。”

欲提前還貸別辦

“不是所有的新辦房貸辦‘點(diǎn)按揭’都能省錢(qián)。”深發(fā)展方面稱(chēng)，貸款者為買(mǎi)“點(diǎn)”所付出的費用，需要靠貸款總額在后面各年累計節省的利息“賺”回來(lái)。支付的買(mǎi)點(diǎn)費與節約的利息，盈虧平衡點(diǎn)大致在四、五年左右。也就是說(shuō)，若貸款者打算在未來(lái)2至3年內提前還貸，那么辦理“點(diǎn)按揭”肯定劃不來(lái)。

意在爭個(gè)貸份額

利率從4.158%降至3.78%，銀行為何要主動(dòng)“讓利”？深發(fā)展方面稱(chēng)，為購房者推出“點(diǎn)按揭”業(yè)務(wù)，主要基于兩方面考慮。首先，增加客戶(hù)與銀行的粘合度。個(gè)人房貸屬于非常優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務(wù)，“點(diǎn)按揭”可以成為爭奪個(gè)貸份額的有力武器。

其次，幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇。在深發(fā)展看來(lái)，買(mǎi)“點(diǎn)”費可以由開(kāi)發(fā)商幫購房者支付。在現在商品房銷(xiāo)售依然不景氣的背景下，不排除有開(kāi)發(fā)商可能會(huì )把“點(diǎn)按揭”作為促銷(xiāo)手段——購房即送買(mǎi)“點(diǎn)”費。

“對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，為購房者付買(mǎi)‘點(diǎn)’費的錢(qián)并不多。”深發(fā)展方面稱(chēng)，以貸款30萬(wàn)元買(mǎi)1個(gè)“點(diǎn)”為例，買(mǎi)“點(diǎn)”費才3000元。而通過(guò)幫購房者降低利率，開(kāi)發(fā)商的房子也應該更好賣(mài)一些。

一是買(mǎi)點(diǎn)降利率、利率折上折。通過(guò)辦理“點(diǎn)按揭”，客戶(hù)的貸款利率可以從4.16%最低降到3.78%。二是月供負擔減輕，省息高達10%。三是一次買(mǎi)點(diǎn)，30年低利率。就目標客戶(hù)群體而言，柳博認為這款產(chǎn)品對于長(cháng)期貸款客戶(hù)有著(zhù)非常實(shí)際的省息效果，其平衡點(diǎn)在四、五年左右，且貸款時(shí)間越長(cháng)，利息節省越多。

“點(diǎn)按揭”讓銀行、房貸客戶(hù)實(shí)現了共贏(yíng)goodfeel，該產(chǎn)品實(shí)際上就是對預計未來(lái)較長(cháng)期限還款的一種投資，貸款時(shí)間越長(cháng)所省利息越多，平衡點(diǎn)大約在四五年左右。如果你計劃在兩三年內出售房產(chǎn)或者還清貸款，選擇“點(diǎn)按揭”就不劃算，因為客戶(hù)如果提前還貸，向銀行買(mǎi)“點(diǎn)”的費用是不能退的。

“購房者辦理‘點(diǎn)按揭’以后，無(wú)論以后基準利率如何變，都享受利率折上折。而利率降低必然引起月供和總利息支出減少。”

貸款期限在10年至20年和20年至30年，辦理“點(diǎn)按揭”的買(mǎi)點(diǎn)費用有所不同。20年至30年期的住房按揭貸款，要支付1.5個(gè)點(diǎn)的買(mǎi)“點(diǎn)”費，利率才能從4.158%降至3.78%；10年至20年期的住房按揭貸款，只需支付1.25個(gè)點(diǎn)的買(mǎi)“點(diǎn)”費，利率就能從4.158%降至3.78%。

市民只需將自己的閑置資金放在與銀行約定的活期賬戶(hù)上，超過(guò)約定的底限金額后，銀行會(huì )將超過(guò)底限的部分按照一定比例扣走視為提前還貸，節省的貸款利息將作為理財收益返還到賬上。由于市民的底限資金仍然存放在活期賬戶(hù)上，需要用錢(qián)時(shí)就不至于捉襟見(jiàn)肘。

