商業(yè)地產(chǎn)如何聚集優(yōu)勢，把制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)這四個(gè)行業(yè)完全整合在一起。是當下業(yè)界極為關(guān)注的話(huà)題。
先講一下社區型商業(yè)。社區型商業(yè)是服務(wù)于特殊區域的日常生活消費，有區域型的、街邊型的、鄰里型的分類(lèi)模式，主要輻射的范圍不一樣，服務(wù)人口不一樣，所以它的面積也不一樣，里面的商家數量也不一樣。
商業(yè)是有生命周期的，也有建設期、培育期、成熟期、淘汰期。商業(yè)物業(yè)的租金也是這樣。那么現在多在談電子商務(wù)，商業(yè)的表現方式也豐富起來(lái)，比如電子商務(wù)、微信的朋友圈，還有高端的購物中心和社區連鎖經(jīng)營(yíng)的購物中心。從幾平方米到幾十萬(wàn)平方米，多種方式并存這是一個(gè)趨勢。
O2O模式，在商業(yè)的要求下互聯(lián)網(wǎng)和商業(yè)建筑的結合，建筑里面要放進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)的元素，第一個(gè)要求購物中心是智能購物中心，有一定的標準。第二大數據時(shí)代要求在商業(yè)經(jīng)營(yíng)里面，可以預測你的商業(yè)趨勢，是消費者累計起來(lái)的數據，可以跟蹤一個(gè)消費者五年、十年，就知道你明年的消費習慣和趨勢是什么，所以大數據是可以預測未來(lái)的。
商業(yè)物業(yè)的重要屬性是位置。位置就是周邊人口的多少，決定了消費能力的大小，在購物中心分類(lèi)里面，我們很明確地講了輻射半徑里面人口數的多少，決定了你的面積多少。以及商家數量的多少，位置其實(shí)是人口，人口多的地方位置就好。
商業(yè)物業(yè)投資回報率低，住宅地產(chǎn)。相當于在生產(chǎn)私家車(chē)，而商業(yè)物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)生產(chǎn)的是出租車(chē)，私家車(chē)從幾萬(wàn)塊錢(qián)都可以有，但是誰(shuí)也沒(méi)有聽(tīng)過(guò)出租車(chē)超過(guò)一百萬(wàn)的。原因很簡(jiǎn)單，它是經(jīng)營(yíng)的工具，商業(yè)地產(chǎn)就是這樣，是拿來(lái)經(jīng)營(yíng)的工具，不是直接拿過(guò)來(lái)自己用的，所以一百萬(wàn)、兩百萬(wàn)無(wú)所謂，住宅可以10萬(wàn)一平米，但是商業(yè)物業(yè)一定是看你的租金。就像我們的出租車(chē)，你買(mǎi)什么樣的出租車(chē)來(lái)跑，取決于這個(gè)城市的起步價(jià)值，一線(xiàn)城市的車(chē)稍微好一點(diǎn)，起步價(jià)高，二三線(xiàn)城市就不是這樣了。做多好的商業(yè)地產(chǎn)，取決于這里的租金水平是多少。
功能多變，商業(yè)的發(fā)展日新月異，傳統的模式現在變成了電商和O2O，商業(yè)里面以前裝的可能都是百貨，百貨到現在的體驗式，更多的變成了吃喝玩樂(lè )、休閑、教育、醫療、健康等這些元素，功能發(fā)生了很大的變化，要求物業(yè)功能是多變的。買(mǎi)車(chē)的人不會(huì )注重身高，一米五的就給你一個(gè)一米五的車(chē)，不用的，因為椅子、后視鏡都可以調，調完以后一米五、一米八的都可以把這輛車(chē)開(kāi)走，這就是可變?，F在的商業(yè)也要求非?？勺?，產(chǎn)品本身的功能非?？勺?。
使用的成本低，要非常低，因為它是長(cháng)年累月在那里做，就像出租車(chē)一樣，最好燒氣，比汽油稍微便宜一點(diǎn)。
回顧現在國內的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。一種就是全部賣(mài)光，這是所有的開(kāi)發(fā)商最夢(mèng)寐以求的事。和住宅一樣，尤其是今年開(kāi)始，我看到的開(kāi)發(fā)商包括央企的開(kāi)發(fā)商悟出一個(gè)道理，住宅已經(jīng)不能賺錢(qián)了。賺不到錢(qián)了，就指望原來(lái)分配給我5%、10%的商業(yè)地產(chǎn)，現在靠商業(yè)地產(chǎn)賺點(diǎn)利潤，不然就沒(méi)有利潤可賺了。全部銷(xiāo)售，五年前還是很好的，現在不行了，因為你想全賣(mài)也賣(mài)不掉。
二是全部持有，這種模式是資金充足的大佬干的，做旺以后再賣(mài)給基金，有充足的退出渠道。
三是租售結合，全中國70%—80%的開(kāi)發(fā)商用的都是這個(gè)模式，賣(mài)掉一部分，把現金流撈回來(lái)一部分，再持有一部分，做到現金流平衡，也賺了一個(gè)物業(yè)，基本都是這樣的一個(gè)心態(tài)，前幾年賣(mài)掉一部分不光賺物業(yè)，還可以賺一點(diǎn)現金，這幾年現金打平都很困難，還要貼點(diǎn)錢(qián)進(jìn)去才有這個(gè)物業(yè)。部分銷(xiāo)售、持有這里面最根本的區別在于產(chǎn)權的統一性問(wèn)題，產(chǎn)權分散了以后，可能后面的經(jīng)營(yíng)比較零亂。統一經(jīng)營(yíng)的投資回報率高，因為它專(zhuān)業(yè)。就像現在炒股票一樣，散戶(hù)會(huì )受傷多一點(diǎn)，而通過(guò)專(zhuān)業(yè)機構炒的股票回報率總的來(lái)講會(huì )高一些，因為畢竟是專(zhuān)業(yè)機構統一管理，所以現在很多人不再做散戶(hù)了，而是買(mǎi)股票基金，就是這樣的道理。