辦理

焦點(diǎn)1

浮動(dòng)利率還是固定利率？

深圳發(fā)展銀行上海分行在全國18個(gè)主要城市率先鋪開(kāi)，推出基于客戶(hù)買(mǎi)“點(diǎn)”降低貸款利率的新型房貸產(chǎn)品“點(diǎn)按揭”。主要針對10年期及以上的房貸客戶(hù)。對客戶(hù)來(lái)說(shuō)，通過(guò)辦理“點(diǎn)按揭”，貸款利率可以從當前5年以上期限央行基準利率的七折（即4.16%），最低降到約六三折（即3.78%），這比其他銀行為優(yōu)質(zhì)房貸客戶(hù)提供的最多七折優(yōu)惠利率還一下子低了0.38個(gè)百分點(diǎn)，只相當于三年期貸款利率折優(yōu)惠的水平。

“未來(lái)會(huì )隨央行基準利率變化而浮動(dòng)。”深發(fā)展上海分行個(gè)人信貸部總經(jīng)理朱巍表示，房貸利率的降低必然會(huì )使月供和總利息支出減少，低月供可以減輕客戶(hù)的長(cháng)期還款壓力，總利息支出的減少則可以幫助客戶(hù)大幅省息。

焦點(diǎn)2 會(huì )不會(huì )造成房貸搬家？

在商業(yè)銀行已統一對多數房貸客戶(hù)實(shí)行利率七折優(yōu)惠的標準后，滬上中小銀行近日再度在房貸業(yè)務(wù)上掀起激烈競爭。深發(fā)展目前在房貸市場(chǎng)上已推出了“雙周供”、“氣球貸”、“循環(huán)貸”、“存抵貸”和“點(diǎn)按揭”等創(chuàng )新房貸產(chǎn)品。對于深發(fā)展最新推出的房貸利率約六三折已低于法定下限七折的問(wèn)題，樊黨生表示目前利率市場(chǎng)化是發(fā)展方向，目前房貸利率可以下浮30%，將來(lái)可能進(jìn)一步允許下浮到50%。隨著(zhù)我國利率市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，基于利率創(chuàng )新的房貸產(chǎn)品將成為產(chǎn)品創(chuàng )新的主流之一。

民生銀行上海分行更是大張旗鼓地對外推出“余額轉按揭貸款”，客戶(hù)轉按揭到民生銀行的相關(guān)費用也明確由銀行買(mǎi)單。該行不僅對符合“首套房”，“改善型購房”或滿(mǎn)足優(yōu)質(zhì)客戶(hù)條件的“余額轉按揭貸款”借款人提供基準下浮30％的利率優(yōu)惠，同時(shí)還為借款人配套“按揭開(kāi)放賬戶(hù)”等業(yè)務(wù)，借款人只需一次授信，就可享受貸款額度的循環(huán)使用。

一家大型國有控股商業(yè)銀行上海分行的個(gè)金部高級客戶(hù)經(jīng)理吳先生表示，工農中建交占據了個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的主要市場(chǎng)份額，但部分中小銀行通過(guò)創(chuàng )新產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)手段，據不完全統計對大銀行房貸業(yè)務(wù)的沖擊很大。像深發(fā)展推出的最新房貸利率約六三折的優(yōu)惠，大銀行在短期內很難跟進(jìn)。

焦點(diǎn)3 誰(shuí)可以享受六三折？

深發(fā)展總行零售貸款總監柳博解釋?zhuān)^“點(diǎn)按揭”產(chǎn)品的1個(gè)點(diǎn)，即貸款金額的1%，客戶(hù)通過(guò)預先支付一個(gè)或多個(gè)“點(diǎn)”的費用，可以使貸款利率降低。不同于目前市場(chǎng)上各種通過(guò)調節還款方式節省利息的房貸產(chǎn)品，深發(fā)展的“點(diǎn)按揭”直接為客戶(hù)降低了利率，并且“點(diǎn)按揭”對于長(cháng)期貸款客戶(hù)有著(zhù)非常實(shí)際的省息效果，但如果客戶(hù)打算只貸款2或3年，則意義不大，因為客戶(hù)省息的平衡點(diǎn)大約在四五年左右。

深發(fā)展總行房貸業(yè)務(wù)負責人王海(王海博客,王海新聞,王海說(shuō)吧)龍則對記者明確表示，深發(fā)展“點(diǎn)按揭”業(yè)務(wù)目前僅適用于新發(fā)放的房屋貸款，包括二手房貸和從其他銀行轉按揭的房貸，但深發(fā)展本行存量房貸不能辦理“點(diǎn)按揭”。