租售結合型，類(lèi)似于股份制企業(yè)的模式，股份制企業(yè)就是這樣的一種分離機制，上市公司有上萬(wàn)個(gè)，但是真正經(jīng)營(yíng)的只有一套班子，不會(huì )是股東來(lái)做總經(jīng)理的，所以所有權和經(jīng)營(yíng)權分離，這就所謂的“哥倫布模式”。在國內金融體制沒(méi)有的前提下，做了一個(gè)類(lèi)REITs的產(chǎn)品銷(xiāo)售，比較好地解決了銷(xiāo)售和做旺之間矛盾的關(guān)系。哥倫布模式，應該說(shuō)從10年前就開(kāi)始嘗試，那時(shí)候返租2年，后來(lái)返租5年，我們是從一條商業(yè)街開(kāi)始，后來(lái)用到了專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，最后2007年用到了購物中心，5年返租，在房?jì)r(jià)里面扣掉，后面15年委托經(jīng)營(yíng)公司管理，其實(shí)跟委托理財是一個(gè)道理，實(shí)現了所有權與經(jīng)營(yíng)權的分離，最后要達到的目的就是統一定位、統一招商、統一經(jīng)營(yíng)管理。保證了商鋪穩定的投資回報，很簡(jiǎn)單，其實(shí)跟人也好、基金也好，道理都是一樣的，所有權和經(jīng)營(yíng)權相對分離了，讓專(zhuān)業(yè)的人操作專(zhuān)業(yè)的事。
商業(yè)地產(chǎn)=地產(chǎn)+商業(yè)。地產(chǎn)里面有三個(gè)角色，開(kāi)發(fā)商拿地，投資商負責拿錢(qián)，運營(yíng)商負責產(chǎn)品的定義、商業(yè)的定位和招商運營(yíng)。商業(yè)就是供需矛盾的平衡，也是通過(guò)運營(yíng)商做一個(gè)平臺整合在一起，這兩個(gè)就形成了跨界的融合，就是商業(yè)地產(chǎn)。
經(jīng)營(yíng)管理，因為是社區型的商業(yè)地位，不是都市型的高大上的購物中心，不太適合這樣做，只有社區型的比較適合，因為主力店要提前定制招商，五年的市場(chǎng)培育期，到了第六年開(kāi)始，經(jīng)營(yíng)公司的核心還是為了業(yè)主賺取租金。我們的定位也好、招商也好，經(jīng)營(yíng)里面現在也加了新的內容，必須加進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)因素，很多的年輕人已經(jīng)用互聯(lián)網(wǎng)來(lái)查附近有什么商品，我感興趣的是什么。所以要造智能購物中心的概念，經(jīng)營(yíng)的時(shí)候一定要把互聯(lián)網(wǎng)的因素放進(jìn)去，因為互聯(lián)網(wǎng)并不可怕，只是把信息充分地對稱(chēng)，互聯(lián)網(wǎng)信息充分對稱(chēng)的前提下才能賺到錢(qián)，所有的行業(yè)都是一樣，商業(yè)也是一樣，也是建立在互聯(lián)網(wǎng)的基礎上。
社區模塊的核心，是內外街相結合，為了物業(yè)投資回報，為了商業(yè)實(shí)用功能，為了商業(yè)調整需求，為了成為消費地標，而不是一味地追求高大上，因為商業(yè)是一個(gè)盈利的工具，哥倫布商業(yè)建筑設計院在簽署建筑設計合同的時(shí)候，包括了三個(gè)圖，一個(gè)是租賃型的產(chǎn)品化設計，一個(gè)是規劃方案設計，一個(gè)是機電設計，機電這一塊我們也做了很深的研究，對社區商業(yè)我們做了自己的機電研究。
部分銷(xiāo)售的弊端都在抨擊，其實(shí)部分銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)都在這樣做，但是這是一個(gè)不入流的、不正統的做法。第一個(gè)弊端就是住宅地產(chǎn)有國家出臺統一的《物業(yè)管理條例》，而商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有明文規定必須由一家統一的經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行管理。所以簽的是一個(gè)委托性協(xié)議，不是法律。這就會(huì )造成五年返租結束以后，有很多小業(yè)主惡意違約，造成局部空鋪，絕對不能做一些非常極端的做法。
趨勢預測，現在有一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在嘗試做一些兩三萬(wàn)平方米的物業(yè)，放在手里做旺以后想辦法退出或者押給銀行，這件事情非常困難，因為真正收購整體商業(yè)物業(yè)，回報率在18%—20%所以退出還是有一些困難的。但是要看到這個(gè)在逐步的發(fā)展，金融在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，一些金融公司探討金融如何進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行套利的模式，基本判斷就是整租、整售。這個(gè)時(shí)代大概會(huì )在什么時(shí)候到來(lái)，其實(shí)基金一般會(huì )增發(fā)3年、4年來(lái)介入，或許這會(huì )是下一個(gè)增長(cháng)點(diǎn)。
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